管理會(huì)計(jì)在 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策建議

葛春艷

（山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030006）

目前，在“房住不炒”和國家持續(xù)運(yùn)用行政政策、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)必須順應(yīng)宏觀環(huán)境發(fā)生的變化，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，定調(diào)企業(yè)發(fā)展方向。原先形成的粗放式發(fā)展模式已經(jīng)不能適應(yīng)新的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在緊盯市場需求變化之余，也需將更多的目光轉(zhuǎn)移到企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化管理上，形成向管理要效益的發(fā)展理念，而管理會(huì)計(jì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了戰(zhàn)略落地的有效工具。因此，完善管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的重要性

（一）管理會(huì)計(jì)的內(nèi)涵

管理會(huì)計(jì)是企業(yè)會(huì)計(jì)的重要分支。管理會(huì)計(jì)以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部信息、經(jīng)營過程信息和結(jié)果信息等非財(cái)務(wù)信息，在科學(xué)分析整理的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效信息。管理會(huì)計(jì)包含戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、責(zé)任會(huì)計(jì)、營運(yùn)管理、績效管理、管理會(huì)計(jì)報(bào)告等重要內(nèi)容，形成涵蓋企業(yè)戰(zhàn)略分解、預(yù)算編制、經(jīng)營控制、分析調(diào)整、績效評(píng)價(jià)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的重要性

1．有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

管理會(huì)計(jì)通過全面預(yù)算管理，將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解；通過責(zé)任會(huì)計(jì)制定符合經(jīng)營實(shí)際的責(zé)任部門、責(zé)任人的評(píng)價(jià)指標(biāo)；通過經(jīng)營控制實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源配置效率的提升；通過分析調(diào)整機(jī)制，不斷修正經(jīng)營偏差；通過績效評(píng)價(jià)，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理活力；通過管理會(huì)計(jì)報(bào)告形成企業(yè)內(nèi)部決策依據(jù)。因此，管理會(huì)計(jì)為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了方法論，貫穿于企業(yè)管理全過程。

2．有利于提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

管理會(huì)計(jì)以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)對(duì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估，可以明確企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中的不確定性，進(jìn)而為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供方向。

3．有利于提升企業(yè)成本管理水平

管理會(huì)計(jì)根據(jù)企業(yè)成本管理要求，可以幫助企業(yè)建立有效的成本管控內(nèi)部控制制度，從內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)有效性、內(nèi)部控制運(yùn)行有效性等方面，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化成本管理的目標(biāo)，有效提升企業(yè)成本管理水平。

4．有利于完善企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系

管理會(huì)計(jì)引入責(zé)任會(huì)計(jì)、關(guān)鍵績效指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)增加值、平衡計(jì)分卡等考核評(píng)價(jià)方法，能更好地將企業(yè)財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)成長的綜合效果反映出來，為彌補(bǔ)企業(yè)短板，激發(fā)考核評(píng)價(jià)效能注入動(dòng)力，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善考核評(píng)價(jià)體系，激發(fā)內(nèi)部管理活力，達(dá)到激勵(lì)員工的目的。

二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的應(yīng)用

管理會(huì)計(jì)通過引入風(fēng)險(xiǎn)管理框架、風(fēng)險(xiǎn)矩陣、風(fēng)險(xiǎn)清單作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，將企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、核算數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)的結(jié)果同風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)系起來，在全面預(yù)算管理、成本管理、績效評(píng)價(jià)等方面幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升風(fēng)險(xiǎn)管理理念，形成與企業(yè)經(jīng)營管理相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化；幫助房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)，形成治理層、管理層、風(fēng)險(xiǎn)管理部門、業(yè)務(wù)部門既相互制約，又相互協(xié)調(diào)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度，形成包含風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估制度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、風(fēng)險(xiǎn)決策制度、風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)制度等完善的管理制度體系。

