對老舊小區改造與治理的探究

安愛平

摘要：當前老舊小區改造作為一項關系重大的基本民生工程，受到黨中央、國務院和各級地方政府的高度關注，但由于老舊小區改造起步時間晚、牽涉利益復雜，各地在推進老舊小區改造的過程中仍然面臨嚴峻的治理困境。基于此，本文首先對老舊小區改造及治理的相關理論進行闡述，隨后深入分析了老舊小區改造過程中出現的治理困境，并針對性地提出解決上述問題的有效方式，以期為我國老舊小區改造與治理工作提供堅實的理論支撐。

關鍵詞：老舊小區;改造;治理;對策

一、老舊小區改造與治理相關概念概述

（一）老舊小區改造與治理的基本概念

2015年底的中央城市工作會議上首次提出：“要加快城鎮棚戶區和危房改造，加快老舊小區改造”，老舊小區是建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區[1]。各地現有的老舊小區由于建成時間長，在基本居住功能、基礎設施建設及物業管理水平上，明顯落后于2000年之后陸續新建的商品房小區，對現存的老舊小區進行改造與治理是黨和政府切實回應群眾訴求，積極改善基本民生和推動經濟發展的應有之義。

（二）老舊小區改造與治理的重要性分析

首先，從宏觀層面上來看，持續推動老舊小區改造與治理工作，是實現高質量城市化發展的必經之路。由地方政府牽頭，社會資本方與小區業主群體共同參與老舊小區的改造與治理一方面有利于政府職能的轉變，督促政府提升老舊小區居民的利益訴求;另一方面老舊小區改造與治理工作通過對社會資源的交匯融通，可以達到緩解產能過剩和增加相關行業就業崗位的目的，有助于我國走上高質量城市化發展道路。其次，從微觀層面上來看，目前我國各地現存的老舊小區普遍存在房屋規劃不合理、居住功能不健全等問題，通過老舊小區改造與治理，能夠極大地提升老舊小區居民的居住條件和幸福感、獲得感[2]。

二、老舊小區改造過程中出現的治理困境分析

（一）老舊小區改造缺乏明確的法律法規支撐

針對老舊小區改造工程存在的利益沖突，國家層面上先后頒布出臺了一系列較為完整的政策性文件，但各地方政府在實際執行過程中，一方面沒有及時制定符合當地實際情況的老舊小區改造的指導條例，導致老舊小區改造過程中政府、社會資本方與小區業主群體等利益相關方之間存在推諉扯皮現象;另一方面目前法律體系針對老舊小區改造過程中涉及的諸如利益主體、資金來源等問題缺乏明確規定，造成社會資本方和小區業主群體對改造工程存在疑慮。具體以老舊小區改造工程中的加裝電梯項目為例，各利益相關方針對加裝電梯所需負擔的經濟費用有一定分歧。國家通過補貼形式承擔一部分加裝電梯所產生的經濟費用后，部分經濟條件較差的小區業主對剩余費用的分攤比例仍有異議，由于缺少明確的法律規定，政府通常無法及時通過銀行，向該改造項目提供專項信貸支持，導致電梯改造這一關系到群眾利益的問題長時間無法解決。

（二）老舊小區改造未能重視業主復雜的實際訴求

老舊小區業主群體作為老舊小區改造的直接利益相關方，業主群體內部不同業主個體對改造工程的實際訴求相當復雜，這也是造成當下老舊小區改造與治理困境的主要原因，其主要表現在以下兩個方面：一方面，由于老舊小區自身的物業管理體系相對薄弱，業主群體針對改造工程中具體項目的真實訴求，無法通過統一的發聲渠道有效反饋至政府和社會資本方;另一方面，業主個體的訴求往往是基于自身實際利益出發，對與自身利益相關性不大的訴求則沒有參與的熱情，甚至在特定情況下不同業主個體所提出的訴求之間會產生沖突。以老舊小區改造工程中的加裝電梯項目為例，老舊小區不同業主對加裝電梯的態度和需求各異，具體表現為：低樓層住戶對加裝電梯的需求沒有高樓層住戶意愿強烈;中老年住戶對加裝電梯的需求則遠比年輕住戶強烈;房屋為自住性質的住戶對加裝電梯普遍呈現出支持態度，與之相對的，房屋為租賃性質的住戶對加裝電梯的積極性不高。

（三）老舊小區改造缺乏統一規劃

老舊小區改造是一項長期性綜合性的系統工程，在改造過程中涉及多個責任主體且由于小區建成時間較長，施工環境較為復雜，施工難度較高。部分地區在進行老舊小區改造過程中，由于政府和參與施工的社會資本方之間缺乏溝通協調，容易出現工程管理缺位、施工時間過長、施工質量無法保證等情況，嚴重影響了老舊小區居民的正常生活和居住體驗。此外，政府長期在老舊小區改造工程的后續治理中秉持“弱治理”原則，改造工程的各利益相關方若不能就老舊小區改造完成后的管理維護工作達成一致意見，則老舊小區改造難以實現長期治理的目標。

