加強房地產企業內部控制的對策

侯 軍

一、前言

當前，房地產企業隨著社會經濟水平的不斷提高而得到了較大程度的發展，在這個過程中也會面臨著很多的機遇和挑戰。從目前的情況看來，房地產企業不僅會對社會發展帶來一定程度的影響，而且還會與人們的日常生活有著緊密的聯系，其實際發展過程中最為重要的就是內部控制，不過部分管理人員并非有對其予以足夠的重視，這樣就會導致各種問題的出現。為此，房地產企業要對內部控制進行充分分析，在此基礎上采取有效的對策來對相關問題進行及時處理，這樣才能夠達到良好的效果。

二、房地產企業實施內部控制的重要性

（一）建立現代企業內部經營管理體制的需要

從目前的情況看來，內部經營管理體系會對內部控制管理效果帶來較大程度的影響，這就要求企業順應時代發展的特點來對內部經營管理體系進行科學的建立和完善，進而才能夠確保內部控制管理工作正常開展。在通常的情況下，內部經營管理體制會涉及到較多的方面，其中包括崗位責任制度、報告制度、內部審計制度等，相關管理人員要根據實際的情況來將內部控制力度進行不斷提高。另外，內部控制與其他方面工作之間存在較大程度的差異，前者有著較為明顯的監督職能，工作人員可以對企業各種經營活動的規范性進行監督，在這個過程中將經營風險進行降低，在這之后還要嚴格按照公司計劃來開展各種經營活動，最終可以對計劃任務的完成和經營目標的實現起到良好的促進作用[1]。

（二）企業實現戰略目標的必要措施

在通常的情況下，企業可以通過內部控制來達到加強管理的效果，管理人員要結合實際來將戰略目標細分為各個階段發展目標，這樣能夠在實現階段發展目標過程中將監督和促進的作用充分發揮出來，其也是企業內部管理當中不可缺少的工具和手段。目前我國市場競爭變得越來越激烈，再加上消費者自身的需求不斷提升，房地產企業要在實際的發展運營過程中加大力度對產品和技術進行創新，在提高產品品質和服務水平的同時，企業也能夠更加適應市場。企業開展內部控制不僅能夠對各個部門之間的溝通和合作起到良好的推動，并且各個部門也能夠相互協作，不同階段的任務目標也能夠順利完成。

三、房地產企業內部控制當中存在的問題

（一）組織形式不夠完善

1.內控部門設定不完善。根據有關調查表明，企業內控部門設定不完善就會導致約束力和控制力比較弱，各個部門的崗位職能權責也就無法在日常工作當中有效發揮出來，再加上相關工作人員無法將監督工作落到實處，那么不相容崗位也就無法有效分離，內部控制最終的執行效果也就會因此而受到較大程度的影響。內部控制管理質量會受到各種因素所帶來的影響，其中最為重要的因素就是組織架構不完善，在公司法明確規定下，房地產企業在組織架構當中可以分為三個部分，這三個部分分別是股東大會、董事會和管理層[2]。不過部分企業在日常的發展運營過程中并沒有對治理結構的完善予以足夠重視，這樣就會導致職能劃分和權限界定方面無法嚴格按照相關的要求和規定來開展相關工作，從而組織架構的約束力也就會有較大程度的降低。部分房地產企業還會存在一股獨大的情況，股東在企業當中有著絕對的權利，他們可以根據自己的心情來對管理層進行任免，這樣就會導致相互監督、相互協調的內控組織體系無法有效形成。

2.各職能部門全面參與度不足。內部控制與其他方面工作有著一定程度的差異，前者有著較為明顯的系統性和全面性特點，企業在開展內部控制工作的時候需要與多個部門協同配合，進而才能夠將其應有的作用充分發揮出來。然而我國部分房地產企業在開展內部控制的時候會存在內部各個職能部門對其的響應度、配合度等比較低，不僅整體的內部控制效率和質量降低，而且還會對企業經營目標的實現帶來極為不利的影響。另外，房地產企業在日常工作當中并沒有對內部控制目標、內部控制要求、內部控制職能劃分等方面內容進行宣傳，從而各個部門工作人員自身的積極性和主動性無法得到進一步激發，他們也無法對內部控制的內涵和重要性進行充分掌握，最終就會導致全面參與度比較低的情況出現。

（二）業務層面管理控制環節薄弱

1.資金管理環節。房地產企業實際發展當中不可缺少的“命脈”就是資金，如果資金內部控制無法達到預期的要求，那么房地產企業整體的資金利用率也就會得到進一步降低。首先，房地產行業的結構性調整無法與企業資金管理相適應，房地產行業與人們日常生活有著緊密的聯系，并且價值市場也會出現較大程度的波動。隨著時代的不斷發展，國家會對房地產市場加大力度進行宏觀調控，然而部分企業無法結合實際的情況來對資金進行有效的管理和控制，在后期容易出現資金不合理利用的情況，支出方面的管控力度也無法達到預期的要求，進而企業就會面臨著較為嚴重的資金困境，最終資金鏈也就會發生斷裂[3]。所以，房地產市場要對結構性調整予以足夠的重視。其次，缺乏科學的投融資戰略目標和規劃。房地產企業并沒有順應時代發展的特點來對嚴格的資金授權、批準等相關管理制度進行建立和完善，管理人員無法將資金集中歸口管理工作落到實處，這樣就會導致經濟政策、行業政策等方面會對房地產市場發展帶來相應的影響。

