GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價(jià)”課教學(xué)框架研究

朱林 蔣杰

摘 ? ?要：“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)存在教學(xué)死板和學(xué)生興趣不足的問(wèn)題，難以滿足房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信息化深入發(fā)展的需要，對(duì)其進(jìn)行改革勢(shì)在必行。基于此，文章提出GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)框架。首先對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中重要知識(shí)點(diǎn)聯(lián)系GIS和BIM進(jìn)行逐一分析和探討;其次結(jié)合實(shí)例對(duì)該框架在成本法中的應(yīng)用進(jìn)行展示。該框架有助于提升GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中的應(yīng)用，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的理解，滿足社會(huì)需要。

關(guān)鍵詞：“房地產(chǎn)估價(jià)”課程;GIS;BIM;教學(xué)框架

中圖分類號(hào)：G642 ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1002-4107（2021）12-0064-03

地理信息系統(tǒng)（GIS）是一種特定的空間信息系統(tǒng)，為用戶提供地理信息相關(guān)增值服務(wù)。建筑信息模型（BIM）被譽(yù)為下一代的智能CAD，為建筑業(yè)的精細(xì)化和全生命周期的管理提供了管理理念和工具[1]。隨著智慧城市的興起，GIS軟件得到了行業(yè)的認(rèn)可[2]。從當(dāng)前的研究發(fā)現(xiàn)，在“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中融入BIM和GIS的研究還非常少。

因此可將BIM和GIS融入“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中，從而實(shí)現(xiàn)提高教學(xué)效率、激發(fā)學(xué)生興趣的目的。

一、問(wèn)題分析

“房地產(chǎn)估價(jià)”課程指的是“房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”課程，其目的是協(xié)助學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的系統(tǒng)方法體系，了解房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)理，理解房地分估的基本思想，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序，掌握房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法，為今后從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)和估價(jià)等工作奠定基礎(chǔ)。在教學(xué)過(guò)程中，“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)存在理論教學(xué)較多、形式死板、學(xué)生不愿聽(tīng)等不足。如何在保持“房地產(chǎn)估價(jià)”課程科學(xué)和理論性的同時(shí)，保障“房地產(chǎn)估價(jià)”課程的趣味性、多樣性、交互性和前沿性成為“房地產(chǎn)估價(jià)”課程改革面臨的重要發(fā)展問(wèn)題。

對(duì)此，一些研究者進(jìn)行了探討。陳林杰、曾健如和周正輝等認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)專業(yè)人才需求量與日俱增，而“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)存在實(shí)踐能力不足的問(wèn)題，因此提出加強(qiáng)政府、行業(yè)、企業(yè)、學(xué)校四者聯(lián)動(dòng)的教育模式[3]。熊偉、孟慶昇認(rèn)為“房地產(chǎn)估價(jià)”存在工作量大、效率低、受估價(jià)師主觀影響大等缺點(diǎn)，因此提出基于BIM方法來(lái)構(gòu)建實(shí)時(shí)估價(jià)操作流程[4]。通過(guò)上述研究者對(duì)于“房地產(chǎn)估價(jià)”改革發(fā)展前沿進(jìn)行探索，可以發(fā)現(xiàn)GIS和BIM協(xié)同輔助“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)和實(shí)踐在行業(yè)中已逐步發(fā)展起來(lái)，因此在“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)探索中融入GIS和BIM非常有必要。但GIS和BIM有其自身的特點(diǎn)，其中GIS主要關(guān)注的是房地產(chǎn)周邊的環(huán)境，如區(qū)位因素，而B(niǎo)IM主要關(guān)注的是房地產(chǎn)微觀部分問(wèn)題，如實(shí)物因素。“房地產(chǎn)估價(jià)”主要涉及兩大部分因素，即房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素。其中自身因素可再分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素;房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。以GIS和BIM輔助“房地產(chǎn)估價(jià)”時(shí)，需要關(guān)注上述因素。從方法內(nèi)容分析，BIM主要應(yīng)用于成本法評(píng)價(jià)過(guò)程，成本法主要面向的是非盈利、特殊設(shè)計(jì)和獨(dú)特用途的房地產(chǎn);GIS主要關(guān)注的是環(huán)境，比較適合在比較法中進(jìn)行運(yùn)用。另外，BIM在估價(jià)中運(yùn)用存在成本過(guò)高的局限。現(xiàn)有房地產(chǎn)的圖紙大多為CAD二維圖紙，使用“BIM+成本法估價(jià)”，意味著前期需要進(jìn)行大量的翻模和精細(xì)化處理，該部分工作一般需數(shù)周時(shí)間，而一項(xiàng)傳統(tǒng)房估業(yè)務(wù)的時(shí)間為3～7天。目前，房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。對(duì)于住宅，評(píng)估費(fèi)為評(píng)估價(jià)的千分之二，非住宅為千分之五，在總額不變的情況下，增加翻模費(fèi)用意味著其他費(fèi)用就要減少，增加成本同時(shí)降低利潤(rùn)，從市場(chǎng)角度難以接受。因此，“BIM+房地產(chǎn)估價(jià)”在實(shí)踐上存在一定難度，但以BIM為基礎(chǔ)，構(gòu)建房地產(chǎn)模型，可以交互展示房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、層高、容積等諸多概念，在教學(xué)中，可引導(dǎo)學(xué)生建模和估價(jià)，深度理解估價(jià)方法和過(guò)程。市場(chǎng)比較法主要由收集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計(jì)算比較價(jià)值組成。市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵是尋找合適的比較對(duì)象。GIS方法能夠幫助教師收集交易實(shí)例，選擇可比實(shí)例，并對(duì)房地產(chǎn)狀況中的區(qū)位因素進(jìn)行調(diào)整。與單純實(shí)勘相比，通過(guò)GIS選擇、實(shí)勘、經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合，可以使房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程更加有效。同時(shí)GIS和BIM的結(jié)合，可以較完整地對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益三大特性進(jìn)行詮釋。但是在實(shí)際工作中，基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)分析也存在一定的不足，主要是GIS模型的高級(jí)使用，如街道、人流等特征，需要估價(jià)人員有較好的信息處理技能。同時(shí)GIS模型中，難以體現(xiàn)對(duì)融資、付款權(quán)益等細(xì)節(jié)問(wèn)題的詮釋。雖然BIM和GIS在“房地產(chǎn)估價(jià)”中應(yīng)用存在一些不足，或需要公司投入較大的資金進(jìn)行房估信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，使其在實(shí)踐中推廣難度較大。但GIS和BIM的理念和方法可有效幫助學(xué)生更好地感知房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)部過(guò)程和方法，提高學(xué)習(xí)興趣。基于此，文章對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)”課程從以下兩點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)：第一，將GIS和BIM與“房地產(chǎn)估價(jià)”課程體系進(jìn)行對(duì)接;第二，明晰GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中的優(yōu)點(diǎn)和局限。

