閑置宅基地“蝶變”展新顏

本刊記者 陳 娜 通訊員 陳玉杰

青頂白墻的二層小樓在藍天的映照下顯出一種靜意，走進位于浙江省德清縣莫干山鎮勞嶺村的“塔莎杜朵”民宿，業主周云云笑著對記者講述了她家老宅新生的歷程。“房子有了證，還可以貸款，開民宿更加有底氣了。”她給記者展示了自家的不動產權證，這是德清縣不動產登記中心頒發的首批宅基地“三權分置”證書，證書上權利人、用途等寫得一清二楚，她還以此獲得銀行的100萬貸款授權。借德清縣2015年、2020年連續列入全國農村宅基地制度改革試點的東風，莫干山鎮積極探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，通過鼓勵盤活利用閑置農家院，讓村民搭上了市場經濟發展快車，讓集體經濟煥發了新活力，鄉村人氣越來越旺。

明確宅基地資格權，規范用地建房格局

在廟前村干廟塢，走過陡峭的小徑，掩映在山間隱約可見的就是民宿“客堂間”，這是莫干山鎮民宿的典型模樣。由于民宿興起較早，這里的宅基地使用權與農房使用權在民間很早就有了適度放活流轉，農民一次性拿到20年的農房租金，20年后房屋產權仍舊歸農民所有，保障了農民權益，閑置的宅基地也開始“活”了起來。2013年，以農村集體產權制度改革確認的社員資格為基礎，莫干山鎮按照出生地、股份等情況將村民分為股東社員、股東非社員、非股東社員三類，把社員納入享有宅基地資格權的主要人群。同時，在實現宅基地使用權頒證的基礎上，全面推開房屋所有權證登記頒證工作，農民拿到了兩張證，并實現了抵押融資功能。2013年，浙江省全面開展“三改一拆”專項行動，全縣累計清理“一戶多宅”5549戶。考慮到一些被清理的“一戶多宅”已建有高品質農房，拆后無法得到有效利用，德清縣出臺《關于農村宅基地管理若干問題的處置意見（暫行）》，明確了宅基地分戶條件，通過自愿調劑、有償收回等途徑，清理出的“一戶多宅”可用于保障無房戶、危房戶居住或收歸集體。

“不拆的話違反政策，但拆了又可惜。”據莫干山鎮廟前村支部委員徐峰介紹。最終，經過村民代表會議表決，在縣里相關部門的指導下，農房與宅基地得以規范流轉，村民也獲得了相應補償。為保證整體風貌，莫干山鎮結合“多規合一”試點成果，全面開展村土地利用規劃的編制與實施，合理保障村莊建設用地規模空間，結合山區地形特點，引導農民建房“小集聚、大分散”，促進農村建房合理布局和節約集約用地。還在縣里最先推出了建房圖集模板供村民參考。

“三權分置”讓經營者安心、農戶放心

莫干山鎮民宿剛剛興起時，外來經營者和農戶往往私下簽訂簡單的租賃協議，形成一定規模后就容易出現合同違約等問題，因為雙方簽訂的合同缺乏法律政策保障。經營者想要追加投資但擔心權益不能得到保障，農戶也對自己的宅基地權益不放心。“當時鎮里每個村都成立了紅管家服務隊，在服務游客的同時也幫助解決這類糾紛。”莫干山鎮副鎮長夏叡介紹，直到出臺了“三權分置”的宅基地管理辦法，拿到了紅彤彤的不動產證，“雙方的心里才都算踏實。”

除了外來經營者，改革政策也吸引了本地青年返鄉創業。2014年，在外開飯店的沈蔣榮返回仙潭村開辦民宿“莫梵”。“當時村里大部分還都是一日游農家樂和低價住宿，”沈蔣榮對記者說，“同樣的環境，鄰村的住宿一晚幾百上千還爆滿，我們只要一百多卻沒啥客人。”他經過調研觀察發現，短視的經營理念是產生差距的根本原因。此后他不僅翻新了自家的木制老宅，還流轉了村里的一戶宅基地，打造了配有泳池、透明小船等網紅單品的精品民宿，開發出砍竹、竹筒飯等一系列體驗項目，一年時間就回了一半成本。他還牽頭成立返鄉創業協會，帶動了村里不少農家樂轉型升級。2019年，樂于分享經驗的他被選為村黨支部書記。

