預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的效力

石佳友，王一鳴

（1.中國人民大學(xué) 民商事法律科學(xué)研究中心，北京 100872；2.中國銀行股份有限公司 公司金融部，北京 100818）

不動產(chǎn)預(yù)告登記指為擔(dān)保將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，由當(dāng)事人按照合同約定對該不動產(chǎn)物權(quán)取得權(quán)進(jìn)行預(yù)先登記[1]。目前《民法典》第221 條僅對預(yù)告登記的保全效力作了原則性規(guī)定。就該條所指的“處分”是否包括法院以強(qiáng)制執(zhí)行方式作出的處分，還需明確。目前《民法典》和民事訴訟法均未規(guī)定預(yù)告登記能否對抗強(qiáng)制執(zhí)行措施，相關(guān)規(guī)定散見于各類規(guī)范性文件中，實(shí)踐中產(chǎn)生的諸多糾紛難以有效解決。若不動產(chǎn)買賣雙方辦理了預(yù)告登記，出賣人在本登記前因違反其他生效法律文書確定的義務(wù)致使其名下不動產(chǎn)被執(zhí)行，預(yù)告登記權(quán)利人該如何維護(hù)合法權(quán)益？不同類型的預(yù)告登記在執(zhí)行程序中起到的保全作用是否相同？執(zhí)行措施的差異是否會對預(yù)告登記的效力產(chǎn)生影響？通過對最高院和各地高院的裁判文書進(jìn)行梳理，筆者發(fā)現(xiàn)不同法院所采取的處理方式大相徑庭。

此外，預(yù)告登記制度在中國運(yùn)行已超過十年，在交易中發(fā)揮的作用卻不盡人意。原因之一便是立法者創(chuàng)設(shè)該制度時(shí)的主要考慮是限制開發(fā)商對預(yù)售商品房的處分，以應(yīng)對預(yù)售中的“一房多賣”或?qū)⒁杨A(yù)售房屋設(shè)定抵押的行為，保護(hù)買受人[2]。然而，隨著房產(chǎn)交易模式日益成熟，不動產(chǎn)買賣合同網(wǎng)上簽約和備案制度的施行更高效地解決了上述問題，從而造成了預(yù)告登記的擱淺[3]。因此，厘清不動產(chǎn)被納入強(qiáng)制執(zhí)行程序時(shí)預(yù)告登記所發(fā)揮的保全作用，不僅有利于保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人，更有助于重新激發(fā)預(yù)告登記制度的活力。

一、預(yù)告登記的性質(zhì)

《民法典》第221 條規(guī)定預(yù)告登記義務(wù)人未征得權(quán)利人同意而為的再次處分將不發(fā)生物權(quán)效力，有效限制了不動產(chǎn)所有人的處分權(quán)限。一方面，這種登記的對象僅為債法上請求將來發(fā)生物權(quán)變動的請求權(quán)；另一方面，這種請求權(quán)由于被記載于不動產(chǎn)登記簿上而具有公示效果，能夠?qū)钩鲑u人和第三人[4]。這種制度因兼具債權(quán)與物權(quán)特性而使學(xué)界對其性質(zhì)產(chǎn)生爭議。考察預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的作用，首先便應(yīng)剖析登記債權(quán)人對被執(zhí)行的不動產(chǎn)享有何種民事權(quán)益，從而判斷該權(quán)利是否能夠?qū)股暾垐?zhí)行人的債權(quán)。

一方面，預(yù)告登記權(quán)利人享有的權(quán)利并非物權(quán)。物權(quán)具有如下區(qū)別于其他民事權(quán)利的特性：客體特定性、支配性和排他性[5]。預(yù)告登記后的債權(quán)并未同時(shí)具備以上特性。首先，預(yù)告登記后不動產(chǎn)買受人請求權(quán)的客體僅指向辦理本登記的行為，而不是已經(jīng)具體化的、獨(dú)立的和具有一定價(jià)值的有體物。其次，物權(quán)的支配性體現(xiàn)在權(quán)利人可不受干涉地在標(biāo)的物上實(shí)現(xiàn)權(quán)利目的。預(yù)告登記權(quán)利人僅能處分自己債法上的請求權(quán)，而不能僅憑自己的意志實(shí)際控制不動產(chǎn)。就預(yù)售商品房而言，預(yù)告登記權(quán)利人無法支配尚未建造完成的預(yù)售房屋。即使在現(xiàn)房買賣中，預(yù)告登記權(quán)利人也只有在征得所有權(quán)人的同意后才能占有和使用不動產(chǎn)。最后，預(yù)告登記后權(quán)利的排他性與物權(quán)的排他性并不完全一致。預(yù)告登記后買受人權(quán)利的排他性體現(xiàn)在買受人可以對抗所有權(quán)人和第三人。但物權(quán)排他性還體現(xiàn)在物權(quán)人可在物權(quán)受到侵害時(shí)借助物權(quán)請求權(quán)來排除妨害。預(yù)告登記權(quán)利人在不動產(chǎn)受第三人破壞時(shí)，并不能請求該第三人恢復(fù)原狀或賠償損害，僅能向出賣人主張違約責(zé)任。

另一方面，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利仍屬債權(quán)范疇。首先，在權(quán)利行使方式上，預(yù)告登記權(quán)利人必須依賴于出賣人履行辦理本登記的義務(wù)，才能夠取得不動產(chǎn)物權(quán)。其次，登記權(quán)利人的權(quán)利仍屬于相對權(quán)和對人權(quán)[6]。預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)僅能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，預(yù)告登記權(quán)利人即使為保障自己請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)也無權(quán)請求第三人為或不為一定行為。請求權(quán)受到第三人妨害時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人也無法像物權(quán)人一樣尋求侵權(quán)責(zé)任法的救濟(jì)。最后，與物權(quán)相比，債權(quán)具有期限性，往往代表松散的財(cái)產(chǎn)結(jié)合關(guān)系[5]。預(yù)告登記僅是本登記條件不具備時(shí)過渡性質(zhì)的登記，只能為買受人提供臨時(shí)保障。為督促預(yù)告登記權(quán)利人積極行使權(quán)利，《物權(quán)法》還為條件滿足時(shí)權(quán)利人辦理本登記設(shè)定了三個月的期限。一旦未及時(shí)辦理本登記致使預(yù)告登記失效，所登記債權(quán)請求權(quán)的排他效力也將消滅。

