管理會計在物業管理企業中的應用

湯雄

（浙江開元物業管理股份有限公司，浙江 杭州 311200）

對于物業管理企業來說，其是房地產開發的一種延續，其工作在于服務管理范疇內的各種設施，保證設施正常運行，維護社會公共秩序，承載著提升社區群眾生活品質，讓房產保值增值的職責。物業管理企業的經營收入以收取客戶物業管理費為主，在管理面積不發生變化的情況下，每年收入基本保持一致。在成本費用中，主要包含人力成本、能源消耗成本、運營維護成本、管理成本等。隨著近幾年物業行業快速發展，物業管理企業由之前粗放式經營模式逐漸發展成精細化管理，以達到降本增效的目的。通過把管理會計工具運用到物業管理企業中，能夠擴充企業利潤空間，尋找新的利潤增長點，從而促進物業管理企業健康發展。

一、管理會計基本概述

對于管理會計來說，也就是在向資源提供者反映資源受托管理情況的同時，實現各項資源科學分配，從而促進企業生產效率生產成果提升的方法。從本質角度來說，管理會計是企業戰略、業務、財務一體化的有效工具。通過開展管理會計工作，能夠為企業制定發展決策提供數據參考，改變企業經營管理模式，提高企業經濟效益，具有分析過去、控制當前、籌劃未來的功能。在物業管理企業中，把管理會計應用其中，不但能夠實現成本支出情況的科學把控，也能促進企業績效考核，幫助企業領導制定合理的發展決策，為企業健康發展保駕護航。

二、管理會計在物業管理企業應用中存在的問題

（一）過于注重財務報表編制

在傳統財務管理活動中，大多數物業管理企業財務人員容易受到流水作業環節影響，物業管理企業經營管理者把工作重心放在外界對于該企業的經營效益評估上，使得財務人員在實際工作中，一味地強調財務報表編制，忽略全過程管理，更不會把管理會計理念運用到物業管理企業中，導致企業整體財務管理效果不理想，容易產生各種財務問題。

（二）管理會計方式落后

因為我國當前使用的管理會計方法其理論均有國外引進，雖然近幾年我國已經加強對管理會計探究與應用，但是我國在會計管理方式和策略上，需要進一步完善。財政部門于2014年提出關于促進管理會計體系建設相關意見，之后又提出相關的指導文件。但是大部分管理會計方法均由國外引進，不滿足我國物業管理企業經營發展要求，其在使用管理會計方法過程中，只能停留在表面，無法將其深層價值充分挖掘。

（三）缺少完善的財務信息系統

在大數據背景下，給企業數據采集和分析工作開展提供了便利條件，但是部分物業管理企業并沒有意識到大數據對企業發展的必要性，忽略財務信息系統建設。隨著互聯網技術不斷發展，紙質財務憑證、財務報表已經無法滿足現代化社會發展要求，取而代之的是電子報銷、電子記賬等，這給各個行業電子設備配置、網絡速度及安全提出嚴格要求。然而部分企業過于注重成本投放，過度追求節約成本，忽略對財務設備更新與采購，使得財務信息處理不規范，給企業經營決策制定帶來不良影響。在當前環境下，物業管理企業財務人員依然采取傳統會計軟件進行淺層次核算，對財務工作了解停留在記賬、復核、對賬等方面，對電算化軟件使用力度不高，管理會計信息化水平相對偏低，嚴重影響管理會計自身功能的發揮。

三、管理會計在物業管理企業應用措施

以開元物業公司為例，公司由開元旅業集團于2001年6月投資組建，于2020年5月納入融創中國體系。公司具備國家一級資質，為中國物業管理協會副秘書長單位，位列中國物業服務百強企業第20位，是國內具有廣泛知名度和行業影響力的城市運營和生活服務商。公司擁有先進的管理模式和創新的祺服務體系，以“營造中國品質，創造快樂生活”為企業使命，以“持續追求價值領先的城市運營服務商”為產業戰略，以“開元酒店式服務”為特色，務求使業主能體驗始終如一的開元品質，盡享殷切貼心的開元關懷。為了實現企業更好發展，該企業領導意識到將管理會計應用的必要性，并結合時代發展要求，對現有管理模式進行改革創新，通過加強企業內部宣傳與教育，強化各級人員管理會計思想意識，創建良好的工作環境，保證管理會計工作落實到位，發揮應有價值，具體應用措施如下：

