萬科輕資產運營模式下財務績效研究

張國富 曲文聰 宋子康

（黑龍江八一農墾大學，黑龍江 大慶 163711）

一、引言

隨著經濟的發展，重資產模式下運營的房地產原有的土地紅利，施工成本低的優勢逐漸降低。因此，房地產企業的融資難度逐漸增加，特別是2021年恒大破產重組，使得很多金融機構對于房地產的融資評級提高，房地產企業的融資難度也進一步增加。同時，國家對于房地產行業的調控也在一直進行，從對重點房地產企業資金監測和融資管理的“三道紅線”政策，再到提出了房貸的“兩條紅線”，從資金供給端降杠桿等，這些都對房地產行業的發展帶來不利影響。輕資產模式將發展的重點放在核心能力的提高上，重點放在產品設計、品牌效應的推廣以及項目運營上，具有投入少，收益高，品牌價值高的特點。

二、理論基礎

1.輕資產運營概念

龐東升（2008）認為輕資產是信息時代奠定企業競爭基礎的各類資產，包括流程管理、治理制度、企業的品牌、客戶關系和人力資源等。

Surdu（2011）認為，輕資產商業模式是一種有效的商業模式，輕資產商業模式是將非核心業務外包給他人，企業將專注于產品設計、研發、銷售、服務和品牌推廣等高利潤產業鏈階段。

2.輕資產運營與財務研究

戴天婧等（2012）以蘋果公司為例，從財務戰略驅動的角度，分析了蘋果公司輕資產運營模式的特征。包括標準化組件的流水線生產、短供應鏈、快速庫存周轉、高現金儲備和經營資產，固定資產小額投資、研發和零售店的大范圍投資、收購具有相關技術的公司以及內部融資策略。

周澤將等（2020）以2009年～2017年期間中國資本市場A 股上市公司為研究樣本，通過主成分法進行分析。認為輕資產運營模式有利于企業價值提升，輕資產運營主要借助競爭力的提升來達到企業價值實現的目標，企業所處的行業也會促進輕資產對企業價值的實現。

田宇潤（2021）以2000年～2019年我國商貿企業為例，通過分析認為：輕資產運營模式能夠使得企業獲得更高程度的營業收入增長，從而提升企業績效。

3.小結

通過對不同的文獻進行閱讀總結，本文對輕資產運營模式的理解主要從以下幾方面：一是輕資產運營模式更加注重研發設計和品牌；二是向輕資產轉型的過程中，無形資產的影響逐漸增加；三是輕資產運營過程中需要更高質量的管理人員和營銷人員，因此更注重對于人才培訓等方面的投入；四是相對于重資產而言，在輕資產運營過程中資產周轉效率更快。

三、萬科案例分析

1.萬科簡介

萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”），股票代碼：000002，其成立于1984年，總部位于中國廣東省深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心，于1988年進入房地產行業，并與1991在深交所上市。

2.萬科轉型原因分析

（1）品牌聲譽良好

萬科是我國房地產行業中的前端企業，其成立于1984年，于1991年上市。經過近40年的發展，萬科的品牌價值和產品質量都在不斷提升，得到了顧客的好評。本文的品牌價值數據來自于中房網，其在評價房地產企業品牌價值時，主要從認知度、美譽度和忠誠度三個方面進行評價。

通過圖1可以看出：2010年～2021年，萬科的品牌價值始終呈現出上漲的態勢且通過中房網的研究數據可以看出萬科的品牌價值始終位于行業前列。較高的品牌價值為萬科向輕資產運營模式轉型打下了堅實的基礎。

圖1 萬科2010年～2021年品牌價值情況

（2）高質量的管理團隊

萬科始終堅信和踐行“人才是萬科的寶貴資本”的人才理念，不僅注重人才的引進工作，還注重對人才的培養，萬科集團總部聯合各事業集團、事業部構建了以事業合伙人制度為基礎的分布式人才培育體系，形成了各具特色、百花齊放的人才培養模式，培養出一批批符合公司發展的高質量人才。輕資產的管理運營不僅需要大量高質量的管理人員，還需要銷售人員對于產品銷售的加持。

通過表1可以看出：2010年～2021年期間，萬科房地產系統的從業人員數量呈現出上升的狀態，且本科以上學歷的人員始終保持了較高的比例；同時，市場營銷的人員總體也呈現出上漲的態勢。高質量的從業人員為萬科輕資產的發展提供了人員基礎。

