不動產登記測繪業務一體化研究

田甜 高潔純

（1.江西省地質局地理信息工程大隊 江西 南昌 330001；2.江西華昌企業發展有限責任公司 江西 南昌 330001）

近年來，在社會經濟穩步發展的背景下，我國土地改革工作持續推進，其中，不動產登記是土地改革工作中非常重要的一個環節，做好不動產登記工作，能夠對不動產資源有著更為深入、全面的了解。與此同時，不動產登記工作開展期間，需做好測繪業務工作，合理科學利用現代化測繪技術方法，獲取不動產數據成果，使不動產登記的真實性、可靠性、全面性得到有效保證［1］。此外，還需重視不動產登記測繪業務一體化的實現，進一步提升權籍調查效率，激發市場活力。總體而言，從不動產登記測繪業務工作效率及質量全面提升角度考慮，本文圍繞“不動產登記測繪業務一體化”展開分析研究，價值意義顯著。

1 不動產登記測繪業務內容概述

不動產登記是建設工程項目完成之后對不動產資源進行合理利用的重要前提。在建筑工程中涉及的測繪業務項目較多，做好測繪業務項目工作，能夠對不動產登記工作提供有效的數據支持［2］。以建設工程項目工作開展情況為依據，其涵蓋了審批階段的測繪業務、施工階段的測繪業務、驗收階段的測繪業務，具體如下。

（1）審批階段：指的是項目立項起始至獲得施工許可證的整個過程。在此過程中，測繪業務中主要是勘測定界，需應用的現有測繪成果較多，如不動產權籍圖、土地利用現狀圖、地形圖、地下管線圖等，進一步獲取相應的測繪成果，包括：①勘測定界圖成果；②勘測定界報告書成果；③界址點坐標冊成果。

（2）施工階段：指的是獲取施工許可證至項目建成封頂過程，涉及的測繪業務包括對現場土方量進行測繪，對不動產界址進行放樣測量，對相關建筑物進行放線及驗線測量，對基坑及建筑物沉降量進行監測。這期間，需對現有的地形圖、建筑設計核準圖及界址點坐標冊等成果合理利用，并生成各專項測繪報告成果［3］。

（3）竣工階段：指的是項目封頂至不動產首次登記的過程，相關測繪業務包括將市政管線測量涵蓋在內的竣工測量作業、房產及地籍等不動產測繪作業。這期間，需利用到現有的權屬圖、建筑設計核準圖、界址點坐標冊、驗線等成果，獲取全新測繪成果后，對竣工驗收質量進行檢驗，追溯問題，保證竣工驗收質量達標。

2 不動產登記測繪工作現狀分析

從現狀來看，在各地區不動產登記測繪工作開展期間，測繪業務主要分成三大工作條線模塊（見表1），各工作條線模塊的測繪工作內容如下。

表1 不動產登記測繪工作條線模塊情況

2.1 規劃條線方面

在規劃條線方面，涉及的不動產登記工作內容包括基礎地形圖測繪放線、驗收測量規劃、竣工測量等。在實際測繪業務工作開展期間，需對建設工程平面位置、高度、建筑面積等相關指標進行驗證，判斷是否與規劃審批要求相符等。

2.2 國土條線方面

對于國土條線方面的測繪業務來說，主要對國土資源管理提供相應的服務，基于土地管理周期層面考慮，涉及：（1）基礎數據采集層面的地籍測繪作業；（2）用地審批階段的土地勘測定界作業；（3）不動產登記階段的不動產產權調查測繪作業等［4］。此外，在項目完成之后，需針對用地條件展開復核作業。

2.3 房產條線方面

在房產條線方面，主要為房產測繪業務，如對房屋進行預測與實測、對房屋進行變更測量，然后將房產圖繪制出來等。

3 不動產登記測繪一體化的可行性分析

不動產登記測繪一體化工作的開展能夠為不動產登記測繪工作效率及質量的提高提供有效憑據。而從不動產登記測繪一體化的可行性層面分析，則需考慮以下要素。

3.1 數據采集執行標準

為全面了解不動產登記測繪一體化的可行性，需對以下數據采集執行標準加以明確。

（1）地籍圖根控制精度標準。若使用RTK 圖根點展開測量作業，以《地籍調查規程》TD/T 1001中的相關要求為依據，需展開有效性檢核作業，進而提升RTK測量精度。對于每一個圖根點，需具備2 次獨立觀測結果，前后2次測量平面差不能大于±3cm，高程差不能大于±5cm，基于限差范圍內取平均值，以此視為圖根點平面坐標與高程。但參考《衛星定位城市測量技術規范》GJJ/T73可知，控制點平面位置允許差值為±5cm。在利用圖根導線展開測量作業過程中，需對圖根支導線的布設要求充分明確，即每一條支導線總邊數需≤2條，總長度需≤起算邊的2 倍。但在《城市測量規范》GJJ/T8中，圖根支導線邊數需≤4條。總體而言，不管采取RTK圖根點測量方法，還是采取圖根導線測量方法，均需確保地籍測繪精度比行業內其他相關規范標準要求高［5］。

（2）界址點精度標準。在界址點精度解析過程中，可采取解析法將界址點坐標、界址點精度獲取出來。其中，一級界址點精度要求頗高，在附著地物點采集方面也需具備比較高的精度。此外，在界址點坐標獲取方面，還可以圖解法，表2為圖解法獲取界址點坐標過程中的各項精度要求情況。

