城市更新與房地產市場的互動效應初探

張 妍

（中國鐵建投資集團有限公司 北京 100855）

一、城市更新的概述

城市更新從根源上來看，就是對老城區進行的改造活動。總的來說，政府經過宏觀調控，改善城市中的老舊設施、道路等，并對建筑的布局與功能進行改變，使得城市的建設風格和面貌也得到很大的改善，促進城市發展進步。從廣義上來說，城市更新所針對的不僅是政府、集體組織等出資建設的建筑項目，還包括對舊城鎮（棚戶區）、舊村莊、廠房的改造。為此，城市更新在部分城市來說，又稱為“三舊改造”，后經過時代的發展，統一稱為“城市更新”。從目前的實際情況來說，在時代發展中，城市更新是其最重要的組成部分，在很大程度上影響著人們的物質和精神生活，同時，受到不斷發展的城市化的影響，城市更新的作用也越來越顯著[1]。

二、城市更新及房地產市場的特點

（一）城市更新的特點

我們為了創建一個更適宜居民生活的城市環境，就需要對之前城市中的棚戶區進行拆除、改造等，這一過程就是通常所說的城市更新。城市更新在實際實施的過程中主要是針對改造區的建筑、道路及基礎設施等進行規劃改造，使其能夠與現代化城市的發展相適應。總的來說，受到社會及經濟發展的影響，給城市更新帶來了較大的影響，從經濟發展的速度來講，經濟發展速度較快的地區，城市更新的速度也更快，以此帶動城市環境的改善和優化。相應的城市建筑以及環境并不會出現太大的變化，這也就導致了城市化的速度變慢[2]。

（二）房地產市場的特點

通常情況下，房地產市場就是我們所說的用于房地產交易的場所，為現代城市的運營帶來一定的影響。房地產市場一般有換個環節構成，分別為土地利用、資本市場、房地產流通等。與此同時，值得人們所謂重視的是，受城市環境變化的影響，房地產市場會出現一定情況的波動，隨著社會經濟的不斷發展，人們的經濟水平也在很大程度上得到提升，同時對生活環境的要求也逐漸提高，這必然會加快城市更新的步伐，這也會導致房地產市場發生變化進而做出調整。

三、城市更新對房地產市場的促進效應

（一）優化和重新配置房地產市場的重要要素——土地

首先需要對破舊的建筑、歷史建筑區、老舊商業中心進行政治，然后在對工程進行開發、保護，提高土地的開發利用效率，使土地的使用價值得到有效的提升，以此實現城市更新。破舊建筑，指的是城市建立初期建設的建筑，隨著長時間的使用，早期的建筑功能已經落后，外觀上也顯得破舊。城市更新活動對破舊建筑拆除和修繕。改善原來的環境；舊商業中心區，由于商業中心是潮流的聚集地，隨著時代的發展，一些老舊的基礎設施已無法與目前人們的實際需求相符合，為此，為了再開發活動的順利進行，對老舊的基礎設施進行修繕是非常重要的一項內容。應進一步完善的相應的商業功能，建立順應潮流的貿易服務，同時合理利用以前無法利用的土地資源，使土地利用率得到有效的提升；從歷史建筑區的角度進行分析，在經濟不斷快速發展的同時，文化建設也在不斷發展。我國有五千多年的文化歷史，在一定程度上促進城市發展，同時為人民群眾提供文化需求。有必要對城市歷史建筑的原有區域進行修復和維護，以增加城市的文化內涵和利用土地的價值[3]。

（二）挖掘和刺激房地產市場的更優需求

為了更好地實現城市更新，最為重要的一個環節就是需要進一步提升城市基礎設施的效率，可以對城市進行改造，使人們的生活條件得到一定的改善，為城市的現代化發展提供保障，從而不斷地提升城市品質，能夠提高城市居民們的幸福感，這也使得很多的流動人口，外來務工人口能夠在城市定居下來。基于此，為了有效地促進城市的快速發展，我們需要進一步城市中對房地產市場的需求量，以此促進房地產市場的經濟發展[4]。

