房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的問題及優(yōu)化

謝蘭英

隨著新冠疫情在國內(nèi)的日漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場雖逐漸復(fù)蘇，但難以掩蓋整體市場下滑的現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加激烈的市場環(huán)境，要想求得順利的發(fā)展，就必須加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)工作在加強(qiáng)內(nèi)部控制、改善內(nèi)部管理、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、提供經(jīng)濟(jì)效益等方面的重要作用，以增強(qiáng)自身的競爭實(shí)力。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長、涉及面廣、耗資較大、資金回收慢等特點(diǎn)，與其他企業(yè)相比，其經(jīng)營活動(dòng)更特殊、管理要求更高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程的復(fù)雜性，建造價(jià)格如設(shè)計(jì)、施工、材料等招標(biāo)價(jià)格的隱蔽性，決定了內(nèi)部審計(jì)工作的高難度，需全方位思考審計(jì)方法，注重審計(jì)手段的技巧性，提高內(nèi)審人員專業(yè)性。因此，高度重視并解決內(nèi)部審計(jì)工作存在的問題、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量控制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展浪潮中屹立不倒的先決條件。

一、房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的問題

1.領(lǐng)導(dǎo)層重視程度不夠、內(nèi)審缺乏獨(dú)立性。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層會(huì)將注意力放在業(yè)務(wù)管理上，不重視內(nèi)部審計(jì)，忽視了內(nèi)部審計(jì)對企業(yè)發(fā)展的重要作用，對企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的認(rèn)識(shí)存在嚴(yán)重的偏差，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)僅是對財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督和評價(jià)，輕視了內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部管理中的扮演角色和作用發(fā)揮。實(shí)務(wù)中，內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性往往會(huì)受到領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)知和態(tài)度的制約，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和內(nèi)審人員在企業(yè)中地位并不高，甚至存在部分領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行干涉，審計(jì)機(jī)構(gòu)及人員的地位受到一定程度影響，審計(jì)范圍無法擴(kuò)展到管理與業(yè)務(wù)領(lǐng)域，影響審計(jì)效果，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)職能無法履行、內(nèi)部審計(jì)作用得不到充分發(fā)揮。

2.內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)人水平不夠。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計(jì)人員的標(biāo)準(zhǔn)要求高，但除大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際配備的內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)能力和內(nèi)審經(jīng)驗(yàn)尚不滿足要求，不具備扎實(shí)的內(nèi)部審計(jì)基礎(chǔ)功底，僅對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)核算較為熟悉，對相關(guān)法律法規(guī)制度、行業(yè)政策和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程不熟悉，不了解生產(chǎn)、經(jīng)營以及管理等方面流程，對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢缺乏一定的了解，缺少敏銳洞察力和專業(yè)判斷，未能深入開展審計(jì)工作，未深究問題實(shí)質(zhì)，對審計(jì)問題的總結(jié)和歸納過于粗淺，提出的整改建議不切合實(shí)際，不能為企業(yè)提升管理提供決策依據(jù)。

3.內(nèi)部審計(jì)制度無效。隨著業(yè)務(wù)的拓展和規(guī)模的壯大，房地產(chǎn)企業(yè)要良好有序的發(fā)展，內(nèi)部審計(jì)工作要高效率開展并充分發(fā)揮作用，必須制定內(nèi)部審計(jì)相關(guān)制度。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度相對較健全，但實(shí)際執(zhí)行不到位，甚至所定制度形同虛設(shè)，未適時(shí)修訂，對審計(jì)工作無實(shí)際指導(dǎo)意義。

4.信息收集不全面。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)需要收集大量的數(shù)據(jù)信息資料，不僅限于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等，甚至囊括所有部門，而且要保證實(shí)時(shí)有效。但企業(yè)缺乏完備的信息收集系統(tǒng)，企業(yè)各個(gè)部門之間的交流溝通較少，各部門人員對內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)人員的工作有抵觸，使得收集到的數(shù)據(jù)信息缺乏一定的準(zhǔn)確性和可靠性，或者取得的信息資料毫無利用價(jià)值，降低了審計(jì)效率。

5.審計(jì)理念傳統(tǒng)。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)模式僅僅作為一個(gè)檢查系統(tǒng)，而非控制系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容主要以財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)責(zé)審計(jì)為主，很少涉及管理審計(jì)、效益審計(jì)、工程審計(jì)、營銷審計(jì)等，且普遍屬于“事后審計(jì)”模式，具有管理的滯后性，在參與風(fēng)險(xiǎn)管理和組織治理類似的“事前審計(jì)”做得不多;過于強(qiáng)調(diào)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性，而未注重內(nèi)部審計(jì)與被審計(jì)單位的互動(dòng);在審計(jì)職能上強(qiáng)調(diào)監(jiān)督較多，而為組織服務(wù)、協(xié)助管理人員有效地履行其職責(zé)強(qiáng)調(diào)的不夠。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中常見問題的優(yōu)化措施

