基于集體資產REITs的農村養老事業發展模式的探究

□ 楊浩宇

（上海立信會計金融學院，上海 201620）

一、研究背景

根據“七普”結果，我國60歲及以上老年人口達到2.64億人，老年人口占比達到18.7%。其中鄉村人口老齡化程度更是已經達到了23.81%，開始步入超老齡化社會。養老保障缺位已經成為一個緊迫的社會問題。由于當下我國各地區經濟發展水平的不均衡，政府在資金政策上的扶持不可或缺。但是，面對巨大的老年人口基數，若將公共養老開支完全轉嫁給政府，會對政府財政造成巨大沖擊。通過對現有閑置集體資源的開發利用，可以在不增加政府的財政壓力的同時，降低農村養老基礎設施的建設運營成本與社會資本進入門檻，助力農村養老事業更好發展。

二、當前農村養老事業存在的困難

（一）缺乏高效可行的融資途徑

由于輕資產的特點，養老服務企業往往缺少可利用的抵押物，同時大多數養老服務企業盈利情況不穩定。因此，企業難以利用銀行信貸或發行債券等債權融資方式籌集資金。同時，由于整個養老服務行業尚處于“行業生命周期理論中的幼稚期”階段，大部分民營養老服務機構的資金實力不足，在資本市場上缺乏競爭力，對投資者的吸引力弱［1］。這使得股權融資對于大多數養老服務企業也是不現實的。

（二） 社會資本參與度低

我國養老服務企業目前由政府提供了九成以上的金融支持，國內社會資本的參與度較低［2］。養老服務行業具有“高投入、低收益、長周期”的特點，投資回報期通常要10～15年［3］。社會資本或者無法承受初始投資的巨大資金要求，或者不能接受極長的成本回收周期，進而導致了相對來說非常低的社會資本參與度。對政府融資的高度依賴，導致養老服務企業難以通過市場資金制造杠桿實現快速擴張。

（三） 建設運營成本偏高

目前城市中新建的養老服務設施，大多是作為居民區配套公共服務設施，在房屋租金、水電費用等各方面都能享受到優惠。同時，由于城市中更加完善的配套設施，城市養老設施還可以通過與醫療衛生機構等的合作，在不降低服務質量的前提下，轉嫁一部分費用，進一步降低運營成本。與此相對的，農村基礎設施建設遠遠滯后于城市，養老服務企業不得不獨自承擔全部相關費用。這就導致了農村養老設施的建設運營成本偏高。

三、農村養老事業現況

（一）農村養老設施的定位

根據國家的相關規劃文件，我國社會養老服務體系以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充。這一體系已經得到了學界的認可［4］。在這一體系下，養老設施一方面需要廣泛地提供普惠性養老服務，另一方面也要為一部分老人提供私人化的改善性專業養老服務。一般來說，這兩種職責分別由公辦養老設施和民辦養老設施承擔。但在農村，由于經濟社會發展的明顯滯后，對第二種服務的需求并不強烈。因此，結合農村實際情況，為了減少重復建設帶來的浪費，可以將兩種職責合一，以綜合性的養老設施一并供給。

（二） 農村養老服務市場情況

由于我國長期的城鄉二元發展體制，農村地區各類基礎設施建設情況都明顯滯后，養老基礎設施也不例外。目前，我國農村養老服務供給存在明顯的不足。以蚌埠市為例，到2019年，縣鄉鎮的養老設施覆蓋率仍不到七成［5］。相較于城市，經濟發展水平相對滯后的縣鄉鎮地區的養老服務供給存在明顯的缺口。而同時，農村老人的消費能力相較于過去已經有了明顯的提升，對于養老服務的有效需求相較于過去也已經有了明顯的上升。農村養老市場可以說是一片尚少涉足的藍海市場。

