千億房企正榮地產(chǎn)股價(jià)崩盤背后：“工抵房”增多、首付款未入監(jiān)管賬戶

熊穎

不到一周時(shí)間，正榮地產(chǎn)股價(jià)一落千丈、淪為“仙股”。這和一則傳聞?dòng)嘘P(guān)，即有消息質(zhì)疑其無法如約償還到期債務(wù)。雖然正榮地產(chǎn)多次澄清傳聞并不屬實(shí)，但已經(jīng)激起的市場恐慌情緒仍難以完全平復(fù)。

正榮地產(chǎn)表示將如約償還債務(wù)，不過，據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)或確實(shí)存在資金鏈承壓的情況，天津、武漢、長沙等多地項(xiàng)目出現(xiàn)“工抵房”銷售，且據(jù)業(yè)主反映，正榮的天津項(xiàng)目還存在首付款未進(jìn)監(jiān)管賬戶的現(xiàn)象。值得一提的是，此前住建部等八部委曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)，將重點(diǎn)整治挪用交易監(jiān)管資金等行為。

新年剛過，正榮地產(chǎn)就遭遇了投資者“用腳投票”，2月11日公司股價(jià)暴跌66.39%，2月14日、2月15日又持續(xù)兩天日跌幅都在15%以上。

股價(jià)的急速下跌，讓正榮地產(chǎn)“坐不住”了。公司在2月14日、2月15日兩天時(shí)間接連發(fā)布公告，表示公司董事會(huì)注意到2月11日公司股份及離岸債務(wù)證券的成交價(jià)下跌及成交量增加，或許歸因于互聯(lián)網(wǎng)上刊發(fā)的關(guān)于公司、控股股東歐宗榮離岸債務(wù)證券的若干報(bào)道。董事會(huì)澄清該等報(bào)道屬不實(shí)且虛假。此外，正榮地產(chǎn)還表示，管理層正密切監(jiān)察情況、市場發(fā)展以及集團(tuán)的整體流動(dòng)資金。

雖然正榮地產(chǎn)并未點(diǎn)明傳聞的具體內(nèi)容，但據(jù)財(cái)聯(lián)社等媒體報(bào)道，該傳聞指出，正榮地產(chǎn)資金緊張，將不再按此前計(jì)劃在今年3月贖回2億美元永續(xù)債，且公司境外債將重組。

盡管正榮地產(chǎn)第一時(shí)間辟謠，但其股價(jià)未能絕地反擊，而是停留在了“仙股”（1港幣以下）位置。

需要指出的是，正榮地產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)金流情況似乎不夠樂觀。據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在年前，正榮地產(chǎn)的天津項(xiàng)目存在“工抵房”銷售行為。工抵房即工程抵賬房，是開發(fā)商用于給工程方抵扣工程款的一種結(jié)算方式，多發(fā)生于企業(yè)自身現(xiàn)金流緊張等特殊情況。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，早在2021年11月，就有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上對正榮地產(chǎn)位于天津的津門正榮府銷售“工抵房”且首付款遲遲不進(jìn)入監(jiān)管賬戶一事進(jìn)行投訴。然而，直到2022年1月，該事件仍未得到解決。1月9日，一位津門正榮府業(yè)主投訴表示，自己于2021年11月11日，在津門正榮府購買“工抵房”特價(jià)房，活動(dòng)當(dāng)天支付2萬元預(yù)付款，并在2021年11月16日支付20%購房款至正榮榮域（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司對公賬戶，簽訂購房信息確認(rèn)單，約定2021年12月底之前將預(yù)付款支付至資金監(jiān)管賬戶，辦理網(wǎng)簽相關(guān)事宜，但至今（對方）未履行承諾。

在此前的2021年7月，住建部等八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》指出，將重點(diǎn)整治挪用交易監(jiān)管資金等行為。而根據(jù)《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價(jià)款。購房人應(yīng)當(dāng)憑新建商品房預(yù)售資金繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式將房價(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶。不難看出，津門正榮府首付款未入監(jiān)管賬戶的行為與天津相關(guān)規(guī)定相違背。

值得一提的是，正榮地產(chǎn)的“工抵房”銷售行為并非僅發(fā)生在天津一地。公司位于長沙、武漢等地的樓盤項(xiàng)目也疑似存在“工抵房”的銷售行為。

一位自稱是長沙梅溪湖正榮紫闕臺的業(yè)主表示，今年年初，紫闕臺項(xiàng)目部以“工抵房”的名義進(jìn)行斷崖式降價(jià)售房，平均一平方米降價(jià)在7000元以上。對此，長沙市市場監(jiān)督管理局表示，上述業(yè)主所反映的情況，實(shí)際為梅溪紫闕臺對部分房源進(jìn)行的合作單位團(tuán)購，即“工抵房”，因項(xiàng)目與合作方商務(wù)合作過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用暫未予以結(jié)算，故開發(fā)商將部分房源抵充合作方的應(yīng)付結(jié)算款項(xiàng)。

而據(jù)武漢的房產(chǎn)中介介紹，2021年年底，光谷正榮府也推出了多套“工抵房”，清完截止。

正榮地產(chǎn)在多個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“工抵房”現(xiàn)象表明，公司現(xiàn)階段的資金鏈較為緊張。