預(yù)告登記后權(quán)利人的請求權(quán)本質(zhì)上依舊符合債權(quán)的特征，但因其部分具備了物權(quán)的排他性，可以將其稱之為物權(quán)化的債權(quán)。

二、所有權(quán)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的效力

（一）商品房預(yù)售登記備案和網(wǎng)簽對抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力

隨著預(yù)告登記制度在中國的發(fā)展，大多數(shù)學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者均已從性質(zhì)、適用強(qiáng)制性和制度目的等角度對預(yù)告登記和預(yù)售登記備案進(jìn)行了區(qū)分，明確了備案登記不具備《物權(quán)法》層面設(shè)定物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)的效果，從而無法對抗強(qiáng)制執(zhí)行[7]①。盡管如此，司法實(shí)踐中仍有少數(shù)法院將預(yù)售備案登記等同為預(yù)告登記②，或在對這兩種制度進(jìn)行區(qū)分的基礎(chǔ)上認(rèn)為備案登記具有公示效力，能夠在強(qiáng)制執(zhí)行程序中對抗第三人③。最高院在其支持備案登記對抗效力的判決中，也因購房地尚不存在預(yù)告登記制度，從保護(hù)善意購房者角度出發(fā)承認(rèn)了備案的公示效力，支持了辦理了備案登記的買受人停止執(zhí)行的請求④。

商品房預(yù)售合同登記備案并不具備排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。預(yù)售合同登記備案僅為預(yù)告登記前所必須的準(zhǔn)備工作的一部分，將適用于預(yù)告登記的規(guī)則強(qiáng)加于備案登記是不恰當(dāng)?shù)摹Ｖ袊晌餀?quán)法定主義，預(yù)告登記制度之所以具備物權(quán)排他效力，不僅是因?yàn)橥ㄟ^不動產(chǎn)登記簿加以公示，更深層次的原因是《物權(quán)法》對此作出了特殊規(guī)定。相反，即使備案登記具有一定的公示效力，也僅體現(xiàn)在出賣人登記備案后又轉(zhuǎn)售時(shí)，第三人能由此知曉在先買受人的存在，從而預(yù)判可能存在的交易風(fēng)險(xiǎn)。但此種公示效力并未在《物權(quán)法》中得到體現(xiàn)，也不足以阻礙法院對預(yù)售房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。如果承認(rèn)備案登記與預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中能發(fā)揮相同效力，則僅對預(yù)售商品房而言，兩種制度會具有更高的重合性。這會在一定程度上打消民眾辦理預(yù)告登記的主動性和積極性，更添關(guān)于預(yù)告登記存在必要性的爭議。因此，法院不宜基于備案登記的公示效力而給予買受人特別的保護(hù)。

就網(wǎng)簽而言，目前在某些地區(qū)申請辦理不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人需向不動產(chǎn)登記中心提供經(jīng)網(wǎng)簽備案的合同。因此，在網(wǎng)簽后、辦理正式登記前，未經(jīng)辦理過網(wǎng)簽的買受人同意并注銷網(wǎng)簽，出賣人將無法再次網(wǎng)簽，從而無法為第三人辦理過戶登記。這實(shí)際上產(chǎn)生了和預(yù)告登記相類似的保全買受人請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的效果[8]。但網(wǎng)簽作為一種由行政法規(guī)和部門性規(guī)章規(guī)定的行政管理措施，效力要弱于由《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記。雖然借助于行政機(jī)關(guān)對網(wǎng)簽和登記流程的精心設(shè)計(jì)，網(wǎng)簽產(chǎn)生了阻礙一房二賣的效果，但它并非物權(quán)法意義上的公示和取得物權(quán)效力的手段，無法在執(zhí)行程序中對抗申請執(zhí)行人的債權(quán)。如果只辦理了備案登記或網(wǎng)簽，買受人只有在滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第28 條、29 條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17 條等特殊規(guī)定時(shí)，才可向法院申請排除對不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）所有權(quán)預(yù)告登記對抗保全性強(qiáng)制執(zhí)行的效力

民事執(zhí)行措施按照執(zhí)行效果可分為保全性強(qiáng)制執(zhí)行措施與終局性強(qiáng)制執(zhí)行措施。前者旨在暫時(shí)性地維持被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀，而后者通過對被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)確定性的處分實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)[9]9。針對不動產(chǎn)的保全性強(qiáng)制執(zhí)行措施主要指查封和預(yù)查封，終局性強(qiáng)制執(zhí)行措施則主要包括拍賣和變賣。保全性措施是不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行程序的開端，故筆者先行考察所有權(quán)預(yù)告登記是否能夠?qū)共榉夂皖A(yù)查封。

1.所有權(quán)預(yù)告登記與預(yù)查封

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《協(xié)助執(zhí)行通知》）第15 條的規(guī)定，辦理了預(yù)告登記的不動產(chǎn)能夠作為買房人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被預(yù)查封。之所以做此規(guī)定，一方面是由于預(yù)告登記權(quán)利人享有的物權(quán)期待權(quán)是否能轉(zhuǎn)化為物權(quán)尚不確定。另一方面，因被執(zhí)行人的期待權(quán)經(jīng)預(yù)告登記制度的強(qiáng)化具有了排他性，不動產(chǎn)有很大概率登記到買房人名下。預(yù)查封生效期間，登記機(jī)構(gòu)僅能將不動產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下。權(quán)屬登記完成后，預(yù)查封登記將自動轉(zhuǎn)為查封登記[10]。