（三） 現有養老設施運營情況

農村現有養老設施，由于多為個人或小微企業運營，資金力量薄弱，對于高質量建設養老設施心有余而力不足。這樣的背景下，農村養老設施大多建筑設計不合理，且服務質量低下，服務內容匱乏。同樣以蚌埠市為例，養老設施由于住養環境低劣，導致其對老人吸引力不強，平均床位利用率僅約35%［6］。

根據胡塬煒2021年在蘇州市對三家養老機構的財務調查［7］，除了純公立養老院因為運營主要依靠政府財政撥款，沒有自負盈虧的自主性，在支出控制上缺乏主動性并且提供了一定的公益性服務導致出現嚴重虧損外，純私立養老院和公建民營養老院均實現了盈利。由此可見，通過科學的運營管理，隨著居民消費能力的增強和消費意愿的增加，在可預見的將來，養老機構可以實現穩定的正收益，滿足作為REITs底層資產對于穩定現金流的基本要求。

四、 基于集體資產REITs的農村養老服務發展模式介紹

（一）集體資產利用與農村養老結合的國內經驗

在珠三角地區，由于經濟社會發展較為發達，許多老人選擇將自己的土地進行流轉，交由合作社統一經營，自己每年獲取相對穩定的流轉費收入。同時，珠三角地區率先開始并完成了集體資產“股改”，實現了集體資產的確權到戶。“股改”之后，老人每年都能按份額獲得一定的分紅；并且，集體經濟組織也會從每年的集體結余中向老人再進行一次補助，這部分補助大部分直接發給老人，少部分用于補貼養老設施的運營維護。在這一模式下，農村老人基本可以做到在不依賴子女資金支持的情況下享受穩定的老年生活。同時，由于資金完全來源于對現有集體資源的再開發與再分配，也不會給政府財政造成負擔。總結起來，“珠三角模式”是“開發收益直接分配，養老服務市場化供給”。但此種模式存在明顯的局限性——集體經濟組織必須要很強的盈利能力［8］。大多數中西部地區農村集體資產運營收益不高，村民分紅微乎其微，因而采用這一模式對提高養老質量幫助不大。

除上述“珠三角模式”，全國其它地區普遍存在的模式是村集體直接與養老服務企業合作，通過低價提供房屋場地的方式吸引社會資本在本村建設養老設施。這種模式的優缺點都很明顯：優點是普適性強，受當地經濟情況影響小；缺點是對社會資本的吸引力不強，價格優惠不一定能抵消市場局限性的負面影響，養老服務企業可能不得不通過降低標準來控制成本，導致服務質量低下。

（二） 運營模式介紹

REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地產投資信托基金，是一種以發行受益憑證或股票的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。通過將具有較高市場價值的農田、林地等與盈利能力相對較弱的養老服務設施打包為一個REITs產品，讓社會資本的投資對象從單一的養老設施變成REITs這一金融產品所包含的資產包。村集體與社會資本按協商比例劃分REITs產品的份額，社會資本可以選擇獲得定期的分紅，或利用二級市場套現。

（三） REITs模式優勢

1.分散運營風險

首先，REITs通過資產打包的方式，讓投資者的資金分散到一攬子標的上，通過搭配相對風險較小的農田、林地等資產，平衡來自收益預期相對不明朗的養老設施的風險，降低整體的非系統性風險水平。同時，由于REITs通常來說是更大的資金規模，管理者可以在更大范圍上調配資源，并更加充分了解市場信息，從而減少經營風險。

2.降低融資難度

REITs可以在當前的政策框架下起到連接“有心者”和“有力者”的作用，將巨大的初始投資分解成較小的基金份額，將異質化的固定資產變成同質化的有價證券，降低小微投資者的進入門檻，使農村養老事業的融資更加容易。同時，REITs可以通過公募形式廣泛進行募集，提高社會資本參與度。

