“三供一業”移交背景下職工家屬區小區物業管理長效機制建構研究

倪玉淮

（淮南市華源置業有限公司，安徽 淮南 232001）

2016年《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發〔2016〕45號）；2017年國務院國資委《關于請各地國資委做好2017年剝離辦社會職能和解決歷史遺留問題工作總結的通知》（國資廳改[2017]762號）；2018年2月14日國務院國資委辦公廳、財政部辦公廳聯合印發（關于印發《中央企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作有關問題解答》的通知）（國資廳發改革[2018]7號）。基于文件要求，為全面完成國務院確定的目標任務，安徽省人民政府辦公廳于2016年11月安徽省人民政府辦公廳轉發省國資委、省財政廳《關于全省國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的實施意見》（皖政辦〔2016〕71號）。淮南市是華東能源基地，央企和省屬企業職工家屬區較多，結合實際，為加快推進全市國有企業職工家屬區物業管理分離移交工作，2017年6月淮南市政府出臺了《淮南市人民政府辦公室關于加快推動全市國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的實施意見》（淮府辦[2017]37號），市“三供一業”分離移交工作領導小組辦公室制定下發了《國有企業家屬區物業服務分離移交工作指導意見》（淮三供一業辦[2018]1號），為全市國有企業家屬區物業服務分離移交工作明確了指導意見。

一、“三供一業”職工家屬區物業服務管理概況

“三供一業”物業管理分離移交職工家屬區多數是基礎設施條件差、技術落后，配套不完整，歷史遺留問題多，在小區封閉、圍墻、房屋本體、屋面、外墻、排污設施等方面普遍存在老化、破損現象嚴重，在消防設施、停車位、綠化、休閑健身設施、物業用房等方面普遍存在缺失問題，同時存在職工家屬區分布散、規模小，小區住戶滿意度和獲得感較差，影響物業管理服務工作的正常開展。為有效地解決“三供一業”分離移交的職工家屬區物業管理中出現的困難和問題，建立長效物業管理機制，本文將以淮南市華源置業公司接管的駐淮央企和省屬企業職工家屬區物業管理為例，基于相關政策對“三供一業”分離移交職工家屬區物業管理的要求，結合物業管理從前期接收到進行日常管理的整個實踐過程，對接管的職工家屬區物業服務管理過程中遇到的困難和問題，進行深度剖析，并針對存在的困難和問題，提出建議措施。

1.物業分離移交基本原則

（1）堅持企業為責任主體；（2）堅持自主協商與政府引導相結合，移交企業和接收企業要根據家屬區現狀，共同協商簽訂協議；（3）按照先移交后改造的原則進行，即先完成移交，再維修改造。接管單位對職工家屬區實施市場化、專業化的物業管理。

2.物業分離移交范圍

在交接雙方（甲乙雙方）協商所確定的移交區域內，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內環境衛生和相關秩序，物業費收取及按規定管理使用。物業移交范圍不僅為物業管理職能，還包括履行物業管理職能所需要的基本保障。

二、物業管理工作過程中存在的問題和難點

1.企業職工物業服務消費觀念淡薄，物業收費困難

自1998年實行住房改革之后，企業職工對房屋擁有了產權，對房屋本身的商品屬性已經確定，但對物業管理的商品消費意識卻很淡薄。多數企業對職工住房物業管理服務作為企業福利進行補貼，企業職工在“三供一業”分離移交之前形成了“吃補貼”的習慣，不愿意承擔物業服務費用[1]。很多職工不知道自己和物業公司之間的權利義務關系。目前老舊職工家屬區物業費收繳率平均達不到40%，加之物業管理公司沒有采取制約的手段，接收單位從維護社會穩定角度考慮，只能靠補貼或其他收入補貼勉強維持現狀。

2.原企業內部建造的房屋，年代長，標準低，多數老舊小區房屋基礎設施不完善

On the Involvement of Big Data in the Evaluation,Improvement and Implementation of China’s Natural Resources Legal System Fang Yin＆Gao Yun

由于歷史原因，以往的建筑標準普遍偏低，建設過程中缺少前瞻意識，不少2000年以前建成的小區提前進入老舊小區甚至危舊小區的行列，存在安全隱患、沒有停車位、房屋年久失修，成為這些小區的通病。如敞開式無圍欄或圍墻、車位不夠等問題，造成業主不滿。就算一次性投入一些資金維修改造，也無法從根本上解決業主關心的實際問題。讓職工家屬區業主安居樂業，不能簡單地期望 “三供一業”物業分離移交就能解決所有的歷史遺留問題，它更是一個民生問題，亟待關注[2]。

