投資性房地產會計核算模式的選擇研究

李寶勇

（南京紫金研創(chuàng)科技發(fā)展有限公司，江蘇 南京 211100）

在市場經濟時代背景下，企業(yè)的投資對象逐漸開始發(fā)生了轉移，由最初的銀行理財產品投資轉移至股票投資，又從股票投資轉移至房地產投資，所涉及的投資領域越來越廣泛，投資對象也變得越發(fā)多樣化。基于目前所現(xiàn)行的企業(yè)會計準則框架下，針對投資性房地產會計核算模式的選擇展開分析與探討對于投資企業(yè)的發(fā)展而言有著非常重要的現(xiàn)實意義。

一、投資性房地產的會計核算模式

（一）成本計量模式

成本計量模式是根據企業(yè)的固定資產或者無形資產的相關規(guī)定為依據，對投資性房地產展開會計核算，是按照一定的周期來計提折舊或者進行攤銷。當資產出現(xiàn)減值情況時，會依據該資產減值規(guī)定進行科學合理的處理。成本計量模式的優(yōu)勢在于能夠更加客觀、準確地對企業(yè)的資產進行驗證，能夠對企業(yè)的利潤展開隨意的調整與抑制，是一種相對便于理解、操作簡單的核算方式，能夠被會計人員接受和掌握。但是其缺點體現(xiàn)在無法很好地將市場變化后的投資性房地產所具有的真實價值反映出來[1]。

（二）公允價值計量模式

公允價值計量與成本計量之間有著極大的差別，公允價值核算相對較為特殊一些。因為投資性房地產所具有的公允價值會一直跟隨市場的變化而不斷發(fā)生改變，所以就需要針對所有的資產進行詳細且準確的評估，并以最新的評估結果作為調整投資性房地產賬面價值的依據。而處于新公允價值與舊公允價值之間的差額會直接計入當期損益當中，不會在繼續(xù)計提折舊，也不再繼續(xù)進行攤銷。

二、投資性房地產計量模式變更的影響

隨著經濟的發(fā)展越來越多的企業(yè)開始選擇變更投資性房地產的計量模式當中，通過分析與研究發(fā)現(xiàn)，投資性房地產計量模式發(fā)生變更后，會對企業(yè)的財務狀況造成一定的影響，一般體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）增加公司的資產價值

經濟的飛速發(fā)展在無形當中增加了通貨膨脹的壓力，導致市場物價呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢，而大部分的投資性房地產都實現(xiàn)了增值或者是保值的目標。對于上市企業(yè)而言，其最初所選擇的投資性房地產計量模式是不會隨著市場價格的變動而發(fā)生上浮的。但是在進行計量模式變更后，企業(yè)的具體計量日就開始按照投資性房地產的市場公允價值展開調整，從而實現(xiàn)了增加企業(yè)資產賬面價值的發(fā)展目標。

（二）改變公司的財務指標

一方面，企業(yè)投資性房地產的計量模式從成本模式轉變?yōu)楣蕛r值計量模式后會致使企業(yè)增值收益凸顯出來，在增加企業(yè)總資產的同時降低其資產負債率，如此一來企業(yè)的信譽得到了顯著的提升。另一方面，當投資性房地產的計量模式變更為市場公允價值計量后，企業(yè)就不再需要對投資性房地產展開攤銷和折舊，從而有效地降低了企業(yè)的成本費用。并且當投資性房地產價值發(fā)生上漲時，企業(yè)的利潤總額也會增加。所以說計量模式的變更會在一定程度上改變企業(yè)的財務指標。

（三）增加公司的管理成本

當企業(yè)將投資性房地產的計量模式從成本模式變更為公允價值模式后，每一期都需要根據市場公允價值來重新調整企業(yè)的賬面價值，并將相關信息進行披露。另外，計量模式的變更會在一定程度上增加企業(yè)的納稅成本。如果說企業(yè)的投資性房地產在市場上并不活躍的話，還需要聘請專業(yè)人員來對該房地產進行價值評估，進而產生不必要的評估費用。

（四）致使企業(yè)的經營管理不穩(wěn)定

對于投資性房地產而言，從成本計量模式轉變?yōu)楣蕛r值計量模式后會存在一定的風險，因為一旦確定了公允價值計量模式就不允許變更。如果投資房地產的市場行情較好時，公允價值發(fā)生變動會直接計入當期損益，增加企業(yè)的資產總額，這樣的現(xiàn)象會在一定程度上掩蓋管理者經營不善的問題；但是當投資性房地產的市場行情發(fā)生下降時，企業(yè)的資產和利潤就會發(fā)生下降現(xiàn)象，導致企業(yè)的資產減少，極有可能會導致企業(yè)在發(fā)展的過程中面臨著巨大的經濟風險。

三、投資性房地產會計核算存在的問題

（一）企業(yè)會計核算方式的選擇未結合實際業(yè)績

對于投資性房地產而言，無論選擇公允價值核算模式還是成本核算模式其對企業(yè)財務報表所造成的累計影響都是一樣的，但是如果存在會計分期假設，那么這兩種模式對于企業(yè)的不同時期財務報表的影響則會出現(xiàn)一定的差異。例如：成本核算模式在處置各期利潤的時候所帶來的影響是較為穩(wěn)定的負值；公允價值核算模式則會以市場公允價值的變動而對各期利潤造成影響。因為企業(yè)經營管理層會存在任期現(xiàn)象，所以對于業(yè)績的考核情況并不會發(fā)生在投資性房地產價值實現(xiàn)期間，會計核算模式的不同對于業(yè)績考核所帶來的影響也不盡相同，最終致使企業(yè)管理層會因為績效考核需求的不同或者某種特殊目的而選擇會計計量方式，并不是真正地為核算投資性房地產而選擇計量方式。