3.提高集體資產運營管理水平

目前，隨著不斷擴大的城鄉差距，農村的人才吸引力不斷下降，在村一級幾乎不可能配置專業的資產運營管理人員，這直接導致了農村集體資產管理的混亂。而通過設立REITs，集體資產的運營管理權將由村集體轉移到由基金管理公司聘用的職業經理人手中，保證了管理人員的基本素質。運營管理水平的提高，對于更加充分挖掘集體資產內在價值也具有巨大價值。

（四）宏觀經濟層面可行性分析

在宏觀政策層面上，政府近年來出臺了大量規定文件對養老產業進行扶持。以表1中的規定文件為例，其內容涵蓋財政稅收優惠、投資環境改善，建設用地保障等多個方面。財政稅收優惠的主要內容為彩票公益金等財政資金分配的傾斜和所得稅、增值稅的減免；投資環境改善的主要內容是行政審批效率提高、各類社會投資資金的引導鼓勵以及土地、房屋等硬件的保障。財政稅收政策的傾斜，有利于降低企業的經營成本，緩解消費者消費能力不足對市場發展的限制，提高企業的盈利能力；養老產業市場環境的進一步改善，有利于減少市場摩擦，降低市場的投融資成本，提高投資者的積極性。總的來說，政策洼地逐漸形成，對于養老產業的發展具有非常正面的推動作用。

表1 養老服務有關政策

在市場投資資金來源方面，受美元放水和避險情緒影響，大量國際游資流入我國。2020年我國實際使用外商直接投資金額10000億元，即使面對貿易戰和疫情的雙重影響，依然保持了6.2%的增長。同時由于美元貶值帶來的輸入性通貨膨脹和央行多次降準降息操作，2020年末廣義貨幣供應量（M2）余額218.7萬億元，比上年末增長10.1%；狹義貨幣供應量（M1）余額62.6萬億元，增長8.6%；流通中貨幣（M0）余額8.4萬億元，增長9.2%，市場中的流動資金明顯增加，投資需求明顯上升，有相當多的資金能夠流入REITs市場來滿足養老服務企業的融資需求。此外養老基礎設施REITs的存在，可以將一部分市場流動資金分流，避免熱錢過多流入股市與樓市，加劇市場泡沫。

如圖1所示，對于養老市場自身，從資本市場來看，近三年來中證養老產業指數在波動中保持增長，說明資本市場對養老產業保持了較高的投資熱情，資本對養老產業的發展前景較為樂觀；從基本面來看，2020年我國60歲及以上老年人口達到2.64億人，老年人口占比達到18.7%。同時，2020年我國農村居民人均可支配收入中位數15204元，增長5.7%。農村居民收入水平保持了較高的增長速度，增長勢頭不減。隨著農村居民整體收入水平不斷上升與老齡化程度不斷加深，養老服務的市場需求和養老服務消費者的消費能力都在不斷提高，市場前景廣闊。

圖1 近三年中證養老產業指數情況

五、結語

本文對基于集體資產REITs的農村養老服務發展模式的可行性進行了初步的分析。在數據分析的過程中，對相關部門的下一步工作提出如下建議：

（1）完善稅收優惠政策。REITs這類高分紅產品的稅收承擔能力較低，對相關稅收政策非常敏感，政府可以制定針對養老基礎設施REITs產品的稅收減免優惠政策，吸引投資者進入。

（2）降低進入門檻，提高對個人投資者的吸引力。我國首批9支公募基礎設施REITs面向個人投資者發售的比例大多不高，主要還是以機構投資者為主。降低進入門檻，既可以為個人提供更多樣化的投資渠道，分散個人投資者的投資風險，又可以實現對社會閑置資金更充分的利用。

（3）加快相關法規政策的制定，避免出現野蠻生長。現階段我國REITs相關管理法規幾乎是一片空白，農村集體經濟組織改革也才剛剛完成。要實現金融產品的良好發展，避免引發金融市場系統性風險，離不開完善的法律法規。為了實現快速健康發展，政府部門應當盡快出臺詳盡的法規政策，實現對市場的有效調控。