房產測繪與房產GIS的一體化集成分析

摘要：本文闡述了房產測繪與房產GIS一體化集成的價值與現狀，并結合當前國內行業實踐活動，明確了兩者一體化集成的細化設計內容；最后，從多個層面探討保證兩者一體化集成成效的策略。

關鍵詞：房產GIS；一體化集成；測繪模型

為加快農村不動產登記發證工作，“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查工作正在全國展開。在實施這套戰略體系的時候，廣州市政府部門構建了詳細完善的技術標準和技術路線，同時也引入了較多現代信息化技術，以保證房產測繪的最終結果具有較強的可靠性，保證房產測繪與房產GIS一體化集成取得較好的效果。本文結合實際情況，對這項模式進行了全面深入的分析。

1.房產測繪與房產GIS一體化集成的發展分析

1.1兩者一體化集成的重要價值

相較于傳統測繪技術來看，全面實現房產測繪與房產GIS的一體化集成，具有非常顯著的應用價值。第一，房產測繪與GIS的一體化集成能使房產的分層分戶圖形數據與GIS空間數據庫聯結起來，數據庫可以將各種具有空間位置屬性的信息集中起來；并提供分層管理等功能，便于維護更新及查詢等功能。第二，兩者集成模式，能夠較好提高數據信息的精準度和應用效率。特別是房產GIS擁有數據輸出、數據編輯等各項功能，可以較好降低數據采集和輸出的時間，也就能夠增強整體效率。第三，兩者集成模式也能夠較好推動我國房產測繪行業的現代化發展，改變傳統測量模式。在新的科學技術手段的支持下，如虛擬現實仿真技術、多媒體展現、網絡通信技術管理信息系統、大型數據庫技術等，均可運用新的測量技術手段。在此基礎上可以延伸其他功能，如三維建模，規劃設計、網絡分析應用，實現數據共享，減小重復測繪。當前我國已經全面進入了信息化社會，現代信息化技術對于我國各行各業的發展都帶來了較為顯著的影響。對于房產測繪行業來說，兩者集成模式能夠逐步引入各類新型信息化技術，并促進房產測繪活動的自動化與智能化，真正實現房產測繪的現代化創新發展。房產測繪與房產GIS一體化集成，使我們能更科學、更高效、更直觀地分析房屋現狀環境與未來環境，從而對房地產市場的研究、規劃、設計等產生深遠影響。

1.2兩者一體化集成的發展現狀

通過上述分析可知，房產測繪與房產GIS一體化集成設計，具有較為顯著的戰略意義和應用價值。廣東省在開展“房地一體”戰略活動的時候，為了更好地保證農村宅基地、集體建設用地產權確認與登記信息的真實性與可靠性，充分保證每一戶農民個體的合法利益，并促進城鎮房產行業的穩定發展，引入了房產測繪與房產GIS一體化集成模式。在具體應用這套模式的時候，嚴格遵守GB/ T 17986.1《房產測量規范》、GB/T 24356《測繪成果質量檢查與驗收》等各類技術規范，同時還結合房產GIS體系，設計了相對完善的技術指標，使得整體測繪活動可以正常開展。從現階段成果來看，本次廣東省“房地一體”戰略體系貫徹實施過程中，房產測繪與房產GIS一體化集成模式已經取得了較好的成效，提供了精準性高且完整性強的測繪數據；同時，整個房產測繪活動的效率也比較高。下面結合測繪實踐活動，全面展示兩者一體化集成體系的細節設計內容，同時對這套體系正常運作的保障措施展開深入探索，最終明確這套體系設計與運作的關鍵要素，為國內其他同類測繪活動提供較好的技術支撐。

1.2.1明晰產權。通過宅基地使用權和房屋所有權的權籍調查，確認宅基地權屬來源，記載登簿，頒發不動產權證書，依法認定農戶的合法財產權利。

1.2.2妥善處理歷史遺留問題。通過這次“房地一體”權籍調查，在查明土地歷史使用情況和現狀基礎上，堅持尊重歷史、實事求是，按不同階段、不同類型，依法依規分類處理后進行確權登記，嚴禁通過登記將違法用地合法化。

