城鎮化與住房市場價格影響研究

楊玉婷

摘要：現如今中國正處于城市化進程加速的關鍵階段，同時也伴隨著一系列的房價問題，作為重點民生問題，受到廣泛關注。到2011年為止，我國城鎮化率首次突破50%，并在不斷上升。伴隨著城鎮化進程的不斷加速，房價也水漲船高，因此有關城鎮化與房價之間關系，值得深入研究。

關鍵詞：城鎮化;住房市場;房價

1998年，我國徹底取消了福利分房制度，住房市場化拉開帷幕，與此同時房地產市場也逐漸升溫，房價不斷上漲，于1999-2019年我國商品房平均銷售價格保持著穩定上升趨勢，截至2011年末，城鎮化率首次突破50%。中國正處于城鎮化進程加速的關鍵階段，與此同時，社會中的諸多矛盾也開始顯現出來，其中人們對房價問題的關注度也逐漸攀升。

一、城市化與住房市場價格影響研究

考慮城鎮化杜房地產價格的影響，目前學者基本形成了城鎮化率與房價的正向相關關系的結論，但是在具體影響程度方面的相關研究還存在較大的差異，并且如今有關城鎮化率影響房價的具體機制的實證研究較少，絕大多數停留在理論層面的分析。

（許遠明，歐陽鷺霞，2013）利用了1999-2010年的省級面板數據，并重點研究了空間區域差異以及城市化對房價所產生的影響。主要研究的方法為實證研究，研究結果也表明城鄉間的收入差距的確會對房價以及城鎮化率產生一定的影響。（郭娜，吳敬，2015）以城鄉收入差距作為城鎮化率的工具變量，解決內生性問題。其結果表明城鎮化率重視導致房價不斷攀升的重要原因，相關影響系數達到0.132。地區居民收入差距越大，城鎮化水平越高：居民收入差距增加1個百分點，城鎮化率上漲0.2個百分點。由此可見城鄉收入差距是城鎮化率重要的影響因素。其中城鎮化率每提高1個百分點，商品房平均銷售價格將上升0.78個百分點，這最終會導致住宅商品房價格提高0.71個百分點（周文興，林新朗，2012）。（韓正龍，王洪衛，2014）提出城鎮化會產生兩大影響，其中包括直接影響以及間接影響，這兩大影響關系都與空間距離存在負向變動的關系，其中在東北地區，城鎮化所表現的直接影響最為顯著，在東部地區所表現出的間接影響最為顯著。（任木榮，劉波，2009）認為城市化水平越高的地區，城市化水平對房價的彈性越大;從時間回歸的結果來看，隨著城市化的不斷推進，城市化水平對房價的彈性逐漸增大。

二、城市化進程中的對策建議

堅持房產稅改革，與土地出讓制度一起開展，控制好持有成本，避免房價上漲過快。土地出讓金制度下，借助市場機制的作用，土地出讓價款將會由消費者承擔，因此土地出讓價款將會與房價產生正相關關系，從而產生惡性循環。由此可知，如果要進行土地出讓金制度改革，需要將住房成本轉化為房產稅，進而成為房價的組成部分之一。如此一來，房產的確定性成本將不斷上漲，與此同時也不會存在地價因素，因此住房預期價格不會受到影響，可以制止投機性住房需求，更好的控制房價。（王鶴，周少君，2017）。

開征新型房產稅。我國首次在上海以及重慶兩個直轄市進行房產稅的試點，其很大程度上屬于商品稅，其征收的房產稅極易轉嫁，因此其對于投資性的住房需求的抑制作用并不顯著。對于一些投機需求者，購房所產生的房產稅成本比較小，遠遠低于投機收益。除此之外，如果投機者能夠沒有阻礙地進行住房買賣，那么房產稅最終會由最終購買者承擔，由此可知該房產稅主要抑制了住房剛性需求。

現如今我國房地產市場仍然處于不平衡時期，在進行轉型的過程中存在失衡。其中城鄉收入差距所產生的住房潛在需求向真實需求的轉換還缺少一定的條件，如果僅靠數量式的城鎮化，將會對房地產市場的發展產生負面影響。因此關鍵是在于實現城鎮化的質變，為了促進房地產市場健康發展，需要搭建一個質量與數量并駕齊驅的組合。

參考文獻：

[1]許遠明，歐陽鷺霞.（2013）.城鎮化對房地產市場需求的影響——基于我國省際面板數據的實證分析[J].建筑經濟，373（11），61-63.

[2]郭娜，吳敬.（2015）.老齡化、城鎮化與我國房地產價格研究——基于面板平滑轉換模型的分析[J].當代經濟科學，37（2），11-17，124.

[3]韓正龍，王洪衛.（2014）.區域差異、城鎮化與房地產價格——來自中國房地產市場的證據[J].經濟問題探索，379（2），63-70.

[4]任木榮，劉波.（2009）.房價與城市化的關系——基于省際面板數據的實證分析[J].南方經濟，233（2），41-49.

[5]王鶴，周少君.（2017）.城鎮化影響房地產價格的“直接效應”與“間接效應”分析——基于我國地級市動態空間杜賓模型[J].南開經濟研究，194（2），3-22.