澳門都市更新與活化研究
——以風順堂區為例

郭夢曉，林資政

（1.中國航空國際建設投資有限公司，北京 100120；2.青島騰遠設計事務所有限公司，山東 青島 266101）

0 引言

中華人民共和國澳門特別行政區（以下簡稱“澳門”）是一個歷史悠久的國際化都市，經過東西方文明的交融獨具魅力，既有葡萄牙殖民時期的城市形態，也有中國的傳統文化遺存。澳門的歷史城區保護較為完整，但是經過幾千年的變化和發展，歷史城區中的一些部分開始出現衰落的現象，無法跟上城市化的進程，存在諸多亟需解決的問題。

對富有歷史文化的舊城區進行活化，不是簡單的都市更新。國內舊城改造少有成效的原因是無法平衡經濟發展、歷史文化保護和居民利益之間的關系。本文選取歷史城區中的風順堂區，介紹該區歷史與現狀，通過對現狀成因的分析，提出對風順堂區更新和活化的相關對策，實現該區域的可持續發展。

1 風順堂區的歷史與現狀

風順堂區是澳門的歷史老區，處于澳門島的西南部，三面環水，北至新馬路，東側是與大堂區相鄰的一部分商業區，瀕臨南灣和西灣（見圖1）。

圖1 風順堂區區位

風順堂，意為祈求風調雨順。漁業是澳門最古老的經濟作業之一，由于多面環海，出海經常遇到惡劣天氣，為了祈求平安，人們在沿海的地方修建教堂，目送家人出海和祈求平安歸來。于是，在風順堂區形成了媽閣廟、圣老楞佐教堂、圣諾瑟修道院、圣奧斯定教堂。葡萄牙人在澳門聚居的時期，為了保證城市和居民的安全，在地勢高、視野好的地方修筑了大量炮臺，例如媽閣炮臺。為了組織路網，在交叉口地區形成了前地，也成為人們休閑活動的場所，包括媽閣廟前地、亞婆井前地、崗頂前地和議事亭前地。該區還有澳督府、圣諾瑟修院等，歷史文化遺產豐富，大部分都處于歷史城區中。景區位置如圖2所示。

圖2 景區分布

據有關數據記載，由于漁業在經濟中所占比重逐年減少，港口的功能逐漸消失，加之工廠和娛樂場的搬離，因此這個區域開始衰落。風順堂區的福隆新街古代時期由色情、賭博、鴉片等行業帶動，之后，妓院、煙館、賭檔消失，福隆新街開始蕭條。

現在的風順堂區以商住混合用地為主，底層為商業，二層及以上為住宅樓。還有一些公共服務用地、宗教用地和學校用地。西部為內港，濱水區域多物流倉儲用地。該區比較好地保留了歷史文化建筑和城市肌理，街區之間的通達性高，道路兩旁有小商販擺攤，生活便利；學校、超市、飯館數量多且分布廣泛；公共交通便捷，按公交站500m的服務范圍計算，可以覆蓋大部分區域。問卷調查數據顯示，絕大部分居民認為這里生活便利。

但是該區域從人口年齡結構來看，人口老齡化問題嚴重，大量年輕人選擇居住環境更好的區域生活。該區域樓房多為4～7層的老房屋，基礎設施較為老舊，出現墻皮脫落、電線凌亂、消防設施破損等現象。部分區域的人流量較少，很多商鋪處于廢置狀態。雖有2個大型停車場，但還是不能滿足當地人的停車需求，并且居民的休閑娛樂空間少。

2 現狀成因分析

2.1 房屋私有且土地匱乏

澳門除宗教設施、公園廣場等公共設施外，其余用地和房屋均為私人所有。相關數據表明，澳門已有2/3的樓宇房齡超過30年，樓宇整體質量較差。該區域多數居民希望對房屋進行更新，但由于樓宇屬于私人所有，居民在維修資金來源、重建后權益等問題上產生分歧。在現實環境下，樓宇的更新需要所有居民的同意才可以進行，造成樓宇更新的進程緩慢。

澳門建設面積的增長一直都依賴于填海造陸。相較于1840年的2.78km2，現已達到32.9km2，但依然不能滿足澳門的城市發展需求。并且，近年填海造陸的土地許多用來興建賭場酒店、公共服務設施，并沒有對現有住宅的更新產生積極影響。土地資源的匱乏對樓宇的新建、搬遷住宿等都帶來了極大的挑戰。

2.2 經濟活力不足

官方數據顯示，風順堂區域年輕人口所占比重只有11.4%，而老年人口占12.8%，從而導致業態較為傳統。消費人群為當地中老年人，缺乏經濟活力，雖在福隆新街等街道存在“手信”“美食”，但整體來看缺少年輕態、吸引游客的產業，且存在大量閑置店鋪。

風順堂區歷史文化遺產豐富，但游客量少。通過對問卷調查數據的研究分析，認為該區域人流量較少的原因有：人們對歷史文化遺產的認識不夠，對賭場奢侈品店更具興趣；景點具有同質性，趣味性較低；地形影響，費時費力；看起來破敗而沒有游覽興趣等。

