法拍房全面納入限購撿漏或不復存在？

宋杰

上海黃浦區核心地段某豪宅小區房源2021年進行了兩輪法拍。這類稀缺房源在法拍市場從來不乏買家。

2021年3月該房源流入法拍市場，在1萬多人圍觀下，一拍經過52輪出價最終被競買者A某以低于市場200多萬元的價格拍得，成功“撿漏”。

沒想到，這套房11月又被拍了一次。這次的競拍比前一次成交價格整整低了210萬元。

據成交頁面顯示，原來是因為第一次競買人不具備購房資格，導致悔拍。

那么A某之前交的170萬元保證金會怎樣？據法院公告要求，由于11月23日的最終成交價格比前一次低了210萬元，A某不僅要補齊210萬元差價，還要被沒收170萬元保證金。

這就是想通過法拍房變相炒房付出的代價。

據了解，各地將法拍房納入限購時間不同，深圳是在2014年，北京是2017年，上海在2021年1月底，杭州和成都則是在2021年3月才將法拍房納入限購范圍。

對于那些當地還沒有出臺限購政策的法院，即使所拍賣的房產所在地有限購政策，拍賣公告中也往往沒有明確要求競買人在競買時，必須具有房產所在地的購房資格，從而導致競買人競買成功后，執行法院和房產所在地不動產登記機關，就“能不能給競買人辦理登記手續”在理解上出現偏差。

在此背景下，今年1月1日起，《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》正式施行，這是全國首個系統性的司法拍賣房政策，不僅與全國各地出臺的限購政策遙相呼應，還從司法層面上對法拍房的規范操作進行較為詳盡的規定，不僅能有效打擊投機者，穩定房地產交易市場，也能有效解決地方法院在處理涉及法拍房競拍者的資格適用標準不一的問題，同樣在對于響應中央“房住不炒”的政策理念上具有重大的司法意義。

法拍房即經法院司法拍賣的房產，具體是指案件在進入強制執行階段之后，法院經過司法拍賣的方式對需要變價處理的房產進行處置。

法拍房起拍價通常為市場價的7折，如果一拍流拍還可以酌情降低起拍價，再加上法拍有一定的信息差，綜合各種因素法拍房到手價一般是二手房的8.5～9折。

上海中原地產首席分析師盧文曦介紹，以往沒有購房資格的人想突破限購政策有兩種途徑：

第一，就是買法拍房，到法拍房不受房產所在地限購政策影響的地區，購買法拍房。

第二，雖然說當地法院在拍賣公告中要求競買人要有房產所在地的購房資格，但是外地法院拍賣時，在拍賣公告中沒有要求競買人必須具有房產所在地的購房資格，只要法院能出具執行裁定書和協助執行通知書，就可以輕易地繞開當地的限購政策。

“這次最高人民法院用司法解釋的方式，一次性堵住了這些漏洞。明確競買人競買時到人民法院出具成交裁定書前這段時間，必須持續具備房產所在地的購房資格，并且還特別強調了，人民法院必須審核競買人這一段時間的購房資格，沒有購房資格，就不予出具成交裁定書。此外，進一步明確了法拍房流拍后以房抵債的，或進入到房產變賣流程的，房產承受人也必須具備房產所在地的購房資格。”廣東華商律師事務所周爭鋒律師說。

據藍鯨法拍統計，2020年上海二手房成交突破30萬套，法拍房成交約1665套，占比約5‰。2021年1月底，上海將法拍房納入限購范圍。2021年1月1日至12月26日，上海共成交約1451套法拍房（住宅），低于2020年的成交量。

京東上海首家資產拍賣服務商藍鯨法拍創始人王勝藍認為，由于上海對法拍房早就施行了限購政策，此次新政對上海市場來說影響有限。

王勝藍回顧道，2021年1月底上海將法拍房納入限購以后，購買群體發生了很大的變化。2021年1月以前中標客戶絕大多數都是非滬籍，或者沒有購房資格，大家愿意去為了這個購房資格支付很高的溢價，但1月21日后，上海法拍房納入限購，只有具備購房資格的人才能買，法拍房價格一下就打了9折，再加上稅費買賣雙方各付，就又有5%-8%的差價。

就新政影響，王勝藍分析認為，一種是對買家，這肯定是有利的?！翱瓷虾＞椭懒?，新政后，買房人數沒有明顯的下降，從套均10個，降到套均9個（編者注：平均1套10個人降到9個人拍）;但是大家的預期價格下降很多，價格從溢價10%到9折成交?！?/p>

“但對另一部分人群，大家可能不會關注到，就是案件涉及的債權人、債務人、執行的經辦法官。由于新政在一定程度上會降低法拍房價格，因此對債權債務人的利益可能會帶來一定影響。此外，也會導致法官案件推進難度的增加，影響對不良資產的定價。”王勝藍說。