如果被執(zhí)行人對不動產(chǎn)享有的權(quán)利并非物權(quán)，則依買受人債權(quán)人的申請而預(yù)查封仍登記在出賣人名下的房屋是否合理？有學(xué)者認(rèn)為由于預(yù)查封標(biāo)的是預(yù)告登記權(quán)利人未到期的給付請求權(quán)，且預(yù)查封不涉及物權(quán)變動，因此可將其解釋對預(yù)告登記權(quán)利人未到期權(quán)利的保全[11]。司法實(shí)踐中也有較多法院接受了這種觀點(diǎn)，認(rèn)為預(yù)查封的對象并非不動產(chǎn)，而是買受人基于買賣合同而取得的合同權(quán)利⑤。還有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)查封的對象應(yīng)為被執(zhí)行人享有的不動產(chǎn)上的期待權(quán)。但執(zhí)行機(jī)關(guān)不應(yīng)直接預(yù)查封賣房人名下不動產(chǎn)，而應(yīng)辦理期待權(quán)查封的預(yù)先登記，待房屋轉(zhuǎn)移到執(zhí)行債務(wù)人名下后將不動產(chǎn)視作期待權(quán)的代位物變價(jià)處理[12]。

上述觀點(diǎn)都存在可取之處。首先，買賣雙方約定的辦理所有權(quán)登記的條件未滿足前，物權(quán)變動請求權(quán)雖已成立但卻不得行使，這事實(shí)上是未到期的非金錢債權(quán)。盡管司法實(shí)踐中債權(quán)的執(zhí)行大多針對于金錢債權(quán)，但學(xué)者普遍認(rèn)為只要非金錢債權(quán)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，且未被法律明文禁止，便可納入執(zhí)行債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)[13]。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第159 條也已明確認(rèn)可對物的交付請求權(quán)的執(zhí)行。其次，已辦理預(yù)告登記的買受人享有物權(quán)期待權(quán)已成為共識。民事執(zhí)行法的一般理論也承認(rèn)，債務(wù)人對將來可取得之財(cái)產(chǎn)如若依據(jù)法律或契約已具有一定期待權(quán)，便也可被執(zhí)行[9]42。盡管如此，筆者認(rèn)為直接執(zhí)行期待權(quán)所對應(yīng)的房屋并未不當(dāng)侵害房主的所有權(quán)。預(yù)查封的主要效力在于對不動產(chǎn)登記簿的凍結(jié)，這看似是對第三人財(cái)產(chǎn)施加限制，但事實(shí)上賣房人對房屋的處分權(quán)限早已因預(yù)告登記的存在而受限，預(yù)查封并未突破原有的限制范圍。并且由于不動產(chǎn)最后能否確定地成為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)尚未可知，執(zhí)行法院也無法直接處分不動產(chǎn)，不會損害出賣人利益[14]663。即使用期待權(quán)查封預(yù)先登記取代預(yù)查封制度，仍需先在同一不動產(chǎn)登記簿上作出查封記載，待房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后再拍賣和變賣，與目前操作區(qū)別不大。

2.所有權(quán)預(yù)告登記與查封

雖然《異議復(fù)議規(guī)定》第30 條規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)針對被查封的預(yù)告登記標(biāo)的提出停止執(zhí)行的異議，并可在符合物權(quán)登記條件時(shí)申請排除執(zhí)行，學(xué)界和司法實(shí)踐均仍還存在不一致的觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為已辦理預(yù)告登記的房屋能夠作為買受人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被預(yù)查封，說明立法者在執(zhí)行程序中將尚未發(fā)生的物權(quán)變動視作已發(fā)生，該房屋不得再被出賣人的債務(wù)人申請查封[15]。實(shí)務(wù)中，也有法院將預(yù)告登記后買受人的請求權(quán)認(rèn)定為物權(quán)或具有物權(quán)效力的債權(quán)，能夠在查封后對抗賣方債務(wù)人的一般債權(quán)⑥。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為預(yù)告登記后不動產(chǎn)所有者未改變，購房者因不享有物權(quán)而無權(quán)要求解封。司法實(shí)踐中，認(rèn)同此種觀點(diǎn)的法院也主張僅因預(yù)告登記權(quán)利人所享有的物權(quán)轉(zhuǎn)讓請求權(quán)不足以中止執(zhí)行，只有在預(yù)告登記權(quán)利人已滿足物權(quán)登記條件時(shí)才能解除查封⑦。

查封財(cái)產(chǎn)應(yīng)為被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)。預(yù)告登記完成后，登記簿上記載的所有人仍為預(yù)告登記義務(wù)人，其名下的財(cái)產(chǎn)可以被法院查封。并且前文已解釋了預(yù)查封的理論依據(jù)在于對買房人未到期債權(quán)（或期待權(quán)）的保全，并不能說明執(zhí)行法院已將不動產(chǎn)視為歸買房人所有，出于對物權(quán)人的保護(hù)而不得查封的觀點(diǎn)并不恰當(dāng)。其次，預(yù)告登記的保全效力不排斥法院對登記標(biāo)的物的保全。因?yàn)椴榉獠粫兏粍赢a(chǎn)物權(quán)歸屬，且司法解釋允許滿足辦理本登記條件的買受人請求解除查封，已提供了足夠的救濟(jì)和保障。若完全禁止查封開發(fā)商名下的不動產(chǎn)，不免過度保護(hù)買受人，有違目的和手段的平衡。最后，禁止查封則意味著執(zhí)行法院在得知預(yù)告登記失效前，預(yù)告登記義務(wù)人可能會迅速轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，其他債權(quán)人也可能會先進(jìn)行查封，從而損害執(zhí)行債權(quán)人的合法權(quán)益[16]。同時(shí)，執(zhí)行法院為及時(shí)查封需頻繁向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢預(yù)告登記狀況，造成司法資源的浪費(fèi)[14]539。

