城市更新背景下溫州市洞頭區中心街社區電影院改造策劃研究

吳 越 | Wu Yue

張 瑞 | Zhang Rui

殷 娟 | Yin Juan

張思遠 | Zhang Siyuan

1 背景

1.1 問題的提出

自長三角一體化發展上升為國家戰略以來，浙江省作為擁有長三角南部主要海岸線的地區，正處在重要的戰略機遇期。溫州市洞頭區地處長三角中心區城市范圍南翼邊緣（圖1），同時也是一個閩南語與甌語共存的地區，在溫、閩、臺三地交融中具有不可替代的地緣和文化優勢。所以洞頭應當把握機遇，主動對接整個長三角的發展需求，統籌海島資源，成為高質量的“海上花園”[1]。前一階段，項目組受邀編制了《溫州市洞頭區全域旅游產業規劃》，對洞頭區的基礎條件進行了深入研究，提出一套全方位的旅游產業發展規劃，不同于過去“為‘你（游客）’造一座城”的旅游規劃思路，規劃充分考慮城市整體發展，深耕當地特色資源，提出“為‘我們（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的新理念。洞頭老城作為洞頭區曾經最繁華的區域，將在洞頭區全域旅游發展中扮演重要角色。作為一代代洞頭人生活的地方，它的物質形態與其所承載的歷史文脈正是洞頭特質文化的寶貴資源,但現階段老城面臨著設施落后、人氣流失等嚴峻的時代挑戰。對此規劃中對老城的激活更新提出了建議措施：生活形態重塑、新業態植入以及活力社區營造，以期為當地居民提供功能完備的社區服務，吸引游客，激發老城活力。

圖1 老城核心區在洞頭區位圖

在認可前期規劃成果和老城發展理念的基礎上，區政府再次委托我們進行老城更新及風貌改造策劃設計。本項目將承擔老城經濟復蘇、文化傳承、旅游開發以及社區建設等重要使命，統籌老城特質性條件以及當地居民需求，將建筑策劃融入城市整體發展之中，并指導下一階段的具體設計行為。項目包含中心街、上街、后街三條傳統老街的有機更新，本文將重點闡述位于中心街的社區電影院策劃過程。

1.2 研究方法

由于洞頭老城本身具有特殊的物質形態，所以首先通過傾斜攝影技術獲取老城的真實地物情況，通過FARO三維激光掃描和實現技術獲取洞頭老城空間的重要構成部分的精準測繪數據。接下來，考慮到中心街作為老城范圍內最重要的商業街，是周邊社區居民日常生活主要活動場所，故選擇中心街部分進行切片研究，通過問卷調查的方式來進一步了解老城社區居民的生活現狀。除此之外，為了使策劃更具備科學性，通過借助類型學的相關方法，對現階段國內外的社區電影院做法進行歸納分析，探索中心街社區電影院的適應性做法。

2 洞頭中心街現狀調研

2.1 基礎條件認知

老城位于洞頭島中部，屬北岙街道。北接新城，南接東屏街道老城拓展區，東西兩側為山體環抱。老城范圍約1.5km2，其中核心區范圍0.1km2（圖1）。中心街位于老城核心區中部，東至連城大道，西接長安路。它既是老城主要商業街，也是一處當地居民的聚居地，是老城的核心所在。本文研究區域選取中心街從連城大道至人民路段商業街部分，全長共410m（圖2）。因該街段短小精悍，僅需十分鐘即可從街頭走至街尾，被當地人稱為“十分鐘街”。

圖2 中心街調研范圍及改造地塊位置

隨著社會發展，中心街的功能也發生了變化。比較20世紀90年代與現在的業態種類及分布，發現中心街上功能業態種類減少，公共服務能力減弱（圖3）。現階段，除了缺少居民生活所需的公共服務業態，中心街上針對游客所需的體驗式業態也較為匱乏，游客在老城中的旅游模式停留于“看”而不是“玩”，游客參與度低，故很難留下來。

圖3 20世紀90年代與2021年中心街業態 分布對比圖

中心街社區氛圍濃厚，但面臨人氣流失。居民常在中心街散步聊天，中心街為居民提供了重要的社區活動空間。然而，中心街居民和商戶主要為中老年群體，年輕人口外流現象明顯，沿街43.4%房屋處于空置狀態，老城的房屋利用率普遍不高。

