財務(wù)報表分析
——以物業(yè)行業(yè)為例

□熊埕瑜

（財信智慧生活服務(wù)集團(tuán)有限公司 重慶 400000）

財務(wù)報表一般包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表及現(xiàn)金流量表，分別反映了公司的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量。財務(wù)報表分析應(yīng)結(jié)合被分析主體所處的行業(yè)情況及自身經(jīng)營情況，采用比率分析、波動分析、勾稽檢查、業(yè)財核對等方法發(fā)現(xiàn)問題，提高報表質(zhì)量[1]。

1 物業(yè)行業(yè)的基本情況

1.1 物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀

根據(jù)2020 年百強(qiáng)分析報告可知，2016—2019 年物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)市場份額由29.44%提升至43.61%；2019 年，TOP10 企業(yè)市場份額達(dá)9.22%，市場集中度快速提升。

1.2 業(yè)務(wù)模式

物業(yè)行業(yè)為勞動密集型的輕資產(chǎn)行業(yè)，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不同大致可分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)和公建物業(yè)（機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、公園）等。業(yè)務(wù)類型包括物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)公司依據(jù)委托合同對房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施、園林綠化、衛(wèi)生、生活秩序等進(jìn)行維護(hù)及修繕。物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行了明確規(guī)定，其中住宅、商業(yè)、寫字樓一般按“面積×單價”的模式收費(fèi)，公建物業(yè)一般按固定金額收費(fèi)。物業(yè)增值服務(wù)是物業(yè)公司通過各種管理方式及手段，向客戶提供多種物管服務(wù)及特色增值服務(wù)，包括租售中介業(yè)務(wù)、線上商城業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)、空間業(yè)務(wù)等。根據(jù)2020 年百強(qiáng)分析報告，百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)加速增長，營收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，基礎(chǔ)物業(yè)收入占總營業(yè)收入的78.55%，增值服務(wù)收入占總營業(yè)收入的21.45%。由于物業(yè)增值服務(wù)毛利率較高，一般在50%左右，拓展增值業(yè)務(wù)有利于提高公司盈利能力。物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目較多，包括基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公攤費(fèi)、增值收入、代收費(fèi)用等，收費(fèi)系統(tǒng)為物業(yè)行業(yè)重要的業(yè)務(wù)系統(tǒng)。

2 分析主體的經(jīng)營情況

2.1 項(xiàng)目情況

了解被分析主體的項(xiàng)目情況，包括在管項(xiàng)目個數(shù)、類別、收費(fèi)面積、綜合收費(fèi)單價、關(guān)注本期新增項(xiàng)目、撤場項(xiàng)目、批量結(jié)房項(xiàng)目對收費(fèi)面積的影響、存量項(xiàng)目收費(fèi)單價波動對收入的影響等。對新增項(xiàng)目還需進(jìn)一步了解是收購引起還是單項(xiàng)目拓展引起的波動[2]。

2.2 收繳率

收繳率是物業(yè)公司一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反映應(yīng)收物業(yè)費(fèi)的回款水平。收繳率包括當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收繳率和歷史欠費(fèi)清收率。其中，當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收繳率=已收當(dāng)年物業(yè)費(fèi)/當(dāng)年實(shí)際應(yīng)收物業(yè)費(fèi)×100%，歷史欠費(fèi)清收率=已收歷史物業(yè)費(fèi)/上年末應(yīng)收欠費(fèi)余額×100%。當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收繳率一般在88%左右，歷史欠費(fèi)清收率一般在50%左右。收繳率越高，資金回籠速度越快，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

2.3 人力成本率

物業(yè)行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，人力成本率是物業(yè)公司成本控制的重要指標(biāo)。人力成本率=人力成本（自有及外包）/營業(yè)收入，人工成本率一般占65%左右。為降低人工成本，物業(yè)公司逐步將保安、保潔等相關(guān)的自有成本轉(zhuǎn)為外包成本，以降低總的人力成本，增大盈利空間。