在處理預(yù)告登記和查封關(guān)系的具體方案上，現(xiàn)行司法解釋采取的是“先查封后解除”的思路，法院需考察不動產(chǎn)登記權(quán)利人是否已履行事先約定的登記義務(wù)。一般情況下如當(dāng)事人已支付了合同中約定的應(yīng)付款項(xiàng)，且繳納了契稅和公共維修基金等費(fèi)用，便為其解除查封⑧。此外，還有學(xué)者主張查封登記和預(yù)告登記存在相似性，可將在先的預(yù)告登記視作已存在查封登記，出賣人的債務(wù)人只得申請輪候查封，預(yù)告登記失效或解除時(shí)，輪候查封自動轉(zhuǎn)化為查封，并依輪候查封順位實(shí)現(xiàn)債權(quán)[11]。此種方案不但免于預(yù)告登記權(quán)利人提出停止執(zhí)行異議后再次提出解封申請，法院也無需另行對是否符合物權(quán)登記條件進(jìn)行審查，避免了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的偏差。這種方式更加保證了執(zhí)行程序的公平和效率，未來值得立法者參考借鑒。

（三）所有權(quán)預(yù)告登記對抗終局性強(qiáng)制執(zhí)行的效力

有學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記應(yīng)具有阻止拍賣等終局性措施的效力，因拍賣雖是對國家公權(quán)力運(yùn)用，但仍以實(shí)現(xiàn)私權(quán)為目的，不應(yīng)為私人利益推翻預(yù)告制度的效力，使預(yù)告登記保全債權(quán)請求權(quán)的目的落空[14]593。《物權(quán)法》第20 條并未將法院所為之處分排除在外，因此也要受該條規(guī)定約束[17]549。否定觀點(diǎn)則主張預(yù)告登記僅約束預(yù)告登記義務(wù)人的處分權(quán)，不能對抗公法上的處分行為。法院將辦理了預(yù)告登記的房屋拍賣后，預(yù)告登記自動失效[18]。對此，筆者認(rèn)為強(qiáng)制拍賣是司法機(jī)關(guān)履行職責(zé)實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)的行為，預(yù)告登記同樣是行政機(jī)關(guān)依據(jù)物權(quán)法來保障買受人的合同權(quán)利，兩者均體現(xiàn)了公權(quán)對私權(quán)的救濟(jì)。僅從這一角度，難以判斷孰先孰后。盡管如此，預(yù)告登記仍應(yīng)具備對抗法院處分的效力。若不承認(rèn)這種對抗作用，買受人將放棄尋求預(yù)告登記制度的保障，轉(zhuǎn)而競相起訴，意圖依靠法院具有執(zhí)行力的文書來保全自己的利益[19]。此外，預(yù)告登記權(quán)利人在破產(chǎn)程序中能夠?qū)蛊飘a(chǎn)債權(quán)人已成為共識[1，20]。雖然破產(chǎn)程序和強(qiáng)制拍賣均涉及到在債務(wù)人被動的情形下清償債權(quán)人，但破產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是保護(hù)所有債權(quán)人的利益，盡可能實(shí)現(xiàn)所有債權(quán)的公平受償，而強(qiáng)制執(zhí)行則是實(shí)現(xiàn)個別債權(quán)人的利益。如果辦理了預(yù)告登記的買房人在破產(chǎn)程序中都能先于其他債權(quán)人這一群體得到保護(hù)，則在和單一申請執(zhí)行人的博弈中優(yōu)先也是應(yīng)有之義。

在如何發(fā)揮預(yù)告登記在拍賣中的保全效力問題上，有學(xué)者提出預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的期限常常受當(dāng)事人約定和合同抗辯權(quán)行使等因素影響，執(zhí)行債權(quán)人能否啟動拍賣程序處于長期不確定的狀態(tài)，過度犧牲了執(zhí)行債權(quán)人利益。可效仿德國法規(guī)定，使預(yù)告登記不得阻礙拍賣，但預(yù)告登記權(quán)利人得以向拍定人主張辦理本登記[21]。筆者認(rèn)為，在目前的“不得拍賣”模式下，執(zhí)行債權(quán)人雖有可能面臨延遲或無法拍賣的情況，但其債權(quán)終有實(shí)現(xiàn)可能性。即使是在預(yù)告登記權(quán)利人已取得房屋所有權(quán)，導(dǎo)致拍賣不能進(jìn)行，申請執(zhí)行人仍可執(zhí)行債務(wù)人出賣房屋獲得的價(jià)款。反之，在預(yù)告登記不隨拍賣而消滅的情況下，拍定人將面臨著預(yù)告登記權(quán)利人向自己提起訴訟，從而將房屋的占有和所有轉(zhuǎn)移給預(yù)告登記權(quán)利人的境地。拍賣效果的不安定和法律關(guān)系的復(fù)雜化將極大影響應(yīng)買人的購買意愿，從而使不動產(chǎn)面臨流拍風(fēng)險(xiǎn)，申請執(zhí)行人的債權(quán)不但更加無從保障，還造成司法資源的浪費(fèi)[22]。此外，法院將需要在拍賣過程中先行確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記這一物上負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，使不動產(chǎn)變價(jià)程序更加復(fù)雜，影響拍賣效率。因此，《異議復(fù)議規(guī)定》第30 條采取的禁止處分方案無疑更加合理。

（四）所有權(quán)預(yù)告登記與具有優(yōu)先權(quán)的金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