街道和建筑的有機更新是城市發展的需要，反映在城市肌理上則是城市拼圖的形成過程。目前，全街70～80年代建造的建筑占所有建筑一半以上，90年代后修建的房屋占到近三成。建筑材質從原本的木石或泥木結構為主逐漸轉變為以磚混結構為主；建筑層數從主要為2～3層轉變為2～5層。這些不同年代建筑的拼貼看似雜亂，實則是洞頭老城建筑文脈的真實寫照。我們只有客觀認識并尊重當地物質條件，才能做到保護和延續它的特色文脈。

2.2 民眾意愿調查

居民對于中心街改造意愿較為強烈，希望通過改造能帶動老城的商業、旅游業的發展。居民認為擁有濃厚商業氛圍的曲折街巷空間與宜人的步行尺度是中心街區別于其他街區的主要特色，需要保留。不同于外來人口繁雜的純商業街區，中心街商住結合的模式更增添了街區的人文氣息。

比較商戶經營內容和消費者消費內容，發現經營內容中服飾占39%，餐飲占7%，生活用品占5%；而消費內容中，餐飲和生活用品分別占35%，服飾只占14%。由此可見，中心街現狀業態并不能滿足消費者對餐飲店和日用品店的需求。通過進一步調查居民對具體功能業態的需求，發現意愿集中在大型商超（51%）、活動中心（48%）以及電影院（36%）。

綜上，洞頭中心街是一個區位條件好、營商環境佳、社區氛圍濃、旅游開發潛力大且具有歷史文脈的地段；其現狀問題有人氣流失、房屋老舊、配套服務設施不足、旅游開發不足、現狀業態與需求不匹配等。老城有現代化改造需求且本身又擁有再開發的潛力，改造活動則成為一件可行且有益的事情，賦予中心街社區電影院的策劃工作積極的現實意義。

3 社區電影院策劃

3.1 策劃目標

社區電影院作為老城中心的公共建筑，將從老城居民以及游客的活動需求為其提供多樣化的公共服務，成為洞頭老城的“小城市中心”。

功能業態方面，同時容納原住民與游客的娛樂觀影、用餐、購物、休閑等活動，打造為一個提供高品質生活體驗的社區綜合體。電影院規模方面，綜合考慮當地人口規模、結構、分布等特點以及增長因素，兼顧用戶觀影體驗，將電影院規模控制在合理范圍內。建筑體型方面，尊重周邊建筑環境，遵循街道空間構成規則，成為城市拼圖形成過程的一部分。

3.2 策劃條件

通過對項目的深入分析，歸納整理出以下四點策劃條件。

（1）交通條件好

老電影院位于中心街與文化街的交叉口，在洞頭老城社區中交通條件較好，是老城改造的重要節點（圖2）。同時，中心街的步行街模式將得到保留，為進行更好的商業、旅游開發提供條件。

（2）擁有歷史文化價值

老洞頭電影院位于中心街43號，于1976年2月建成，是洞頭縣第一座專業電影院。占地849.96m2，建筑面積1258.7m2，磚木鋼筋水泥結構，觀眾廳座位1075個。當時洞頭電影院作為一個新鮮事物出現，頗受洞頭老百姓的歡迎，也成為現在很多老人心中美好的回憶。90年代以來，由于海島電影市場萎縮，故于1994年改建為多功能的娛樂總匯，但仍保留明星電影廳，觀眾座位456個[2]。隨著電影行業的發展，“院線制”、“數字化”、“小廳化”興起，老電影院的建筑形式逐漸滿足不了電影技術發展和觀眾觀影體驗升級的需要。2013年位于新城的洞頭時代影院開業后，老電影院停映，這加速了這條商業老街的衰落。電影院作為重要的大眾文化載體以及社區公共文化生活的重要場所，它的文化價值不僅在于過去，更在于未來，豐富的文化配套設施將給人們的生活帶來更積極的色彩（圖4）。

圖4 1976年、1994年、2021年洞頭電影院

（3）產權構成簡單

老城中建筑產權結構復雜，由國家所有、集體所有以及個人所有產權組成，其中國有與集體產權相對來說比較容易開展改造活動。改造范圍內的老電影院及其他老建筑均屬于國有產權，改造條件好，新電影院才擁有更多的土地開展建造活動。