2.4 相關(guān)優(yōu)惠政策

了解相關(guān)的優(yōu)惠政策及其財務(wù)表現(xiàn)，有助于更好地解讀報表數(shù)據(jù)。2020 年，為應(yīng)對新冠肺炎疫情，國家及地方稅務(wù)局、社保局等先后出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，增加了公司營業(yè)收入，降低了公司社保成本，進(jìn)而增加了報表利潤總額。這些政策為特殊時期的優(yōu)惠，不具有可持續(xù)性，在進(jìn)行財務(wù)報表分析時需予以考慮，以便還原真實(shí)的經(jīng)營情況及盈利能力。

3 報表分析的方法

3.1 資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表反映公司在某一特定日期（通常為各會計(jì)期末）的財務(wù)狀況，包括企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的規(guī)模及具體構(gòu)成。

通過勾稽檢查，確保報表編制總體合理，一是資產(chǎn)與負(fù)債及所有者權(quán)益的平衡檢查；二是在不存在利潤分配的情況下，資產(chǎn)負(fù)債表留存收益的變動與利潤表凈利潤的勾稽檢查。

通過結(jié)構(gòu)分析，可以總體了解公司的資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)情況，包括資產(chǎn)分布、負(fù)債構(gòu)成、資本結(jié)構(gòu)等。物業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率一般較低，符合輕資產(chǎn)行業(yè)特征。主要的經(jīng)營資產(chǎn)為貨幣資金及應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款由物業(yè)收費(fèi)周期及繳費(fèi)時間差引起，一般金額較大，若報表應(yīng)收賬款無余額或余額較小，基本可以判斷未采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算。主要的經(jīng)營負(fù)債為預(yù)收賬款及其他應(yīng)付款，預(yù)收賬款主要是根據(jù)合同繳費(fèi)條款、業(yè)主繳費(fèi)習(xí)慣及預(yù)存物業(yè)費(fèi)活動等形成，其他應(yīng)付款主要是物業(yè)公司收取的代收代付款，包括裝修保證金、水電及公共收益等。

通過水平分析可以看到主要項(xiàng)目的波動情況，并對異常波動進(jìn)行追查。在經(jīng)營穩(wěn)定的情況下，各項(xiàng)目不會存在較大波動。當(dāng)應(yīng)收賬款波動較大時，可從以下方面進(jìn)行分析：一是當(dāng)期收并購的影響，二是與應(yīng)收余額與收入對比是否合理，三是結(jié)合前述能否印證收繳率指標(biāo)。當(dāng)期收繳率不足100%，將導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加，歷史欠費(fèi)清收會引起應(yīng)收賬款減少，即報表應(yīng)收賬款的增減變動=當(dāng)年實(shí)際應(yīng)收物業(yè)費(fèi)×（1-當(dāng)年物業(yè)費(fèi)收繳率）-上年末應(yīng)收欠費(fèi)余額×歷史欠費(fèi)清收率。當(dāng)預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款波動異常時，應(yīng)關(guān)注其余額的合理性，是否存在未及時結(jié)轉(zhuǎn)或收益性質(zhì)掛賬的情況。當(dāng)應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付賬款等科目波動較大時，除收并購影響外，還需關(guān)注對應(yīng)成本是否足額計(jì)提。

通過業(yè)財結(jié)合，確保財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)真實(shí)完整。如前所述，收費(fèi)系統(tǒng)可以統(tǒng)計(jì)各類財務(wù)數(shù)據(jù)，通過收費(fèi)系統(tǒng)生成的本期應(yīng)收、本期實(shí)收、應(yīng)收余額、預(yù)收余額等與對應(yīng)的報表數(shù)據(jù)進(jìn)行印證。

通過報表整體復(fù)核，檢查合并報表長期股權(quán)投資、投資收益等項(xiàng)目是否抵銷干凈。結(jié)合各收購主體的盈利情況、對賭完成情況逐一判斷收購后商譽(yù)是否存在減值跡象，是否充分計(jì)提了減值。