二、問(wèn)題的解決思路

通過(guò)GIS和BIM在“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中的運(yùn)用，有助于學(xué)生增加對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)概念和估價(jià)方法的學(xué)習(xí)和理解，其框架體系見(jiàn)圖1。

第一，基礎(chǔ)概念部分的理解。房地產(chǎn)是房、地的結(jié)合，房反映的是實(shí)物特征，地反映的是區(qū)塊特征，房、地結(jié)合進(jìn)一步展現(xiàn)權(quán)益特征。通過(guò)GIS和BIM的結(jié)合，可以將建筑物與地塊（BIM場(chǎng)景工具）分離，在教學(xué)中，讓學(xué)生形成房地分估和合估的理念。房地產(chǎn)是實(shí)物、區(qū)塊和權(quán)益三者的結(jié)合，通過(guò)BIM模型的運(yùn)用，可以逼真地顯示房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中實(shí)體、功能、質(zhì)量、折舊、建筑面積、層高、容積、綠化等概念。將建筑物與GIS地圖結(jié)合，可說(shuō)明建筑物及其所處的區(qū)塊特性、集聚、交通，以及與其他建筑物、自然環(huán)境、人文環(huán)境等之間的關(guān)系。具體而言，上課時(shí)，教師先給出一幅含評(píng)估區(qū)塊的空白地圖，給出估價(jià)對(duì)象，請(qǐng)學(xué)生對(duì)其進(jìn)行初始估價(jià)。然后，利用GIS圖層的操作功能，逐步添加路網(wǎng)、河泊、公共設(shè)施、商業(yè)中心、教育機(jī)構(gòu)等，每添加一個(gè)讓學(xué)生對(duì)其進(jìn)行粗略估價(jià)，并要求指出估價(jià)的原因。接著對(duì)評(píng)估區(qū)塊幾何形狀、屬性等進(jìn)行變形和坡度等處理，請(qǐng)學(xué)生修改該區(qū)塊房地產(chǎn)的估價(jià)。之后，隱藏GIS地圖，顯示要評(píng)估的建筑物，利用BIM軟件對(duì)建筑物進(jìn)行修改和渲染，如建筑物層高、形狀、綠化、戶型、朝向等，探索哪些因素對(duì)該建筑物的估價(jià)比較敏感;此外，利用BIM的平立剖和漫游功能，對(duì)建筑物特征進(jìn)行詳細(xì)分析，進(jìn)一步思考哪些因素影響該建筑物實(shí)體的估價(jià)。最后將GIS地圖和BIM建筑物兩者進(jìn)行整合，讓學(xué)生重新進(jìn)行房屋估價(jià)。通過(guò)GIS和BIM的結(jié)合和可視化，引導(dǎo)學(xué)生一步步探索房地合估的影響因素和估價(jià)過(guò)程，從而內(nèi)化房地產(chǎn)估價(jià)概念和方法為思維模式。通過(guò)該過(guò)程，建立房估的概念，并深刻理解影響房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的因素。