（二）會計核算模式的不同導致企業(yè)信息缺乏可比性

就目前來說《企業(yè)會計準則——基本準則》中明確地規(guī)定了企業(yè)所提供的會計信息應該具備一定的可比性，例如：相同或相似的交易事項應該在同樣的企業(yè)在不同時期具有可比性；相同或者相似事項在不同企業(yè)同一時期具有可比性。成本核算模式在持有期進行處置的過程中因計提折舊和累計攤銷能夠促使企業(yè)各期資產、權益以及負債呈現(xiàn)出穩(wěn)定的負值下降情況，致使企業(yè)在期末階段的資產負債率會提升。而公允價值核算模式對于企業(yè)的資產、權益和負債的影響是同向的，但是具體的影響方向可以體現(xiàn)出投資性房地產當前階段的市場公允價值變化。當投資房地產公允價值上升時，可降低企業(yè)的資產負債率[2]。不同的核算方式會導致同一投資性房地產在不同的報表上呈現(xiàn)出完全不同的金額，既有可能致使利潤表呈現(xiàn)盈利現(xiàn)象，也有可能致使利潤表呈現(xiàn)出虧損情況。

（三）財務人員專業(yè)能力較低，無法正確選擇計量模式

基于上市公司的角度而言，很多的上市公司在選擇投資性房地產會計核算方式的時候都以成本核算模式為主。而公允價值核算模式需要要求企業(yè)財務人員在每一個會計周期結束后重新核算和確定計量金額，加上企業(yè)的所得稅需要根據歷史成本進行確定，公允價值核算會導致不同時期的稅金存在差異，從而增加了財務人員的工作量。大量的納稅調整致使財務人員對公允價值缺乏完整的了解，所以缺乏財務理論知識的會計人員很難選擇出適合企業(yè)的計量模式。

四、投資性房地產會計核算模式的選擇

（一）以長遠眼光選擇適合的計量模式

首先，應該充分地考慮不同計量模式下的計量成本。在不考慮其他因素的情況下，成本核算與公允價值核算對于企業(yè)的現(xiàn)金流的影響除了所得稅流出不同之外，其他基本一致。成本計量模式在處置前期會因折舊和攤銷而出現(xiàn)抵稅效應，隨著各期所得稅現(xiàn)金的流出會在處置期發(fā)生轉變，會增加現(xiàn)金流出。公允價值核算模式在處置前期對于企業(yè)的所得稅沒有較大的影響，是一次性的流出。所以對于短期處置的投資性房地產而言并不會產生較大的影響。其次，需要考慮到企業(yè)投資性房地產的整體狀況。對于投資性房地產而言成本核算模式是普遍適用的，而公允價值核算模式會在一定程度上受到會計準則的限制，所以同一家企業(yè)只能夠選擇一種適合自身的發(fā)展的計量模式，如果說投資性房地產的分布范圍較廣泛，就會導致公允價值的持續(xù)可靠性無法得到滿足，對于企業(yè)選擇公允價值核算帶來一定的影響。

（二）衡量自身條件，謹慎選擇

由于現(xiàn)階段我國的房地產市場并沒有完全成熟，其價格走勢并不能將其真正的內在價值反映出來。基于新會計準則的相關規(guī)定之下，一旦企業(yè)選擇了公允價值作為核算模式就無法輕易進行變更，并且在后續(xù)的經營管理中即使面對再大的風險也不能隨意更改計量模式。因此，對于投資企業(yè)而言在選擇公允價值作為會計核算模式時需要充分地、綜合地去評估自身企業(yè)的經濟實力與未來的發(fā)展規(guī)劃，可以就全面角度上分析企業(yè)是否能夠承受市場公允價值變動所帶來的波動。

（三）提高財務人員的綜合素質

提高財務人員的綜合素質對于企業(yè)的經營發(fā)展而言是至關重要的。但是由于目前我國對于企業(yè)財務人員所展開的后續(xù)教育存在嚴重的不足現(xiàn)象，而企業(yè)方面也沒有針對財務人員展開有針對性的培訓。為了改善這一現(xiàn)象，在培訓期間應該重視實際與理論的結合，例如：投資性房地產準則應該與公允價值準則進行結合；管理會計與財務會計的結合等。既要不斷地更新財務人員的會計核算知識，還要確保其能夠掌握會計核算工作對于企業(yè)管理的重要性。除此之外，在提高財務人員素質的時候還要重視學習方法、遠程教育以及同行業(yè)交流等，以此來更好地培養(yǎng)財務人員選擇核算模式的能力，讓其能夠更加詳細的了解和掌握會計處理方式及程序，具備極強的職業(yè)判斷能力，讓企業(yè)財務人員可以根據企業(yè)的發(fā)展及需求選擇合適的計量模式。

五、結束語

總之，由于各個企業(yè)的投資目的各不相同，所以不同企業(yè)對于投資性房地產的會計核算模式也不盡相同。因此，為了能夠確保企業(yè)所選擇的核算方式適合自身發(fā)展，則應該以長遠眼光選擇適合的計量模式，在衡量自身條件的同時進行謹慎選擇，并最大限度地提高財務人員的綜合素質，在選擇出合適的核算模式同時促進企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。