表1 2010年～2021年萬科人員情況表

（3）“去庫存”壓力

隨著國家對于房地產行業的調控以及商品房市場的逐漸飽和，商品房的銷售速度逐漸放緩，大量庫存積壓，給企業的現金流帶來了巨大的壓力。通過表2可以看出：我國房地產銷售面積的增長速度總體呈現出下降的趨勢，甚至在2014年出現負增長的情況，這也意味著我國房地產行業的發展存在著巨大的壓力。萬科的銷售面積增長率雖然高于國家銷售面積增長率，但其在2010年～2013年期間也總體呈現出下降到趨勢，說明其公司也存在庫存積壓的問題。因此萬科在2013年年末提出房地產輕資產戰略轉型對于企業的發展來說，是一個很好的選擇。

表2 2010年～2021年我國房地產企業及萬科銷售情況

3.萬科輕資產運營的模式

（1）“小股操盤”模式

“小股操盤”是工作合作開發模式的進一步深化，即在公司合作開發的項目中占較少的股份不實際控股，但項目仍由公司團隊操盤，使用公司品牌和產品體系，共享公司的信用資源和采購資源。通過輸出品牌和管理這種輕資產模式有利于提升公司的凈資產收益率，獲得更大的經營規模及市場份額。萬科于2013年年末提出的“小股操盤”模式，為企業在接下來的發展提供了一條新的發展思路。

（2）長租公寓

萬科于2015年提出“向城市配套服務商轉型”的理念，提出了對長租公寓、養老機構等新業務的探索并將其付諸于實踐。長租公寓的發展是萬科在企業發展道路的新的探索。通過近幾年的發展，萬科已將長租公寓整合成了統一的對外經營品牌——“泊寓”。

（3）收購印力集團

印力集團（以下簡稱“印力”）擁有成熟的商業開發管理和經營管理能力，以及大量長期穩定的優質客戶資源，其管理規模、收入和輕資產管理均處于行業前列。印力接受萬科入股后，成為萬科旗下的專業商業物業開發與運營能力平臺。通過近五年的發展，到2021年，印力累計開發項目105個，建筑面積達875萬平方米，為萬科的收入貢獻了一份力量。

四、萬科輕資產轉型前后財務績效分析

1.數據來源和指標選擇

萬科于2013年正式提出“小股操盤”模式，也意味著其輕資產運營模式的正式開始。本文選取了萬科2010年～2021年的數據，以2013年為劃分年，2010年～2013年為輕資產運營轉型前，2014年～2021年為輕資產運營轉型后。

本文選取了存貨周轉率、資產負債率、總資產報酬率、每股收益、凈資產收益率、無形資產周轉率、銷售費用率等7個財務指標，品牌價值、重資產率、輕資產率3個非財務指標。存貨周轉率反映了企業存貨的周轉效率；資產負債率反映企業的償債能力；總資產報酬率、每股收益、凈資產收益率反映企業的盈利能力；無形資產周轉率、銷售費用、品牌價值、重資產率、輕資產率則與企業研發設計和品牌有關；通過對以上指標進行對比分析，可以分析企業在輕資產轉型前后的變化。公式定義如表3所示。

表3 財務績效評價指標體系

2.因子分析法適用性檢驗

首先進行KMO和Bartlett球度檢驗對相關系數進行適合性檢驗，本文的檢驗結果如表4所示。

表4 KMO 和 Bartlett 球形檢驗

當KMO檢驗數值大于0.5，巴特利特球形檢驗中顯著性水平小于0.05時表明該組數據適合做因子分析。通過表4可以看出，本文KMO數值為0.604，顯著性水平為0，因此適合做因子分析。

3.提取公因子

為了能夠得到變量共同度的運行結果，在本文中，運用SPSS軟件進行篩選，選擇了特征值大于等于1的主成分作為初始因子。通過表5可以看出：本文選取的變量共同度都在80%以上，也就是說因子解釋適合于大部分信息，充分說明本文選取的因子提取的效果比較好。

表5 公因子方差

本文通過主成分分析法得到變量方差值。通過表6可以看出，一共提出了3個公因子，方差貢獻率分別為55.775%、21.444%和15.647%，累計方差貢獻率達到了92.866%，說明這3個因子可以概括原始指標的92.866%的信息，信息丟失的比較少。因此采用這3個因子對萬科輕資產運營的財務績效進行分析是合理的。對應的碎石圖如圖2所示。

表6 總方差解釋

圖2 碎石圖

通過圖2可以看出：一共有10個因子。通過縱向觀察：特征值大于1的有3個因子，符合基本條件。通過橫向看：曲線在第四個因子出逐漸趨于平緩，也說明提取到3個因子是合適的。

4.因子變量命名

選出公因子后，需要對因子進行命名。根據各個評價指標在公因子上的載荷大小，來確定該公因子重點解釋和說明了哪幾個指標。但是在旋轉前的成分矩陣中，可能會出現某個因子載荷在許多行都出現較大的數值，也就意味著某個變量與其他變量之間存在著較大的關聯關系，會使得因子因子變量的實際含義模糊不清。針對這種情況，本文運用凱撒正態化最大方差法對成分矩陣進行旋轉。

