旅游經濟、土地供給與房價關系研究

王瑞功

西京學院，陜西西安 710123

引言

伴隨著旅游經濟的不斷發展，旅游消費已經成為我國居民消費的重要組成部分。2019年全國旅游總收入6.63萬億元，占國內生產總值的11.05%，比2009年翻了5.14倍，而全國商業住宅平均房價比2009年翻2.08倍。土地作為房地產市場的供給源，是政府宏觀調控城市房地產市場的關鍵所在。同時，2018年中共中央、國務院《關于實施鄉村振興戰略的意見》指出，允許政府利用農村存量建設用地，預留部分規制建設用地指標用于休閑旅游設施。由此可見，旅游產業、房地產業的發展都離不開土地的合理利用。所以，探討旅游經濟增長潛力與房價的關系，并引入土地供給要素對旅游經濟及房價的作用，能為保證地區全域旅游發展規劃有效實施，房地產市場平穩健康發展以及土地資源優化利用提供借鑒，以期更好滿足旅游產業、房地產業以及土地市場的協調發展。

一 相關研究文獻評述

房價與旅游發展的關系研究。Fereidouni 等[1]檢驗了2000年—2011年馬來西亞房地產對出境旅游的影響，發現房地產對出境旅游具有顯著的正向作用。胡北明、黃俊[2]研究認為旅游發展對貴陽市房價上漲產生明顯的推動作用。馬成文等[3]認為旅游業的發展顯著提高了商業營業用房價格，降低了商品住宅房的價格，其主要通過降低商品住宅房的價格而對整個房地產市場的平均房價產生抑制效應。

房價與旅游消費的關系研究。劉晶晶等[4]對中國35個大中城市2001 年—2010年的相關數據進行分析，發現房價與旅游消費之間存在正U形關系，房價變化對旅游消費同時具有財富效應和擠出效應，但總體表現為財富效應。Kim等[5]則比較了韓國房地產和金融資產對旅游消費的影響，發現房地產對出境旅游需求具有顯著的財富效應。王克穩[6]使用中國微觀調查數據同樣發現了房地產對旅游消費的財富效應。綜合上述文獻梳理，發現引入土地供給作用，探討旅游經濟增長潛力與房價關系非常密切。鑒于此，本文在結合丁建軍等、楊敏旅游經濟增長潛力評價指標的基礎上，構建旅游經濟內在成長潛力與外在支撐潛力指標。基于2009-2019年陜西省十個地級市的數據，探討旅游經濟、土地供給與房價之間的關系，為政府部門制定相關政策奠定基礎，為其他地區相關研究提供借鑒。

二 旅游經濟、土地供給與房價影響研究

（一）旅游經濟增長潛力與房價

從影響旅游經濟內在成長潛力的指標來看，游客人數增長及游客逗留天數增加能保證旅游收入增加。隨著旅游總收入占地區GDP比重的加大，促使居民對商品房需求能力增強，商品房價格上漲。從影響旅游經濟外在支撐潛力的指標來看，旅游景區從業人員、星級飯店等的增加為地區旅游經濟增長提供了強有力的服務支撐，吸引人口遷移，投資企業入駐，房價升高?；诖?，提出文章假設1：

H1a：旅游經濟內在成長潛力對房價存在正向作用；

H1b：旅游經濟外在支撐潛力對房價存在正向作用。

（二）旅游經濟增長、土地供給與房價

土地資源是房地產業、旅游產業發展的重要供給要素。從影響旅游經濟內在成長潛力指標看，旅游資源開發，需要加大土地資源供給，房地產商加大對商業營業用房的投資，房價上漲。從影響旅游經濟外在支撐潛力的指標看，土地供給要積極投入到鄉村旅游示范村建設以及城市綠化建設中，打造良好的生態環境，吸引人口流入，商品房需求增加，房價上漲。基于此，提出文章假設2：

H2a：土地供給對旅游內在成長潛力與房價的關系存在正向調節作用；

H2b：土地供給對旅游外在支撐潛力與房價的關系存在正向調節作用。

旅游經濟增長潛力依托于內在、外在潛力的共同增長。在土地供給與旅游經濟內在成長潛力、旅游外在支撐潛力的交互影響下，旅游經濟內在、外在增長潛力對房價產生積極影響，基于此，提出文章假設3：

H3a：旅游經濟內在成長潛力、土地供給對旅游經濟外在支撐潛力與房價的關系存在正向調節作用；

H3b：旅游經濟外在支撐潛力、土地供給對旅游經濟內在成長潛力與房價的關系存在正向調節作用。

三 旅游經濟增長、土地供給與房價變量選取

（一）變量選取及數據來源

本文選取2009-2019年陜西省十個地級市的數據作為研究對象。因變量原始數據來源于《中國房地產市場年鑒》《陜西省統計年鑒》，自變量、控制變量原始數據來源于《中國旅游統計年鑒》《陜西省統計年鑒》、陜西省各地市統計年鑒。