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭形勢日益加劇，內(nèi)部審計(jì)工作在企業(yè)管理中的作用越發(fā)顯著，正如國際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)前主席安東尼指出的“內(nèi)部審計(jì)是改善組織管理水平的力量。審計(jì)業(yè)務(wù)與其他管理業(yè)務(wù)相比正逐日增加。如果能繼續(xù)保持這種勢頭，審計(jì)將成為下一世紀(jì)的熱門職業(yè)，否則，下世紀(jì)將沒有審計(jì)的空間”。提高內(nèi)部審計(jì)工作管理水平逐漸成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理工作重心，而解決、優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)工作問題也迫在眉睫。

1.提高企業(yè)管理層的重視、保障內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性。作為主要領(lǐng)導(dǎo)人或董事會(huì)直管的內(nèi)部審計(jì)部門，其工作范圍基本由單位領(lǐng)導(dǎo)所決定。因此，爭取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)審工作的支持，對有效開展內(nèi)部審計(jì)工作至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理工作與內(nèi)部審計(jì)工作緊密聯(lián)系，通過制訂章程或企業(yè)內(nèi)部制度，明確內(nèi)部審計(jì)部門在企業(yè)組織機(jī)構(gòu)中的地位、職責(zé)范圍以及在審計(jì)過程中權(quán)限，從源頭上賦予內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立性和相應(yīng)的權(quán)力、保障內(nèi)部審計(jì)工作的權(quán)威性、保證內(nèi)部審計(jì)工作的有序開展。

2.鼓勵(lì)內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)提升和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的培訓(xùn)機(jī)制相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)要注重提高內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)水平，定期對審計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，要求及時(shí)更新審計(jì)相關(guān)理論知識(shí)、提升其對新興事物的理解和接受能力、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)方法的創(chuàng)新，以適應(yīng)新形勢下內(nèi)部審計(jì)發(fā)展的需要;對審計(jì)人員的學(xué)習(xí)成果定期進(jìn)行考核，并采取一定的獎(jiǎng)懲措施，全面調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)和工作積極性，提高工作效率，更高效地完成內(nèi)部審計(jì)工作，為企業(yè)的決策謀劃提供依據(jù)。

3.構(gòu)建完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度。由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)須對自身的制度進(jìn)行優(yōu)化、強(qiáng)化內(nèi)部控制力度。結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，全面梳理現(xiàn)有的內(nèi)部制度，將內(nèi)部控制與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營緊密聯(lián)系，構(gòu)建完善企業(yè)治理框架。建立適合的內(nèi)部控制管理體系，首要任務(wù)是構(gòu)建良好的權(quán)力制衡機(jī)制，進(jìn)一步明確相關(guān)部門及人員的職責(zé)和權(quán)限，倡導(dǎo)全員參與，推行全面管理，建立上下聯(lián)通、層層負(fù)責(zé)、相互連接、相互制約的內(nèi)部控制和管理體系。

4.加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作需要收集企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門的重要信息進(jìn)行分析管控，因此需要建設(shè)強(qiáng)大的信息化系統(tǒng)。首先，需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)交流，加強(qiáng)部門之間的溝通與支持，使得提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)信息，審計(jì)部門獲取信息的方式更加便捷;其次，通過賦予內(nèi)部審計(jì)人員對公司經(jīng)營和管理等業(yè)務(wù)知情權(quán)限，讓審計(jì)人員能獲知各個(gè)關(guān)鍵流程和重大事項(xiàng)，并向相關(guān)部門了解目前具體狀況，為順利開展審計(jì)工作提供信息支撐，且能提前預(yù)防和控制可能存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

5.改變傳統(tǒng)的審計(jì)模式。針對傳統(tǒng)內(nèi)部審計(jì)模式存在的“重監(jiān)督輕服務(wù)、重結(jié)果輕過程、重財(cái)務(wù)輕業(yè)務(wù)、重合規(guī)輕效益、重獨(dú)立輕互動(dòng)”等問題，房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作必須深刻認(rèn)識(shí)和重新對內(nèi)審工作進(jìn)行定位，立足健全以控制和風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)管理體系。首先，推進(jìn)事后審計(jì)向事前審計(jì)、事中審計(jì)轉(zhuǎn)型，從以結(jié)果為審計(jì)對象轉(zhuǎn)化為以過程和結(jié)果為審計(jì)對象，以對某一時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)情況審計(jì)轉(zhuǎn)化為對全過程的動(dòng)態(tài)情況審計(jì)，只有對全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)，才能構(gòu)建起良好的審計(jì)運(yùn)行機(jī)制，從而從根本上防范風(fēng)險(xiǎn)，提高組織運(yùn)行效率。其次，積極主動(dòng)地向管理審計(jì)和效益審計(jì)延伸，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在完善法人治理結(jié)構(gòu)、促進(jìn)內(nèi)控機(jī)制健全完善、加強(qiáng)規(guī)章制度建設(shè)中的咨詢和評價(jià)作用等，對每一環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、杜絕舞弊行為的發(fā)生、減少不合理行為造成的損失。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，內(nèi)部審計(jì)在組織治理中所扮演的角色日益受到關(guān)注，解決好當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)過程中所存在的問題，對企業(yè)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制等問題進(jìn)行防范和控制，有利于提高企業(yè)的發(fā)展水平，能夠更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展。

（作者單位：重慶建普城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）