風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用研究

■盧文濤

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中仍具有較強的生命力。再加上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展牽涉到多個行業(yè)，并且關(guān)系到國計民生。若是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題，勢必牽扯到整個經(jīng)濟的發(fā)展。而進入房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)門檻和政策門檻較低，具有足夠的資金和相應(yīng)的人力資源基本達到了進入房地產(chǎn)行業(yè)的要求，因此，房地產(chǎn)行業(yè)每年都有大量的新進入者。但是，房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多風(fēng)險，如政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、融資風(fēng)險等。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)應(yīng)進行內(nèi)部審計。企業(yè)進行內(nèi)部審計一方面可以提升管理效果，另一方面可以促進企業(yè)長期健康發(fā)展。現(xiàn)代的內(nèi)部審計已從傳統(tǒng)的查找錯誤、預(yù)防錯誤轉(zhuǎn)向風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計模式。基于風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計可以促使企業(yè)提高風(fēng)險意識，提升企業(yè)價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計難點

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)經(jīng)營范圍廣、投資周期長的特點。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額較大，但資金回籠慢。再加上，房地產(chǎn)企業(yè)大多是集團性質(zhì)的企業(yè)，管理結(jié)構(gòu)較為狹長。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部審計存在一定的難點，具體有以下幾個方面。

1.管理體系不完善。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在管理體系不完善的現(xiàn)象，這主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)新進入企業(yè)較多，崗位設(shè)置不合理，沒有進行職責(zé)分離，而且制定的制度缺乏監(jiān)督機制，對違規(guī)行為也沒有制定相應(yīng)的懲罰措施。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，再加上執(zhí)行和監(jiān)督不到位，加大了內(nèi)審的難度。

2.跨區(qū)域經(jīng)營管理難度大。

房地產(chǎn)的開發(fā)一般是跨地區(qū)開發(fā)，為了保證對當(dāng)?shù)厥袌隹焖僮鞒龇磻?yīng)，故需要在外地設(shè)立下屬公司。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)狹長，加大了房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的難度，增強了問題的隱蔽程度，容易導(dǎo)致腐敗的蔓延與滋生。

3.易發(fā)生短期牟利行為。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有地理位置多變、使用功能多樣的特性，再加上受設(shè)計水平高低影響，導(dǎo)致工程造價變化多樣，這為房地產(chǎn)企業(yè)舞弊提供了可能。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品具有資金投入大、一次性回籠資金、建設(shè)周期長等特點，這又使得房地產(chǎn)企業(yè)舞弊具有較強的隱蔽性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一工程項目存續(xù)時間短，開發(fā)完成后，該項目組成員面臨去留問題，因此容易導(dǎo)致項目成員發(fā)生短期牟利行為，為舞弊帶來了心理動機。

4.資產(chǎn)安全問題較突出。

房地產(chǎn)企業(yè)不僅在招投標、采購階段涉及到大量資金收付，在施工、銷售等階段也涉及到大額資金收付，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動性較強。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強資金安全的把控。資金安全僅僅依賴內(nèi)部控制制度不足以起到較好的防范效果，為了確保資金的安全，企業(yè)還應(yīng)加強內(nèi)部審計。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分利用內(nèi)部審計，對資金把控不嚴，資金存在安全問題。

5.房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性。

房地產(chǎn)企業(yè)制定的招標價格、設(shè)計報酬等并不對外公開，其屬于商業(yè)機密，因此，房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性。再加上，項目完工后，房地產(chǎn)企業(yè)沒有整理開發(fā)信息，使得建造成本也無法在內(nèi)部共享，加大了內(nèi)部審計的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

1.對內(nèi)審概念理解不到位。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵成功因素是業(yè)務(wù)拓展與市場營銷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將資源都集中在拓展業(yè)務(wù)以及開展市場營銷等活動，而忽略了內(nèi)部審計的重要性，致使內(nèi)部審計部門被閑置。現(xiàn)代內(nèi)部審計應(yīng)以風(fēng)險為導(dǎo)向開展相應(yīng)的審計活動，提高審計工作效能，降低審計風(fēng)險，從而降低內(nèi)部審計外部化的負面作用。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計的重要性凸顯出來作為重要工作來抓，仍將內(nèi)部審計看作事后審計，內(nèi)審時只是復(fù)核財務(wù)報表的準確性，目的僅僅是糾錯，不能有效發(fā)揮內(nèi)審的服務(wù)與咨詢功能。

