新收入準則對房地產行業的影響分析與措施

康寧

為了與國際標準接軌，我國財政部在2017年7月頒布了《企業會計準則第14號——收入》，對國有現有的收入確認、計量方法進行了統一。該準則實施后，房地產行業會計核算方式及方法也發生了較大變化。在我國房地產行業中，由于行業資金密集型特征，房地產開發商可以通過預售來緩解資金壓力，但這也是資金收入確認時間存在差異。在新收入準則實施后，房地產行業原造價合同取消，并確定了基礎的五步法來對財務收入進行處理，從而明確了收入標準。本文通過新舊收入準則對比分析，談談新收入準則實施后對房地產行業帶來的一些問題，并提出解決措施，以此來促進房地產行業發展。

一、新收入準則對房地產行業的影響

1.收入確認方面影響。在舊收入準則下，房地產行業收入確認是以商品風險和報酬為轉移。與其他行業商品相比，房屋作為一個特殊商品，房地產企業在確認業務收入時，不僅需要與購房者簽訂購房合同，還需要將房屋鑰匙，把房屋風險及報酬等轉移，才能確認。而新收入準則下，政府把收入確認統一細分為“五步法”。同時，在收入確認方面，主要分為履約進度確認收入和某一時點確認收入兩個標準。如對于已經修建好的房屋在進行銷售時，其收入確認標準變為某一時點確認收入;而對于期房銷售而言，由于購房者已經選好房屋，并支付了部分款項，之后款項按照合同相關規定進行履約，那么該部分屬于某一時段內根據履約進行確認收入。

2.報表披露方面影響。新的收入準則就房地產企業的報表披露方面的工作有了更加詳細，具體的要求。除去對重大的會計政策以及政策變動這些內容進行披露之外，房地產企業還要對收入確認的判斷標準進行具體詳細的披露，同時還包括了合同以及合同的分類等等。企業在對合同的資產和負債情況進行列報的時候，要把期初期末的余額同報告期間的變化都披露出來。除此以外，新的收入準則里面還對新舊收入準則的銜接方法進行了規定，具體對報表的三個方面會有影響。第一是對資產負債表當中的存貨項目進行調整。企業應用新會計政策的時候，本期如果存在部分還沒有完成的合同，企業就應該評估這部分還沒有完成的合同，對控制權轉移時點有沒有變化進行判斷，在這當中，對那些能夠以完工百分比計量的合同，應該把在建開發產品科目的一部分剩余資金轉移到合同資產和合同負債，進一步的對存貨的金額產生影響。第二是對應收賬款和預收賬款的重新分類，同顧客簽訂的合同和收入的確認狀況相結合，轉移至合同資產或者是合同負債。第三是將房地產的業務內容在不同的控制權轉移時點相對應的業務收入資金以及占有比重進行分別披露。

二、實施新收入準則后房地產行業面臨的一些問題

1.會計判斷的范圍比較廣。新的收入準則當中收入確認的時間點是控制權的轉移。同舊的收入準則當中的風險報酬轉移相比，新的收入準則當中，有關控制權轉移的判斷，引導更加詳細具體，有效縮減了會計工作人員的職業判斷范圍。例如，在下面的情況當中，已經明確了控制權已經發生了轉移：企業擁有收款的權利，買家也已經得到了物品的所有權，商品本身已經被顧客所擁有，顧客也已經接受了這個商品。然而，在新的收入準則當中，一部分新的內容還是需要會計專業人員的職業判斷。在無步伐模型當中，會計工作人員要做出一些會計判斷，比如說合同變化的部分內容，是不是以獨立的新合同的形式存在的，如果不是，是不是作為現代應用的活動當中的組成部分。合同當中的很多項履約的義務，是不是能夠被精確的區分開來，這些義務是不是彼此獨立的履約義務。因為房地產行業及自身的特點，買期房的金額也會依據用戶不一樣的付款方式而有著不同。在實際的業務當中，涉及到的可變對價以及融資成分，也會對合同最終的交易金額產生影響，會提高會計工作人員進行判斷以及對交易的金額，進行估量的難度。房地產行業的期房項目一般都是跨期業務，實際時間比較長，而且因為商品房獨特的性質，企業要考慮到商品房的質量情況，以及售賣退回等特殊的交易情況，在這個合同正式確立初期就要由會計工作人員對以上這些特殊的交易情況發生的可能性進行判斷，所以大范圍的會計判斷仍舊會是會計工作人員需要面臨的風險。

