農用土地價格評估的理論與方法研究

王炳杰

(山東省壽光市自然資源和規劃局，山東 壽光 262700）

在多元統一農村土地市場建設進程深入推進的新時期，應該綜合剖析農村土地市場建設對農村土地估價的實際要求，采取不同種方式，對農用土地價格評估的理論與方法進行研究，并在結合實際發展現狀的基礎上，加強制定農用土地價格評估的發展措施，確保農用土地價格評估理論和防范體系逐步健全，進而讓農村土地市場可以朝著更好的方向邁進。

1.影響土地價格的因素分析

1.1 經濟因素

依照農用土地屬性以及價格的構成可以明確，影響農用土地價格的因素有很多，而經濟因素影響最為明顯。一方面，經濟發展現狀。地區經濟在具體發展過程中，其發展水平會對民眾的購買力以及水平產生很大影響。在通常情況下，一個國家或者地區經濟如果想要保持長久且快速發展，人們生產和生活對土地的需求會穩步增長，從而使得農副產品價格上升，土地農用土地價格也會隨之上漲，反之則會下降。另一方面，物價水平。物價對民眾的購買能力及土地利用成本影響很大，價格上調會使農業生產的各種成本增加，最終對農用土地的價格產生影響。此外，利率的升降也會對農用土地價格造成較大干擾，會對土地的供給和需求產生一定影響。總體而言，農用土地價格與利率呈負相關關系，如果利率上升，那么農用土地的價格則會下降。反之也會上升。

1.2 社會因素

在通常情況下，社會因素對農用土地價格會產生一定影響。在城市的發展過程中，農業人口會逐漸成長，城市人口轉變集體土地也會漸漸向著國有土地轉變，資金以及信息等逐漸朝著城市集中。所以在這種背景下，農用土地會漸漸減少，需求不斷增加，從而導致農用土地價格上升。并且，區域的人口數量和數值等對農用土地的價格會產生很大影響。在通常情況下，如果人口數量不斷增多，對農用土地的需求量便會隨之上升，而與此同時，農用土地價格必然會出現上漲的情況。此外，社會秩序的穩定，人們會對各種土地進行投資和開發，進而使得土地的需求被拉動，農用土地價格隨之上升。

1.3 生態環境因素

生態環境與農用價格有著極為緊密地聯系。土壤是土地形成的基礎，土壤質地等與土壤的質量有直接關聯，從而對土地的生態條件產生影響，最終對土地的產出效率產生了一定干擾。并且，區域植被狀況與區域的環境質量、水土流失等息息相關，其對土地的質量以及可利用程度有密切聯系，會對農用土地的產出產生一定影響，最終使得農用土地價格上漲或下降。一般而言，如果區域植被覆蓋率相對較高，那么土地的價格會隨之上調；相反，如果植被的覆蓋率不強，必然會對農用土地轉用價格產生影響。此外，地勢的高低以及地形的起伏也與農用土地的利用方式有關，若地勢較為平坦，適宜耕種，則農用土地的價格會相對較高；如果山地適宜種樹、種草，因為交通不便利，再加上澆水較為困難，所以農用土地的價格相對較低。

2.農用土地價格評估的理論分析

2.1 地租理論

所謂地租，具體是指報酬或者收益。基于在各種社會經濟形態下，地租是直接生產者在農業中所創造出的生產物被土地占有者占有的部分，屬于土地所有權，并以此來實現的經濟形態。通過分析得知，依照形成條件以及原因，可以將地租劃分為多種形式，分別為壟斷地租、絕對地租、級差地租等。針對壟斷地租來說，是由產品的壟斷價格所帶來的超額利潤轉化成地租。絕對地租則是指土地所有者依照土地的所有權，對取得的土地進行壟斷。而級差地租是依照其形成基礎，可以劃分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。其中，針對農用土地而言，級差地租Ⅰ是由土地肥沃程度、地理位置等差異所導致的，另一種則是因為連續追加投資產生的。就目前來看，在農用土地評估研究階段，級差地租理論的指導意義相對較強。在對土地進行評估過程中，地租理論能對被評估對象所在位置以及或者經濟條件認真且合理地進行剖析，以確保能讓土地價格的評估更加精準可靠。

