商品房買賣合同糾紛問題及建議

楊雅莉 張竹青

保定市滿城區人民法院，河北 保定 072150

商品房買賣合同中，相對于開發商，買受人處于相對弱勢，出現糾紛多向法院起訴尋求救濟，這就導致實踐中商品房買賣合同糾紛案件增加，加之商品房市場的波動性較大，商品房買賣合同中不誠信導致的假按揭、借名買房、違法預售等問題也呈迅速增長趨勢。

一、商品房買賣合同糾紛概述

（一）商品房買賣合同糾紛的含義和特點

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。而商品房買賣合同糾紛是指因商品房買賣合同而引發的糾紛，其與房屋買賣合同糾紛不同，房屋買賣合同糾紛是合同糾紛下的子案由，其案由下又分為商品房預約合同糾紛、商品房預售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房委托代理銷售合同糾紛、經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合同糾紛，而這里講的商品房買賣合同糾紛是不包括農村房屋買賣合同糾紛的。近幾年，隨著城市建設進程的加快，房地產開發項目逐漸增多，商品房買賣引發的糾紛也大量出現，究其特點主要有：1．案件涉訴人數眾多，且多為群體性案件[1]；2．開發商多為被告，且多數由開發商違約引起；3．訴訟請求多樣化，既有要求解除合同，又有要求繼續履行，既有要求違約金，又有要求逾期利息等。

（二）商品房買賣合同糾紛現狀

商品房可以說是我國住房市場化改革的產物，隨著市場化改革的深入及我國引入商品房按揭制度，商品房買賣合同糾紛與之前相比也顯示出新的時代特征。特別是房價因素導致的糾紛更是此起彼伏，在房價上行的時候，開發商為了賺取更多的利潤，往往以各種理由終止或者解除與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同，不惜承擔違約金；而在房價下行的時候，購房人因房屋差價往往要求補足差價、解除合同。這僅僅是房價因素，除此之外還有國家房地產調控政策調整、商品房銷售模式不同等多種因素影響，可見商品房買賣合同糾紛的易發性、復雜性、多樣性。

二、商品房買賣合同糾紛常見問題

近年來，我國商品房市場迅速發展，但在實際運行中由于種種原因，使商品房買賣合同法律關系，在司法實踐中面臨許多困境。

（一）假按揭問題

所謂假按揭貸款就是指房地產開發商與并無真實購房意圖的房屋買受人相互勾結，打著購房交易的幌子套取銀行貸款的行為。除此之外，開發商建造的商品房不能如期竣工，或者提交的商品房不符合商品房買賣合同的規定，都會造成購房人不能履行按揭貸款，甚至在房屋建成交付使用之后，由于按揭貸款的期限都很長，在購房人使用過程中，商品房出現質量問題，物業服務質量差都會讓購房人不能按期還款。雖然在按揭制度中存在著開發商回購的問題，但是如果開發商破產或沒有資金，沒有能力償還銀行的貸款，就會造成銀行發放的資金不能收回，更可能造成銀行的資金缺口。假按揭通常采用的方式是：開發商虛構多個購房人，以這些購房人的名義與自己簽訂虛假的房屋買賣合同，再以這些虛假的購房人向銀行申請貸款，從而套取銀行的資金。

（二）“借名買房”問題

為了規避房屋限購令、限貸令及其他貸款障礙，簡便手續、減少稅費，享受特定購房優惠，或者隱藏真實的財產信息等，現實中，出現了形式多樣的“借名買房”問題。但“借名買房”往往伴隨著很大的風險。如借他人名義購買經濟適用房，因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權；購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議；房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行等，這些風險在按揭制度中尤其明顯，其涉及到多方主體的利益，特別是如果因借名買房導致商品房買賣合同無效，其貸款合同、抵押合同也會因此受到影響，這就導致相關司法實務案件增多而且混亂，難以有效及時辨別并規制，因此完善借名買房的裁判規則顯得尤為重要。

（三）違法預售等問題

商品房預售制度，最先是從我國香港學習來的，后通過1994年發布的《城市房地產管理法》正式確定下來。在商品房按揭制度中，由于開發商需要資金等原因，導致現實中開發商在未取得商品房預售許可的情況下，就與購房人簽訂預售合同，而根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，未取得商品房許可證明的預售合同無效，這就導致出現一系列合同無效，購房人主張賠償損失的情況，或者雖起訴前取得預售許可證明而合同有效，但導致逾期交房或逾期辦證，購房人主張違約金的情況。

三、我國商品房買賣合同裁判規則及建議

針對商品房按揭的困境，實踐中探索出許多方法，本文在總結司法實踐中對商品房按揭制度，尤其是商品房買賣合同案件的裁判要旨及規則的基礎上，提出自己的一些建議，以期指導司法實踐。

