對房地產交易資金監管的問題及應對探討

邊勝軍

摘 要：在社會經濟快速發展的今天，人們對于房產的需求也日益增加，房地產行業也由此快速發展起來。但是房地產過快的發展速度也導致了房地產行業的不穩定，在發展過程中暴露出的問題也越來越多，特別是其中挪用交易資金，導致資金鏈斷裂等問題的出現進一步提升了大眾對房地產交易資金監管的關注程度。以此為背景，本文旨在研究房地產行業的現狀，并通過分析房地產交易資金的意義和問題，進而有針對性地提出房地產交易資金監管問題的具體應對策略，希望能夠為相關部門的政策制定及日常監管提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產;交易資金;監管;問題;應對

中圖分類號：F23???? 文獻標識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.03.045

0 引言

在房地產的交易板塊中，房地產開發企業與購房者之間的資金往來非常多，涉及的交易面非常廣，再加上房地產行業自身的局限性，從而導致了房地產行業中交易往來的資金監管問題頻發，給房地產行業的發展帶來了很多嚴重的影響。為了解決這些問題，我們需要從資金監管的體制、管理、渠道等多方面來提出解決策略，協助房地產企業內部的資金監管部門和第三方監管機構來對交易往來的資金進行科學的監管。

1 研究背景、研究目的及意義

1.1 國內外研究背景

在我國，房地產行業與居民的日常生活息息相關，其房地產企業與購房者之間涉及的交易資金問題也非常多。早在2003年，為緩解房地產企業與購房者之間的購房交易矛盾，更好地對交易過程進行管控，對交易資金的動向進行管理，最高法院相繼出臺了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這兩項政策的出臺有效緩沖了房地產企業與購房者之間的交易糾紛矛盾，規范了房地產與購房者之間的交易行為。隨后為了進一步規范房屋買賣過程中的行為，2016年，經人力資源保障部同意，國家正式修改并實施《住房城鄉建設部 國家發展改革委 人力資源社會保障部關于修改〈房地產經紀管理辦法〉的決定》，明確規定了房地產交易過程中的交易行為和中介、主體的職責要求。

在國外，大部分國家對購房者的支持力度是非常大的，為了保護購房者的合法消費權益還會出臺一系列的政策規定來對交易過程進行限定。比如說在美國為了保護購房者的合法權益，規范房產交易行為和秩序，會有“終止合同權（Termination Option）”：在限定期間內購房者可以中止交易并能拿回定金，而房地產企業在此期間不能將房產另做銷售;賠償金儲備系統（Recovery Fund）：為了保護購房者的交易資金安全，提供資金保障;產權公司和產權保險：交易前做好產權調查（ Title Search），并在交易過程中購買產權保險（Title Insurance），提供第三方賬戶（Escrow Account）保障交易資金安全等一系列措施。美國通過這一系列的交易保障措施，極大地保障了購房者的合法權益和交易過程中的交易資金安全，維護了房地產行業的市場秩序。

1.2 研究目的及意義

本文的研究目的及意義主要在于對房地產行業的交易資金特點和現存的問題進行分析，從而為第三方監管機構和企業自身對交易資金的管控提供較為科學完善的參考數據，幫助企業和第三方監管機構更好地對交易資金進行管控。

2 房地產交易資金特點

2.1 房屋價格高，房地產交易資金體量大

在房地產行業，受各類需求的影響，尤其是“剛需”以及各類炒房行為的作用，導致商品房或者其他的房地產項目價格大都居高不下，再加上現在購房者對房屋的消費需求和國家的商品房改革，從而如今這種房價居高不下、購房者購房壓力過大但房地產企業商品房空置面積卻逐年增加的尷尬局面。此種狀況下，一套商品房的價格從幾十萬到幾百萬、幾千萬不等，除開全款的付款方式之外，就算首付三成也是一筆不小的資金動向，所以房地產交易資金具有價格高、交易資金金額大的特點。尤其是對于一二線城市來講，商品房價格更是居高不下，很多年輕人迫于購房，只能全家上下齊努力，“掏空6個錢包”來買房，由此可見房屋價格的高昂。

2.2 交易資金涉及交易面廣、交易資金主體多

房地產交易并非只有簡單意義上的購房者與賣房者，其與很多主體均有著直接或間接的關系。在整個房地產交易過程中，房地產企業除了與購房者有直接的交易資金的流向，還與建材商、裝修商等供應商有著多而密切的資金聯系，除此之外還可能涉及與一些專門買賣房屋人員進行的交易。而關于具體的交易資金，因為總體房屋價格的高昂，所以很多人員也會選擇貸款購房，甚至還有人會使用“連環貸”的方式進行房屋購置，在這當中便會涉及企業、個人、銀行甚至政府等多個主體。所以在房地產的交易資金中，其交易面是非常廣泛的，其交易資金也呈現出交易面廣、主體多的特點。