不僅是經營民宿的外來戶致了富，閑置宅基地的流轉也讓本地農戶有了一筆啟動資金。勞嶺村村民康如忠原本靠開拖拉機謀生，當把自家宅基地租出去獲得幾十萬收入后，他承包了村里的廢棄茶廠和90畝茶地，一家人都把精力放在經營上。如今，康如忠不僅多次在德清縣舉辦的“莫干黃芽”茶王賽中獲勝，還改造了炒茶的車間作為特色民宿，吸引了不少游客。

成規模的民宿聚集催生了產業鏈條的延伸發展。工作日的上午9點，走進位于五四村的木芽鄉村青年創客空間，不時有員工“刷臉”打卡，開始在這里一天的工作。據介紹，這里原本是五四村的集體房屋，現在已經成為民宿產業鏈上下游小微企業的孵化創業園，提供開民宿需要的所有注冊、經營、財務等一系列服務和相關產品。“因為想把自家民宿提高到五星級標準，所以就來了這里學習。”今年42歲的民宿業主王繡華來自重慶，她介紹，總共6天的培訓已過半，收獲很多，“包括物品的擺放都大有學問。”

紅黃綠三色預警機制管住農房“長高”“長胖”

在每一戶翻建住房的圍擋上，都貼有施工告示牌及二維碼，手機掃描后即顯示建房情況，群眾隨時可以監督。今年3月，莫干山鎮出臺了浙江省首個鎮級農村宅基地審批和建房管理工作實施細則，農戶建房的整個過程形成了全閉環管理。夏叡介紹，自建房審批權從縣里下放到鎮里后，鎮里就成立了以鎮長為組長的農村建房領導小組。“一個窗口收齊材料后，采取內部聯審聯動，一戶一戶‘過會’，必須用PPT展示介紹，尤其是衛生間、廚房等附屬配套設施位置必須明確，最終形成會議紀要。”夏叡對記者詳細講解了建房審批流程。據了解，對于一些民宿比例過高的村，莫干山鎮根據環境承載力，實行總量控制，規定了3個村不再新增民宿，鼓勵內部盤活、提檔升級，促進產業升級改造提升。

為管住農房“長高”“長胖”，莫干山鎮建立了紅黃綠三色預警管理機制，鎮三改一拆辦、國土防控隊要定期到施工現場進行查驗。在農村宅基地管理圖上，不同的顏色標注不同的風險。紅色（風險）標識為重大風險隱患行為的建房戶，是指存在未批先建、未按照審批要求建設、未按照農房設計方案建設、未按照施工合同相關約定建設、未施行截污納管、違規圈占農用地尤其是耕地建設圍墻等問題；黃色（預警）標識為可以及時整改的建房戶，是指未執行掛牌施工及圍擋施工制度、建設環境臟亂差、部分污水沒有納管等問題；綠色（規范）標識為各方面均符合建房相關要求的建房戶。針對不同顏色落實不同的管理措施。“我們正在商議接入數字鄉村一張圖平臺的細節，以后情況變動隨時顯示。”夏叡對記者說。

閑置宅基地的盤活也要注意環境保護。因臨近河口水庫和老虎潭水庫兩個“大水缸”，莫干山鎮對農村建房審批實行截污納管一票否決制。新建、改（擴）建的農村建房在設計圖紙中必須明確化糞池位置和污水管網走向，生活污水在有條件接入的情況下必須全部接入市政管網，實施雨污分流。如今，莫干山鎮所有村都實現了道路硬化，鋪設了自來水和污水管網，實行嚴格的垃圾分類。

行駛在山間蜿蜒的柏油路上，偶爾能看到幾棟農房，感受風吹過茂密的竹林，思緒也跟著慢了下來。憑借好風景，原來荒廢的農家小院變身為特色景點，不僅讓農戶和經營者實現共贏，也為城市浮躁的心靈提供了安歇之處。