（一）假按揭問題裁判規則

假按揭問題一般出現在開發商資金周轉困難時，如后續開發商持續資金周轉困難，該問題就會暴露出來，從而引發開發商、銀行和購房者三方的糾紛。在司法實踐中，我們接觸到最多的就是關于假按揭合同的效力問題。通常，假按揭問題涉及到的合同主要有開發商與購房人簽訂的商品房買賣合同；購房人與銀行簽訂的金融借款合同；購買人向開發商提供抵押擔保的抵押合同；開發商與銀行簽訂的保證合同，本文主要研究假按揭而簽訂的商品房（預售）買賣合同的效力問題。

在假按揭中，因商品房（預售）買賣合同系虛構的，是開發商為了騙取銀行的貸款，其購房人多是開發商的員工、公司員工的親屬、董監高的親朋好友，更甚是毫不相關的人員，其雙方之間并無真實買賣房屋的意思表示，故在實踐中，法院多數會認定為無效合同。但需要注意的是，如果開發商虛構購房人，購房人對此并不知情，那么應認定合同未生效。除此之外，涉嫌貸款詐騙罪的應依法追究其刑事責任。

（二）借名買房在審判實踐中的裁判規則

借名買房問題在現實中形式多種多樣，加之我國商品房限購及其他政策性原因，導致借名買房問題頻發，相關司法實務更是難以辨別和判斷，因此總結審判實踐的裁判規則并進行完善顯得尤為重要。

1．借名合同的效力問題

（1）在不規避法律、行政法規的強制性規定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗的情形下，應認定借名合同有效。依據《民法典》第五條“民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系”、第一百六十一條“民事主體可以通過代理人實施民事法律行為”規定。我國《民法典》遵循意思自治原則，民事主體可以委托他人實施民事法律行為，借名買房就是借名人委托出名人為其購買房屋的情形，該合同在不規避法律、行政法規的強制性規定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗的情形下，對雙方具有約束力，應認定為有效合同，借名人也就是實際出資人，可依據合同約定，要求出名人也就是房屋登記人將房屋過戶到自己名下。對于由于其他原因沒有將房屋過戶到借名人名下的情形，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》（以下簡稱《民法典物權編解釋（一）》）第二條之規定，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實，即在借名人為實際出資人且實際占有和使用的情形下，應認定借名人為實際權利人。

以案例一進行分析：[（2021）最高法民申3543號]陳某平、羅某奇再審審查與審判監督民事裁定書。案例一裁判要旨：對于二審判決適用法律是否錯誤的問題。不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實。具體到本案，羅某奇與陶某君之間存在借名購房關系，羅某奇也提供證據證明其系案涉房屋實際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時變更產權登記。且羅某奇通過借名買房，將真實物權登記于陶某君名下，并非為了規避法律、行政法規的強制性規定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《民法典物權編解釋（一）》第二條之規定。故二審判決據此認定羅某奇為案涉房屋實際權利人，享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律并無不當。

（2）規避法律、行政法規的強制性規定、違背公序良俗的情況下，應認定借名買房合同無效。依據《民法典》第一百五十三條“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效”的規定，借名買房協議如違反法律、行政法規的強制性規定，違背公序良俗的情況下，應認定借名買房合同無效。

對于借名買房合同無效后的處理問題，合同無效即自始無效，如借名人將購房款支付給了出名人，那么，出名人應返還，同時根據雙方違反法律、法規或者公序良俗的過錯程度按比例分擔損失。

（3）規避國家、地方政府限購政策的借名買房合同效力問題。對于規避國家、地方政府限購政策的借名買房合同效力問題，因限購政策不屬于法律和行政法規，因此，此種情形下借名買房效力問題存在爭議。從實踐中裁判規則看，一般情況下，因借名買房合同目的在于規避限購政策，損害了社會公共利益，應認定合同無效。

以案例二進行分析：[（2020）最高法民再328號]遼寧Z設備有限公司、徐某欣再審民事判決書。案例二裁判要旨：司法對于規避國務院、北京的限購政策，通過投機性購房獲取不當利益行為，如不加限制而任其泛濫，就無異于縱容不合理住房需求及投機性購房的快速增長，鼓勵當事人通過規避國家政策紅線獲取不正當利益，這不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策的落空，也阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會的協調發展，進而損害社會公共利益和社會秩序。故對于徐某欣與曾某外為規避國家限購政策，簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應當認定無效。

而對于為了生活需求，且未破壞房地產市場秩序的行為，筆者認為應認定合同有效。理由如下：一是從購買房屋的目的看，借名人只是為了生活需要，為了居住權利的實現而借名買房，其目的并非投機性購房或者炒房，并未破壞購房市場的經濟秩序，也未違背限購政策的目的；二是出名人因出名買房也失去了購房資格，無法再次買房，也不存在借用多人名義購買多套的情形，并未損害社會公共利益。