3 房地產交易資金監管存在的問題

3.1 交易資金的風險管控體系不健全，資金監管部門不能充分發揮作用

在如今的房地產交易資金監管體系中，資金風控體系不健全，第三方資金監管部門職能劃分不清，對交易資金的管理和監督意識淡薄是非常主要的一個問題。之所以會出現這類問題，是由于房地產行業發展歷史較短，房地產企業內部資金監管部門和第三方的資金監管等機構缺少對交易資金風控的經驗，并且由于受市場自發性的影響，加上行業自身的局限性，導致了整個風控體系呈現出了不健全的局面，讓第三方監管機構和企業自身的交易資金管理部門對交易資金流向的把控等工作缺乏認知，并缺乏有效的手段和意識對交易資金進行管控。除此之外，政府方作為“無形的手”，雖然會對市場進行宏觀把控，但無法面面俱到，且政府方的管理多具有滯后性，此種狀況下房地產交易過程中的資金監管便會問題頻出。

3.2 資金管理的制度不完善，資金管理工作流于形

在交易資金管理上，還存在著資金管理制度不完善，第三方資金監管機構在開展資金管理工作時流于形式，對資金管理中的具體問題和風險隱患等潛在因素下缺少足夠的重視等問題。一方面房地產企業在房產項目交易后對交易資金的管理制度存在監管不嚴、交易資金的上賬環節存在漏洞等問題，在相關制度中對不同交易個體的交易資金管理缺乏依據;另一方面第三方資金監管部門過于注重交易資金管理工作的形式，對企業內部的房產交易資金管理流程和交易資金流水等內容缺少監管，從而使得整個交易資金管理體制表現出不完善的現象。

3.3 交易資金賬戶管理的模式老舊，影響資金管理效率

由于房地產行業涉及的產業鏈較多，行業廣泛，在整個房地產項目運營期間會產生大量的經濟聯系，所以，當房地產項目在不同地區開展工作時，由于地域的不同其資金的對接方式也不同，當用于對接當地工作的獨立交易資金賬戶過多時，企業就不能及時的掌控交易資金動向，對項目成本支出、房屋交易資金收入等信息就沒有了清晰的認識，從而使得企業上層對企業所涉及的所有的交易資金的動向和管理少了直接控制，嚴重地影響了企業對旗下交易資金的動賬信息的管控，造成了企業對交易資金的管理漏洞的出現。

4 房地產交易中資金監管對策探究

4.1 嚴格把控交易過程，降低交易風險幾率

房地產行業作為市場當中的重要活躍主體，其資金交易風險一直是影響交易資金監管問題的重要因素，所以，對交易中涉及的法律風險、交易風險等問題必須進行嚴格把控，并嚴格監管交易資金的流程，只有這樣才能夠確保風險的正常把控與預防、有效處理，由此可見風險把控是非常有必要的。對交易資金過程中的風險進行嚴格把控，一是需要對交易中的法律風險問題進行排查和預防，提前采取措施，規范交易行為，降低可能產生的交易法律風險問題，將風險扼殺在搖籃里;二是對交易中合同風險問題進行仔細審核，嚴格審核風險數據;三是要對法律糾紛的風險進行跟蹤管理，把法律糾紛風險控制在小范圍內并對風險進行有效處理，這樣才能避免對企業產生重大影響。

4.2 構建房企聯合地產交易結算資金監管系統

對于任何行業的發展來講，監管系統均是十分重要的內容，房地產行業也是如此。對此，房企與第三方監管機構之間還需要共同構建交易結算資金監管系統，對房屋交易中的資金動向進行嚴格監管，以確保交易資金的合法性。在構建監管系統過程中，房企聯合單位可以組建專門的交易資金監管隊伍，對房地產中交易結算的資金動向進行調查，并在相關企業的配合下構建一個較為完善的資金監管系統，讓企業配合執行隊伍進行資金監管，達到保護購房者合法權益，實現產權與資權證兩清的目的，除此之外也能夠最大程度上推動房地產行業整體的發展，營造出風清氣正的房地產市場環境。

4.3 資金托管的分類和流程管理

目前，我國房地產行業的交易資金管理模式較為落后單一，企業上層對房屋交易資金的直接控制較少，所以企業可以積極改進房屋交易資金管理模式，采取資金托管或者進行統一集中支付，并在企業內部建立專門的交易資金管理部門對房地產交易資金統一進行管理，降低企業的資金風險，提高資金的使用效率。另外，企業還需要嚴格和優化交易資金的管理流程，并由第三方資金監管部門對其流程進行監管，以此減少交易后交易資金在企業中各部門各單位之間的流通，對交易資金和房屋貸款資金的審批環節進行優化，從而確保資金的正常流轉。

5 結束語

綜上所述，在社會經濟進一步發展的基礎上，房地產行業日益呈現出火爆的態勢。此種狀況下為更好地進行房地產行業的監管，本文對房地產行業狀況、內外部原因等內容進行了分析，發現在房地產行業的資金監管問題中，涉及最多的還是自身體系的不健全、制度的缺失和資金管理上的問題，結合房地產交易資金的特點來看，我們也只有從體系建設、制度健全和加強資金管理等方面入手來加強對房地產行業交易資金的監管，從而促進房地產行業的可持續發展。

參考文獻

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