2.2 區位理論

區位針對位置而言，主要是指社會經濟活動或者其他人類活動在空間分布的位置，是自然經濟等在空間上的有效整合。區位理論能對事物在空間上的方位以及距離之間的關系進行客觀分析，深入研究社會經濟活動中各種事物所處的位置。從宏觀角度剖析，區位是一個較為綜合的概念，是自然地理區位、交通地理區位等在空間區域上的有機整合。可以說，區位能對土地的利用產生較大影響，同時與地租地價以及使用方式息息相關，土地利用與地租地價之間有著極為密切的關聯。并且，土地是人類一切活動的場所和載體，由于從事的活動不同，所以在空間表現上所應用的類型也大不一樣，地租地價會發生非常大的改變，從而導致不同質量和不同地租的農用土地出現了距離、方位等特征。因而，在借助這一理論對農用土地價格進行評估期間，需要考慮的因素相對較多，應該深入地對土地分布和變化特征加以剖析，明確其會對農用土地產生何種影響，最終將農用土地的空間變化規律、數量特征等精準揭示出來，以便農用土地價格的評估能相對科學。

2.3 農用土地成本理論

在西方經濟學中，成本是指生產活動中所用的生產要素價格。但就目前來看，在實際的生產經營活動過程中，成本則應該是為取得一定數量的產品所消耗的生產資料價格以及必要勞動的貨幣表現。在商品經濟中，成本是價值范疇，能以價值尺度來對生產經營期間勞動耗費量進行衡量，經濟本質為生產產品。從資源配置的角度分析，成本具有較強的空間性、時間性以及系統性，同時成本的綜合性特點也較為明顯。在農用土地價格評估過程中，成本理論的作用非常大。針對農業土地價格來說，涵蓋的內容相對較多，包括生產成本、利潤等，農用土地價格評估的成本法是成本理論的實際應用。在原有估價方面，可以稱之為重建成本法，是將開發或者建造估價對象所需的各項費用之和作為基礎，再加上正常的利潤以及應繳納稅金得出估價對象的價格。而成本逼近法則是從買賣的角度層面考量，對農用土地價格進一步的分析，賣方愿意接受的價格不能低于其利用該土地已花費的代價，如若低于這種代價，必然會出現虧損。并且，從買方的角度分析，是指買方愿意支付的價格不能超過預計的代價，如若相對較高，開發的必要性則相對較小。由此可以看出，依照開發待評估的農用土地所需各項必要費用，再加上正常的利潤以及稅金等，可以將其價格精準地估算出來。

3.農用土地價格評估的方法研究

3.1 農用土地經濟價格評估的方法

針對農用土地經濟價值來說，可以看成是農用土地質量價值。現階段，評估機構在具體的評估過程中，在對這部分價值進行評估時，農用土地經濟價值常用的評估方法相對較多。

3.1.1 收益還原法

這種方法相對穩定，是土地估價中應用較為廣泛的一種手段。收益還原法的理論基礎為效用理論，利用這種方式所推算出來的價格可以稱之為收益價格。利用這種方法在進行土地價格評估過程中，需要先對土地的用途進行明確，然后精準地將土地總收益、土地總費用、土地純收益計算出來，然后對合適的還原率進行明確，掌握土地的具體使用年限，并科學地對計算地價的公式進行選擇，確保可以將農用土地經濟價格精準評估出來。但在運用這一手段過程中，待評估的對象一定要有詳細的投入產出資料，并且，因為還原率會對結果產生非常大的影響，所以如何精準地對還原利率進行把握，則是實踐過程中亟待解決的關鍵問題。

3.1.2 市場比較法

該種方式也是一種較為成熟的估價手段，主要是將供求理論作為依據。在運用這一方法進行地價評估過程中，需要選擇同類型或者相似性的農用土地塊，依照具體的地形以及面積等逐一地進行修正，具體涵蓋期日修正、區域影響因素修正等。同時，在實際的評估過程中，需要先對比較交易實例進行收集，并對交易情況、交易日期、影響因素等進行精準修正，對比準價格進行計算。該方法在農用土地交易市場較為發達的地區較為適用。結合我國目前農用土地市場的整體發展情況來看，不成熟性以及不規范性較強，再加上農用土地轉讓價格十分隨意，最終導致該方法的運用難度相對較大。

