關于全球供應鏈緊縮環境下房地產項目可行性研判的思考

曹舟

[摘? 要]針對世界供應鏈緊縮現狀，全球經濟未能如預期快速恢復至正常水平，國際貨幣基金組織仍在不斷調低全球經濟增長預測值。中國作為唯一在此大背景下實現正增長的主要經濟體，是中央做出“大循環+雙循環”的正確指導，民眾齊心抗疫的勇氣和力量，得以獲得如此成果。在全球物資短缺、人工費用上調、建材價格上漲、開發成本增加、企業資金鏈吃緊的狀態下，“穩”是當前第一要務，“三穩”是房地產調控主基調，自“房住不炒”提出，中央通過“三道紅線”“兩紅杠”“兩集中”“財改稅”“房產稅”系列政策干預，逐步精準，堅持“去杠桿”，落實“三穩”，房企迎來徹底寒冬。如何看清宏觀環境、厘清政策走向、算清經濟測評、找準遠期盈利點是房企打贏這場生存戰的決勝局。破局焦點在于合理決策。具備科學性的可行性研究是投資決策的重要依據。在可行性研究系統方法下，確保合理經濟指標前提、目標項目區域規劃、人文發展水平、政府施政能力應為下階段可行性研判重點。

[關鍵詞]可行性研究;房地產開發;經濟指標;政策調控;供應鏈緊縮

中圖分類號：F299.23? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2022）01-0022-03

一、緒論

中美貿易爭端至今，“零和博弈”思維蔓延各發達經濟體，英國脫歐，歐元區發展方向未明，人力物資短缺，供應鏈緊縮情況逐步影響至整個西方，全球經濟受阻。在此復雜宏觀環境中，中國經濟逆勢上揚，作為壓艙石的房地產業領域，“維穩”成為施政重點。

在“房住不炒”主基調下，新政頻出，房企已入寒冬。如何在大浪淘沙中洗煉升級，是近期眾房企關注點，而項目決策自然成為企業后續發展的關鍵點。文章旨在通過對現實經濟環境客觀展示的同時，對可行性研究方法進行拆解，試找尋新經濟增長點、遠期盈利點，以免錯失優質投資項目。

（一）全球及國內宏觀經濟現狀

2021年10月，國際貨幣基金組織（IMF）發布最新一期《世界經濟展望》，預計全球經濟2021年度國內生產總值（GDP）增幅為5.9%，但由于近期全球供應鏈異動，通脹水平走高，IMF將2022年預測值較7月數據下調0.1個百分點至4.9%。如圖1所示。

全球經濟持續衰退，預測全面恢復仍待時日。IMF數次調低經濟增速預期，全球經濟呈現負增長定局。2020年全球實際GDP增速-3.1，發達經濟體增速-4.5%，新興市場和發展中經濟體（EMDEs）增速-2.1%[1]。在此背景下，中國實現GDP增速2.3%，保持正增長，2021年前三季度，國內GDP完成823131億元，同比增長9.8%。固定資產投資同比增長7.3%[2]。

中國作為世界主要經濟體之一，擔起了加快全球經濟復蘇的重任。中央依托國內齊全產業結構，通過補鏈、強鏈，與國際加強合作達到固鏈效果，確保我國在此輪供應鏈緊縮中，平穩過渡。在“大循環+雙循環”政策指引下，全國上下迅速精準把握提振經濟策略方向，中央企業挑危時重擔，積極響應，保生產保物資。集全國之力，使我國經濟快速有序回歸正軌。

（二）國內房地產市場情況

在“房住不炒”原則下，政策層面以多頻次“打補丁”方式對房地產業進行調控。從集體租賃用房到共有產權房，自購房滿兩年可再售至離異三年內仍以家庭單位限購，針對房企劃清“三道紅線”，針對銀行及金融機構指明“兩紅杠”，針對地方政府采取“財轉稅”“兩集中”。政策覆蓋面已由“施惠于民”“嚴打投機”深入至房企嚴控，金融監管，政府明權，充分體現中央“保民生”和“去杠桿”一個都不能少的決心。