3 都市更新與活化對策

風順堂區的更新與活化對策應從改善當地居民生活條件和吸引游客兩方面入手，同時維持居民生活有序正常和適當吸引游客、活化歷史街區的平衡，再利用游客帶來的經濟利益加速該區居民生活環境的提升。

3.1 改善居民生活條件

筆者在與當地居民的訪談中了解到，大部分居民表示該區生活便利，現在最大的需求是改善居住環境，其次是增加車位和公共活動空間（見圖3）。改善居民生活條件，可以從整建、維護和重建3個方面進行。在增設停車場和綠化方面，需要根據實際需求，通過拆除重建、功能變更、綜合整治方式完善配套設施。由于澳門寸土寸金，大規模建設公園難以實現，只能采取街邊綠植、回形樓中間天井增設綠植等方法，小范圍、多區域進行。只有改善居住環境，才能吸引更多人在該地區居住，引入新的活力。

圖3 居民需求

對于以整建、維護方式進行的更新，應該組織都市更新委員會。在澳門，房屋為私人產權，業權人在更新資金來源上存在分歧，建商也會因為獲利少而不愿承接。在這種情況下，需要政府出面進行協商和調節，并按比例出資進行補貼，減輕居民壓力，保證更新資金充足且無財務糾紛。更新完成后，委員會可繼續保留但僅作為后續管理維護機構。

對于以重建方式進行的更新，可由開發商主要推進。政府在制定規劃時可適當給予較高的容積率，即使居民回遷也能使開發商有一定數量空房可供銷售。同時可鼓勵開發商增加停車場和公共空間。開發商在利益驅動下能更有意愿進行都市更新，使得都市更新順利進行。

3.2 吸引游客，增加活力

1）美化沿街建筑立面 從人流量較多的澳督府和議事亭前地進行美化和標志設立，吸引游客深入歷史城區。要充分利用好風順堂區的價值，在保護好自然發展形成的社會肌理的基礎上，選擇合適的更新手法，避免大拆大建。對一些沒有危險只是破舊的房屋進行立面整改，提升城市形象，使整個街區變成藝術品，激發居民生活的熱情，也能夠吸引更多游客前來感受充滿歷史氣息的街區。

2）增加景點趣味性 游客對歷史文化遺產的興趣本身偏低，需要增加其趣味性吸引游客。風順堂景區現狀是游客在現代高新技術方面的體驗感有所欠缺，因此可以把現代技術和歷史文化進行結合。比如：讓游客參與使用3D打印機，打印自己創作的紀念品；或者使用VR技術，讓游客親身體驗歷史時期目送親人航海遠行和期盼親人歸來而去教堂祈福的場景。還可以在有歷史故事的街區設置線索，“按圖索驥”，通過線索加深對澳門歷史的了解，增強游客與景點的互動。

3）增加吸引游客消費的產業形態 結合當地的歷史文化特色，采用新的創意和技術制作電影、動畫、手工藝品等展現給游客。如“十月初五街”因電影《十月初五的月亮》增加了知名度。這種形式不僅可以增加景點的趣味性，吸引更多游客前來打卡，還可以帶動新型經濟的發展，創造更多的就業崗位，實現可持續發展。

3.3 實現居民與游客的平衡

在舊區更新和活化中，首先要保護當地居民的利益，不能讓游客影響到本地居民的生活。現景點周圍多為住宅區，游客流量不多，暫時沒有對當地人的生活造成影響。由景點分布分析圖可以看出，這些景點較好地集中在一條線路上，如果后期加大對旅游的開發力度，形成歷史文化旅游線，游客將增多，只需加強對該路線的管理即可，不會對整個區域居民的生活造成過大影響。在調研過程中，居民談到該區逐漸衰落，很多店鋪長期廢置，造成了資源浪費。雖也有居民對該區引入游客存在質疑，但大部分居民和店商還是愿意接受游客來訪，使其為區域帶來新的活力。

4 結語

經過分析研究發現，澳門風順堂區歷史文化遺產保護完整，生活便利。但隨著經濟結構的變化，原本繁華的街區開始出現衰落趨勢。針對這一現象，根據實際情況，從居民和游客兩個方面切入進行舊城更新與活化。首先，要通過整建、維護、重建等方式來改善居民生活條件，再通過增加景點趣味性、引入吸引游客的業態等途徑吸引游客，激發該區域的經濟活力，同時維護居民與游客的平衡關系，最終實現風順堂區的活化和可持續發展。

本研究受到收集數據的限制，數據樣本較少，統計結果與實際情況可能存在誤差，并且無法進行量化研究。后期如可獲取城市的相關數據，可以在智慧旅游的方向深入研究，將大三巴、新馬路周邊的人流量和該區域的人流量進行對比，通過對實時人流、車流的監控，當大三巴附近的人流量超過合理容量時，向歷史城區的其他景點疏散人流，不僅可以緩解人流壓力，還可以帶動周邊地區，提升街區活力。