3.2 農用土地社會價格評估的方法

一般而言，農用土地社會價格評估具體是指對農業土地的社會價值進行客觀且精準的評估，該方式主要可以分為兩種評估類型，一種為社會保障價格評估方法，另一種為社會穩定價格評估方法。針對前者，主要是對失去土地的農民進行安置補償，保證能為其提供教育及再就業費用制度，保證失去土地的農民有一定的生存權利。而對于后者來說，在實際的評估過程中，是對農用土地為社會提供糧食以及農副產品安全作用而產生的社會穩定價格功能。近年來，隨著建設用地及土地開發數量的不斷增加，耕地后備資源也呈現出了逐漸減少的態勢，農用土地開墾難度逐漸加大，而針對社會穩定價格來說，也明顯上升。

3.3 農用土地生態價格評估的方法

利用這種方式來對農用土地價格進行評估過程，比較常用的方法有很多，包括假設市場評價法以及費用支出法等。對于假設市場評價法來說，具體指的是被調查人員進行假設，將自己作為市場的當事人，依照各項消費對自身帶來的效用，對需要進行評估的公共財產供給量變化的支付愿望值進行回答，從而借此來對該公共財產的價值進行科學評估。針對費用支出法來說，則是以人們對某種環境效益的支付費用作為核心，以此來對效益的經濟價值加以表示。比如：在環境評價以及生物多樣性的服務價值評價中，該方法應用較為普遍。

4.農村土地價格評估對策分析

4.1 強化宣傳力度，著力增強對土地價格評估意識

土地價格機制是將土地市場作為依據，隨著農村土地市場的科學構建，農村土地交易也變得越來越頻繁，土地流轉的價格正在朝著科學化以及客觀化方向發展，讓土地的流轉相對有序。因此，為了能進一步促進農村土地價格評估有效性，一定要加強宣傳力度，明確農村土地價格評估的意義，科學展開宣傳工作，保證農村土地流轉主體對土地評價機構等認識能力的提高，讓估價項目范圍不斷擴大。通過估價知識的良好宣傳和普及，農民的專業能力和水平也會得到進一步提升。為明確土地價格評估的目的，需要合理地對估價結果進行利用，做好相應的宣傳工作，掌握土地價格評估的價值，使農村土地產權意識能不斷增強。

4.2 科學對估價參數計算方法進行構建，全面提升估價結果精準度

無論何種估價方法的利用，其中都涵蓋了非常多的參數，可以說，參數的精準度與估價結果有效性、合理性密切相關。農村土地市場在發展過程中，與國外一些發達國家相比，我國存在較強的滯后性，而各類參數基礎數據又十分薄弱，最終導致參數數據的收集出現了很大難度。并且，因為農村土地的“農村性”，所以參數在選取以及修正過程中，需要盡可能不要利用城鎮土地估價中的經驗參數。在對參數進行實際計算過程中，可以加強對灰色分析以及層次分析等定量法的運用，以便關鍵參數的有效性能整體凸顯出來，從而對評價結果的合理性進行增強。此外，還應該加強對評估方法體系的創新，科學對土地價格進行評估，確保可以從整體的角度上對估價結果的客觀性和公平性得到增強。

4.3 明確土地估價目的，掌握土地價格內涵

在對土地價格進行評估過程中，價格的類型以及方法確定是極為重要的內容，與評估的精準性以及合理性有極為密切的聯系。在農村土地中，因為土地權益主體知識水平相對較低，再加上思維十分簡單，沒有對土地價格評估給予高度重視，認識程度不足，致使在實際的評估期間，需要求助委托人員對評價的目的加以明確，依照具體的目的對土地權益類型以及利用方式等因素進行綜合考慮，掌握土地的內涵，使農村土地價格的評估結果能更加有針對性。

5.結束語

綜合而言，與國外的一些發達國家相比，我國農村土地市場，依舊是處于初始階段，而隨著市場建設進程的深入推進，農村土地評估需求也明顯增加。因此，為保證農用土地價格評估的科學性以及合理性，應該強化對評估理論和方法的應用，并在結合實際現狀的基礎上，強化對評估方法的優化和創新，保證問題在高效解決的同時，農村土地市場建設能朝著更好的方向邁進。