通過表7旋轉后的成分矩陣可以看出：公因子1（F1）在資產負債率、每股收益、重資產率的載荷較高，均超過了0.8。因為資產負債率反映了企業的償債能力且載荷數值最高，重資產率反映了企業的資產結構，因此將F1命名為償債資產結構因子；公因子2（F2）在品牌價值、總資產報酬率、凈資產收益率、無形資產周轉率、輕資產率的載荷較高，均超過了0.7。因為總資產報酬率和凈資產收益率均是反映企業盈利能力的指標，輕資產率反映了企業的資產結構，因此將F2命名為盈利資產結構因子；公因子3（F3）在存貨周轉率和銷售費用率的載荷較高，均超過了0.7。因為存貨周轉率反映了企業的營運能力，因此將F3命名為營運能力因子。

表7 旋轉成分矩陣表

5.計算因子得分

根據表8的得分系數矩陣可以得出F1（償債資產結構因子）、F2（盈利資產結構因子）、F3（運營能力因子）的得分函數。具體如下：

表8 成分得分系數矩陣

F1=0.059×X1-0.111×X2+0.287×X3+0.01×X4+0.256×X5+0.296×X6-0.099×X7-0.134×X8-0.2×X9-0.042×X10

F2=（-0.176）×X1+0×X2+0.09×X3+0.232×X4+0.036×X5+0.346×X6+0.18×X7-0.108×X8+0.01×X9-0.29×X10

F3=0.064×X1+0.61×X2-0.046×X3-0.048×X4-0.035×X5-0.103×X6+0.185×X7-0.432×X8-0.002×X9-0.093×X10

將所選的2010年～2021年的10個財務績效評價的指標分別代入上述公式，算出每年的3個公因子的得分。利用上述公式計算3個共同因子的得分之后，可計算財務績效的綜合得分F的函數，具體函數如下：

F=（39.491×F1+36.285×F2+19.09×F3）/92.866

根據該績效模型，可以計算出影響出2010年～2021年的績效公因子得分及排名，進一步計算2010年～2021年萬科績效的得分和綜合排名，具體結果如表9所示。

表9 萬科年度績效綜合得分及排名情況

6.評價結果分析

通過表9可以看出：萬科2010年～2014年償債結構因子排名較差，而在2015年～2020年期間，償債結構因子排名比較靠前，說明萬科在輕資產轉型后，償債能力處在一個相對穩定并且逐年提高的狀態。說明萬科的償債能力比較好，有足夠的現金支付能力和償債能力，

萬科2010年～2013年的盈利結構因子排名比較好，反而到了2014年之后排名逐漸變差，尤其是在2019年～2021年期間，排名最靠后，說明在此期間，萬科的盈利能力較差，主要原因是有以下幾方面。一是2019年年末疫情開始，許多企業經營出現問題，居民的收入水平收到影響，使得房屋銷售受到嚴重影響。二是2020年國家在重點房地產企業提出資金監管和融資管理的“三道紅線”以及2021年提出的貸款管理的兩道紅線都影響了萬科的房地產業務。三是近些年土地市場競爭激烈，土地價格也在不斷上漲，嚴重影響了房地產行業的毛利率，由此也給萬科的盈利產生了很大影響。

萬科2010年～2014年的營運能力因子排名比較靠后，2014年后雖有波動，但總體來看，因子排名比較靠前。說明萬科在實行輕資產模式后，營運能力處在一個比較好的水平。

2018年，萬科的盈利結構因子和營運能力因子都出現了波動，排名處于相對靠后的位置，主要有以下兩方面原因：一是2018年，在“房住不炒”以及“因城施策”的導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化，萬科的盈利能力也受到了市場的影響；二是在2018年萬科修訂了收入準則和金融工具的準則，使得在2018年盈利能力和營運能力因子產生變動。

五、萬科輕資產轉型的建議

1.堅持研發創新

創新是第一生產力，萬科想要不斷發展就要堅持創新。輕資產運營模式下，萬科需要通過創新來研發出符合市場的高質量產品，從而提升企業的核心競爭力，由此來提高企業收入。

2.堅持人才培養

輕資產運營模式下，企業需要更多的高質量人才。在運營管理的過程中，更需要配備高質量的管理團隊。萬科應堅持現有的人才培養理念，并通過不斷調整，結合各個崗位的特點，進行針對性的培訓，培養出符合企業發展的高質量的員工。

3.注重產品品質，防止品牌濫用

萬科在輕資產運營中，要注重合作方的選擇，加強對于合作方的篩選。在項目運營過程中，要配備完整的管理團隊，從材料選擇到施工建設都需要有專業人員與合作方進行溝通，以保證產品的品質。產品品質提升不僅能防止品牌的濫用，還能提升萬科在市場上的品牌滿意度。