我國投資性企業審計風險成因及控制策略研究*
——以房地產行業為例

秦煥杰

安徽工業經濟職業技術學院 安徽 合肥

作為國民經濟發展的支柱性產業之一，房地產行業因為資金密集、受國家宏觀政策影響較大，整體具有極大投機性和風險性。近年來，大眾生活水平不斷提高，一度出現買房熱，致使大量資金流入房地產領域。為進一步抑制房地產過熱，國家相繼出臺了各種政策，從當前的落實情況來看，整體利潤呈現下滑趨勢，債務負擔加劇，眾多企業經營業績發生虧損，財務風險凸顯，增加了報表出現錯報的可能性，這就加大了審計風險。在該形勢影響下，就給審計技術與方法等提出了更高要求，必須進一步加強風險識別和防范，提升審計質量及效率。

一、審計風險成因

1.外部因素

（1）經濟形勢和政策。經濟發展形勢對于整個房地產領域的進一步發展具有極大影響，如經濟持續性發展，民眾收入提高，買房熱情高漲，整個行業的需求自然會得到進一步上升。近年來，在經濟增長新常態下，該領域發展面臨一定壓力，再加上國家宏觀政策頒布，使得整個房地產領域開始降溫，庫存量持續增高，致使企業大量資金被占據，延長了回籠周期，負債壓力變大，資金鏈開始出現問題。迫于如此巨大的利潤和貸款壓力，就容易產生一些凌駕于控制之上的舞弊行為，加劇財務報表上重大錯報發生的風險及可能性。比如有些企業會直接在報表上將庫存商品轉為投資性房地產，未真正將財務狀況披露出來，增加了審計風險。

（2）競爭與市場環境。任何領域發展都會經歷從繁盛到衰退，房地產也是如此。因此企業也會隨著整個行業的發展而發展，也隨其衰退而衰退，具有相應的周期性，受市場環境影響較大。如該領域最開始市場投資回報率高，很多企業紛紛涉足其中，一時大量資金涌入，致使市場供過于求。后受國家宏觀政策調整，其投資增速開始下滑，企業庫存壓力變大，資金回籠困難，甚至有些企業面臨破產倒閉。與此同時，北上廣深這類一線城市房價上漲不止，限購政策繼續推行，從而發生了市場競爭劇烈與相關企業分化嚴重的情況，給審計工作開展埋下了風險。即有些企業為粉飾報表，美化財務指標，直接虛假編制數據，給審計工作的開展帶來了巨大難度，增加了風險。

2.內部因素

（1）內部控制薄弱。良好的內部控制措施可以對財務報表中存在的錯誤及舞弊找出并糾正，相反，一旦其內部控制措施不到位就可能會導致舞弊現象滋生，加劇審計風險。當前部分企業中，其內部控制制度存在不嚴謹、不健全等現象，董事會基本被管理層或者大股東所控制，決定了報表信息披露，加劇了舞弊風險，致使財務報表面臨重大錯報的風險。有些企業中的內審部門基本形同虛設，難以真正發揮自身作用，比如沒有形成一套完善的內部控制系統，很少能直接對經營風險及財務風險進行提前預測；或只開展會計核算審核，對于項目投資風險、成本控制以及經濟效益等方面都未真正發揮作用。

（2）財務工作者資金管理能力弱。對于房地產企業而言，其整體資金流量極大，投資回收周期較長，產品變現能力不強，這就需要財務工作者具備良好的資金管理能力，即要注重當下企業的盈利，還要對其資產負債率、營運資本等進行綜合權衡，從而明確具體的持續經營能力，落實財務預警，減少重大財務風險。反之，財務工作者一旦不具備這些能力，就可能會給企業帶來相應的財務風險。例如，某企業就是因為財務工作者缺乏良好的資金管理能力，致使企業盲目擴張，最終引起資金鏈斷裂而發生破產；而有些企業由于融資決策或投資決策等出現失誤而導致資金鏈斷裂。此外，財務人員在工作過程中普遍存在的一個關鍵問題就是成本費用控制缺乏嚴格性。房地產企業實際運營過程中會牽涉到多項成本，如土地購置費、工程款、建筑安裝費、基礎設施費等，所以財務工作者不但要掌握基本的財務知識，還要明確一定業務知識，對于某些大額費用發票必須盡可能提高警惕性，避免假發票被入賬；日常工作中還需充分落實成本預算工作，盡可能減少財務風險。