表2 圖解界址點精度要求（單位：mm）

（3）平面精度標準。所處區域不同，圖上地物點點位中誤差與間距中誤差也有所不同。其中，城市建筑區與平地、丘陵地區域點位中誤差為≤0.5mm，地物點間距中誤差≤0.4mm；而在山地、高山地及設站困難的舊街坊內部，點位中誤差為≤0.75mm，地物點間距中誤差≤0.6mm。

（4）高程精度標準。對于城市建筑區、基本等高距為0.5m、1m 的平坦地區，在高程注記點相對鄰近圖根點的高程中誤差需≤±0.15m。對于其他地區地形圖高程精度，需結合等高線插求點的高程中誤差進一步合理明確。

3.2 測繪業務建設時序

對于普通的建筑工程項目，在施工時序方面，相關不動產登記測繪業務的重疊度比較高，究其原因主要是：一方面，基于施工環節的不動產界址放樣，在建筑物放線作業時間節點、測繪技術方法等方面均保持一致；另一方面，基于竣工環節的竣工測量、不動產測繪，從基礎地形數據、測繪內容方面分析，重疊度較高，并且涉及的相關測繪條件保持一致。因此，需充分把控測繪業務建設時序，使不動產登記測繪業務一體化目標能夠有效實現。

4 不動產登記測繪業務一體化的相關建議分析

不動產登記測繪業務一體化是不動產登記測繪業務工作的一大重要發展方向，在了解其可行性的基礎上，需結合現狀工作實際情況，提出有針對性的優化建議。具體而言，主要建議如下。

4.1 重視基礎地形圖和地籍測繪之間的有效融合

對于基礎地形圖來說，和地籍圖測繪作業相比，無論是在執行標準，還是在采集方式或者測量條件等方面，均存在比較高的重疊度。與此同時，基于采集要素層面分析，地籍測繪測量的內容需多于地形圖，兩者存在包含的關系。地籍測繪和地形測繪比較，在具備地形圖基本屬性的基礎上，地籍測繪對測量的界址點、線路、圍墻等地形地物更加關注［6］。并且，基于采集精度層面考慮，地籍圖測繪執行的標準精度要比基礎地形圖測繪執行的標準更高。此外，基于采集方式層面分析，目前具備的儀器設備均可以使雙方精度指標要求得到有效滿足，將測量誤差值控制在允許范圍內，便可高效完成測繪作業。

結合上述分析，需重視基礎地形圖和地籍測繪工作之間的有效融合，對地籍測繪工作對地形的需求充分考慮，使不動產登記測繪工作順利、有序開展，使相關基礎數據能夠得到及時更新，進一步使不動產登記測繪業務一體化目標得到有效實現。

4.2 同步放線測量和土地界址放樁作業

放線測量，即對建筑物位置進行測繪的一項作業；土地界址放樁則是對用地邊界加以明確的一種方式。二者均屬于工程項目事中監管的重要測繪工作內容，并且兩者在測量條件、儀器以及方式等方面基本保持一致。所以，需對坐標系統加以統一，并同步放線測量和土地界址放樁作業，進一步使事中監管工作效率得到有效提升。

4.3 使竣工房產測量和用地條件復核保持統一性

基于事后監管環節，竣工測量、用地條件復核均為非常重要的內容，均需對已建成建筑物或構筑物展開實地測量作業。而對于房產測繪來說，為項目建成之后針對建筑物內部展開測繪作業，然后對建筑面積加以明確的一項工作。值得注意的是，竣工房產測量、用地條件復核、房產測繪三項工作在測量條件層面存在相似點，所以，在不動產登記測繪業務一體化理念下，三項工作可同步展開［7-8］。此外，由于國土部門重視核實用地邊界建筑物與構筑物的位置，同時在執行規范精度要求方面比竣工測量精度指標要求更高，因此，基于用地條件復核的地籍測量過程中，將建筑高度、建筑間距、建筑退讓紅線距離、建筑用地面積、建筑占地面積等測算項目加以明確，將竣工測量取代，便可以使重復測繪現象避免出現，在使竣工房產測量和用地條件復核保持統一性的基礎上，進一步提高不動產登記測繪業務一體化工作的效率及質量。

4.4 優化收費及服務模式

從現狀來看，在不動產登記測繪業務開展期間，需委托相關單位執行。費用方面，主要以測量項目實際情況為準，然后進行分開核算。但是，在一體化測繪業務實施之后，在測繪業務費用方面，則有必要根據項目整體情況進行收取，實行“一次收費，多項服務”模式，一次使收費及服務模式得到有效優化，使測繪項目收費環節多、效率低問題得到有效解決。

5 結語

綜上所述，不動產登記測繪業務一體化是一項系統化的工作，其一體化實現的難度較大，需結合不動產登記測繪工作現狀問題，了解其業務內容，有效融合基礎地形圖和地籍測繪，保持放線測量和土地界址放樁作業的同步，并使竣工房產測量和用地條件復核保持統一，進一步優化收費及服務模式，以此使不動產登記測繪業務一體化目標得到有效實現，并為我國不動產登記測繪工作整體質量成效的提升奠定堅實的基礎。