（二）在成本管理中的應(yīng)用

管理會(huì)計(jì)引入目標(biāo)成本管理、標(biāo)準(zhǔn)成本管理、作業(yè)成本管理、責(zé)任成本管理、生命周期成本管理等方法，豐富了企業(yè)成本管理的手段。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目受同類項(xiàng)目市場價(jià)格的限制，目標(biāo)銷售收入穩(wěn)定，企業(yè)為保證項(xiàng)目目標(biāo)利潤，可以應(yīng)用目標(biāo)成本法控制項(xiàng)目開發(fā)支出；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在現(xiàn)有技術(shù)水平條件下，開發(fā)流程及工程工藝標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，可以應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)成本法明確標(biāo)準(zhǔn)成本、可容忍成本差異，對(duì)異常差異進(jìn)行有效分析，提出改進(jìn)控制目標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用責(zé)任成本管理，建立責(zé)任部門、責(zé)任人可控成本控制評(píng)價(jià)體系，有效進(jìn)行內(nèi)部考核；房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)所處的發(fā)展生命周期、采購議價(jià)能力，應(yīng)用生命周期成本管理，建立與企業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)。

（三）在績效管理中的應(yīng)用

管理會(huì)計(jì)將企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)同戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行有效聯(lián)系，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略和關(guān)鍵成果領(lǐng)域績效特征進(jìn)行分析，提煉出企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，制定關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素考核評(píng)價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的核心驅(qū)動(dòng)因素包含銷售能力、采購管理能力、公共事務(wù)管理能力、資金運(yùn)用能力、稅務(wù)籌劃能力，通過關(guān)鍵績效指標(biāo)對(duì)上述能力進(jìn)行考核，可以有效幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)存在的問題

（一）頂層設(shè)計(jì)不完善

管理會(huì)計(jì)可應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、預(yù)算管理、成本管理、營運(yùn)管理、投融資管理等方面，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，也就是說管理會(huì)計(jì)在企業(yè)應(yīng)用中已不僅僅是財(cái)務(wù)部門和少數(shù)決策部門的工作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用上，缺乏公司層面的頂層機(jī)制設(shè)計(jì)，只是使用到全面預(yù)算管理、績效評(píng)價(jià)等部分管理會(huì)計(jì)工具，沒有形成全面、系統(tǒng)的管理會(huì)計(jì)應(yīng)用體系，造成管理組織架構(gòu)松散，職能不清晰；造成各部門、各環(huán)節(jié)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)混亂，沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)搜集、分析標(biāo)準(zhǔn)，致使提供的決策信息不具有很好的可比性和統(tǒng)一性；造成管理會(huì)計(jì)流于形式，無法發(fā)揮其參與企業(yè)全過程管理、提供高質(zhì)量決策信息的作用。

（二）管理會(huì)計(jì)信息化建設(shè)水平不高

管理會(huì)計(jì)信息化水平是決定管理會(huì)計(jì)應(yīng)用效率的重要因素。目前，房地產(chǎn)企業(yè)只是實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算的電算化，財(cái)務(wù)核算軟件升級(jí)頻率也落后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，分析、報(bào)告模塊功能簡單，成為簡單記錄的“電子賬本”。管理會(huì)計(jì)提供決策信息的前提是對(duì)大量經(jīng)營數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的整理分析，并根據(jù)具體市場變化做出調(diào)整。同時(shí)，涉及部門之間數(shù)據(jù)的傳遞、銜接。管理會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)需要將房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)、經(jīng)營數(shù)據(jù)等非財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息結(jié)合起來，并根據(jù)決策需要形成管理財(cái)務(wù)報(bào)告，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立高水平的管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，造成管理會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系不準(zhǔn)，需人工處理大量數(shù)據(jù)，降低了管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用效率。

（三）管理會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不強(qiáng)

管理會(huì)計(jì)覆蓋企業(yè)總體戰(zhàn)略、經(jīng)營業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)分析、人力資源績效評(píng)價(jià)，涉及的管理會(huì)計(jì)工具復(fù)雜多樣，并且隨著現(xiàn)代企業(yè)管理理念和手段的不斷創(chuàng)新，管理會(huì)計(jì)在實(shí)踐中不斷豐富著管理工具的應(yīng)用場景。目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用工作主要由財(cái)務(wù)人員完成，而基礎(chǔ)財(cái)務(wù)人員大多沒有系統(tǒng)的戰(zhàn)略管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、績效評(píng)價(jià)等方面的知識(shí)，相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)缺乏，還是著重于企業(yè)財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)核算和簡單的財(cái)務(wù)分析。復(fù)合型管理會(huì)計(jì)人員的缺失，造成企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)無法完成，造成管理會(huì)計(jì)理念無法全面落地。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)頂層設(shè)計(jì)

