房地產企業成本核算研究

陳正花

（浙江上尚房地產開發有限公司，浙江 麗水 323000）

1998年，我國實施了住房制度改革，進一步加快了城鎮化進程和經濟增長，使得居民住房需求不斷增加，房地產行業也迎來了快速成長的好機會，并帶動了相關行業的發展。當前，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業之一，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用。但隨著國家宏觀調控力度的加大，行業自身競爭的白熱化，以及居民購房行為趨向理性，各大房地產企業的凈利潤逐年下滑，這意味著房地產企業很難再獲得過去的暴利，行業利潤會逐漸趨向社會正常水平，行業間競爭逐步規范。房地產企業如果想在競爭日趨加劇的環境下維持生存和發展，就必須要提高自身的核心競爭力。由于房地產企業工程開發存在資金需求量大、建造周期長、投資風險高等特點，因此特別需要重視成本管理，盡量避免建設過程中的各種風險，嚴格控制各項費用支出，從而通過降低成本來取得最大的經濟效益。而成本核算是成本管理中至關重要的一環?；诖?，對房地產開發企業的成本核算進行探究和完善，不僅對理論研究有助益，對實際操作也是具有重要的指導意義。

一、房地產企業成本核算的基本內容

（一）房地產成本核算的定義

成本核算是把某一時段企業生產經營期間所產生的費用，依據其性質與產生地點進行歸集、分配和結轉，從而計算出企業實際成本和盈利狀況的一種管理活動。企業成本核算是企業成本管理的重要構成部分，其任務是準確并及時地計算出產品實際總成本與產品單位成本，為企業管理者的經營決策提供正確的參考數據。成本核算不僅可以真實反映企業的運行狀況，還能適時反饋企業的生產過程，換言之，科學有效的企業成本核算有助于企業管理者檢查、監督、考核企業成本預算的實施情況，檢測成本控制績效和成本管理水平，評估成本管理系統的有效性，從而更好地控制企業成本，實現開源節流，獲得最大的經濟利益。

（二）房地產成本核算的內容

1．土地成本

土地成本是指房地產企業通過市場招拍掛等形式獲取土地使用權的出讓金，因不同地理位置間差異較大，一般占到總開發成本的30%-60%。土地成本是企業成本核算的第一步，因為企業必須通過土地面積和容積比率的測算來估計開發工程的土地成本，然后在土地成本的基礎上計算出待開發產品的其他成本費用，最終評估出項目的可行性。故土地成本對房地產項目的成本控制至關重要，其大小是衡量房地產開發項目能否順利進行以及是否可盈利的最重要經濟標準。

2．前期費用

前期費用主要包括可行性研究費、勘察測繪、設計費、“三通一平”費用等，一般占到總成本的 3%—5%，且貫穿于項目實施全過程。前期費用多且雜，因此財務人員在核算時必須分清、分細科目，才能為之后的成本分類、匯總及核算打好基礎。

3．工程成本

工程成本為房地產開發建設項目實體的成本，包括材料、人工費、機械使用費等，占開發成本比例高達50%-70%，是成本核算的重中之重，財務人員核算這部分成本時一定要確定好核算的對象，根據其類型或項目計入相應的成本。

4．配套及其他費用

這部分費用包括房地產項目開發過程中發生的供水、供電、供氣、公共配套設施建設費以及市政工程建設費等。因為這些費用基本由政府部門或壟斷企業進行收費，無議價空間，且收費標準較高，因此合理減少這部分費用支出，是增加運營收益的重要途徑。

5．相關稅費

相關稅費是指向國家繳費的各種稅費、規費，如土地增值稅、增值稅、城建稅等，房地產企業可以通過合理的稅收籌劃或利用政府稅收減免政策節稅。

6．籌資成本

籌資成本即是項目建設期借款利息支出。由于房地產開發項目的特殊性，房地產企業一般是需要銀行的貸款來解決資金需求的，導致企業必須承擔高額利息費，并且這部分成本核算結果會影響后續開發成本的計算。

7．開發間接費用

開發間接費用是指房地產企業的工程管理人員和項目核算部門在開發現場發生的各項間接費用。這部分費用和工程有關，但是又沒辦法直接計入工程項目的費用中，所以需要根據相關單據，先計入各明細科目，等以后再按項目進行分配。

（三）房地產企業成本核算流程

在遵守會計原則和行業規則的前提下，企業應結合自身實際來制定成本核算會計制度，并配備專職成本核算員來負責成本核算工作，確保成本核算信息的真實性、準確性和可靠性。房地產企業成本具體核算核算流程如下：首先，基于房地產開發產品的特點來明確成本核算對象。其次，根據《房地產開發企業會計制度》設置“開發成本”和“間接開發成本”兩個類目來對房地產企業的實際成本進行計算。再次，按照企業確定好的方法和標準分配歸集的生產成本。最后，正確劃分在產品和產成品的開發成本，并結轉產成品的開發成本。