（4）具有市場需求

洞頭區現有洞頭時代影院和海晨國際影城。洞頭時代影院位于新城，距老城1.4km，步行25分鐘。該影院為小型電影院，有2個觀眾廳，共207座。海晨國際影城位于洞頭本島北部，距老城1.3km，步行25分鐘。影院為小型電影院，擁有3個觀眾廳，共283座。鑒于洞頭現有的兩個電影院都不在老城15分鐘社區生活圈①內，所以為滿足老城居民的觀影需求，有必要在中心街重建社區電影院。

綜合分析該項目的條件與使用者的需求，得出結論為在老電影院原址上重建一座混合業態的社區電影院，補充電影院及其他社區服務業態。

3.3 策劃方案

（1）業態策劃

針對調研中所了解到的用戶需求，提出對應解決方案：混合用途，通過補充業態，提升公共服務水平，滿足日常服務與旅游消費，形成新的人口聚焦點，帶動老城成為功能完備的活力社區。

①電影院。重新引入電影院業態的決策不僅是用戶需求、歷史文脈、區位優勢等共同作用產生的，也是電影院本身的激活性質所決定的。《2020中國電影產業研究報告》的觀眾統計數據顯示，“90后”成為我國電影市場的觀影主力，且女性觀眾更愿意走進電影院[3]。這表明，補充電影院業態就意味著老城將會吸引更多青年以及女性群體。調查顯示，中心街消費者主要為年輕群體，對于電影院這類現代化業態的需求較為強烈。同時，觀影活動往往伴隨著購物、用餐等一系列消費活動，所以重新引入電影院業態將會帶動整個老城經濟。

②生鮮市場。生鮮市場是洞頭海島漁業的產品交易場所，不僅服務本島居民，更是服務外來游客和宣傳本土特色的窗口。洞頭海域漁業資源豐富，有300余種魚類[4]。通過打造將零售、加工、堂食相結合的新零售業態，給顧客帶來全方位的高端消費體驗。不同于普通的點菜用餐，這種從生鮮到熟食全過程參與的體驗式用餐模式大大提高了游客的參與度，提升了洞頭老城“留”住游客的能力。

③餐飲配套。調研結果顯示，應補充居民日常生活所需的餐飲業態。小規模餐飲店讓食品種類多樣化在有限的空間內成為可能，不僅滿足當地居民日常生活需要，同時讓外來游客享受到美食盛宴。餐飲與電影院功能的合理組合讓用戶的觀影活動與其衍生活動組成的全流程更加便捷。

④商場。商場是綜合體建筑成為小城市中心必不可少的業態，設置嶄新的、現代的商業空間，不僅為更多現下流行的零售業態入駐老城提供機會，也為更好地滿足中心街商戶擴大店鋪規模的需求。

（2）電影院規模

①電影院發展趨勢。隨著人們對生活品質追求的提高，對觀影體驗也有更高的要求，我國電影院形制也隨之更新，主要體現為多廳化和小廳化，該趨勢能降本增效，有效擴大經濟效益和社會效益。

我國經過多年多廳化影院實踐，一般商業電影院的觀眾廳數為15個以內。據《2020中國電影產業研究報告》統計，截至2019年，我國人均GDP前十的省份及直轄市的每家電影院平均影廳數為6～7個，我國2019年新增影院平均影廳數為6.7個[3]。

②中心街社區電影院規模。在社區電影院設計中，我們需要根據電影院的所在地區需求、使用性質、服務范圍、用戶規模、用戶特征、建設條件等多方面因素確定其規模和等級[5]。

將《電影院建筑設計規范》JGJ 58—2008作為重要策劃依據，參照其4.1.1關于電影院規模劃分的規定，電影院分為四個規模等級：特大型、大型、中型、小型[5]。策劃階段，社區電影院的規模制定以本條目為規模衡量標準。

通過參考表1中典型社區電影院案例，使設計更具科學性（表1）。

表1 我國較發達地區社區電影院規模及對應服務范圍②

通過繪制中心街社區電影院的15分鐘步行覆蓋范圍圖，分析出其步行15分鐘可達居住區9個：老城的城中社區、銀海社區、嶺背社區、上新社區民宅；新城的現代化小區望海山莊、新城花苑、錦都花園、鴻雁新苑、金海花苑。周邊學校3所：海霞中學、洞頭區實驗小學和洞頭區行政學校（圖5）。