2021年前三季度，全國土拍市場完成住宅用地成交面積33087.19萬平方米（約合496283.04畝），總成交額38062.56億元，平均溢價率13.95%。“兩集中”涉及22重點城市土拍市場實現住宅用地成交面積12518.19萬平方米（約合187771.91畝），土地出讓金21692.88億元，平均溢價率11.28%。前三季度全國完成商品住宅銷售面積115432萬平方米，實現銷售總額121957億元。

“兩集中”政策以來，22城土拍現場備受關注，流拍率大幅上升，溢價率波動較大。根據中指數據，2016年全國土拍住宅用地成交溢價率高達56.8%，其余年份均在15%以上，“兩集中”后，雖成交量下降，溢價率仍處于高位，基本保持20%上下，7月中央就高溢價率做明確指示，8月成交溢價率即控至8.66%，10月更低至3.75%。如圖2所示。

多重政策加壓，房企資金鏈緊縮，急需回款補充，多項目多方式優惠，以價換量。而中指數據顯示，截至10月，全國商品住宅均價已邁入萬元檔至10565元/平方米，整體房價穩中有升。

通過近五年監測數據顯示，房地產市場受政策影響出現應激性波動，2021年在物資成本上漲和政策頻出的雙重壓力下，房地產市場下行更為明顯，無論民眾亦或房企，皆已進入觀望狀態。如圖3所示。

二、房企破局的關鍵——合理決策

房地產業作為重資本產業，風險與利潤共存，如何投、投哪里、投多少、何時投，每一步都需審慎行之。項目投資前期決策是成敗關鍵，可行性研究報告為其做科學性支撐。

（一）可行性研究的釋義

可行性研究（Feasibility Study），作為項目前期工作的重要內容，通過廣泛調查研究，綜合論證項目的技術先進性和適用性，經濟合理性和盈利性，建設可能性和可行性，為投資決策提供科學依據。可行性研究的目的是減少避免投資決策失誤，提高項目經濟、社會和環境效益[3]。可行性研究還是項目核準立項、資金籌措、協議簽訂、規劃設計的重要依據[4]。

（二）“維穩”背景下的可行性研究重點

根據不同項目特點，研判側重點不同，但主體內容都包括項目背景及概況、項目規劃指標、區域宏觀經濟情況、區域市場分析、技術工藝標準及方案、進度計劃、組織管理、經濟測算、資金籌措、風險管控以及綜合評價。可行性研究報告是多學科多專業的綜合性研判，具有科學性、詳備性和程序性。

緊縮市場環境下，城市規劃，人文水平，政府施政將成為可行性研究的新評判著眼點。

三、房企逐浪淘沙決勝點

（一）貴在“自知之明”

自2013年“國五條”全國性房地產調控至今，我國房企經數輪洗禮，已久經沙場。但“老資格”不能作為“外強中干”者的“保護傘”。此輪“維穩”政策后，恒大終以3000億美元負債成為國內外新聞焦點，央行、銀監會相關部門約談企業高管，強調市場穩健金融穩定的戰略意義。

大型房企發揮充足資源優勢，良好管理能力，做好產品的同時，積極響應政府號召參與公益項目建設，為大眾營造宜居宜業宜養城市氛圍，此番“淘沙”必是勇者勝。

中小企業則要正視風險，想以小博大，需優化資源配置，同時做好聯合，發揮自身地域或產業優勢，取長補短，強強聯合，適者生存。

（二）房地產政策“維穩”之路

房地產市場不復鼎盛。年初融創等房企由于高溢價購地被政府約談，二季度中央就房價過快上揚約談廣州等四城，重申“三穩”目標，下半年約談銀川等五城要求切實穩定房地產市場，年底就土拍遇冷樓市波動數次約談眾房企。“無形的手”一直都存在于中國經濟發展歷史進程。