其實(shí)，正榮地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)較緊張情況并不讓人意外。當(dāng)前房企資金流入的兩大主要來源，一是融資流入；二是銷售回款。而正榮地產(chǎn)的這兩大來源均出現(xiàn)困難。

從融資端來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)在2016年～2020年間經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量持續(xù)為負(fù)的情況下，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量卻依次保持135.53億元、63.39億元、141.02億元、219.73億元、124.3億元的較大規(guī)模。這表明融資在正榮地產(chǎn)近年的現(xiàn)金流中扮演著較為重要的角色。不過，在當(dāng)前國企、央企更占優(yōu)勢的融資大環(huán)境中，民營企業(yè)正榮地產(chǎn)不僅發(fā)債受阻，相反還面臨著不小的償債壓力。

近期，穆迪、惠譽(yù)兩大評級機(jī)構(gòu)先后對正榮地產(chǎn)下調(diào)評級，并表示對其未來償債能力的擔(dān)憂。穆迪認(rèn)為，正榮地產(chǎn)未來6～12個(gè)月償還到期債務(wù)的能力存在不確定性。惠譽(yù)則表示，正榮地產(chǎn)有約88億元人民幣的資本市場債務(wù)將于2022年到期或可回售，其中包括3月的5000萬美元、4月的2.175億美元、6月的16億元人民幣、8月的2.93億美元、9月的2.465億美元，以及9月可回售的10億元人民幣在岸債券、11月的10.5億元人民幣在岸債券。

值得注意的是，惠譽(yù)認(rèn)為，正榮地產(chǎn)進(jìn)入資本市場的渠道受限，且該公司非控股權(quán)益比重較高，僅2021年上半年非控股權(quán)益占正榮地產(chǎn)權(quán)益總額的比例自2020年的46%升至56%，可能主要依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年的資本市場到期債務(wù)。

而從銷售回款來說，雖然正榮地產(chǎn)正在多地積極推行“工抵房”，降價(jià)銷售，但銷售情況仍不太理想，2022年1月，正榮地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為78.97億元，較去年同期的111.97億元縮水29.47%。而當(dāng)前正榮地產(chǎn)的股價(jià)暴跌以及負(fù)面?zhèn)髀勔部赡苓M(jìn)一步影響購房者的購買意愿。

正榮地產(chǎn)是閩系房企發(fā)展模式的代表之一。以往，閩系房企憑借融資能力較強(qiáng)，并順周期通過“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但這種模式在遇到政策逆風(fēng)的時(shí)候容易陷入困境。

以2020年8月28日限制房企融資的“三道紅線”出臺為標(biāo)準(zhǔn)，房企進(jìn)入去杠桿新時(shí)期。“三道紅線”要求，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企的凈負(fù)債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

在“三道紅線”出臺前，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)帶息債務(wù)規(guī)模增長迅速，2015年～2019年依次為254億元、370億元、421億元、465億元、587億元。

此外，從數(shù)值越高、房企加杠桿就越激進(jìn)的凈負(fù)債率指標(biāo)來看，2015年～2019年，正榮地產(chǎn)依次為362%、248%、225%、98%、98%，遠(yuǎn)超或接近“三道紅線”中所要求的凈負(fù)債率不超100%“安全紅線”。

自“三道紅線”發(fā)布以來，正榮地產(chǎn)2020年和2021年上半年的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.6%和72.4%,凈負(fù)債率分別為64.7%和57.2%，現(xiàn)金短債比分別為2.2倍和2.19，始終踩中一條，連續(xù)維持在“黃檔”。在早前，公司管理層曾預(yù)計(jì)2022年將全面降至綠檔（全部達(dá)標(biāo)）。

與此同時(shí)，作為閩系房企的正榮地產(chǎn)還有著“地王收割機(jī)”的稱號，熱衷高溢價(jià)拿地。比如2016年正榮地產(chǎn)在武漢先后拿下了兩個(gè)“地王”項(xiàng)目，溢價(jià)率分別為173%及442.15%。

值得一提的是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長管清友指出，“2020年兩個(gè)三條紅線的出臺是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的開始。”而這也意味著，行業(yè)大環(huán)境變化，以往的閩系房企所熱衷的“三高”模式更加難以通行，“三高”模式也從房企加速利器變成高風(fēng)險(xiǎn)代名詞。

近期，萬科董事局主席郁亮表示，“對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。去金融化是一個(gè)必然的趨勢。”對嚴(yán)重依賴于融資找錢的閩系房企來說，這無異于大大提高了企業(yè)的生存難度。在“黑鐵時(shí)代”房企去金融化的過程中，房企找錢日趨困難，這讓以往資金來源嚴(yán)重依賴外部融資的閩系房企“現(xiàn)出原形”，泰禾、福晟等接連出現(xiàn)債務(wù)違約。

而同樣保有“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”特征的閩系房企正榮地產(chǎn)，后續(xù)是步入上述房企的后塵、“現(xiàn)出原形”，還是平穩(wěn)度過，公司后續(xù)的自身“造血”能力至關(guān)重要。即將在3月到期的美元債，則將是其需要面對的第一個(gè)挑戰(zhàn)。