圖5 中心街社區電影院15分鐘步行覆蓋范圍

根據政府官方數據統計，中心街社區電影院周邊4個社區的總常住人口為17056人，人口密度為6075人/km2。綜合上述條件，將中心街社區電影院定位為小型電影院規模，總座位數為300～500個，觀眾廳數量為5個。

（3）建筑體型

城市更新最理想的狀態是擁有特定結構和構成原則，單個建筑的增減并不會影響該空間骨架。老城的街道空間排布緊湊，弄堂狹窄，沒有余地，是一個非常局促和窘迫的環境，卻為老城的修補與激活工作提供了文化及美學上珍貴的源泉。中心街沿街建筑界面連續，圍合氛圍好，界面形態與道路形態保持一致。尊重原有邊界，在不打破原有街道空間基礎上重塑新電影院的邊界，才能將寶貴的街道空間保留下來（圖6）。

圖6 原建筑與新建筑相鄰街道邊界

高度控制是對周邊建筑的尊重，在如此擁擠的老城空間中更是如此。保持物理空間的連貫性是一項城市設計原則，有助于創造出有活力的城市空間。新建筑需要尊重現有建筑和景觀的天際線，互相不遮擋，保持連續。因此，新電影院的高度保持與老城視覺上相統一。中心街建筑沿街天際線較為平和，以中低層為主，建筑高度一般不超過20m。本項目與周邊建筑高度關系如圖7，新電影院策劃高度為20m（圖7）。

圖7 原建筑、新建筑與中心街建筑高度關系

在我國城市用地緊張的大背景下，利益驅動的房地產行業往往追求高容積率建筑，但這會犧牲城市空間，對于容積率本就不高的老城更是如此，高容積率將會破壞老城的空間結構。因此，老城更新不要“大拆大建”而要“原拆原建”，通過控制建筑本身體量，不僅保護了街道的空間結構，也消除了消防隱患。將新建筑總建筑面積控制在與原地塊各建筑面積之和（6253.77m2）持平，是對周邊建筑表達充分的尊重（表2、圖8）。

表2 改造地塊建筑面積表

圖8 改造地塊總平面圖與鳥瞰圖

結語

社區電影院作為老城改造中的重要載體，對激發老城活力、傳承老城文化以及提升居民生活品質等具有重要作用。我們立足多種用戶需求，同時充分把握街道空間特點，最終達到以社區電影院為載體，融入老城娛樂、休閑、文化、購物、餐飲等多種活動，再次成為洞頭老城居民生活的中心，帶動老城重新煥發活力。

調研與策劃的過程也是對洞頭老城不斷加深認識的過程，從而做出合理決策。同時也收獲了對于城市更新的寶貴認知，從老城的建設歷史中，可以看到城市拼圖形成的過程，這正是城市有機更新的真實表現。城市更新不僅包括物質形態上的更新，也包括功能業態上的更新，甚至業態上的連貫性往往超越了物質的連續性。

對于城市更新，需要時刻保持謙遜、嚴謹的態度，尊重時代變革、地域建筑文脈與人文文化傳承的基礎上進行設計創新。在這種謙虛態度下進行城市更新活動，不僅是對前人的尊重，也是對后人的尊重，更是對這片土地的尊重。建筑之美，不僅在于當下，更在于未來，不僅是居民生活的不可或缺，更是一代代原住民溫暖生活的記憶，這也是本策劃的理念與初衷。

資料來源：

圖4：洞頭區檔案館；

表2：洞頭區政府；

文中其余圖表為作者繪制。

注釋

①15分鐘社區生活圈：以居民步行15分鐘可滿足其物質與文化生活需求為原則劃分的居住區范圍。

② 電影院觀眾廳數與座位數，資料來源于美團網。

③此表中電影院對應所在區人口密度數據分別來源于上海市虹口區、楊浦區、杭州市西湖區政府官網。

④ 按照15分鐘人行距離為800m計算服務范圍，使用所在區的官方人口密度數據計算服務人數。