2.工程建設環節。在通常的情況下，房地產企業在工程建設過程中往往會經歷三個階段，這三個階段分別是事前將工程整體規劃落實到位，事中執行環節要不斷加強監督和管控，事后也要負責跟進和落實，這三個階段都與內部控制之間有著緊密的聯系，這就要求企業在工程建設全過程加強內部控制。不過部分工程建設過程中，相關企業無法將內部控制工作落實到項目建設的每一個環節當中，不僅前期立項的時候無法開展可行性研究，而且還會導致可行性研究無法發揮出其應有的作用，管理人員會受到多方面因素所帶來的影響，這樣就會導致決策不當情況出現，后期無法達到預期的收益效果。房地產企業在后期還要對新的工程建設項目進行不斷開發，在這個階段需要大量的人力、物力、財力等資源投入到新項目當中，從而還在繼續建設的工程項目也就會轉變為老項目，內部控制管理效果也就會不斷降低，最終也就無法達到預期的項目內控效果。

3.預算管理方面。根據有關調查表明，房地產開發項目往往需要較長的周期，并且各個環節當中還有著多樣性特點，預算編制會受到國家宏觀調控、市場波動等因素所帶來的影響，進而就會導致整體難度增加。部分工作人員在編制預算的時候無法結合實際的情況來選擇相應的預算編制方法，這樣不僅會導致企業資源受到較大程度的浪費，而且還會導致各個階段的經營目標無法實現。部分企業并沒有對完善的預算管理制度體系進行建立，各個環節的預算工作也就會變得更加松散，預算編制目標無法有效落到實處，預算的績效考評和監督作用也就無法充分發揮出來。

4.合同管理方面。房地產企業在合同簽訂過程中無法對履約主體自身的資質和能力進行全方位評估和調查，在這個過程中無法確保履約主體能夠達到相應的標準，進而合同權益也就無法得到進一步保障，管理人員在日常工作過程中無法將風險性考慮落到實處，最終就會導致企業遭受到較大程度的損失。另外，企業在開展招投標的時候并沒有對準入門檻進行科學的設置，相關招標人員無法嚴格按照有關的規定和要求來對資質進行審核，企業無法對招標人自身的信譽度、經濟實力等方面信息進行全面了解，就會導致合同風險問題出現。如果合同履行或監控方面無法得到有效的處理，那么不僅會導致企業出現訴訟失敗，其自身的經濟利益也會受到較大程度的影響。

四、加強房地產內部控制建設的有效措施

（一）優化內部控制環境，完善組織形式

房地產企業內部控制建設開展和運營當中會與內部控制環境之間有著緊密的聯系，對于戰略目標的實現來說也會帶來一定程度的影響。首先，加強人力資源建設。房地產企業在開展內部控制建設的時候要將人才活力充分發揮出來，結合時代發展的特點來對人才選拔機制進行科學的建立，在這個過程中可以對具有職業道德修養和專業勝任能力的員工進行選拔和聘用，嚴格按照相關規定和要求來進行定期組織測試，這樣才能夠為員工提供晉升拓展的渠道，人才流失現象也可以得到有效處理。企業在對人才進行選拔的時候要對崗位匹配性予以足夠重視，確保人員崗位配置的時候其自身能力可以與崗位需求相符合，從而職能效力也可以充分發揮出來。企業可以將內部競爭制度應用到管理層人員當中，通過優勝劣汰來將他們的積極性進行有效調動，并且還能夠達到相應的經營目標和業績指標[4]。企業還要對員工培訓和繼續教育進行不斷加強，在提高他們自身綜合素質的同時，還能夠通過加強企業文化培訓來讓他們對內部控制更加重視，工作人員能夠嚴格按照相關的規定和要求來開展相關工作，為后期內部控制建設奠定良好的基礎。

另外，明確機構設置及權責分配。房地產企業要對股東大會、董事會、執行總經理這三層之間的權責關系進行充分了解，在這個過程中還要對高層管理架構進行科學的建立，這樣才能夠達到相互協調和相互約束的效果，決策的科學性和可行性也就會得到相應的提高。管理人員還要對企業戰略計劃進行充分分析，在此基礎上來對控制目標進行分層次的設置，對業務特點和內部控制要求來設置相應的內部機制，從而能夠對職責權限進行充分了解，全體工作人員可以對內部機構設置、各種管理制度及業務流程進行掌握，這個過程中還可以對控制目標責任人進行明確，各種風險防范工作也能夠落到實處。每一個部分都要提高對內部控制的重視程度，順應時代發展特點來完善各種工作，在這個過程中要制定更加科學的制度體系，不僅能夠調動每一位工作人員自身的工作積極性和主動性，而且還能夠將內部控制目標、要求等方面的宣傳工作落實到位，為后續內部控制工作的正常開展奠定良好的基礎。