（二）變量定義

1.因變量。房價（P），采用商品住宅房銷售額除以銷售面積得到2009-2019年陜西省十個地級市的名義房價。

2.自變量

（1）旅游經濟內在成長潛力（TIDP）與旅游經濟外在支撐潛力（TESP）的衡量。博物館機構數、4A 級以上景區數、年接待游客人數增長率、游客平均逗留天數、入境游客在陜人均天花費、旅游收入占GDP比重、國內旅游收入、國際旅游收入的八個指標，構建主成分并計算得出旅游內在成長潛力得分；將旅游景區從業人員、旅行社數、星級飯店數、鄉村旅游示范村數、建成區園林綠化覆蓋面積、道路清掃保潔面積、公廁數量、公園個數的八個指標，構建主成分并計算得出旅游外在支撐潛力得分。

（2）土地供給量（RL）。利用土地供應總量度量土地供給。

3.控制變量

旅游經濟增長潛力對房價的影響并非單一作用，還受到諸多因素的影響。本文選擇商品房住宅開發投資額（EI）、城鎮居民人均可支配收入（PI）、地區國內生產總值（GDP）變量進行控制。

四 旅游經濟增長、土地供給與房價實證分析

（一）模型構建及檢驗

從旅游經濟內在成長潛力與外在支撐潛力雙側視角，根據研究假設，構建模型如（1）（2）：

i表示第i個地市，t表示研究期數，α0和β0為截距項，μi和εi為隨機擾動項，α1～α6、β1～β6是待估參數?；冢?）構建模型1、模型3、模型5，分別檢驗假設 H1a、H2a、H3a，基于（2）構建模型 2、模型 4、模型 6，分別檢驗假設 H1b、H2b、H3b。首先，實證檢驗充分考慮了旅游經濟內在成長潛力、旅游經濟外在支撐潛力以及相關控制變量對房價的影響，為了使分析更具有效性，實證檢驗對所有變量取其對數進行衡量。其次，對構建模型進行合理性檢驗。第一，模型進行Jarque-Bera test，檢驗殘差是否服從正態分布的原假設，檢驗結果顯示每個模型p＞0.05，表明模型殘差服從正態分布；第二，模型進行White test，檢驗模型是否存在異方差，檢驗結果顯示每個模型P ＞ 0.05，表明模型無異方差。

（二）回歸結果分析

根據表1顯示，模型1旅游經濟內在成長潛力增長對房價無顯著影響，H1a沒驗證。說明旅游資源本身的影響優勢不足，外遷人口到旅游地購房的積極性受到影響。模型2中旅游經濟外在支撐潛力在5%水平相關。說明住宿、餐飲、等第三產業的發展能促進房價上漲，驗證假設H1b。

表1 模型回歸結果

模型3土地供給與旅游經濟內在成長潛力的交互變量與房價不相關，H2a沒有得到驗證。因為單純增加土地供給，擴大旅游景區建設，不能促進房地產市場發展。模型4土地供給與旅游經濟外在支撐潛力的交互變量與房價正相關，說明城市綠化管理等土地供給能增加房地產需求，促進房價上漲，H2b得到驗證。

模型5旅游經濟外在支撐潛力與土地供給的交互項與房價在1%水平上顯著正相關，說明第三產業的優化升級，提升了旅游經濟內在成長潛力對房地產市場的拉升作用，H3a得到驗證。模型6旅游經濟內在成長潛力與土地供給的交互項與房價正相關，H3b得到驗證。實踐全域旅游，激發旅游經濟外在支撐潛力對房地產行業的推動作用，促進房價提升。

五 結語

（一）研究結論

本研究從旅游經濟內在、外在增長的雙側視角研究發現：第一，旅游經濟內在成長潛力無論是否考慮土地供給要素，對房價均無顯著影響。第二，旅游經濟外在支撐潛力對房價影響顯著，加入土地供給要素顯著性有所下降。第三，旅游經濟內在、外在增長潛力與土地供給交互作用能有效促進旅游經濟增長潛力對房地產市場的影響，對房價產生正向顯著作用。

（二）對策建議

1 優化旅游景區生態系統設計，提升旅游效用

完善旅游景區保護與發展制度建設。在自然旅游方面，以優先保護天然風景資源為基礎，倡導保護為主，開發、建設為輔的理念，針對天然風景區進行整體旅游生態系統優化設計。在人文旅游方面，著實提升歷史人文資源的內涵質量，利用其旅游吸引力，提升區域歷史人文資源的藝術化價值，增加地區旅游經濟效用。

2 加大公共基礎設施建設，增強城市綠化管理

公共基礎設施建設和城市綠化是現代化城市優化生態環境的重要抓手，是地區旅游經濟增長的重要外在支撐。地方政府要結合本地實際情況，充分認識旅游經濟增長對房價的影響力。積極貫徹執行國家頒布的相關城市綠化等各項法律法規，完善地方城市綠化法治建設，有效提升城市內涵建設，為產業優化融合奠定良好的基礎。

3 保證土地資源在旅游、房地產業的協調供給

政府要明確土地利用方向，因地制宜，優化土地使用結構。要在保持生態環境的基礎上，有機控制城市房地產開發建設用地，采用多元化的方式增加城市綠化用地、村莊建設用地、生態旅游用地等。例如，在農業用地上開展農業觀光、農產品采摘等旅游服務，實現產業融合。在全域旅游、鄉村振興的積極實踐中，要有效培育土地流轉機制和完善土地出讓收入使用機制，實現土地、旅游以及房地產經濟的協調發展。