3.2 利潤表

利潤表反映公司在一定會計(jì)期間的經(jīng)營成果，包括收入、成本及利潤的金額及具體構(gòu)成。

通過垂直分析了解各項(xiàng)目情況及相互間的合理性，包括營業(yè)收入、凈利潤、毛利率、所得稅率等，并與公司預(yù)期數(shù)、行業(yè)水平進(jìn)行比較，如物業(yè)行業(yè)毛利率一般為20%～30%。

通過水平分析可看到公司收入、成本、凈利潤等項(xiàng)目的波動情況，結(jié)合收并購、項(xiàng)目增減變動情況等進(jìn)行溯源分析，同時根據(jù)收入增長率、成本增長率、凈利潤增長率等指標(biāo)的波動進(jìn)一步分析公司收入增長是否與成本增長、利潤增長相匹配。

通過業(yè)財結(jié)合，確保營業(yè)收入的合理性。一是將收費(fèi)系統(tǒng)數(shù)據(jù)與報表收入進(jìn)行比對，二是根據(jù)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等經(jīng)營數(shù)據(jù)印證收入的合理性。

通過單方分析，復(fù)核報表項(xiàng)目是否存在異常。根據(jù)業(yè)務(wù)部門提供的全年平均收費(fèi)面積，計(jì)算單方收入及單方成本費(fèi)用，并結(jié)合行業(yè)及歷史水平分析是否合理。

通過科目余額表或報表附注，對報表項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化。包括了解收入結(jié)構(gòu)的波動及其對毛利的貢獻(xiàn)情況，了解主要成本構(gòu)成是否存在異常波動。

通過了解相關(guān)政策，判斷報表結(jié)果是否與預(yù)期一致，如新冠社保減免、人力成本外包等對成本費(fèi)用及利潤的利好影響等。

3.3 現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表反映公司在一定會計(jì)期間的現(xiàn)金流量。包括經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。

通過分析三大類現(xiàn)金流凈額可以看出公司資金松緊情況及發(fā)展階段等。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量主要為物業(yè)收費(fèi)及成本支出等，根據(jù)行業(yè)特征，經(jīng)營性現(xiàn)金流相對穩(wěn)定；隨著公司收并購業(yè)務(wù)的開展，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量主要體現(xiàn)為收并購支出，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量主要為并購引起的融資。

通過對比經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與利潤表的凈利潤，可以反映公司當(dāng)期盈利的質(zhì)量，即當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤中有多少現(xiàn)金作為保障。凈利潤與經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的差異主要由利息支出、壞賬準(zhǔn)備、折舊攤銷及往來科目波動等引起。

通過表間分析，可以印證現(xiàn)金流量表部分項(xiàng)目的準(zhǔn)確性，包括取得借款收到的現(xiàn)金減去償還債務(wù)支付的現(xiàn)金后凈流量與長短期借款余額的變動是否勾稽；銷售商品收到的現(xiàn)金流與營業(yè)收入及對應(yīng)的銷項(xiàng)、應(yīng)收預(yù)收的增減變動是否勾稽等。

通過科目余額表對現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目的準(zhǔn)確性進(jìn)行復(fù)核，如支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金與應(yīng)付職工薪酬借方發(fā)生額的比對是否合理；支付的各項(xiàng)稅費(fèi)與應(yīng)交稅費(fèi)相關(guān)明細(xì)項(xiàng)的借方發(fā)生額的比對是否合理等。

通過整體復(fù)核報表，檢查三大類現(xiàn)金流量凈額是否合理，收到與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流同支付與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流金額是否過大，相關(guān)的內(nèi)部現(xiàn)金流是否抵銷干凈等。

4 結(jié)束語

財務(wù)報表分析的作用在于評價過去的經(jīng)營業(yè)績，衡量現(xiàn)在的財務(wù)狀況，預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。財務(wù)報表分析應(yīng)從多個維度展開，以提高分析質(zhì)量，為管理層決策提供有效支撐。