實(shí)踐中向法院提出執(zhí)行請求的優(yōu)先受償權(quán)人主要包括抵押權(quán)人和享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包人。雖然《異議復(fù)議規(guī)定》第27 條確立了普通債權(quán)人無法對抗優(yōu)先債權(quán)人的一般規(guī)則，該條的但書規(guī)定同樣表明相關(guān)法律和司法解釋可以成為這一規(guī)則的例外。針對第30 條能否被這一但書規(guī)定所涵蓋，同樣存在爭議。例如，有學(xué)者主張預(yù)告登記后買受人的權(quán)利便轉(zhuǎn)化為物權(quán)，在執(zhí)行中應(yīng)通過登記順序決定買受人權(quán)利和抵押權(quán)的優(yōu)劣，優(yōu)先保護(hù)登記在先的預(yù)告登記權(quán)利人。此外，基于憲法和民法分別對適足住房權(quán)和弱勢群體的保護(hù)，預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)應(yīng)優(yōu)于建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)[23]。實(shí)踐中也有法院以《異議復(fù)議規(guī)定》第30 條符合第27 條的但書規(guī)定為理由支持了預(yù)告登記權(quán)利人排除承包人所申請的執(zhí)行⑨。然而，同樣有觀點(diǎn)主張根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，作為債權(quán)人的預(yù)告登記權(quán)利人無法阻卻抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，也僅有已經(jīng)交付全部或大部分價(jià)款的消費(fèi)者才可享有對抗建設(shè)工程價(jià)款的“超級優(yōu)先權(quán)”[16]。此種觀點(diǎn)在實(shí)務(wù)中更為常見，最高法和江蘇等地的高級法院都曾明確表示買受人只有滿足《異議復(fù)議規(guī)定》第29 條規(guī)定才能排除擔(dān)保物權(quán)人和建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償人申請的強(qiáng)制執(zhí)行⑩。

僅辦理預(yù)告登記的買受人難以在執(zhí)行中對抗享有優(yōu)先受償權(quán)申請執(zhí)行人。首先，在同一標(biāo)的物上既有物權(quán)也有債權(quán)時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。抵押權(quán)作為法定擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于買受人僅具有物權(quán)效力的債權(quán)。只有在少數(shù)不動產(chǎn)買受人已基本履行了買房合同項(xiàng)下支付對價(jià)的義務(wù)，且對不動產(chǎn)的執(zhí)行將影響其基本居住需求的實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能成為突破這一基本原則的例外。其次，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》）第2 條之所以規(guī)定消費(fèi)者債權(quán)可對抗承包人的優(yōu)先權(quán)，是因?yàn)榕c承包人的經(jīng)營利益相比，消費(fèi)者的生存利益屬于基本人權(quán)，值得法律絕對優(yōu)先保護(hù)[24]。但考慮到建筑工程承包人的債權(quán)能否得到實(shí)現(xiàn)亦關(guān)系到建筑工人賴以為生的勞動報(bào)酬是否能得到保障，且辦理了預(yù)告登記的買受人和弱勢商品房消費(fèi)者這兩個群體不一定完全重合，不應(yīng)將《批復(fù)》第2 條的適用范圍擴(kuò)大到預(yù)告登記權(quán)利人。最后，建設(shè)工程承包人的債權(quán)來源于承包人在房屋建筑過程中承擔(dān)的修建工作，可以說沒有承包人（或其背后代表的建筑工人）的勞動付出，預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)變動請求權(quán)便失去了實(shí)現(xiàn)可能性。因此，承包人的債權(quán)類似于破產(chǎn)程序中使所有債權(quán)人共同受益的共益?zhèn)鶆?wù)，應(yīng)先于單純獲益的預(yù)告登記權(quán)利人獲得保護(hù)[25]。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的效力

抵押權(quán)預(yù)告登記又被稱為預(yù)抵押登記，指抵押合同當(dāng)事人在抵押權(quán)設(shè)立登記條件未滿足的情況下先行辦理預(yù)告登記，并約定在將來登記條件成就時(shí)另行辦理本登記[22]。但事實(shí)上如果不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記的客體是已建成的房屋，大多數(shù)情況下當(dāng)事人均傾向于直接辦理抵押權(quán)本登記。因此，實(shí)踐中預(yù)抵押登記及相關(guān)法律糾紛主要發(fā)生在商品房預(yù)售中，本部分也將主要圍繞預(yù)購商品房的預(yù)抵押展開討論。

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記與強(qiáng)制執(zhí)行

1.抵押權(quán)預(yù)告登記對抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力

《異議復(fù)議規(guī)定》第30 條規(guī)定，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)請求中止對已經(jīng)辦理預(yù)告登記的不動產(chǎn)的執(zhí)行，并在本登記條件具備時(shí)請求排除執(zhí)行。該條表述似乎未將預(yù)告登記權(quán)利人限制為所有權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人。因此，僅依據(jù)文義解釋難以確定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人能否同樣適用第30 條。對此，否定觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，即使已存在抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)尚能被查封和拍賣，預(yù)抵押登記權(quán)利人所享有的物權(quán)化的債權(quán)效力弱于法定物權(quán)，也不能產(chǎn)生對抗效力[26]。最高法也曾在裁判文書中采納這一理由，并指出《異議復(fù)議規(guī)定》第30 條強(qiáng)調(diào)“買受人”，條文所指的預(yù)告登記權(quán)利人不包括抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人?。相反，也有學(xué)者認(rèn)為預(yù)抵押作為一種“非典型擔(dān)保”，能夠排除對辦理了預(yù)告登記的不動產(chǎn)進(jìn)行的處分或保全[27]。持此觀點(diǎn)的判決中，法院認(rèn)為《物權(quán)法》第20 條規(guī)定的可以辦理預(yù)告登記的主體既包括買受人也包括抵押權(quán)等其他物權(quán)協(xié)議的權(quán)利人，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人同樣能排除妨礙其完成本登記的查封?。否則將申請執(zhí)行人處于和抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人同等或更為優(yōu)先的地位，將使預(yù)告登記的保全作用落空?。