2.風(fēng)險管理意識運用度不高。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨了諸多風(fēng)險，不僅包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等，還包括品牌風(fēng)險、產(chǎn)品定位風(fēng)險以及質(zhì)量風(fēng)險等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中也會面臨不同的風(fēng)險。比如，項目投資階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著開發(fā)風(fēng)險、動遷風(fēng)險等；項目動工之后，可能面臨著施工風(fēng)險、資金風(fēng)險以及安全風(fēng)險等；項目后期，可能面臨著質(zhì)量風(fēng)險、營銷風(fēng)險，甚至是交房風(fēng)險等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合評估開發(fā)過程中可能面臨的各種風(fēng)險。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計的不重視，對內(nèi)審理解不到位，導(dǎo)致內(nèi)部審計沒有將風(fēng)險控制融入其中，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏必要的風(fēng)險防范措施。

3.內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證。

（1）內(nèi)部審計過程中沒有質(zhì)量控制環(huán)節(jié)。

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對內(nèi)部審計質(zhì)量的情況制定相關(guān)的手冊，有的甚至僅限于口頭流傳或者根據(jù)以往經(jīng)驗匯總編制。這就導(dǎo)致內(nèi)部審計工作的執(zhí)行一定程度上無法評價內(nèi)部審計是否有效監(jiān)督，是否正確執(zhí)行等。

（2）缺乏對內(nèi)審成效的評價機制。

內(nèi)部審計部門在房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)中是直接隸屬于治理層，由治理層管理，而不是企業(yè)的管理者管理，這就導(dǎo)致內(nèi)審的成效缺乏科學(xué)有效的機制進行評價，比如內(nèi)部審計部門主要做了哪些工作，需要從哪些方面改進等問題，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)無法給予匯總與反饋。

（3）內(nèi)部審計分級復(fù)核機制流于形式。

規(guī)范的內(nèi)部審計工作嚴格要求分級復(fù)核，否則無法準確判斷內(nèi)部審計的質(zhì)量如何，成效如何。而由于分級復(fù)核較為耗費時間，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作并不進行分級復(fù)核，或者雖然復(fù)核但是流于形式，這嚴重影響了內(nèi)部工作審計的質(zhì)量，會使內(nèi)部審計效果大打折扣。

四、實施風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計的必要性

1.實施風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計是審計行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)流程相較于其他行業(yè)較為復(fù)雜，涉及到的風(fēng)險種類較多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計時需要多學(xué)科的專業(yè)知識相互配合，多角度思考和分析，提高其在高風(fēng)險環(huán)境中適應(yīng)能力，進而實現(xiàn)穩(wěn)健的、可持續(xù)的發(fā)展。

2.實施風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計可以提高審計工作的效能。風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險，將內(nèi)部審計的重點聚焦于重大風(fēng)險事項，除了進行事后內(nèi)審?fù)猓€重視事前和事中的審計。

3.實施風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計可以降低審計風(fēng)險。風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計貫徹風(fēng)險導(dǎo)向理念，可以有效地識別審計風(fēng)險。

4.實施風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計可以減弱內(nèi)部審計外部化的影響，從而減緩或者規(guī)避審計風(fēng)險帶來的負面影響。

五、風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計模式的構(gòu)建

本文依據(jù)內(nèi)部審計實施流程構(gòu)建風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計，具體如下：

1.審計的準備階段。

房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部審計是以提升企業(yè)價值為主要目的，因此，企業(yè)在進行內(nèi)部審計、分配資源時，應(yīng)將資源優(yōu)先分配給風(fēng)險最高的經(jīng)營活動。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對潛在內(nèi)部審計項目建立風(fēng)險評估體系，不僅包括審計內(nèi)容、流程，還應(yīng)對審計頻率制定科學(xué)合理的規(guī)劃，編制審計準備階段的計劃表。

2.審計的實施階段。

在審計實施階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計主要是運用控制測試和實質(zhì)性測試進行現(xiàn)場審計。控制測試是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是否有效實施進行測試，進而評估房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險。針對風(fēng)險的重要性，確定測試的項目、內(nèi)容及方法。比如，風(fēng)險高的項目開展實質(zhì)性測試，而風(fēng)險較低的項目可以采用分析性復(fù)核。

3.審計報告階段。

在審計報告階段，先對審計實施階段識別的內(nèi)部風(fēng)險再次進行評估，編寫報告征求意見稿，對于難以判斷其性質(zhì)或處理方式的問題應(yīng)咨詢專業(yè)部門意見。然后，下發(fā)報告征求意見稿，根據(jù)反饋意見修改審計報告，最后下發(fā)正式審計報告。

4.后續(xù)審計階段。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員需要在下達了審計意見書之后，進行后續(xù)審計。后續(xù)審計的目的一方面是跟蹤整改方案執(zhí)行情況，另一方面是監(jiān)督問題方進行內(nèi)部修正。