第二，房地產(chǎn)估價(jià)方法的學(xué)習(xí)和理解。房地產(chǎn)估價(jià)主要由三大基本方法組成：比較法、收益法、成本法。比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。比較法的理論基礎(chǔ)源于替代性。比較法估價(jià)分為7個(gè)步驟：（1）收集交易實(shí)例;（2）選取可比實(shí)例;（3）建立比較基礎(chǔ);（4）進(jìn)行交易情況修正;（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;（7）計(jì)算比較價(jià)值。收集交易實(shí)例的過(guò)程，需了解其交易基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等條件。GIS技術(shù)可以增加篩選坐落、土地形狀和周圍環(huán)境相似的可選比例，減少房估過(guò)程的搜索成本，而且提供了一種可視化的友好方式進(jìn)行展示，有助于對(duì)該過(guò)程進(jìn)行深刻掌握。BIM技術(shù)主要提供了估價(jià)實(shí)物的特征，也可以進(jìn)一步提供篩選相近特征的數(shù)據(jù)。不過(guò)在比較法中，交易型房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)中可替代的房地產(chǎn)決定的，與自身的建造價(jià)值之間存在較大的差異，因此GIS比BIM應(yīng)用更頻繁。

收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱“收益導(dǎo)向”）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。該部分的學(xué)習(xí)可以以GIS軟件為基礎(chǔ)，展示熟悉的房地產(chǎn)，讓學(xué)生分析客戶需求心理。在心理分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步為該對(duì)象剖析未來(lái)凈收益的大小、獲取凈收益期限的長(zhǎng)短、獲取凈收益的可靠程度，整個(gè)過(guò)程以探索的方法開(kāi)展，從而幫助學(xué)生理解如何得到各個(gè)計(jì)算要素。

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。該方法主要適用于因很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又因沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)。理解成本法估價(jià)需要學(xué)生理解房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成七大項(xiàng)目：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以及各項(xiàng)如何計(jì)算的問(wèn)題。對(duì)此，可采用房地分估的思路進(jìn)行計(jì)算。土地成本利用GIS平臺(tái)進(jìn)行獲取和計(jì)算。建設(shè)成本是計(jì)算相對(duì)復(fù)雜且關(guān)鍵的部分，通過(guò)BIM技術(shù)可較好地對(duì)建筑物重新構(gòu)建成本的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)算并估價(jià)，從土建到安裝，每部分都計(jì)算清晰，并自動(dòng)匯總得到結(jié)果。過(guò)程直觀，有助于學(xué)生理解該建設(shè)成本計(jì)算的過(guò)程。對(duì)于管理費(fèi)用等成本項(xiàng)目，可以參照行業(yè)慣例進(jìn)行。因此，在成本法中，BIM比GIS運(yùn)用更加頻繁。

三、案例分析

在教學(xué)過(guò)程中，以“GIS+BIM+成本法”為例對(duì)某棟教學(xué)樓進(jìn)行分析。該樓建筑面積為45 676.81m2，性質(zhì)為教學(xué)實(shí)驗(yàn)樓，總占地面積為7306.32m2，建筑高度為58.95m，結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)形式為樁基礎(chǔ)。土地成本的獲得，按照2017年成都市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)中教育科研用地標(biāo)準(zhǔn)。基于GIS地圖，確定估價(jià)區(qū)域遵從V級(jí)地區(qū)用地標(biāo)準(zhǔn)，每平方米3075元，評(píng)估建筑物占地面積7306.32m2，可得到土地成本約為2246.69萬(wàn)元。

對(duì)于建筑成本，可按照建筑物重新構(gòu)建成本進(jìn)行分析。第一，采用BIM建模方法，從土建、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖三方面分別進(jìn)行建模。第二，鏈接三部分模型，考慮分部分項(xiàng)工程、人工費(fèi)調(diào)整、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、材料費(fèi)調(diào)整、規(guī)費(fèi)調(diào)整等項(xiàng)目，從而得到工程量清單結(jié)果。第三，對(duì)前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)，以及其他工程費(fèi)進(jìn)行考慮，從而得到最終的工程建設(shè)費(fèi)為8310.33萬(wàn)。第四，以土地費(fèi)和建設(shè)費(fèi)為基礎(chǔ)，按照管理費(fèi)用（4%）、銷售費(fèi)用（3%）、投資利息（中國(guó)人民銀行公布的估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)年貸款利率，年利率4.75%，考慮管理費(fèi)和銷售費(fèi)用）、銷售稅費(fèi)（5.5%）和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（25%）為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，最終匯總得到總成本約為14 750.76萬(wàn)元。建模過(guò)程中涉及的軟件有Revit、宏業(yè)清單計(jì)價(jià)、魯班鋼