就查封而言，預(yù)抵押登記權(quán)利人的請求權(quán)并不必然因此受到侵害。預(yù)抵押權(quán)人的主要訴求是將來辦理本登記，從而優(yōu)先支配不動產(chǎn)的交換價(jià)值，能在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)就不動產(chǎn)拍賣變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。因此，只要確保預(yù)查封后仍能辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，預(yù)告登記的制度目的也不會落空。同時(shí)，所有權(quán)的排他效力強(qiáng)于抵押權(quán)的排他效力。所有權(quán)預(yù)告登記后，預(yù)告登記義務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)必定會對權(quán)利人造成損害。但理論上只要能保證預(yù)告登記的順位利益，在同一標(biāo)的物上再次設(shè)定抵押卻不會損害預(yù)抵押登記權(quán)利人的權(quán)益。這說明預(yù)抵押登記的排他效力遠(yuǎn)弱于所有權(quán)預(yù)告登記[26，28]。因此，若所有權(quán)預(yù)告登記尚不能排除查封等保全性措施，抵押權(quán)預(yù)告登記便更應(yīng)如此。就變價(jià)措施而言，如果法定抵押權(quán)尚不能對抗拍賣等終局性強(qiáng)制執(zhí)行措施而抵押權(quán)預(yù)告登記卻能對抗，將導(dǎo)致預(yù)告登記的效力比本登記更為強(qiáng)大。綜上所述，即使未經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，法院對不動產(chǎn)進(jìn)行的處分依然能夠產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。

2.預(yù)抵押登記和預(yù)查封登記的沖突

國土資源部在《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.1.6 項(xiàng)中指出商品房抵押預(yù)告登記后，商品房被預(yù)查封的，預(yù)告登記權(quán)利人仍可在登記條件具備時(shí)辦理抵押權(quán)本登記。此種做法似與《協(xié)助執(zhí)行通知》第22 條關(guān)于查封和預(yù)查封后不得辦理抵押登記的規(guī)定產(chǎn)生沖突。對此，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按登記時(shí)間確定預(yù)抵押登記和預(yù)查封登記的順位效力，后順位的預(yù)查封登記不能減損已存在的預(yù)告登記的效力[21]。相反觀點(diǎn)則認(rèn)為預(yù)抵押權(quán)利人和抵押權(quán)人的權(quán)利并不相同，在預(yù)查封時(shí)不存在抵押權(quán)的房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，屬于未經(jīng)同意處分查封標(biāo)的[29]。

預(yù)抵押向抵押的轉(zhuǎn)化并不違反《協(xié)助執(zhí)行通知》第22 條的規(guī)定。理由如下：首先，抵押權(quán)預(yù)告登記和預(yù)查封登記均是公權(quán)機(jī)關(guān)依法履職以保全私權(quán)的限制性登記，兩者向正式登記的轉(zhuǎn)化分別受到房屋買受人能否取得房屋所有權(quán)和執(zhí)行人是否履行生效法律文書所確定的義務(wù)等因素影響，存在一定不確定性，并不絕對排斥。應(yīng)借助順位規(guī)范處理兩者的關(guān)系，在先的預(yù)抵押登記不受后順位查封登記的影響[30]。其次，預(yù)抵押登記旨在排除將來一切可能妨礙抵押權(quán)設(shè)定請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性。因此預(yù)抵押登記不但能夠阻止預(yù)告登記義務(wù)人對不動產(chǎn)另行處分，更能在預(yù)抵押權(quán)利人和其他一般債權(quán)人產(chǎn)生沖突時(shí)提供保障。若僅因在后采取的預(yù)查封措施便使銀行無法設(shè)立抵押權(quán)，預(yù)抵押制度在強(qiáng)制執(zhí)行中便完全無法發(fā)揮保全功能。第三，借助于不動產(chǎn)登記簿的公示作用，執(zhí)行債權(quán)人在申請預(yù)查封時(shí)便能知曉標(biāo)的物將來可能設(shè)定抵押，并與自己的債權(quán)產(chǎn)生沖突。在此情況下執(zhí)行債權(quán)人仍申請法院執(zhí)行債務(wù)人這一責(zé)任財(cái)產(chǎn)，表明申請執(zhí)行人愿意承擔(dān)與之相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。這與查封后對不動產(chǎn)進(jìn)行新的處分，危及善意申請執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)并不相同。因此，應(yīng)對《協(xié)助執(zhí)行通知》第22 條進(jìn)行限縮解釋，僅將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記不屬于該條所禁止的處分行為。

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)

抵押權(quán)預(yù)告登記不能排斥法院強(qiáng)制執(zhí)行辦理了預(yù)告登記的不動產(chǎn)。當(dāng)預(yù)抵押標(biāo)的被法院拍賣變賣，預(yù)抵押權(quán)利人能否就商品房變價(jià)款優(yōu)先受償？前文已得出預(yù)查封登記后抵押權(quán)預(yù)告登記仍可轉(zhuǎn)為本登記的結(jié)論，所以理論上登記機(jī)關(guān)若能在辦理所有權(quán)權(quán)屬登記時(shí)自動將預(yù)查封和預(yù)抵押分別轉(zhuǎn)為查封和正式抵押，銀行也自然能在拍賣時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)。但仍有登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78 條的規(guī)定，只有雙方當(dāng)事人提出申請，抵押權(quán)預(yù)告登記才可能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。實(shí)踐中，銀行因預(yù)抵押登記義務(wù)人不配合或下落不明等原因無法辦理轉(zhuǎn)換登記，而無法在拍賣前設(shè)定抵押的情況依然存在。