王勝藍認為，以前全國沒有統一的政策，由于各地的交易流程和法院工作流程不一致，比如上海要交易中心出具購房確認書，法院才能開“四書”?（即拍賣成交確認書，執行裁定書，稅務協助執行通知書，不動產協助執行通知書），這是能銜接上的，但在外地法院和交易中心銜接不上就會有人鉆空子。現在全國統一執行，要求今后法拍房市場的變化和二手房保持一致，隨行就市。上海每年成交規模也會控制在2000套以內，甚至更少。

周爭鋒律師認為，由于深圳早在2014年就將法拍房納入限購調控范圍，因此，這個司法解釋對于深圳商品房的法拍沒有任何影響。但是，在深圳市法拍市場上還有一個特殊的房產，就是綠本農民房。

“最高人民法院這個司法解釋出臺以前，競買人競買深圳的綠本農民房時，即使不具備深圳的購房資格，也可以拿到執行裁定書。因為綠本農民房本身沒有轉移登記程序，只能在競買成功以后進行司法裁決過戶備注。這次最高院以司法解釋的方式明確，不管你競買什么類型的房產，都要求競買人提供參與競買時一直到法院出具拍賣成交裁定書，這一時間段內持續具備房產當地購房資格的證明資料。否則，法院不出具成交裁定書。這就考驗了準備競買深圳綠本農民房的這些人?！敝軤庝h分析說。

“2017年那會兒，我自己第一次買房，拍了套法拍房就踩了雷。”王勝藍回顧說，“當時這套房子的房東是因為卷入套路貸，又欠了賭債，涉及債務糾紛很多，其中一個債主就搬進房子里住不肯走，可是房子我已經拍下了，后來前前后后花了兩年時間才騰挪干凈，你想我好歹也算是圈內人，普通百姓怎么懂這些‘坑’？”

這么多年來，王勝藍及其團隊一直在通過調查走訪，幫助委托人避開法拍房的坑。

“因為一套房子上法拍有很多種原因，經濟糾紛、債務糾紛、離婚、繼承，甚至是兇殺、刑事案件、詐騙套路貸，每一種都有可能，它甚至是混搭在一起的。”王勝藍對《中國經濟周刊》記者說。

北京德和衡（上海）律師事務所房地產業務部聯席合伙人王彬律師分析認為，近些年，為有效落實“房住不炒”的要求，各地相繼出臺關于法拍房限購的地方政策，關于法拍房在限購方面是否應被納入各地政策規定的“房產限購”?中得到越來越多的關注。

以上海地區為例，2020年相較于2019年，法拍房上拍套數減少1358套，成交金額減少30.7億元。因2021年法拍房的上拍套數以及成交率尚無準確的客觀數據統計，故王彬經過法院拍賣網站、阿里拍賣等平臺檢索后發現，2021年以來法拍房成交金額及成交率下降，主要原因是2021年年初上海市房管局及各區法院明確法拍房將被納入限購范圍。

王彬表示，法拍房一度因為未被納入限購范圍，導致出現大量的房產競拍者，不僅有不滿足各地限購政策規定購房資格的剛需一族，而且還有一些投機者，手握大量資金，通過競拍以低于市場價的方式獲取房產，然后持有或者轉手，獲取可觀的利潤。

根據此前司法案例，王彬告訴《中國經濟周刊》記者，雖法拍房存在極大的利潤空間，但同樣存在著極大的風險，主要是法拍房無法入住的問題，多數原房屋所有權人可能仍然占有房屋，造成法院執行困難。

其中，原產權人與他人簽訂期限較長的租賃合同的情形，是王彬在實踐中遇到競拍法拍房最為典型的案例，因原產權人惡意或者非惡意與他人達成長期的租賃合同，導致競拍者陷入拍下房屋后無法入住的困境。

王彬認為，對于此類情況，最高院《關于進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》中第18條明確規定：由人民法院依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。結合此規定可見無權占有房屋的相關方由法院負責騰退房屋，從一定程度上保障了房產競拍人的合法入住權利。

除上述問題外，法拍房還存在稅費難以估量，拖欠電費、物業費，房屋質量瑕疵，無法按時過戶，貸款審批較緊等風險，針對上述問題，王彬建議競拍人在競拍法拍房之前，需先了解自身是否符合當地的購房資格問題，避免因為購房資格問題導致前功盡棄。

此外，競拍人務必要進行實地看房，了解房屋現狀，比如門口是否有法院的封條等，一般而言有封條的房子競拍成功后入住的可能性會增加，參加競拍前還要了解原房屋產權人是法人主體還是自然人，兩者主體身份與后續可能要繳納的稅費有直接關系，現實情況中還存在原產權人拖欠物業費等，需核實情況考慮自身參加競拍的成本，最后著重了解房屋的抵押、租賃情況，避免因抵押問題導致無法過戶，因租賃問題導致無法實際入住等。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2022年第1期）