3.注冊會計師因素

對于注冊會計師來說，其對于被審計方的經營及財務信息掌握十分有限，因此這種信息不對稱問題的存在，使其在審計工作中完全處于劣勢，只能依照自身經驗，通過合理的審計程序，對被審計方的風險進行判斷。由于這種信息不對稱現象在整個房地產企業審計中普遍存在，所以其風險往往難以避免。

在開展審計工作時，業務的三方關系是核心基礎，所以正常的工作開展程序應該先由報表預期使用方，委托獨立第三方對被審計單位實施審計，從而獲取其具體的經營成果、財務業績、現金流量等實際內容，實現報表優化。但從目前的審計工作來看，委托方和被審計方基本都是相同的，而實際委托時也基本以比較信任和熟悉的事務所為主，導致第三方失去了獨立監督的意義。審計的本質目的就是對企業的實際財務狀況、經營成果等進行真實審計，從而對報表質量進行優化，避免出現重大錯報。但當下的審計目的則變成了為保證企業利益實現最大化，由報表使用方和被審計方相互串通，以獲取第三方給出的鑒證報告。在這之中，某些企業可能本身經營業績不好，為欺騙投資者與公眾；有些可能是為了逃稅，虛假編制經營業績。這種不合理委托代理關系的存在，在很大程度上加劇了審計風險。

二、審計風險控制措施

1.加大重大錯報風險合理處置

（1）通過假定收入確認舞弊。對于房地產企業而言，實際審計時可以直接假定收入以確認舞弊風險的存在，特別重視起營業收入賬戶。針對舞弊風險的具體因素對其動機、壓力等進行查找分析。一般這類企業當中的收入基本為銷售與租金，收款形式較多，如現房銷售款、預售款以及定金等。當前其舞弊風險基本包含了：①為減少稅負；②轉移利潤而減少或延遲確認收入。對此審計時則應從這幾點著手：①檢查是否按時開展完工清算；②是否存在延遲確認收入的情況；③預收款是否依照所得稅的具體規定進行繳納；④通過大額合同、函證應收賬款等檢查，對收入項目實施審計。如果是因為收入確認引起的重大錯報風險，則可以從這幾點入手解決：①直接給報表數據開展分析性程度，如以項目、月份為單位爸本期收入和前期數據進行比較，從而找到異常交易與收入；②審查其客戶函證合同條款，或詢問有關人員是否存在異常交易；③直接給定金與違約金開展審計程序，從而獲得更加完整的審計依據。

（2）評定持續經營能力。房地產是一種資金密集型企業，面臨的財務風險較高，所以審計時則應對其持續經營能力進行特別關注，測算相應的財務指標。具體則需在整個審計工作開展過程中對影響持續經營能力的疑慮事件等保持基本的警覺性，一旦發生諸如資不抵債、難以償還債務等不良情況，則該企業可能存在因為持續經營能力欠缺導致的重大錯報風險。

（3）注重關聯方關系和交易。審計工作開展時應特別關注因為關聯網關系和其交易引起的重大錯報風險，常見表現有：①直接從第三方獲得融資；②轉售給第三方；③交易價格缺乏公允性或者必須滿足特定的關鍵條件。對于關聯方交易而言，受審計本身的限制可能會影響發現重大錯報風險的可能性，一是管理層并未看出關聯單位的潛在風險；二是管理層直接對關聯方交易實施故意舞弊、操縱及隱瞞，同時也沒有依照報表編制的具體要求對關聯方關系，及其交易進行披露，一旦雙方相互串通舞弊，其交易就會更為隱蔽。對此，審計時則必須保持高度的懷疑態度，一方面要充分了解關聯方的相關信息；另一方面在對文件或記錄進行檢查時，始終對關聯方的信息資料保持基本的警覺性。此外，還可以通過走訪調查，分析銀行往來對賬單等獲得更多審計證據。