1.“三道紅線”：從房企融資端發力，嚴防超額融資

2020年8月20日，中國人民銀行、住建部在重點房企座談會上，對“三道紅線”做明確指示，內容包括：剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。同時，將重點房企分“紅、橙、黃、綠”進行四檔管理，并要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標，于2021年1月1日起在行業內全面推行。

會后梳理，眾多房企踩線，其中不乏業內大型房企。經過一年調整，爭相實現“零踩線”，金茂等房企依靠雄厚資金實力和優質項目產品順利實現指標轉綠，但仍有眾多知名企業深陷“三道紅線”。

2.“兩紅杠”：加強銀行監管，防范潛在系統性金融風險

2020年12月31日，由中國人民銀行、銀保監會兩部門發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）。該《通知》決定：“建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。本通知所稱房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。”[5]兩部門根據各銀行資產規模及機構類型，分五檔集中管理，并于2021年1月1日起正式實施。

自發布實施以來，不斷有銀行房地產信貸超限提醒，后期銀行信貸緊縮，截至10月已有11家銀行踩線超貸。

3.“兩集中”：深入供給側改革，優化行業資源配置

2021年2月18日，自然資源部發布“兩集中”文件，要求22個重點城市就住宅用地出讓：集中發布出讓公告（本年度住宅用地出讓公告少于3次）;集中組織出讓活動。

各地推行相關政策時，土拍附加條件眾多。如，限房價，限溢價率，競地價，競配建保障房比例，競高標準建設方案，上限搖號，競保障房建設資金等。“兩集中”后，土地獲取條件更為苛刻，該政策利好資金優勢明顯的大型房企，而中小企業需審慎決策，應積極選擇伙伴企業嘗試聯合開發。

4.“財轉稅”：提高征收效率，壓縮“操作”空間

2021年6月4日，財政部、稅務總局、自然資源部、中國人民銀行四部門聯合發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）。該《通知》決定：“將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入統一劃轉稅務部門征收。自2022年1月1日起全面實施征管劃轉工作”[6]。

5.“房產稅”：精準打擊房產投機者

2021年10月23日，《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》經第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議表決通過。《決定》指出：“本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律”[7]。

6.多一個角度看新政

“三穩”——穩地價、穩房價、穩預期是房地產調控主基調，“兩維護”——維護房地產市場平穩健康發展、維護住房消費者合法權益則是新政壓力市場遇冷時，中央對房地產信貸緊縮現狀的“新解”。房地相關產業作為國家支柱產業的地位不會變。

“三道紅線”“兩紅杠”嚴把融資信貸關，防止房產泡沫化，避免“劣幣驅逐良幣”現象漫延，為優質房企清關。

“財轉稅”“兩集中”從供應端做集中管理，有效降低過程成本，提高交易效率，有利于土拍市場更公平公開公正運行。試行一年的“兩集中”呈現出“一地一策”趨勢，競配建競高質量設計方案等附加條件，有助于推進城市規劃向高水平高質量發展，城市形象的提升，定是一項重要區域經濟附加值。

（三）“劍走偏鋒”以致勝

“十四五規劃”開局年，兩會首提“碳達峰”“碳中和”，“雙碳目標”證明節能環保的必要性、現實性和迫切性客觀存在。優化能源結構，新環保節能產業稅費優惠，建筑裝配率提升及全覆蓋，綠色建筑等級調高，房地產設計方案標準優化，充分體現中央實現“3060目標”的堅定意志和信心。