首先，完善管理會(huì)計(jì)應(yīng)用組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)總體層面構(gòu)建管理會(huì)計(jì)組織架構(gòu)，設(shè)立戰(zhàn)略管理委員會(huì)、全面預(yù)算管理委員會(huì)、內(nèi)部控制管理委員會(huì)、績效評(píng)價(jià)委員會(huì)。其次，全面梳理業(yè)務(wù)流程，建立管理會(huì)計(jì)應(yīng)用體系。管理會(huì)計(jì)在核算形式、報(bào)告內(nèi)容上沒有統(tǒng)一的格式與規(guī)范，可以根據(jù)企業(yè)決策信息的要求，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行重新分類整理，形成管理口徑數(shù)據(jù)分析報(bào)告。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)實(shí)踐應(yīng)以企業(yè)管理實(shí)際為主導(dǎo)，全面梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，站在頂層設(shè)計(jì)的高度，統(tǒng)籌傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與管理會(huì)計(jì)工作，在數(shù)據(jù)收集、核算、分析等方面建立數(shù)據(jù)分類體系，減少數(shù)據(jù)的重復(fù)核算，提高管理會(huì)計(jì)工作效率。在頂層設(shè)計(jì)中創(chuàng)新管理會(huì)計(jì)核算體系、管理會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告體系，形成與企業(yè)決策信息相適應(yīng)的管理體系。

（二）提高管理會(huì)計(jì)信息化水平

加大管理會(huì)計(jì)信息化投入，融合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)口徑。管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)需包含大量的財(cái)務(wù)信息和非財(cái)務(wù)信息，需要根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算數(shù)據(jù)、經(jīng)營控制、績效評(píng)價(jià)高效提供實(shí)時(shí)的企業(yè)經(jīng)營分析、未來企業(yè)經(jīng)營預(yù)測、經(jīng)營偏差糾正等多維度信息，這就對(duì)管理會(huì)計(jì)信息化水平提出了較高的要求。同時(shí)，管理會(huì)計(jì)要以傳統(tǒng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，這還需要對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)進(jìn)行兼容化處理，打通現(xiàn)有系統(tǒng)間的通道。加大信息化建設(shè)投入，才能有效提高管理會(huì)計(jì)應(yīng)用效率。

（三）加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍的建設(shè)

企業(yè)應(yīng)培養(yǎng)復(fù)合型管理會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍。管理會(huì)計(jì)應(yīng)用面廣，管理工具豐富，除了財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)外，還需要有意識(shí)地培養(yǎng)具有戰(zhàn)略管理意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、內(nèi)部控制意識(shí)、績效評(píng)價(jià)意識(shí)的復(fù)合型管理會(huì)計(jì)人才。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)人員理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際進(jìn)行積極實(shí)踐，主動(dòng)發(fā)掘國內(nèi)外企業(yè)先進(jìn)管理會(huì)計(jì)工具的應(yīng)用潛能，積極使用管理用財(cái)務(wù)報(bào)表，區(qū)分企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)和金融活動(dòng)，采用邊際貢獻(xiàn)式管理報(bào)告，評(píng)價(jià)企業(yè)管理邊際效益的變化。強(qiáng)大的管理會(huì)計(jì)人才儲(chǔ)備將為企業(yè)管理注入持續(xù)動(dòng)能。

五、結(jié)束語

綜上所述，管理會(huì)計(jì)應(yīng)用是企業(yè)系統(tǒng)化、長期性的工作，高效的管理會(huì)計(jì)應(yīng)用可以為企業(yè)提供有效的決策信息。管理會(huì)計(jì)需要從頂層制度建設(shè)、信息化建設(shè)、人才隊(duì)伍建設(shè)等多方面進(jìn)行完善，不斷探索新的管理會(huì)計(jì)工具，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。