1.2.3房地信息更加完整準確?！胺康匾惑w”統一登記，結合歷史地形圖、高分影像圖，采用數字化處理權屬信息，確保宅基地和房屋信息更加完整準確。

2.房產測繪與房產GIS一體化集成的設計分析

2.1總體技術設計路線分析

立足于房產GIS技術的房產測繪系統，在具體設計的時候，整體路線主要可以分為6個部分。

2.1.1構建數據模型。房產測繪技術人員應結合實際工程情況，構建數據模型，并通過這套模型進行房產測繪數據信息的采集，充分保證各類房產數據的精準性與全面性。

2.1.2數據庫設計。數據庫設計是整個軟件設計的核心工作，GIS空間數據庫設計應遵循的原則，一是空間數據庫設計與應用系統設計相結合的原則；二是數據獨立性原則；三是共享度高、冗余度低原則；四是用戶與系統的接口簡單性原則；五是系統可靠性、安全性與完整性原則；六是系統具有重新組織、可修改與可擴充性原則。數據庫的設計步驟則是：需求和分析—概念結構設計—邏輯結構設計—數據模型優化—物理結構設計—評價設計—預測性能—物理實驗—使用維護。房產測繪團隊要做好房產測繪數據庫的設計，通過數據庫儲存房產測繪信息，并通過現代化數據處理技術，針對基礎房產測繪信息進行整合處理，輸出更高質量的房產測繪信息。

2.1.3系統開發。依托于房產GIS平臺進行測繪系統開發，形成功能齊全完善的現代化集成測繪系統。例如：南方數碼專門在CAD軟件下研發設計了一個模塊，以CAD2014版為基礎，名稱叫作“南方數碼房地一體內外業軟件”。即圍繞農村集體土地確權登記發證工作和不動產統一登記要求，具備工程管理、權利人、宗地、自然幢、分層分戶圖形管理、質檢、成果輸出等模塊，能滿足底圖制作、內業編輯整理、圖件制作、報表輸出、數據建庫等生產流程。

2.1.4模塊設計、功能開發。立足于GIS技術進行功能開發，使得房產測繪數據都能夠通過GIS格式展示出來。

2.1.5測試。在系統運行過程中，必須不斷地對其進行評價、調整與修改，包括系統的穩定性、保密性、安全性、數據庫的轉儲和恢復、完整性控制、數據庫性能的監督、分析和改進、數據庫的重組織和重構造，充分保證測繪成果的準確性與權威性。

2.1.6使用維護與系統完善。系統投入正式運用，在使用過程中針對不同用戶的不同需求完善系統，解決使用過程中遇到的問題，維護系統運行。

2.2數據模型的建立

在本次廣州市“房地一體”戰略的農村房產測繪活動中，房產測繪內容主要分為房屋結構、層數、房產面積、位置等基本屬性，以及房產的產權屬性與歸屬等專項信息?！胺康匾惑w”的確權登記發證，是將農村宅基地使用權及其地上房屋所有權、集體建設用地使用權及其地上建（構）筑物所有權，實行統一權籍調查、統一確權登記、統一頒發“房地一體”不動產權證書。農村區域內的房產屬性比較復雜，不僅包括了各個農戶當前居住的宅基地，同時還包括了農村集體建設用地。因此，為了更好進行房產測繪活動，就需要在測繪活動開始之前，構建相對完善的房產測繪數據模型。在具體建立測繪模型的時候，需要相關測繪技術人員能夠依托于房產GIS技術，實現詳細的模型設計。通過應用這套技術，不僅能夠展示各個房產的標準數據信息，同時還可以直觀展現各個房屋分層分戶的詳細數據，能夠顯著提高房產測繪活動的最終成效。

2.3數據庫的設計

用戶需求是GIS數據庫開發設計的核心前提，所以，首先需明白即將開發的GIS所支持的各種功能，及其要達到什么目的，解決什么問題；其次了解系統的數據內容和行為。例如，房產測繪的數據內容，基本包括房屋的結構、層數、高度、建筑面積、共有分攤面積、專有面積、空間位置等；而“房地一體”農村不動產的登記發證工作中，數據內容除了包含房產的基本數據外，還包括土地的信息，如土地的權屬來源性質、權利性質、權利人、宗地號、地類號等；再其次要了解數據之間的關系和優先次序。目前，全國各地都在開發“房地一體”的綜合管理系統，利用GIS數據庫建立一個地塊、樓棟、房屋之間立體化的空間地理位置關系，并且按照特定的編碼為地、樓、房編排唯一編碼。通過物理要素的立體化空間位置以及房屋編碼，實現對各類房地產信息的精確管理。房產測繪是一項涉及人民群眾房屋財產的活動，房產GIS的建立改變了傳統的基于房屋坐落或者房產證號的管理方式；改變為基于圖形要素及其空間地理位置、唯一編碼進行管理，高度集成各類房產數據于一體的管理方式。房產測繪成果，可用于建設工程設計、報建參考、建設工程規劃驗收，房地產項目的預售審批、銷售、土地核算、地價核算、房地產權登記轉移、舊城改造、土地評估等；而房產GIS數據庫的建立，可滿足各階段及不同部門的業務需求。

