營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析

畢勝

（諸暨融享房地產開發有限公司，浙江 紹興 311800）

實施營改增政策一來，國家逐步加大了對房地產企業的稅收調控力度，房地產企業應當要在保障自己權益的基礎上采取有效的調整措施來應對營改增所帶來影響。歸納來說，營改增對房地產企業稅收的影響主要體現在開發成本、銷售、勞務支出以及材料采購上這幾方面上，所以在開展稅收籌劃過程中也需要重點由以上幾方面著手進行，以更好地促進房地產企業的健康持續發展。

一、營改增對房地產企業稅收的影響

（一）對企業開發成本的影響

在通常情況下，企業開發成本與最終經濟收益之間有著緊密聯系，而營改增政策對房地產企業開發成本具有一些影響。具體體現如下：房地產企業在主營業務方面具有特殊性，房屋在實際建造施工過程中會用到大量且種類較多的工程建筑材料，采購建筑材料是一項非常重要的工作，其不但需要采購建筑主體材料如混凝土、水泥以及鋼筋等，而且還要采購一些小型零部件，如螺絲、鐵釘等。通常而言都是向大型正規企業采購建筑主體材料，各類企業可以開具正規增值稅專用發票。但是部分零部件可能會向規模較小的企業或店鋪采購，而該類企業卻極少可以開具增值稅專用發票，那么就房地產企業就不能對該部分增值稅進項稅額進行抵扣，導致其生產成本增加。除此之外，我國當前現行稅法規定建筑主體結構材料所需繳納增值稅率為17%，所以這就促使房地產企業需要盡快進行革新，與營改增稅收制度相適應。

（二）對企業經營管理方面的影響

歸納來說，實施營改增對房地產企業經營管理的影響主要表現如下幾方面：第一，增加了發票管理的難度，實施營改增后，對房地產企業而言增值稅專用發票的管理非常重要，但是其保管數量增加、辦理流程復雜，對財務人員要求也越高。第二，產品難以定價，實施營改增后價稅分離，使得營業收入降低，產品結構要求進行調整，新的稅法政策對房地產定價方式與能力要求也越高。第三，增加了選擇營銷策略的難度。實施營改增后，房地產企業的銷售范圍增加，因為混合銷售稅率不同，因此要合理轉變營銷方案。例如精裝房和家電類商品、家具一同銷售的情況下，可以根據17%進項稅抵扣，按照11%計算銷項稅。如若是跟著促銷活動進行贈送的，都是按17%計算進項稅與銷項稅。所以要求企業科學選擇營銷策略。

（三）對企業勞務支出方面的影響

施工人員在房地產企業發展過程中占據著非常重要的地位，建筑工程在材料充足的情況下會需要施工人員來進行施工，在通常情況下企業聘用的施工人員大多都來自農村，他們自身綜合素質和專業知識能力比較低。不同的建筑工程實際項目工期也會不同，其中涉及的勞動力又很多，這樣就會導致建筑施工人員很難固定，在這方面也具有較大的流動性，勞務公司無法對他們進行有效管理，從而導致企業需要支出一定稅收，人工成本增加的同時也會對房地產企業經濟效益造成一定程度影響。如果房地產企業能夠與規模較大的企業進行有效合作，才能夠將生產經營成本降低，其自身經濟效益也會得到進一步提高。

二、營改增對房地產稅收的有效籌劃對策

（一）對開發成本的籌劃對策

房地產項目在實際開發過程中會需要耗費較長的時間，這就要求企業要在這個過程中對建筑用地進行科學合理的篩選，根據實際需求來購買相應種類和數量的建筑用材，還要組織龐大的施工隊伍，在這些方面需要投入大量資金。因此，房地產工程項目在實際實施之前要做好各個環節的籌備和計劃工作，這樣不僅能夠對成本預算、施工管理等工作進行嚴格控制，保證這些工作可以正常開展，而且還能夠有效降低企業經濟投入和開發成本。營改增政策可以有效扣除增值稅，如果房地產企業在項目實施過程中可以攤開相關成本，這樣就能夠與增值稅進行抵消，企業賦稅得到減少。除此之外，房地產企業稅收情況會對其自身效益有著一定程度影響，稅收壓力過大就會導致一些沒必要的成本增加，所以做好房地產項目開發之前的籌劃與準備工作是非常必要的。