大部分學(xué)者主張預(yù)告登記并非法定的設(shè)定抵押權(quán)的方式，預(yù)告登記后的權(quán)利雖具有排他性，但不具有法定的優(yōu)先受償效力[22，27]。實(shí)務(wù)中持否定意見的判決理由也較為類似，從性質(zhì)、目的和效力等角度對抵押權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)登記加以辨別，認(rèn)為這一臨時(shí)性登記并未創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)[31]。此外，也有法院區(qū)分了在建建筑物抵押登記和抵押權(quán)預(yù)告登記，認(rèn)為預(yù)抵押登記無法設(shè)立在建建筑物抵押權(quán)，從而也不能產(chǎn)生優(yōu)先受償效果?。但也有學(xué)者認(rèn)為雖然抵押權(quán)預(yù)告登記本身不能創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)，如不承認(rèn)預(yù)抵押權(quán)利人在一定條件下享有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)抵押權(quán)人的債權(quán)將受到極大威脅，既違背公平原則，也影響預(yù)售商品房抵押登記制度的發(fā)展[26]。

預(yù)抵押權(quán)利人不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。預(yù)告登記僅是辦理本登記前的一種過渡登記，不同于在建建筑物抵押登記，僅能排斥在后的物權(quán)變動，不能產(chǎn)生《物權(quán)法》第9 條的物權(quán)變動效果[17]464。實(shí)踐中有法院類比附條件民事法律行為的規(guī)定，在預(yù)購人故意拖延辦理本登記時(shí)就視為銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的行為已成就，在法理上存在缺陷?。因合同法上當(dāng)事人為自己的利益惡意阻止條件成就時(shí)，視為條件已成就，此種擬制條件成就的行為僅當(dāng)事人雙方發(fā)生效力[32]。而預(yù)抵押登記向本登記轉(zhuǎn)化時(shí)，以所購不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的合同已于訂立時(shí)生效，是否登記影響的是物權(quán)法上抵押權(quán)是否設(shè)立。若對登記行為進(jìn)行擬制，不僅會對購房人生效，更具有對世效力，影響執(zhí)行程序中其他債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。此外，即使抵押權(quán)無法設(shè)立致使銀行等預(yù)抵押權(quán)人無法優(yōu)先受償，其債權(quán)也往往受開發(fā)商承擔(dān)的階段性連帶保證責(zé)任保障。誠然，這種保證的效果遠(yuǎn)不如抵押，銀行的債權(quán)也可能因開發(fā)商破產(chǎn)等原因無法清償。但買房人和開發(fā)商均不能承擔(dān)責(zé)任而使銀行債權(quán)淪為不良債權(quán)終究為小概率事件，這也是銀行經(jīng)營過程中所必須承擔(dān)的正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。明確抵押權(quán)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)后，銀行有能力對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行消化。綜上所述，這一模式下預(yù)抵押登記具有效力上的明顯缺陷。一旦進(jìn)入強(qiáng)制拍賣程序，銀行極有可能面臨如下困境：因并非抵押權(quán)人而不會被通知參加拍賣，即使通過其他途徑知曉也無權(quán)阻止拍賣進(jìn)行。拍賣結(jié)束后，不動產(chǎn)上原有的優(yōu)先權(quán)將消滅，拍定人辦理過戶手續(xù)時(shí)將解除原預(yù)抵押登記，銀行也無法就拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。屆時(shí)，銀行債權(quán)淪為普通債權(quán)，只能要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或要求購房人承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）抵押權(quán)預(yù)告登記效力的最新立法動態(tài)

最高人民法院于2020 年12 月底公布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》，試圖以司法解釋的形式彌補(bǔ)抵押權(quán)預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力缺陷。其中，第52 條第1 款規(guī)定若不動產(chǎn)已辦理所有權(quán)首次登記，且預(yù)告登記并未失效，預(yù)抵押權(quán)利人可就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。這就是說，雖然原則上單純辦理預(yù)告登記并不能使權(quán)利人優(yōu)先受償，但在面臨強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，只要辦理了首次登記，預(yù)告登記便將被視為本登記，賦予銀行債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，該條將抵押權(quán)認(rèn)定為自預(yù)告登記之日起設(shè)立的規(guī)定也對《民法典》第221 條構(gòu)成了補(bǔ)充，承認(rèn)了抵押權(quán)的效力可溯及至預(yù)告登記成立之日。結(jié)合《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24 條的規(guī)定和不動產(chǎn)登記實(shí)踐來看，開發(fā)商在樓盤建造完成且建設(shè)主管部門竣工驗(yàn)收備案后，可向登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記，也就是通常所說的辦理“大產(chǎn)權(quán)證”。根據(jù)不動產(chǎn)登記部門的相關(guān)實(shí)踐，在開發(fā)商辦理了樓盤的初始登記后，預(yù)告登記可自動轉(zhuǎn)化為本登記，抵押權(quán)擬制為自預(yù)告登記之日起設(shè)立，從而產(chǎn)生完全的物權(quán)效力。這正是司法解釋草案起草的邏輯所在。

