金山區待涇村推行集體土地作價入股

■ 劉細彥 徐乃卿 魏 蔚

農村土地具有資源、資產、資本“三資一體”屬性,對鄉村振興具有基礎性、關鍵性、持續性作用。金山區朱涇鎮待涇村在上級職能部門的指導和操作下，以依法保障農民土地權益、遵守國家土地管理相關法律為前提，針對“地、價、利、股”四個問題，實行“傾斜”策略，把農民承包的分散、低效甚至“沉睡”的農用地轉變為建設用地，并在全市首推農村集體經營性建設用地使用權作價入股，吸引社會資本激活“一畝三分地”，觸發資源變資產、資產變股權、村民變股東的“三變”活力，為鄉村振興賦能。

一、針對“地”怎么來的問題，土地供給向重點區域傾斜，提高產出效益

土地作價入股，“地”是基礎。企業提出用地需求“出題”，政府及部門按照效益和問題導向“答卷”，將土地供給向國道320線橫穿村域而交通條件便利、擁有“花開海上”生態園而生態基礎良好的區域傾斜。企業定制設計，提出土地需求。上海藍城花開海上建設管理公司（簡稱“藍城公司”）計劃在一期項目——2015年創辦的600畝“花開海上”生態園基礎上，與朱涇鎮共同謀劃二期項目“上海南郊花海·芳香小鎮”建設。為加強住宿、餐飲、娛樂、購物等服務功能建設，企業綜合考慮土地用途和面積、坐落位置、人口數量等因素，以及配套設施分布均衡的要求，進行選址定位，把99宗、113.02畝農用地轉變為建設用地作為開發區域。這些地塊點狀分布在待涇村12個組，面積最大的達6661.84平方米，最小的僅84.95平方米，完全是定制設計、量體裁衣。政府按需導向，統籌土地指標。企業呼之有理，政府應之有道，好項目不能卡在土地瓶頸里。金山區、朱涇鎮兩級政府主動創造條件，為企業發展“鳴鑼開道”。在規劃上定位，將二期項目分別納入區級總體規劃和鎮級郊野單元(村莊)規劃，為后續用地打開空間。在指標上落實，將原地塊由耕地調整為非耕地，并在市級層面跨區域統籌，將經營性建設土地指標落實到待涇村，為喚醒沉睡的土地資源亮出了“關鍵招”。部門敢為人先，辦理土地證件。集體經營性建設用地點狀供地辦理不動產權證，在全國并無先例可循，必須勇闖新路。金山區規劃資源局依照《土地管理法》（2019年修訂版）中“集體建設用地可以作價入股”的新規，探索將村集體經濟組織作為土地產權人，開展用地預審、散點測繪和材料申報；金山區農業農村委與朱涇鎮政府、待涇村協作制訂農用地轉用方案和收回相關土地承包經營權補償方案等，并經村集體經濟組織成員代表大會討論通過。99宗地塊逐一辦理《不動產權證書》事項申請，順利通過市規劃資源局審核，確權至待涇經濟合作社獨資企業上海花涇建設發展公司（簡稱“花涇公司”），成為上海農村集體經營性建設用地點狀供地取得“身份證”第一例，在法理上也保障了農村集體土地用于商業化開發的物權權益。

二、針對“價”怎么定的問題，地價定位向價值創造最大化傾斜，體現經濟公平

土地作價入股，“價”是核心。參照上海市集體土地基準地價編制思路，堅持地價定位向價值創造最大化傾斜的準則，通過科學方法和民主程序確定土地使用權價格。對比選擇，集體決定估價機構。面對農村集體建設用地使用權作價入股尚無先例的實際，必須專項進行待涇村農村集體土地使用權價格評估。待涇村與藍城公司雙方協商決定，各自提出一家地產估價公司作為候選對象，并在待涇村集體經濟組織成員代表大會上向代表公開競推。參加會議的75名代表，代表全村4436名村民行使表決權。與會代表舉手表決并簽字確認，一致同意委托上海城市房地產估價有限公司負責估價事務。該公司擁有國家一級評估資質，估價經驗豐富，在業界因具有權威性和公信力而享有盛譽。多維評估，科學測算土地價格。從三個維度、用三種方法測算：從政府管控維度，用基準地價系數修正法，以正在同步編制的金山區集體土地定級與基準地價為參照，按照該地塊“七通一平”條件、土地容積率、持有經營限制等因素，對基準地價進行修正來測算地價；從土地所有者維度，用成本逼近法，模擬該地塊從“毛地”到可開發“凈地”過程，計算所耗費的成本來測算地價；從投資開發主體維度，用剩余法，模擬該地塊從開發建設到運營收益的現金流，倒算可承受的開發能力和剩余價值來測算地價。用三種方法測算的結果大體相當，再采用加權平均，最終測算出116.3萬元/畝。民主決策，利益方確定土地價格。土地價格估算方案擬訂后，待涇村召開集體經濟組織成員代表大會，全面聽取意見建議。會議認為，估價公司采用三種測算方法，分別從政府、集體、市場主體三個維度進行考量，測算結果符合待涇村遠離鎮區、以農為主的實際，實現了“集體資產能保值、農民利益能保障、企業發展能持續”三統一。經會議民主表決通過、與會代表逐一簽字確認第三方評估機構測算的價格。土地價格估算方案由此生效，并付諸實施。

