工業園區物業管理的成本控制

劉顏

江南造船（集團）有限責任公司 上海 201913

引言

對于大型工業園區要采取一種全方位和多層次的物業管理模式。首先必須要努力樹立“以人為本、用戶至上”的現代企業管理思想，即以人為其服務的對象和主體，進一步深入各個層面地了解和研究其所需要服務的對象和主體組織結構，再根據不同的企業對其日常生活和工作的特點和要求，確定所需要的企業物業管理服務工作內容、服務規范性標準以及所需要的物業管理服務目標，從而使物業逐步建立一個持續健康、不斷完善的優秀服務體系，使得我國大型工業園區的物業管理工作能夠得到不斷改進與提高，以順應當前情況和發展的實際需要[1]。目前，我國大部分的工業園區都是在物業管理成本控制方面存在許多的困難。從宏觀上來說，國家關于物業管理方面的立法大多都是針對住宅小區，而對于工業園區的物業管理方面的立法還不是很完善，所以園區物業服務市場化程度不高，專門負責物業管理服務的企業較少。從微觀來說，要嚴格控制好工業園區物業管理的支出成本，使得工業園區物業管理事業能夠可持續地健康發展。

1 工業園區物業管理成本控制的相關概念闡述

成本控制是屬于我國現代企業管理的一個范疇，它涵蓋了財務、會計、金融以及經營管理等多個方面和領域，主要內容是泛指企業通過服務管理、 資產的管理和購置、利潤分配以及對公司進行財務的審計等各種方式開展的一系列專門業務性活動，以求公司能夠采用合理的方式來制定和實施公司的財務計劃，提升企業和公司的經濟效益，促進企業公司發展。目前看來，有效地進行成本控制還仍然需要嚴格地執行以下的基本原則：首先，應該嚴格地執行成本和效益的基本原則，是指嚴格控制支出成本，完成各項工作，使利益最大化[2]；其次，應當嚴格地遵循風險與合法性的原則，依據國家的相關法律與會計準則，稅務政策等，嚴格做好各種風險和利潤相均衡原則，風險值與資產收益的相互平衡，額外風險就需要資產中有額外的資產收益作為補償。

2 工業園區物業管理的發展狀況

現階段，中國的工業園區物業管理服務行業還沒有真正建立起規范化、產業化、市場化的經濟發展新格局，除了深圳、上海、北京等主要城市的物業管理服務市場相對成熟之外，全國絕大多數地區的物業管理仍然是處于剛剛起步的階段，市場化的程度也比較低。從深圳市工業園區物業管理服務行業快速發展的程度和水平已經達到了一定的高標準的情況來看，目前仍然存在著以下幾個問題[3-4]：①以物業管理企業的數量的多少作為我國現代物業管理行業快速形成和發展的依據，這就導致了企業人員數量眾多、分布廣、經營效益相對較弱、發展后勁不強等突出的問題，以前年的一份物業管理統計報告為例，全市已經有1100家物業管理公司。按2000年全市項目開發總量約800萬m2進行計算，1100家物業管理公司平均分配規模總量少于1萬m2。②由于我國企業的發展已經走向了趨同性的變化，企業經營和運行模式與其他經營管理方法的相互雷同，低水平、重復性的產業導致技術團隊大批流失，從而逐步形成了低效率的管理，管理水平與實際情況參差不一，產品(服務)架構不合理，低檔次的企業產品（服務）比較多，企業經營和生產運作成本居高不下，市場競爭能力較弱等情況。③因為目前物業管理組織和機構普遍存在低水平重復情況，大量物業管理工作的企業都存在資源配置不合理、資源浪費等情況。

從目前全國各地區范圍內工業園區物業管理行業的發展現狀分析來看，觀念落后、法制不完善已經逐漸成為一個嚴重影響制約全行業總體規范性發展的一個關鍵原因，而且有的物業監督管理公司普遍存在的知識產權機構制度改革方向不明晰等問題則嚴重妨礙了物業服務企業市場化發展的進程。從國內的市場情況來看，工業園區的基礎建設不斷得到完善，工業園區的建設以及物業管理服務市場也日趨成熟，政府及其開發商在與行業激烈的競爭中所扮演的角色會隨之順應市場的變化而逐步發生改變，政府在各個行業的競爭中所扮演的主導性和調控角色也將因為市場的規范和發展而逐漸被淡化，工業園區的各種物業管理正逐漸朝著規范化和法治化的前進。

從目前的國際市場情況來看，隨著我們加入WTO，大批國外物業管理企業的涌入給國內物業管理企業的生存和發展造成了直接的影響。WTO帶來的便利就是這樣一種市場經濟公平競爭環境。如果我們要簡單地說這就是一個機遇，對國內外的大型企業都可以說是一個共享機會，因而勢必也會有“與狼共舞”的現象發生。而且在工業園區物業運營和管理的大型企業在近幾年中會明顯地出現以下情況：一種情況就是國內的企業和國外的企業之間通過合作成為一個聯盟或者合作成立了新的企業；第二種情況就是如果外國人通過自己或者獨資的一家物業管理公司和其他企業入駐中國，中國的企業也將在中國迎來“洋管家”。