（二）對房地產企業的銷售進行稅收籌劃

稅收行為在開發成本、建筑材料等方面都會存在，房地產企業的銷售環節也會有相應的問題存在，房地產企業在出售房產時需要進行土地增值稅的繳納，但是該稅額會跟著房地產的售價的上升而增加，所以房地產應當要對其樓盤營銷模式進行調整來減小銷售環節稅收金額的繳納，以實現企業營業利潤的提升。通常項目在完成之后需要面對社會進行銷售，銷售成功則需要繳納兩種稅款，這兩種稅款是土地增值稅和營業稅，最終的房價售出價格越高，這兩種稅款也會相應地增加。與此同時，在房地產銷售環節進行稅收籌劃能夠降低企業在這方面需要支付的稅金。企業管理人員需要銷售方式進行改進和完善，在一般情況下可以將房地產銷售分成兩個部分，這兩個部分可以是房地產銷售和建筑裝修費用，使用這兩種銷售方式可以進一步擴大稅款繳納范圍，增值稅和營業稅也會得到有效降低。工作人員要對銷售方式進行充分分析和了解，根據市場變化特點來選擇相應的銷售方式，這樣可以達到預期的銷售效果，而且房地產企業自身經濟效益也會有所提高，管理人員還要對其中存在的問題予以足夠重視，并且及時采取措施進行處理。

（三）對房地產企業勞務支出進行稅收籌劃

我國房地產企業在通常情況下會將勞務支出分成兩個方面，這兩個方面是工程項目建設環節聘用施工人員的勞務支出、屬于房地產自身工作人員的人力費用支出，勞務支出部分繳納的稅款需要由相關管理人員的勞務企業來負責繳納，如果在這個環節當中能夠得到增值稅發票，再后期銷售環節和營業活動當中就不需要進行繳納勞務支出稅款，企業勞務稅務支出的壓力也會因此減輕。因此，房地產企業在項目施工過程中要根據情況來選擇正規的勞務輸出機構，這個機構可以對施工人員進行有效管理，并獲得增值稅專用發票進行稅額的抵扣，實現房地產企業稅負的降低。所以要求房地產企業內部工作人員在實際任用之前對他們自身專業技能和工作資質進行嚴格考察，這樣才可以讓他們再施工過程中充分發揮其自身價值，房地產企業在勞務方面的支出也會減少，企業經濟效益就會進一步提高。

（四）對建筑材料進行稅收籌劃

建筑工程在施工過程中使用材料的籌劃工作對房地產項目的實施有著非常重要的影響，在社會主義經濟快速快速發展的今天，我國企業企業之間的競爭變得越來越激烈，為了能夠提高房地產項目實施的效率，相關管理人員要對建筑材料的稅收籌劃工作予以足夠重視。在企業發展過程中可以對招投標方式進行應用，這樣能夠保證材料所購買公司具有一定的營業資質，在一定程度上還可以降低經濟成本。相關工作人員要在招標過程中要求生產廠家提供增值稅專用發票，在這以后對材料整體質量和價格進行嚴格審查，根據實際情況來選擇相應的廠商。相關工作人員還要不斷提高自身綜合素質和專業知識，嚴格按照要求和規定來對材料質量進行審核，這樣能夠確保房地產項目整體質量。

（五）積極學習“營改增”相關政策法規

房地產企業應當要確立“思想-意識-行為”的傳導模式，讓有關工作人員能夠更好地認識與理解“營改增”相關政策法規，且可以將其思路應用到實際工作當中。所以具體可以從如下兩方面著手進行：一是加強對企業管理人員的培訓工作，加深其對“營改增”的認識以及其所產生的影響，為其決策的制定提供可靠的參考，有助于企業更從容的應對稅制變革所帶來的變化。而且管理人員在學習最新的稅收政策時能夠更好地梳理并調整自身商業模式，科學確定供應商，并更好地開展預算規劃以及產品定價等工作。二是要注重對內部工作人員的培訓工作，定期開展學習與交流，讓工作人員可以更為全面的了解與掌握“營改增”政策的有關知識，讓其能夠構建起完善的思想與知識體系，如此一來，便可讓工作人員更為高效的進行工作，并且正確認識到增值稅和企業以及自己切身利益間的密切關系。不過需要指出的是，采購人員、成本核算人員以及財務人員是此類工作的重要對象，其中第一類人員與增值稅發票的取得有著直接關系，后兩者則關系到了稅收成本。只有這樣方可確保房地產企業更好地適應“營改增”政策的要求，并且保證自身合法權益不受損害，有利于房地產企業綜合競爭力的提升。

三、結束語

綜上所述，營改增政策對房地產企業稅收工作有著一定程度的影響，為了能夠進一步提高房地產稅收工作效果，相關管理人員應當要正確了解與掌握“營改增”稅收政策的相關內容，熟知該項政策對房地產企業稅收籌劃所產生的具體影響，進而結合企業實際情況來采取有效的應對策略，以更好的適應營改增政策所帶來的影響與變化，進而促使房地產企業更好更快的發展。