三、針對“利”怎么分的問題，分配格局向村鎮集體傾斜，保障農民財產權益

土地作價入股，“利”是紐帶。構建利益方協商一致的股權架構，將分配的天平向入股的村鎮集體傾斜，追求實質公平，使利益紐帶更牢固、各方關系更緊密。創造股權架構模式，虛置農民主體責任。待涇經濟合作社和藍城公司共同組建混合所有制企業花涇公司，并簽訂《股權合作協議》。其中，藍城公司以其全資持有的“上海花開海上生態科技有限公司”股權及貨幣出資11604萬元，持股比例51%；待涇村以113.02畝農村集體經營性建設用地40年使用權直接作價11149萬元入股，持股比例49%。入股股權與國有土地同權同價。土地指標統籌，發展權益共享，朱涇鎮將待涇村持股份額的25%無償轉讓給朱涇經濟聯合社，使該社能共享股權收益。根據三方協議，由藍城公司全權負責花涇公司的日常管理運營，待涇經濟合作社及朱涇經濟聯合社不參與公司的管理運營事務。設計股權分配方式，規避農民市場風險。待涇經濟合作社、朱涇經濟聯合社與藍城公司簽訂股權收益分配協議，確定按照“保底+分紅”模式獲得股權收益。在建設期內，以央行同期發布的整存整取一年期存款利率為標準，按持有股權評估價值計算由藍城公司保底預分紅。建設期滿后，按央行同期發布的整存整取三年期存款利率進行保底預分紅。實際分紅率與保底分紅率實行“就高不就低”，當實際分紅率超過保底分紅率時，則按實際分紅率執行。代表村鎮集體經濟利益的待涇經濟合作社、朱涇經濟聯合社，承擔花涇公司經營零風險。構建多元收入體系，提高村民收入水平。過去貼著“窮村”標簽的待涇村村民，如今成為幸福的“五金”村民。獲補償金：經法定程序收回相關農戶的承包經營權，每畝一次性補償農戶8萬元。分股金：按股權分配方案，113.02畝地未來一年收入可達200萬元；村民還享受門票收入10%的分紅。收租金：農用地流轉費按金山區指導價上浮5%。得薪金：固定聘用待涇村120余人從事公司管理和園區勞務，人均月收入3000元以上。有現金：每年300萬人的客流，給村民帶來就地擺攤收入100萬元以上。2020年村民人均收入30076元，同比增長5.4%。

四、針對“股”怎么做的問題，產業發展向未來愿景傾斜，擴大資本規模

土地作價入股，“股”是保障。不拘泥于眼前利益得失，對標世界最香小鎮法國格拉斯芳香小鎮，展望未來愿景，延伸香主題產業，致力于夯實基礎、做大“蛋糕”。瞄準芳香產業方向，建設花海小鎮。順應城市化進程中人們更加追求自然美的新時尚，把握花作為文化產品和自然產品分野點的獨特性，秉承“花為媒、香為魂”理念，對標世界級香水小鎮格拉斯，尋訪八大世界級精品花園樣本，集萃全球花園與芳香的靈感啟示，突破花海的季節性缺陷，將花海旅游與文化教育、花藝民宿、健康養生等產業相結合。規劃芳香花園、芳香產業鏈以及精品度假村三大業態，鋪呈香園、香旅及香愈三大香產體系，構建花園、花藝、花食、花火、花宿、花研、花游“七花體驗”。預計3675畝上海南郊花海·芳香小鎮，將于2023年底前建成運營，實現投資主體既抒發綠色田園情懷，更把資本蛋糕做大的愿景，積極助推鄉村振興。打造芳香產業基地，提供自然產品。致力于為原住民、游客、新居民營造“一年十二月、月月有奇觀”的生活場景，建立景區度假村產業復合模型，讓人們親近自然、享受自然、融入自然。總體謀劃“三位一體”的產業布局：景區，在現狀600畝櫻花園、梅園、秋景園、花海的基礎上，新增花海建設，并植入新的活動吸引點，完善景區咖啡屋、小餐廳等公共配套，提升景區服務能級。產業園，構建文旅零售、文娛中心和芳香廣場等產業生態，形成游客識香、觀香、聞香、制香、品香、愈香的完整體驗。度假村，引入木守、明月松間等一線精品度假酒店品牌和度假民宿，并與上海交通大學芳香植物研發中心達成協議，合作建造療愈主題花園，以花園與芬芳，啟幕上海南郊的度假新勢力，打造吃住行、游購娛、怡學養多功能綜合體。延伸芳香產業鏈條，放大融合效應。發揮“上海南郊花海·芳香小鎮”與楓涇古鎮、樂高樂園、綠色田園同處一條農旅融合帶的地緣優勢，縱橫雙向發力，實行多點融合，形成功能互補，突破花主題特色鮮明、季節花事觀賞性強而可玩性弱的瓶頸。實行橫向拓展，主動接受“樂高樂園”的資源輻射，設計“樂高樂園——花開海上——楓涇古鎮”多日游，形成金山北部農旅融合產業集群，打造國際化大都市遠郊區樂居、樂業、樂游的花海小鎮，成為上海乃至長三角度假優選目的地。實行縱向拓展，緊扣“把游客留下來，促成多次消費”的目標，以優勢互補、時間錯位為策略，探索夜間旅游新模式，開發“花文化+夜間旅游”項目，增加夜游體驗和住宿功能。同時，通過親子科普營、閨蜜樂享團等主題活動，不斷豐富全年不同時段的旅游活動和產品。□