3 工業園區物業管理成本如何控制

現在物管服務行業到底是虧是盈？按照行業內的普遍觀點，物業管理服務行業實際上是一個屬于微利的行業，但有些業主對此并不愿意買賬，認為在這種市場經濟的條件下，如果一家物業管理服務公司實際上虧損，那為何不關門大吉？為此引起了很多業主的猜疑，物業管理服務行業是不是一個暴利的行業？為什么社會上又出現了兩種截然不同的觀點呢？首先我們要看到物業所在園區的建設和發展能力水平，物業的性質及其類型和規模，管理企業的綜合資質和等級，物業管理的服務質量，管理層次和水平，以及各項物業管理費用的收取比例等[5]。對于發展得并不太好的工業園區，那么物業管理出現虧損的情況也有很多，面對一些經濟狀況良好的工業園區，應該來講還是具備一定的利潤和發展空間，但無論如何也遠遠達不到這個所謂“暴利”的范圍。而如何擺脫市場競爭的困境，提高其經濟效益， 應該就是每位物業管理專家和從業者都應該認真思考的課題[6]。

通過《物業服務收費管理辦法》規定的內容，我們能夠很明顯地看出物業管理企業收入的主體， 但這些均沒有直接體現出管理的服務費、專門的特約服務等方面的創收。其實是因為在我們的工作和實踐中，這些都被認為是一家企業進行物業管理的巨大收益。那如何有效降低成本進行質量控制，實現工業園區內部的物業管理工作良性循環？主要包括以下幾個方面：

3.1 部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

例如：將物業清潔衛生這一類型的技術含量相對較低，利潤率不高的項目全部都被發包到當地的一些專業清潔洗滌公司，該類型的公司可以為更多的消費者和企業提供相對優質的清潔服務，而且其運營成本也相對較低，物業管理公司也不必再需要承擔清潔員工的醫療保險等費用，這樣管理的成本也可以得到很大程度的降低。

3.2 全面節約各項費用

健全行之有效的激勵和獎懲機制，鼓勵節約，懲治鋪張浪費的行為。這就要求各個員工必須具有節約的意識，對于物品等進行以舊換新、修舊利廢，綜合使用。特別是對于水、電、電話費等各個方面都要加以管理和控制，在財務報銷上進行嚴格的把關，并且還要嚴格控制需要報銷的費用，餐飲費等各項費用，確保“一支筆”的完善財務報銷管理制度[7]。

3.3 完善采購招標管理制度

較大的企業物業管理公司每年辦公設備產品、保潔設施產品、保養設備配件、人員服飾品等的采購成本，少則幾十萬，大到幾百萬。所以必須嚴格執行招投標的采購，這樣我們才能有效地防止“暗箱操作”，從而減少成本。

3.4 充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

物管不但要會節約資源，還得學會賺錢。除去傳統的園區管理和公共服務外，要廣泛地開展多種經營，針對顧客的特點和需求，開動一些腦筋，比如園區家政服務，這既方便了企業的業主也大大地增加了利潤。

3.5 合理定編定崗，整合資源

對照物管委托合同，甲方的要求，物業發展的特殊性等因素，合理制定訂單。按照因事設崗的基本原則，將工作內容進行延伸，綜合運用，提高了人均管理范圍的面積，并通過招聘一專多能型的人才，同時在公司內部也培養一專多能型的人才，使得員工團隊精干，并在公司內部重視對新員工的培訓，使得新員工都能夠熟練地掌握各個崗位業務，從而大大提高了工作效率[8]。也就是可以采取“ i拖n”的管理模式，由一個經營管理成熟的大型產業園區向其周邊的幾個中小型產業園區進行輻射，實現了管理者的信息分享。對于大型綠化、保養設備，乃至于車輛等，可以幾個項目管理辦公室進行綜合運營，資源分配共事，從而有效地降低了管理成本。

3.6 努力實現規模經營

通過提高公司資質水平和地位等級，提升其在社會中的美譽度，提升其售后服務的質量，擴展其在國際市場上的競爭力，不斷地承接一些占地面積較大、整體素質較好的園區物業，提高其規模和社會經濟效益，面積有所增加后也能夠不斷降低公司的管理費用，同時從傳統的勞動密集型轉變為知識密集型，依靠自己的科學技術實踐和專門經營運作的手段，努力發展以形成行業規模。

4 結束語

當然，物業成本的控制也離不開企業文化的鋪墊，有著良好的企業文化環境與氛圍的物業，必然會更加有利于各種物業成本管理體系的落地與實施。因為在企業內部每一個部門和每位員工都應該是對成本的直接影響者，要將全體員工都視為成本管理的參與者和主體，通過種種手段和方法不斷地提高對成本的控制意識。