2.注重檢查風險防范

（1）正式計算機的輔助作用。審計工作者的計算機知識掌握程度直接影響著檢查風險。房地產企業整體業務量大、會計信息化較為成熟，因此在對其進行審計時則應特別重視計算機在其中的輔助作用。對于事務所而言，一是直接在內部選拔一批能熟練操作計算機的人才，對其專門開展計算機審計培訓；二是把房地產企業的審計風險點和計算機審計融合起來，培養出更多的復合型人才；三是對其中的陌生細節，可以直接聘用專家進行指導。

（2）注重分析程序的應用。分析程序是指審計開展中，對財務數據和非財務數據間的基本關系進行分析，從而評價財務信息，及時發現重大錯報風險。一般其主要應用在這三個重要方面：一是直接被應用為風險評估程序。能使審計人員及時找到報表中的異常所在，主要針對賬戶余額實時變化、比率和趨勢分析；同時還能對財務情況、盈利能力等進行分析，找到其持續經營能力中存在的問題。通常這類企業出現運營資金為負、過于依賴短期借款給長期資產進行籌資、資產負債率不佳等，就表示其持續經營能力存在一定問題。二是直接被應用為實質性程序，具體應根據細節測試審計賬戶或余額。比如通過營業稅金和附加賬戶金額測算是否隱瞞收入等。三是直接被應用在報表復核中，以檢查其審計程序是否適當和充分。

3.提升注冊會計師職業能力

（1）提升專業能力。房地產企業的審計工作和其他類型企業的審計有所不同，不僅整體業務復雜，會計處理也更加專業，對注冊會計師的審計經驗和專業知識掌握程度都有極高要求。對此在正式開展審計業務前，事務所應專門加強對這類企業審計知識和技能的培訓，促使其掌握獨特的審計準則與會計核算處理方式，并明確當下國內對于房地產領域頒布的最新財務與稅收政策，掌握必要的涉稅處理方式，需要重點關注其中的重大錯報風險點。

實施審計時，注冊會計師自身必須始終保持一定懷疑態度，通過專業技能、知識和經驗對審計證據進行獲得與評價，特別是在面對舞弊引起的重大錯報時，要能對其中的異常交易與事項等保持良好的職業敏銳度，并在項目組內進行充分探討，相互之間對審計成果進行共享，強化審計效率。對于整個過程中遇到的困難，還可以邀請專家組參與進來，比如可以將工程造價師、建筑設計師、中介人員等邀請進來，實現對其中各項細節的充分把握，由此減少風險產生。另外，整個事務所也應該始終堅持質量第一的基本原則，日常加強培訓及監督，在所有工作人員心目中樹立起良好的審計意識，由此強化審計質量。

（2）提升獨立性。受房地產企業本身性質的影響，其中難免會出現重大錯報風險，因此實際審計時必須進一步提升注冊會計師的獨立性，減少經濟利益等給其獨立性帶來的不良影響。對于和房地產相關的會計估計、政策等實際變更的審計判斷可直接咨詢第三方，盡可能保證審計本身的獨立性，減少風險發生。

一是應全面提升審計工作者的職業道德，增加違規成本，確保其能始終在審計時保持基本的獨立性。對于審計過程中出現的對獨立性產生不良影響因素，其人員必須通過自身的職業判斷，及時將其消除或者把影響降到最低，對于某些惡劣情況還要及時對其業務進行終止或拒絕接受委托。

二是事務所必須進一步強化風險控制，及時將各種影響獨立性的因素消除掉。比如讓事務所執行合伙人定期輪換，由此減少客戶對某一負責人的依賴度，同時開展外部質量控制復核，對于其中非常重要的審計判斷適當向第三方進行咨詢。

三、結語

總之，房地產企業其審計風險是客觀存在的，成因較多，實施審計時必須從多個方面著手，加以防范和應對。而這類企業應在充分了解自身情況的基礎上，不斷適應國內市場環境的變化，在良好的外部轉換下，對內部管理進行改進和優化，以此強化內部力量。