更值得注意的是第52 條第2 款的規(guī)定，即抵押人破產(chǎn)后，預(yù)抵押權(quán)利人可就抵押財(cái)產(chǎn)在受理破產(chǎn)申請時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償（該款在隨后還規(guī)定了除外條款：“但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外”。顯然，這是為了與《破產(chǎn)法》第31條破產(chǎn)撤銷權(quán)的規(guī)定保持一致）。該款對抵押權(quán)預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力作出了規(guī)定，填補(bǔ)了《民法典》關(guān)于預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)效力的空白。從該款中“抵押人破產(chǎn)”的措辭來推斷，在商品房預(yù)售的語境下，此處的抵押人應(yīng)該是開發(fā)商，即開發(fā)商將在建樓盤抵押給銀行，由于樓盤尚未建成，不具備辦理正式抵押的條件，因此只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記（其實(shí)，在實(shí)踐中此種情形較為罕見，因?yàn)樵谄诜款A(yù)售中，購房人一般會在期房上設(shè)立所有權(quán)預(yù)告登記，阻止開發(fā)商的處分行為）；而在辦理抵押權(quán)登記之前（譬如樓盤成為爛尾樓），開發(fā)商陷入破產(chǎn)。此時(shí)，根據(jù)本款規(guī)定，銀行可主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。這一規(guī)定顯然在于保護(hù)銀行債權(quán)人的利益，賦予預(yù)告登記以正式的抵押權(quán)登記的優(yōu)先受償效力。這在事實(shí)上將預(yù)告登記后的“物權(quán)化債權(quán)”直接升級為物權(quán)性質(zhì)的抵押權(quán)，實(shí)現(xiàn)了預(yù)告登記保障將來物權(quán)變動的目的，使預(yù)抵押權(quán)利人在破產(chǎn)程序中能夠行使別除權(quán)。不過，值得探討的問題在于：預(yù)告登記究其實(shí)質(zhì)而言，其實(shí)仍然只賦予權(quán)利人以優(yōu)先受償?shù)钠诖龣?quán)，因?yàn)樗吘共坏扔谡降牡盅旱怯洠荒苤苯赢a(chǎn)生抵押權(quán)的物權(quán)效力；司法解釋的前引規(guī)定似有過度保護(hù)預(yù)抵押權(quán)利人之嫌，有可能損害破產(chǎn)程序中其他債權(quán)人的利益；這也反映出司法解釋一貫以來的效率主義傾向（譬如1999 年“合同法司法解釋一”第20 條賦予代位權(quán)以直接受償效力，由次債務(wù)人向債權(quán)人清償，這顯然會給處于平等地位的債務(wù)人的其他債權(quán)人帶來不利影響）。

四、結(jié)論

預(yù)告登記后，登記權(quán)利人所享有的請求權(quán)因不具備物權(quán)的支配性等特征而無法轉(zhuǎn)化為物權(quán)。同時(shí)，該請求權(quán)因登記簿的公示作用而具有一定的排他效力，應(yīng)被稱為物權(quán)化的債權(quán)。目前實(shí)體法和訴訟法均未明確預(yù)告登記是否能夠排除各類強(qiáng)制執(zhí)行措施。就所有權(quán)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的效力而言，首先應(yīng)明確預(yù)售商品房備案登記和網(wǎng)簽并非預(yù)告登記，也不能排除強(qiáng)制執(zhí)行措施。辦理所有權(quán)預(yù)告登記后，出賣人名下的不動產(chǎn)也可作為買受人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)被預(yù)查封，此種預(yù)查封屬于法院對買受人的未到期債權(quán)進(jìn)行保全。預(yù)告登記并不妨礙不動產(chǎn)作為出賣人的財(cái)產(chǎn)被法院查封，但一般情況下法院不得處分該不動產(chǎn)。但如果申請執(zhí)行人的債權(quán)是享有優(yōu)先權(quán)的金錢債權(quán)，則預(yù)告登記權(quán)利人不得請求排除執(zhí)行。就抵押權(quán)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行中的效力而言，雖然抵押權(quán)預(yù)告登記無法排除法院的查封和拍賣措施，預(yù)售商品房上存在的預(yù)查封卻并不妨礙抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)設(shè)立登記。滿足特定條件后，預(yù)抵押權(quán)利人可在強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先受償權(quán)。

注釋：

①參見：最高人民法院（2014）最高法民申字第1341 號民事裁定書，最高人民法院（2017）最高法民終字第606 號民事判決書，最高人民法院（2017）最高法民申字第4900 號民事裁定書，最高人民法院（2018）最高法民申字第350 號民事裁定書，最高人民法院（2019）最高法民申字第1417 號民事裁定書。

② 參見：吉林省高級人民法院（2014）吉民一終字第71 號民事判決書，甘肅省高級人民法院（2015）甘民一初字第40 號民事判決書，甘肅省高級人民法院（2017）甘執(zhí)異第271 號民事判決書。

③參見：安徽省高級人民法院（2017）皖民申第801 號民事裁定書。

④ 參見：最高人民法院（2015）最高法民申字第661 號民事裁定書，山東省高級人民法院（2016）魯民再第47 號民事判決書。

⑤ 參見：最高人民法院（2020）最高法民申字第2441 號民事裁定書，浙江省高級人民法院（2020）浙民再第13 號民事判決書。

⑥ 參見：吉林省高級人民法院（2015）吉民一終字第24 號民事判決書，黑龍江省高級人民法院（2017）黑民終第227 號民事判決書，重慶市高級人民法院（2019）渝民終第244 號民事判決書。

⑦ 參見：最高人民法院（2016）最高法民申字第2 號民事裁定書。

⑧ 參見：廣東省高級人民法院（2017）粵民申第9699 號民事裁定書，最高人民法院（2019）最高法民申字第4618 號民事裁定書，廣西省高級人民法院（2019）桂民終第275 號民事判決書。

⑨ 參見：重慶市高級人民法院（2018）渝民終第7 號民事判決書。

⑩ 參見：湖北省高級人民法院（2016）鄂民終第181 號民事判決書，最高人民法院（2018）最高法民再第447 號民事裁定書，最高人民法院（2018）最高法民申第5078 號民事裁定書，陜西省高級人民法院（2019）陜民終第1084 號民事判決書，天津市第二中級人民法院（2020）津02 執(zhí)異第41 號執(zhí)行裁定書。

? 參見：最高人民法院（2019）最高法民申第1049 號民事裁定書。

? 參見：最高人民法院（2018）最高法民申第1854 號民事裁定書，內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院（2019）內(nèi)民終第81 號民事判決書。

? 參見：江蘇省高級人民法院（2017）蘇民終第404 號民事判決書。

? 參見：最高人民法院（2015）民申字第766 號民事裁定書，新疆自治區(qū)高級人民法院（2017）新民終227 號民事判決書，甘肅省高級人民法院（2017）甘民終107 號民事判決書。

? 參見：福州市中級人民法院（2015）榕民終字第5965 號民事判決書。