（一）強化管理會計理念

首先，強化物業管理企業管理者及基層人員對管理會計的認識，帶領財務核心管理團隊全部報名參加美國注冊管理會計師（CMA）課程體系學習，并將管理會計理念滲透到企業文化建設中，讓管理會計在成本控制實施中全面執行，創建良好的工作環境。其次，物業管理企業須結合管理會計應用要求，構建配套的工作體系，建立完善的管理會計工作制度，將管理會計體系與企業發展戰略相迎合，制定詳細的工作計劃，將管理會計中預算、執行、控制功能充分發揮，讓管理會計朝著系統化、標準化的趨勢發展。除此之外，物業管理企業還要加強管理會計應用基礎建設，和傳統財務會計比較，管理會計更傾向于管理規劃，所以把物業管理企業各個項目進行統一處理，統一口徑，通過橫向比較與分析，便于管理會計工具高效使用。通過開展管理會計工作，能夠為企業制定發展決策提供數據參考，服務于企業整個經營活動中，幫助企業順利完成戰略目標。最后，物業管理企業還要加強內部審核，建立完善的考核體系，不斷促進管理會計在物業企業經營管理中應用深度，對執行結果進行追蹤與考核，制定問責機制，保證管理會計理念滲透到企業各個環節中，發揮應有價值。

（二）創新管理會計方式

在物業管理企業經營管理中，財務人員崗位設置通常根據項目進行崗位劃分，也就是每個財務人員負責幾個項目的會計核算工作，但是因為財務人員需要處理所有會計業務，容易受到主觀因素影響，導致標準、口徑等處理方式不統一，財務人員只是專注會計憑證錄入、記賬、出具會計報表、報稅等一般性會計核算事務性工作，而對項目的收入、應收賬款管理等核心業務管理與監督較為缺乏，導致公司對項目的業務管控與發展缺乏支撐。開元物業率先對財務的組織結構進行重新調整，分收入稽核組和會計核算組，對核算與管理進行分離，讓收入稽核組專注于項目的收入、應收賬款管理等核心業務，強化項目的管控，減少項目收入隱含的風險，強化應收賬款考核，督導項目回款，提升應收賬款回收率，減少項目應收賬款壞賬發生。同時收入稽核組每月不定期對項目內控進行檢查，對項目核心人員進行公司流程的檢查與培訓，強化公司相關財務制度的落地與執行。會計核算則引進先進的財務共享中心模式，將會計核算通過資金管理、費控等系統及各系統接口集成方式，對會計核算及管理流程進行改造，對公司會計核算進行物理集中，使會計核算做到真正意義上的標準化、規范化。通過財務共享中心管理模式，對會計核算組人員進行優化、調整，使其專注成本管控與分析、預算管控與分析、各級人員績效評估，強化對市場測試的支撐與管控，強化對項目、區域各經營期間經營業績的掌握、分析、評估、考核，為公司業績提升保駕護航。

（三）完善會計信息系統

隨著信息時代的來臨，為了保證物業管理企業管理會計工作順利進行，需要結合時代發展要求把信息化技術應用其中，通過建立完善的管理信息系統，讓財務人員及時做好各類信息采集、整理與分析工作，讓財務工作更加高效便捷，提高企業財務管理水平。隨著互聯網技術水平不斷提高，財務功能由之前財務信息采集和提供逐漸向財務信息分析、使用等方向轉變，由事后核算調整為事前預測。在互聯網背景下，物業管理企業需要加強財務信息化系統建設，涉及內部控制、財務分析、戰略規劃等內容。通過財務預算管理與績效管理的結合，能夠促進物業管理企業財務會計向管理會計方向轉型，促進管理會計信息化發展，發揮財務預測、財務規劃、決策制定等功能，有效提高物業管理企業工作水平。除此之外，物業管理企業需要加強對財務人員專業培訓，讓其掌握更多的現代化技術和知識，更好迎接互聯網背景下提出的考驗。在組織財務人員專業學習過程中，需要學習最新的管理信息系統，掌握互聯網應用技術，在財務管理過程中，把大數據、云計算等現代化技術應用其中，保證財務人員能夠熟練應用這些技術，對財務數據具體分析，為企業領導制定發展決策提供數據參考。物業管理企業在開展系統集成工作過程中，需要加強會計平臺建設，不同管理信息系統之間、會計信息系統與業務系統之間、業務管理行業監管平臺之間，都要確定統一的數據標準，建立統一的數據接口，便于管理會計數據的跨平臺傳遞，提高各項數據應用效率。

四、結束語

總而言之，通過管理會計在物業管理企業應用情況的分析，對存在問題提出相應的處理對策，從此可以得知，財務人員由財務會計向管理會計轉型已成為必然需求。為了促進物業企業更好發展，需要把管理會計應用其中，加強相應工作體系建設，發揮管理會計使用價值，為企業領導制定發展決策提供依據，從而實現物業管理企業健康發展。