三、老舊小區改造與治理產生的利益沖突的解決策略

（一）強化老舊小區改造與治理的政策支撐

老舊小區改造工程的長期性與復雜性，決定了當地政府必須要充當好改造工作的領航員，充分發揮監督管理職能，強化老舊小區改造與治理的政策支撐，為改造工程的順利實施提供制度保障。政府必須針對老舊小區產權歸屬模糊、責任主體眾多、利益訴求復雜的特點，根據國家出臺的相關文件指示精神及時通過立法手段頒布老舊小區改造指導意見、實施方案、工作指南等地方行政法規，進一步厘清政府、社會資本方、小區業主群體等利益相關方的權責范圍，對老舊小區改造工程的項目規劃、資金調配以及施工標準進行相對明晰的安排與界定。此外，政府要針對老舊小區改造完成后的社區后續治理工作出臺相應的支持性政策，如明確改造完成的老舊小區的交接管理方案及后續實施細則、明確老舊小區物業管理方的準入與退出制度，健全老舊小區物業管理糾紛調解機制，從制度層面不斷優化老舊小區治理環境[3]。最后，政府在改造過程中要對小區業主反映的合理訴求及時出臺扶持性政策，確保老舊小區改造工作順利完成。

（二）重視老舊小區改造與治理的宣傳工作

在推進老舊小區改造工程時，政府及社會資本方要重視對老舊小區改造與治理的宣傳工作，確保小區業主群體充分了解改造工程的相關內容，盡量消除小區業主群體對老舊小區改造工作的抵觸情緒。具體來說，政府在改造工作的決策階段，要充分利用互聯網平臺等多種新型宣傳方式，從多個宣傳渠道出發，針對老舊小區改造工程的項目規劃、施工方案及有關政策條例向小區業主群體進行宣傳。此外，政府要重視對業主訴求的收集與反饋，保證老舊小區居民的建議權與知情權。政府有關部分可以通過現場調查和互聯網平臺，了解小區業主群體的具體訴求并及時調整改造工程實施方案，一切從人民群眾的切身利益出發保證老舊小區改造工作順利完成。最后，參與老舊小區改造與治理的施工企業和物業管理公司等社會資本方同樣需要對老舊小區的業主群體就自身業務進行宣傳講解。施工企業要及時向小區居民公示具體項目的施工日期，保質保量按時完成施工任務以免影響到小區居民的正常生活;在后續小區管理過程中，物業管理公司要及時向業主宣傳相應的工作內容。

（三）組織和完善老舊小區的基層管理體制

老舊小區改造與治理作為一項長期工程，想要取得良好工作成效就必須廣泛動員各利益相關方，讓政府、社會資本方及小區業主群體全面深入地參與到老舊小區改造與治理工作當中來。第一，未成立業主委員會的老舊小區應當由全體業主自發召開，或由街道辦事處組織召開業主大會，按照《物權法》有關規定，由全體業主群體的三分之二同意選舉成立業主委員會。積極參與老舊小區改造與治理相關工作，充分發揮老舊小區業主群體的主動性，有序引導老舊小區改造工程順利進行[4]。第二，政府要重視基層社區的黨建工作，要逐步在老舊小區業主委員會等社會團體內建立黨支部，發揮社區黨組織的先鋒模范作用，引導業主委員會、物業管理公司等社會團體有序、高效參與老舊小區改造與治理工作。第三，在推進老舊小區改造工程的過程中，社區黨組織、物業管理公司及業主委員會等老舊小區改造的利益相關方要共商共管，加強對老舊小區改造工程的統籌協調。

四、結束語

老舊小區改造與治理是一項事關廣大人民群眾切身利益的民生工程，但在老舊小區改造與治理的過程中由于政府、社會資本方及小區業主群體缺乏可以參照的成熟經驗，各利益相關方往往存在一定程度的利益沖突。面對上述治理困境，各利益相關方需要認真梳理老舊小區改造與治理過程中出現的利益沖突并給出行之有效的解決路徑，切實解決當下老舊小區改造與治理過程中存在的問題，推動老舊小區改造工程順利實施。

參考文獻：

[1]嚴崗，王曉春，何煒達，陳美麗，呂亮亮.老舊小區綜合改造提升的杭州經驗[J].住宅產業，2020（05）：17-22.

[2]李德智，谷甜甜，朱詩堯.老舊小區改造中居民參與治理的意愿及其影響因素研究——以南京市為例[J].現代城市研究，2020（02）：19-25+41.

[3]陳鑫.老舊小區改造中的利益沖突與化解研究[D].重慶：中共重慶市委黨校，2020.

[4]燕妮.基于扎根理論的城市老舊小區治理困境及對策研究[D].青島：青島大學，2020.