3.移交企業不按規定給予接收方（物業管理企業）過渡費

根據國務院和省市“三供一業”物業管理分離移交相關規定，“三供一業”物業管理分離移交企業應根據移交小區實際物業管理服務運營成本，給予接收方物業管理服務公司物業管理一定的過渡費。但有些移交企業未能履行自己的責任，未能支付物業公司補貼費用；還有一些移交企業原屬于后勤部門管理的門面、三產、公共用地場所等資產不愿移交接收單位。

4.物業收費標準偏低，政策支持力度不夠

隨著物業服務的深入，政策對物業管理工作相繼出臺了一系列物業管理條例和辦法。但為了維護社會穩定，許多政策主要是偏向廣大業主，一般將物業收費標準定得偏低，沒有綜合考慮物業管理公司的運營成本和公司利益，加劇了物業公司的虧損程度。

5.接收方（物業管理企業）提供的服務不到位

目前，很多物業公司雖取有物業管理資質，但為了降低服務成本不按要求配備物業管理人員，或者不按合同或物業管理條例的規定提供服務，造成物業服務不能滿足業主的要求。

三、建立小區物業管理長效機制的對策

1.加大物業管理服務的宣傳力度，著力改變家屬區住戶對有償物業管理服務的認識

進一步加大“三供一業”物業管理分離移交政策的宣傳力度，消除業主對有償服務不理解而產生的抵觸情緒，實現誰住房、誰受益、誰負擔，改變職工福利意識。當前，要通過多種方式加強相關政策宣傳，取得職工的理解和支持。

2.接收方（物業管理企業）要加強與移交方溝通力度

為了能爭取得到移交方的理解與支持，接收方應依據地方政府出臺的相關文件，加強與移交方溝通力度，將物業管理過程中存在的問題向移交方反映，在取得理解的同時進而得到移交方企業的其他形式的支持或配合。

3.接收方（物業管理企業）做好物業管理服務工作

當前，業主對物業管理的需求呈現廣泛的多樣性，要想贏得業主的認可，除了不斷提高服務水準還必須以誠待人，以情動人，其核心就是提高個性化的服務，以便為業主提供更廣泛的服務。同時，進一步提升人性化、特色化的服務工作，爭取得到他們對物業管理工作的理解與支持，消除部分抵觸情緒。

4.接收方（物業管理企業）加強管理，降低物業服務運營成本

在做好日常工作的同時，也應從降低物業服務成本上出發。在配備物業服務人員時，應該想辦法，在不降低服務質量的同時，合理配備專業人員和管理人員，盡量使用一專多能的人才，只有這樣才能降低物業管理運行成本。才能保證物業公司良性循環運轉。

5.政府建立健全住宅專項維修資金使用管理制度

“三供一業”職工家屬區分離移交后，家屬住宅區共用部位公用設施設備維修改造等責任，將由職工承擔。對于家屬住宅區，按屬地政策，歸集好住宅專項維修資金這一關系職工住房的“養老金”，以建立可持續的維修、更新、改造的長效管理機制，維護職工的住用安全以及職工家屬區的和諧穩定。

6.政府管理部門做好物業管理的兜底保障

老舊職工家屬區物業收費標準低，僅靠收取的小區物業服務費無法覆蓋物業管理服務運營成本，也無法持續運營管理服務。吸取一些較為先進的城市管理小區管理經驗來看，他們把物業管理本身看作是準公共服務，特別對于一些老舊小的職工家屬區，靠市場手段，無物業管理愿意接管的小區，實行政府兜底保障（補貼）。

7.在尊重業主意愿的基礎上，政府管理部門探索多種形式物業管理方式

（1）在政府指導下，由業主大會市場化選聘物業管理機構，這符合今后物業管理的發展方向。

（2）探索業主自我管理的模式。業主也可自愿實行自我管理的模式，由職工家屬區的人員自行服務并委托相應專業機構提供專業服務，從而降低物業服務價格。地方也應做好應急承接的備案。

四、結語

2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。這也是“三供一業”物業管理職能分離移交工作的目標的完成時限，特別是在物業管理職工家屬區分離移交領域，更是一項系統工作，涉及方方面面，事項多、任務重、難度大，地方政府將面臨許多的挑戰與壓力，特別是一些深層次的矛盾和隱性風險隨著物業管理時間延續而逐步顯現出來，各級政府只有把問題和難點矛盾研究透，并建立起“三供一業”分離移交職工家屬區物業管理長效機制，才能全面徹底完成國務院“三供一業”物業管理分離移交任務。