2.4集成測繪系統設計

在房產測繪中引入房產GIS模塊，最終形成1套一體化集成的測繪系統。設計完成的系統主要分為4個模塊。

2.4.1公共功能模塊。這個模塊主要展示系統的各項基礎功能，如查詢檢索、圖件報表輸出，滿足系統使用者的相關需求，使得整個系統可以得到較好的運作。

2.4.2數據編輯與繪圖模塊。這個模塊主要將房產測繪活動中采集到的各個信息進行提取，并利用系統內部軟件進行測繪信息的處理，同時還要完成房產圖件的繪制。

2.4.3數據轉換模塊。這個模塊主要用于實現不同數據格式的轉換，如柵格數據（遙感數據、正射影像、傾斜攝影三維模型、數字柵格地圖）與矢量化數據之間的轉換，使得系統能夠識別與處理更多類型的數據；同時也能夠結合實際需求，輸出對應格式的數據。

2.4.4測繪儀器連接模塊：這個模塊實現了系統跟各個測繪儀器的連接，還內嵌了儀器參數定義功能，使得測繪技術人員可以通過系統來調整測繪儀器的各類參數。

除了上述4個大模塊，本次設計的一體化集成系統還增設了測繪分攤計算、測繪成果管理、測繪成果出入庫等各項小功能，能使系統取得更好的應用成效。

2.5 GIS技術支持下的系統運作流程展示

在本次一體化集成系統設計的時候，以GIS技術為支持，優化了房產測繪系統的整體流程。在引入房產GIS系統以后，整套系統的技術路線也變得更加明確，這里也進行綜合地闡述分析。在融入房產GIS技術以后，測繪人員就可以在房產測繪活動過程中形成GIS數據文件；同時，還可以通過系統內嵌功能，實現房產測繪結果的質量核查，以及房產測繪結果的最終驗收。在驗收合格以后，就可以將房產測繪結果輸入到GIS數據庫中。在系統內部空間數據庫引擎的作用下，這些房產GIS數據就可以實現及時的錄入與更新。在此之后，房產測繪人員還要結合數據庫中已經錄入的GIS數據，進行對比分析，完成區域房產測繪數據的查漏補缺，最終充分保證房產測繪成果的精準性與全面性。

3.房產測繪與房產GIS一體化集成的保障措施

3.1完善區域房產測繪的戰略布局

對于“房地一體”農村房產測繪活動來說，應該結合區域實際情況，細化區域房產測繪的戰略布局。這也需要地方政府部門能夠在開展測繪活動之前，進行區域農村房產信息基本現狀的全面深入調查。同時，還要結合房產行業發展和新農村建設的相關政策內容，進行區域房產測繪活動的戰略布局。為后續開展房產測繪與房產GIS一體化集成活動，提供較好的戰略支撐。

3.2積極融入各類先進信息化技術

當前我國房產測繪行業發展過程中，已經出現了很多新型房產測繪信息技術。因此，對于“房地一體”農村房產測繪活動來說，也應該積極融入各類先進信息化技術。在這個過程中，測繪團隊應結合本次活動的實際需求，進行測繪設備的更新，同時還要在構建測繪系統的時候，積極引入各類新型數據處理技術，提高系統的運作成效。

3.3構建全過程質量控制體系

對于測繪團隊來說，在本次測繪活動中也應該構建全過程質量控制體系。這需要測繪團隊，能夠綜合分析后續各個測繪環節的細節內容，以及不同測繪環節的關鍵質量把控點。特別是在引入一體化集成系統以后，一定要結合這套系統，設計專項的質量控制策略。最終能夠通過質量控制體系，充分保證這套系統能夠發揮出較好的作用。

3.4組建高素質測繪技術團隊

在廣州市“房地一體”農村房產測繪活動進行過程中，還要組建一支高素質測繪技術團隊。這也需要測繪團隊能夠全面貫徹人才戰略，并使用外部招聘和內部培訓的方式，不斷提高測繪人員的綜合素質水平，給一體化集成系統的運作與維護提供較好的人力支撐。

4.結語

綜合來看，房產測繪與房產GIS一體化集成設計并應用之后，直接改變了房產測繪活動的格局，使得房產信息具有更強的精準性。但兩者的一體化集成設計也是比較繁瑣的，涉及了較多的元素，需要相關技術人員不斷加強學習，充分發揮各項技術的作用與價值。對于房產測繪團隊來說，也應該結合兩者一體化集成的各項細節內容，制訂全過程質量控制的相關體系。通過這種方式，房產測繪的最終效果就能夠得到較好的保障，支撐我國房產行業在后續時間里實現長遠可持續發展。

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