2.投入法的應用不夠準確。現如今，我國對房地產行業的調控政策發布比較多，給房地產行業帶來了不小的沖擊，在舊有的收入準則之下，不管是期房業務或是現房業務，房地產都只是應用完工確認法，這就導致有一部分房地產企業會采取針對性的方式對確認時點進行選擇。房地產企業的期房開發的持續時間比較長，而且需要投入的資金數額比較大，在舊有的收入準則之下應用的完工確認法曾經出現過很多的問題。例如收入在一個時間點確認，致使收入的波動比較大，預售期房收到的資金款項沒能夠及時的確認為收入，支持企業的現金流入，同收入和利潤之間有著賬目不匹配不對應的情況。在新的收入準則當中收入以完工比例進行確認能夠有效的避免以上情況的出現，所以房地產企業在財務出現問題的時候，有可能會應用投入法依照完工比例來對收入進行確認，因為同完工確認法進行對比，這樣的手段能夠推動收入的提前確認，能夠幫助企業處理改善收入變化比較大的情況，比較低的資產負債率也能夠推動企業的融資。然而，房地產企業的期房項目收入，如果想要應用投入法進行確認，就一定要滿足一個前提，即在建造開發的期間內，履行履約的責任。一旦在條約當中，沒有對企業是否收取已完成履約責任對價的權利進行明確的闡述，那么這項業務的收入就有可能不能夠依照履約比例進行確認，所以如果會計工作人員的職業判斷產生了誤差而導致應用了投入法，那么對于投入法有沒有過度的應用，報表的應用者也有可能無從得知。

三、針對新收入準則應用之后房地產行業內問題提出的解決意見

1.強化對銷售合同的管理。在新的收入準則之下，是依據同客戶簽訂的合同進行收入確認的，五步法模型的起點就是合同的識別。合同的內容款項是財務工作人員在進行收入確認以及計量的時候非常重要的參考條件，所以企業要對銷售合同的管理工作重視起來，對當前應用的合同款項重新考量。合同款項內容的確認工作涉及到企業內部的多個部門，比如財務部門以及銷售部門等，這個時候各個部門之間的協調合作以及溝通就顯得非常的重要，合同的質量以及款項內容的可參考性會對會計工作人員在后面的收入確認以及計量的可靠性，有著重要的影響，同時還會進一步對財務數據的真實有效性產生影響。所以財務部門，銷售部門等涉及到部門都應該對合同當中的內容款項進行交流和溝通，特別是期房業務的預售合同，一定要重視起來。

2.對業務流程以及系統進行革新和改良。企業應該對新準則的總體流程步驟的變動，有一個大致了解，同時還要對有關的流程步驟以及系統進行革新和改良，有效縮小因為工作人員的主觀因素對工作結果產生影響的空間。首先，財務工作人員要對企業應用的信息系統有一個更新改良的需求，會把涉及到的會計判斷的合同內容納入到會計信息系統當中，借此來確認信息系統的最新的情況，以及應用狀態，這樣不僅能夠方便會計工作人員對合同內容的變化進行追蹤和最快的識別獲取，同時還能夠支撐信息披露工作。除此以外，企業還可以升級系統，讓他獲取對更大的融資成分進行識別的功能。其次，房地產企業還要對赴約比例確認收入的有關財務流程，步驟以及內控條例進行規范和約束，通常財務流程要涵蓋從合同最初就涉及到的工作部門，只有這樣，財務工作人員才能夠在這些部門當中得到所需的有關合同的信息內容，同時從合同當中對有關數據進行判斷和預估。最后企業還可以構建一個新的制度，或者是體系來對合同當中的內容進行判斷。

3.提升會計工作人員的綜合素質。長時間以來，多個房地產企業進行收入確認的手段方式都有著或多或少的區別，新的收入準則相比于原來的收入準則，有著很大的變動，會計工作人員要重點關注新的收入準則會對企業產生的影響，對行業內權威學者和專業人士的建議理論進行學習和研究，并融會貫通加以學習應用到自身的實際工作當中。會計工作人員在應用新的收入準則的時候，涉及到了大量的會計判斷，所以還要對收入準則相關的專業知識進行培訓和學習，對新收入準則的變動學會適應，同時還要對自身的主觀判斷能力進行提升，保證收入財務處理的科學有效和準確性。除了上面提到的對財務工作人員進行培訓之外，企業在準則的應用過程當中，有可能會受到影響的各個工作部門提供一個彼此互相溝通交流的計劃。

四、結束語

隨著房地產行業持續發展，新收入準則的實施，房地產企業必須加強財務管理建設，同時對新收入準則下的收入確認方法、收入計量、特定交易及報表披露等方面要加強管理。面對新收入準則實施后，企業出現的一些問題，要及時解決。房地產企業要加強會計人員綜合素質培養，提高企業會計質量，并優化新收入準則后房地產企業會計管理制度，從而促進房地產行業健康持續發展。

（作者單位：廈門聯發（集團）房地產有限公司）