二、房地產企業成本核算存在的問題

（一）企業缺乏成本核算意識

由于房地產行業的高額利潤，使得多數企業的經營側重點為投資資金是否能快速回籠，即企業在乎的是短期利潤而非長遠效益，因此財務人員在開展企業核算計算工作時，通常只考慮當前項目的總投資額、建造周期以及售價等問題，不會花費時間研究成本科目的細分和各環節的控制。但隨著房地產行業利潤率逐漸回歸社會平均水平，因為忽略成本管理而造成的高成本已成為各個企業亟待解決的問題。

（二）成本的核算對象劃分的不準確

合理確定核算的對象是企業成本核算工作的第一步，通過財政部發布的《企業產品成本核算制度》相關規定可知，房地產企業確定成本核算對象一般按照其開發的項目、開發的期數或產品類型等因素，也就是說成本對象的確定既要滿足成本計算的需求并且利于成本的歸集和結算，還要符合本監控的要求。而隨著房地產企業開發項目愈發復雜，使得確定核算對象的難度加大。因此，在實際工作中，有些房地產企業為了簡化核算工作，通常會將擁有多個功能差異較大的工作板塊作為一個成本核算對象，但成本核算對象劃分模糊、界限不清晰會導致最后計算出的項目成本無法準確反映出項目開發過程中各部分產品的實際成本，從而影響企業的經濟效益。

（三）成本費用分攤方法不明確

房地產開發項目具備開發周期長、資金壓力大等特征，所以企業通常會采取分期的開發方式，且每期開發項目可能存在多個類型，例如住宅樓、別墅、酒店、商業樓等，這使得企業成本核算牽扯各種費用和科目，加大了核算的難度。雖然根據會計相關規定，企業必須按照受益原則或配比原則進行成本分攤，而且方法一經選擇，不得隨意變更，但因其國家還未出臺完整的標準來評判房地產成本核算的歸集和分配，導致各個企業處理方式差異大，發布的成本信息缺乏可比性。

（四）成本核算周期不確切

房地產企業因為不確定因素很多，例如資金周轉不靈等問題，所以很可能出現竣工拖延的情況。但一個企業的成本核算必須按照不同的周期進行，因此當房地產項目產生竣工拖延的問題時，會影響企業成本利潤的計算和各項稅金結算，進而造成決策者無法及時獲取會計信息，難以對后續項目展開準確性的評估。

三、加強房地產成本核算的措施

（一）強化企業的成本管理意識，加強工作人員的成本核算能力

首先，企業管理者要改變短視的經營思維，逐漸將經營重心轉至創造長期效益的管理上，重視成本管理，了解成本控制對于房地產企業生存發展的意義。其次，加強企業員工，尤其是財會人員對于項目開發內容和行業知識的了解，鼓勵員工積極參與項目部門的規劃、開發模式的選擇和預算等方面的工作，使其在后續工作過程中，可以更加清晰明了。最后，不定期組織員工培訓，提升員工的管理水平和綜合能力，促使其在生產的過程中開源節流，幫助企業增產增收。

（二）合理劃分成本核算對象

確立成本核算對象是企業進行成本核算的首要任務。房地產公司應結合當地條件，如項目的開發地點，周期和規模等需求來合理細分成本核算對象。對于大規模開發，開發周期長，分階段規劃開發的房地產項目，企業在細化成本核算對象時，可選擇經過政府部門批準的單獨項目，因為政府對這些項目的建設面積、建造設施等有特殊規定。而對于那些啟動和完成時間相似，項目功能也相同的項目，房地產企業在明確成本核算對象時，可直接將其視為同一個。另外，對于規模大且成本高但類型單一的產品，企業可直接將其作為成本核算對象。企業一旦確定了成本對象，就不得隨意更改，以確保成本核算的合理性和一致性。

（三）合理確定成本歸集和分配方式

在分攤成本費用時，企業通常采取受益原則和配比原則，若該成本費用可以確認是某類成本對象承擔的，那就直接計入該成本核算對象，若該成本費用由多個成本核算對象共同承擔的，則應選擇建筑面積法、占地面積法或預算造價法等分配計入成本核算對象，以保證成本費用分配的合理性和準確性。

（四）科學設立成本核算周期

房地產企業可通過工程的規模大小來確定核算周期。若工程規模小，持續時間短，就可直接根據整個工程的周期來制定會計成本核算周期。但若項目規模大，持續時間長，房地產企業就無法繼續按照工程建造期來確定成本核算周期，因為會影響成本信息的及時性，所以此種情況企業應根據實際情況估算尚未竣工工程可能發生的成本和費用，通過預提費用賬戶核算還未進行的工程預算。

四、結束語

綜上所述，當前房地產成本核算工作面臨著諸多問題，這些問題都不利于房地產開發項目的實施。因此，房地產企業要不斷強化自身的成本核算能夠力，為降本增效，提高企業核心競爭力提供有力保障。