（4）借名購買福利性住房或經濟適用房等保障性住房的合同效力問題。對于該種情形有兩種觀點：一種認為，借名人惡意規避國家或地方政策的行為，屬于以合法形式掩蓋非法目的，應認定合同無效；另一種觀點認為，《民法典》只是規定了違反法律、行政法規的和違背公序良俗的行為無效，購買福利性住房或者經濟適用房并不違反法律、行政法規，故應認定合同有效。筆者認為，福利性住房或者經濟適用房的目的在于保障人民的基本住房需求，如果認定合同有效，就會侵占了符合條件的人群的利益，違背了政府推出福利性住房或者經濟適用房等保障性住房的初衷，因此應認定合同無效。

2．借名買房能否排除執行問題

對于借名買房能否排除執行問題，要區分情況對待。對于借名合同有效的情況，借名人可以要求出名人將房屋過戶到其名下，或通過執行異議之訴認定其為實際所有權人，從而排除執行；對于借名合同無效的情形，因合同無效，回歸到合同成立前的狀態，借名人不取得涉案房屋的所有權，因此不能排除執行。但如借名人是購買的違背國家限購政策的住房，在判決前借名人取得購房資格從而消除了合同無效的事由，也就從根本上改變了房屋的權屬關系，此種情況下，借名人可以排除執行。例如前面講到的[（2020）最高法民再328號]遼寧Z設備有限公司、徐某欣再審民事案件中，法院裁判要旨為：借名人與出名人因規避國家限購政策致使違背公序良俗而無效的，不能排除對房屋的執行。對于不存在無效事由的情況下，借名人可以要求出名人將房屋過戶至其名下，但該權利僅是債權請求權，不具有對世效力、排他效力。除此之外，借名買房合同無效但其后因限購政策障礙消除補正了合同效力，并通過執行而完成了不動產登記，成為該房屋所有權人。此系在法院再審后出現的新事實，已從根本上改變了房屋的權屬關系，申請執行人在對出名人的執行程序中主張繼續執行已經屬于借名人的房屋，缺乏理據，不應支持。

（三）違法預售等問題的裁判規則

1．未取得預售許可致使合同無效的裁判規則

根據《商品房買賣合同解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規定，商品房未取得預售許可與購房人簽訂的商品房預售合同無效。在實踐中，我們遇到最多的就是未取得預售證而導致合同無效的情形，特別是當房地產低迷、房價下降時，購買人就會依據該條規定主張預售合同無效，要求開發商返還購房款并要求其承擔違約責任。根據《商品房買賣合同解釋》第九條之規定，購房人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，由此可見，違法預售的情形適用懲罰性賠償，但懲罰性賠償在實踐中如何把握和適用呢？提供虛假預售許可證的情形在實踐中不難判斷，但對于故意隱瞞沒有取得預售許可的情形該如何判斷？什么樣的情況算是故意隱瞞，例如開發商在售樓部張貼了預售許可證，但并不包括涉案房屋，購房人在購買時未注意，開發商也沒有說，此種情形是否算作故意隱瞞？筆者認為，該種情形應構成故意隱瞞，開發商在明知未取得預售許可的情形下依然簽訂商品房預售買賣合同，存在故意隱瞞的行為，但由于購房人自身也未盡到注意義務，對于損失部分應根據雙方過錯程度按比例分擔。

2．認購書等預約合同的裁判規則

在商品房買賣的實踐中，購房人在與開發商簽訂商品房買賣合同之前，一般會簽訂認購書、訂購書等預約合同，該合同不同于商品房買賣合同更不同于商品房預售合同。關于預售合同與預約合同如何區分，預售合同屬于本約，而預約合同是為將來制定本約合同包括商品房預售合同進行的承諾。根據《商品房買賣合同解釋》第五條，當預約合同滿足一定條件時可以認定為商品房買賣合同。

違反預約合同應承擔的責任，根據《商品房買賣合同解釋》第四條，應適用定金罰則。但實踐中我們經常遇到的是預約合同中未約定定金，而是約定預付款或誠意金，那么違反預付款或誠意金適用定金罰則嗎？其實誠意金或預付款與定金是完全不同的兩個概念。從本質上講，定金是一種擔保行為，相當于保證金，根據《民法典》第五百八十七條“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金”，而誠意金，是指雙方達成購房意向，并不是法律用語，相當于預付款，也就是為了購買房屋交付了一定的預付款，但并不是保證金，所以不適用定金罰則。

同時，實踐中還有一點需要注意，未取得商品房預售許可是否導致預約合同無效，前面我們講到，預約合同不同于預售合同，其只是購房的一種承諾，獨立于預售合同，因此預約合同中商品房未取得預售許可證不影響預約合同的效力。

（四）逾期辦證或交房的違約責任裁判規則

對于雖起訴前取得預售可證明而合同有效，但導致逾期交房或逾期辦證的情形，可根據下列規定主張違約責任。

關于開發商逾期辦證問題，《商品房買賣合同解釋》第十四條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：1．商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；2．商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3．商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

關于開發商逾期交房問題，《商品房買賣合同解釋》第十三條規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。[2]

如果開發商不僅逾期交房，而且逾期辦理權屬登記的，購買人可以依據合同約定同時主張逾期交房違約金以及逾期辦證違約金。