當前全球人工短缺，國際供應鏈不暢，已造成多國經濟增速驟降。國家統計局數據顯示，本年度房建主材螺紋鋼、線材已連續10月上揚，月均增幅4個百分點，10月終迎回落趨勢，而普通硼硅鹽水泥仍逐月持續上漲。天然氣、煤等能源材料也因國際短缺而出現價格反升。中國制造業采購經理人指數（PMI）連續8個月下滑，已至榮枯線（50%）以下，10月僅49.1%，除建筑業外，金融，房產業均低于臨界點。房地產業建安成本大幅增加，投資開發成本上升已成必然。房企若想僅靠控制建安成本以達提高利潤率，可操作空間漸小。

在一般性房地產項目經濟測算中，總開發成本的30%～50%用于獲取目標項目建設用地的土地資金投入。因此，如何讓這30%～50%花得值得，才是可行性研究應重點分析判別的部分。

目標地塊所在區域環境、城市規劃發展方向、政府治理水平、人文發展水平，皆是研判標準。

以成渝雙城經濟圈為例，成渝兩地一直因其特有的味、色、形，以“天府之國”“天空之城”之名廣受美食、旅游愛好者們青睞。但同樣因其地形地貌特征，使其房地產市場不像其他準一線城市那樣火熱。近年，成都天府新區的大力興建，重慶兩江新區的逐步成型，人才政策的指引加持，在國家統計局發布的《經濟社會發展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》中，成渝均躋身超大城市之列。對房地產業來說，人口即紅利，永遠不會過時。

《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》于2021年10月16日由中共中央、國務院印發，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。成渝雙城經濟圈作為中國經濟“第四極”，具備高速發展城鎮化的底氣和勇氣。成渝房地產限購必將產生購買力外溢。距成都市中心僅40千米的廣漢市，坐擁“一醒驚天下”的三星堆遺址，2021年度再次“上新”使考古文化熱持續延燒。成都天府新區南側眉山市，天府大道直抵市域內黑龍潭生態公園及中國首個樂高主題樂園。紀錄片、主題公園、文創周邊等各類文化傳播形式加持，文化產業高速發展，使城市熱度不減，城市名片效應明顯。

中國加入世界貿易組織已滿20年，從傳統“長三角經濟帶”“環渤海經濟圈”的打造到新興“粵港澳大灣區”“成渝雙城經濟圈”的崛起，我國經濟呈現“片區協同發展”“一體化建設”趨勢，區域經濟走向也應是房地產業關注的重點。經濟測算指標不是房地產項目是否可行的唯一評判標準。

四、結論與展望

在可行性研究系統方法下，確保合理經濟指標前提、目標項目區域規劃、人文發展水平、政府施政能力應為下階段可行性研判的重點。

我國經濟、外交、金融多領域素以“穩健”著稱，講究“和平發展、合作共贏”。房地產市場的“去杠桿”“防泡沫”為大勢所趨，國家眾多精準施策，為房地產營商環境的健康有序發展指明方向。

政府層面應厘清公益與市場的關系。“雙贏”和“誠信”是我國能夠立足世界、敢于大國競爭的利器，做好公益與利益的平衡，處理好與社會投資人的關系，才能打好城市名片。

眾房企作為社會投資人，不應限于眼前經濟指標的呈現，更應著眼于遠期盈利點，以高標準房屋設計方案，高質量產品打造高水平人居環境，房地產整體良性發展，才是產業的未來。

相信經過中央的政策干預，政府的有效貫徹落實，社會投資人的積極參與，我國房地產業必將在良性循環發展軌道上穩步前行。

參考文獻：

[1] 《國際貨幣基金組織》.世界經濟展望[R].2021.

[2] 國家統計局.2021《中國統計年鑒》[M].北京：中國統計出版社，2021.

[3]《建筑與房地產經濟》[M].北京：中國人事出版社，2020.

[4]《房地產開發經營與管理》[M].北京：中國建筑工業出版社，2021.

[5] 中國人民銀行，銀保監會.《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）.

[6]中國人民銀行，財政部，自然資源部，稅務總局.《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）.[2021-5-21].

[7]《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》.[2021-10-23].