筋、廣聯(lián)達(dá)GTC、晨曦BIM算量、Excel等工具。

折舊信息的計(jì)算。在Revit中，可通過(guò)構(gòu)件自定義屬性來(lái)反映其折舊狀態(tài)。考慮到構(gòu)件的使用年限和殘值率，可采用直線法對(duì)其進(jìn)行折舊，具體公式為：SV=∑Vi=∑Gi（1-Ri）ti /Ni，其中SV為建筑物總的折舊，Vi和Gi為第i個(gè)構(gòu)件的折舊和建設(shè)成本，Ri為第i個(gè)構(gòu)件的凈殘值率和分別為第i個(gè)構(gòu)件的有效年齡和使用年限。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)構(gòu)件的準(zhǔn)確跟蹤，所有的構(gòu)件均需進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，而且一旦有構(gòu)件發(fā)生修繕，需對(duì)相應(yīng)的構(gòu)件的折舊信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，從而保證模型的完整和準(zhǔn)確性。經(jīng)測(cè)量，其折舊額度為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三者的綜合，約為3097.66萬(wàn)元。因此房屋的最終估價(jià)為11 653.10萬(wàn)元。

該估價(jià)案例以成本法為核心，采用了GIS和BIM技術(shù)，對(duì)土地費(fèi)、成本費(fèi)等關(guān)鍵成本進(jìn)行了核算，然后以此為基礎(chǔ)，對(duì)其他各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行了分析，并考慮到折舊的價(jià)值，過(guò)程比較科學(xué)，有利于學(xué)生對(duì)成本法估價(jià)過(guò)程進(jìn)行理解，提升課程的生動(dòng)性。

“房地產(chǎn)估價(jià)”是科學(xué)性、實(shí)踐性和藝術(shù)性三者的統(tǒng)一，對(duì)學(xué)生而言，學(xué)習(xí)過(guò)程比較抽象和乏味。同時(shí)，我國(guó)產(chǎn)業(yè)智能化水平的深入發(fā)展，也對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)”課程教學(xué)和實(shí)踐提出新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。對(duì)此，文章提出基于GIS和BIM互融的“房地產(chǎn)估價(jià)”課程教學(xué)框架，指出兩者與“房地產(chǎn)估價(jià)”課程的結(jié)合點(diǎn)和應(yīng)用的不足。接著以“房地產(chǎn)估價(jià)”教學(xué)為場(chǎng)景，對(duì)GIS、BIM、“房地產(chǎn)估價(jià)”中的具體知識(shí)點(diǎn)逐一進(jìn)行分析和探討。最后，采用情景分析法，將GIS、BIM應(yīng)用于成本法中，對(duì)目標(biāo)建筑物進(jìn)行實(shí)例估價(jià)。文章的探索有助于GIS和BIM等信息化手段在“房地產(chǎn)估價(jià)”課程中的應(yīng)用，有助于幫助學(xué)生更好地理解房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的原理和方法，進(jìn)一步強(qiáng)化“房地產(chǎn)估價(jià)”課程的實(shí)踐性。

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編輯∕陳晶

作者簡(jiǎn)介：朱林（1987—），男，湖南長(zhǎng)沙人，西南石油大學(xué)土木工程與測(cè)繪學(xué)院講師，博士，研究方向：工程管理與大數(shù)據(jù)挖掘的結(jié)合。

基金項(xiàng)目：四川省科技廳軟科學(xué)研究項(xiàng)目“區(qū)域創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的時(shí)空結(jié)構(gòu)及其網(wǎng)絡(luò)圖譜的深度挖掘研究”（2017ZR0155）;2019年度中國(guó)工程科技發(fā)展戰(zhàn)略四川研究院工程科技戰(zhàn)略咨詢研究項(xiàng)目“四川省能源發(fā)展戰(zhàn)略研究”（2019JDR0153）;西南石油大學(xué)教改項(xiàng)目“基于互聯(lián)網(wǎng)+云技術(shù)的BIM系列課程教學(xué)研究與實(shí)踐”（X2018JGYB050）;西南石油大學(xué)教改項(xiàng)目“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生全英文課程建設(shè)項(xiàng)目”（2020QY19）