四、房地產市場對城市更新的積極效應

房地產市場可以促進城市更新，在城市更新中，提供優化措施的同時，還在資金方面提供支持。城市更新活動中必不可少的就是房地產開發市場。

（一）城市更新可促進房地產發展

首先，通常來說，我們對城市土地資金進行合理的優化配置的這一過程中，稱之為土地更新。大多數土地在進行城市更新前，一般不會發生較大的變化，包括有土地的價值和狀態等，均與之前相同，但其土地價值在經過城市更新后，會在很大程度上出現一定的上升趨勢，同時，擁有更加完善的基礎設施建設和道路水系。國務院于2020年發布的文件表示，要全面推進城市更新，對老舊小區開展改造工作，以使得開發建設方式的轉型得以實現。在未來房企的發展過程中，城市更新是其發展的重點，但有很大的資金限制存在于實際運行的過程中。同時具有較長的項目運行周期等問題，在較短的時間內，房企無法將城市更新的項目的進行轉化，成為可售貨值。在此基礎上，為了使得二者間的互動效應可以積極地發揮出來，在實際發展的過程中，需要引起高度重視的就是對項目轉化率的提升，同時，使得融資的渠道也得到有效的擴展[5]。其次，不但在對城市環境改善的過程中，城市更新起到一定的作用，同時，在擴大房地產需求方面也有著舉足輕重的作用，使得企業的經營利潤進一步增加。開展城市更新主要就是為了對非物質文化遺產進行傳承，針對城市的現場進行優化，對原有的水系、道路、建筑進行整改，對城市綠化予以優化，使得交通情況得到有效的改善，滿足居民的實際需求，以實現城市的不斷發展。基于此，應在提升城市居民自豪感和認同感的同時，對城市進行優化，進一步吸引外來人口，進而使得城市的流動人口不斷增加，房地產的需求量也逐漸擴大，活躍市場。從相關數據可知，我國涉及到城市更新的百強上市房企占比在47%左右，目前，已有61%企業占上市房企的前50位。

（二）市場中的土地出讓收入是城市更新的重要資金來源

從各地政府的角度來說，其最主要的收入來源就是地方稅收，同時，最主要的資金來源就是土地出讓金。在《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》中，針對土地出讓金，我國有明確的說明，規定地方土地拍賣產生的資金屬于地方政府，資金只能在城市更新和土地開發中使用。可以看出，在城市更新中，其主要的經濟來源就是土地金，并且一定程度下，受到法律及各項制度的保護。當土地出讓金交還給地方財政后，將在進行舊城改造的過程中，撥出一些資金，對城市進行改造，同時，隨著城市更新的不斷發展，這也是其中資金來源的重要方向[6]。

（三）基于房地產市場產生的稅收等收入可增加城市更新的融資渠道

城市更新的主要就是對老城區的優化改造。要想城市更新活動有序地進行下去，離不開政府的資金支持。只有充足的資金儲備，政府才能不斷地對老城區改造，才能讓城市更新的活動一直進行下去，在城市不斷發展的過程中，房地產市場起到重要的作用。這是因為房地產市場如果市場行情好，那么，相對房地產的稅收會多起來。隨著房地產稅收的不斷增加，政府手中不斷的匯集資金，從而為政府出資完成的部分城市更新活動的有序進行提供了有力的資金保障。

五、城市更新和房地產市場互動效應良性發揮的策略

（一）加強城市的科學管理和規劃

一個城市要正常發展，離不開城市管理者的科學規劃。經過科學規劃，可以充分發揮房地產市場與城市更新的互動效應。因此，在未來的城市發展中，必須采用科學的方法進行城市發展規劃，加強城市管理，有利于為城市更新和房地產市場的發展提供和諧的環境。一是在進行城市更新活動之前，我們需要對城市的布局有足夠的了解；二要以提高土地利用率、促進土地實用價值的提高為目前進行發展，為了使得城市發展可以實現現代化發展，節約用地、提前對規劃的要求予以落實是最為重要的一部分內容[7]。

（二）加大政策扶持、加強政策穩定

城市更新不僅僅體現出來的是一個城市的活力更是一個城市發展的重要活動。要想保障城市更新的活動能夠高效地進行，需要與房地產市場產生良性互動，二者的協調工作，就需要政府出臺相關的政策，提高對這兩項的扶持力度，為二者的良性互動作出政策保障。總的來說，城市更新要以在目前城市發展的基礎上進行，與城市的實際發展情況相結合，各政府部門親身使勁啊，對城市更新的相關的政策法規予以完善。使政策的預見性和穩定性得到保證。只有政策真正的穩定下來，房地產商才會把大量的資金投到房地產建設當中來，這樣才會推動城市更新以房地產市場的良性發展[8]。

結束語：

從以上來看，相關部門只有充分協調城市更新和房地產市場間的關系，才能促進二者實現共同發展，對城市加強管理，并科學的規劃城市。為了使得扶持的力度可以得到有效的提升，應進一步對相關政策予以完善，方便以上兩項活動能夠順利進行，讓古老的城市變得煥然一新，進一步能滿足當下人們的需求，順應時代的發展和變化。