（二）加強業務層面管理

1.加強資金管理和工程建設。房地產企業要根據市場變化情況來擴展融資渠道，建立更加完善的資金管理體系，這樣才能夠進一步提高資金利用率，確保房地產行業發展結構與資金管理相符合。管理人員要對工程建設當中存在的常見問題予以足夠的重視，針對一些問題出現概率比較大或重點環節要進行嚴格控制，降低多種因素帶來的影響，決策和管理工作的科學性和有效性才可以充分發揮出來，后續相關工作也可以正常的開展。

2.加強全面預算管理。首先，完善全面預算管理體制。房地產企業要順應時代發展的潮流來建立科學的預算管理體制，在這個過程中將權責分配落到實處，不僅預算的嚴肅性得到相應的提高，而且還能夠避免相關工作流于形式。在房地產行業當中會存在部分企業無法根據預算管理要求來對專崗專職進行設置，進而預算管理當中就會出現信息不流暢現象的出現，各個環節的數據信息無法得到有效傳遞和反饋，這樣就會導致預算管理的監督和約束效果受到較大程度的影響。為此，房地產企業要根據實際情況來對預算委和預算辦進行適當的增設，管理人員還要對權責進行明確劃分，在完善組織架構的同時，還可以對年度或中長期經營業績目標進行充分了解，這樣才可以制定出更加完善的預算目標分解方案。預算委要對各個職能部門項目子公司的預算草案進行科學的審核，還要將審核結果及時向董事會進行反饋，對審批權限進行嚴格控制，將其作為審查的重點。預算委還要對各個職能部門、項目公司的預算口徑進行不斷協調，每個季度也要召開相應的預算分析會議，進而能夠對季度預算工作當中存在的問題進行及時分析，在這之后可以采取相應的措施進行處理。另外，預算要將各個職能部門和項目的預算執行過程進行動態監督和反饋，每個季度也要對預算數據信息進行分析，并且還要制作相應的分析報告，將報告及時上報給財務部門[5]。其次，優化預算編制。房地產企業在發展過程中要對各個部門預算編制內容和職責進行充分分析，其中包括銷售成本預算、銷售收入預算等，財務部門要對財務費用預算、資產負債表預算、利潤表預算等進行科學的編制，各個職能部門也要對管理費用預算進行科學的制定。成本部門和規劃設計部門要對項目開發成本預算進行編制，工程管理部門也要對職工薪酬等費用進行編制。此外，房地產企業還要根據實際情況來對本期末編制下期預算進行嚴格的規定，企業預算委要及時召開相應的預算啟動會，相關管理人員還要對預算編制方法、工具等事項進行充分了解，對不同階段的戰略目標、經營現狀等情況進行綜合分析，從而能夠對年度預算目標進行明確。在通常的情況下，不同的項目有著不同的層次預算編制要求，為了能夠達成這些要求，相關管理人員要根據情況來對多元化的預算編制方式進行選擇，這樣不僅能夠確保預算編制方式的作用可以充分發揮出來，并且還能夠降低各種問題存在的效率。

3.加強合同管理。根據有關調查表明，房地產企業內部控制管理當中最為重要的一個環節就是合同管理，如果合同管理無法得到規范評審，那么在后期就會導致企業出現資金風險和稅務風險。所以企業要在合同訂立環節當中對其相關條款進行科學的擬訂，在這個過程中要將合同會簽制度落到實處，財務部門也要積極的參與到合同規定評審當中。管理人員還要從科學的角度來開展各個方面的工作，財務部門要將自身的監督作用充分發揮出來，對結算方式、涉及稅事項等環節進行重點管控和監督，必要的時候還可以提出針對性的改進意見。

五、結語

由此可見，內部控制在房地產企業實際發展運營當中占據著非常重要的地位，相關管理人員要順應時代發展的特點來對內部控制制度和體系進行不斷的改進和完善，對各種先進的內部控制理念和方式進行充分的應用，這樣才能夠將整體的效果進行提高。工作人員也要提高自身的綜合素質和專業知識水平，嚴格按照規定和要求來開展工作，從而能夠對房地產企業整體發展起到良好的促進作用。

引用

[1]楊雪雪.基于財務風險防控導向的房地產企業內部控制體系建設分析[J].理財（審計版）,2022(1):60-62.

[2]郭萍萍.基于財務管理視角的房地產公司內部控制問題研究[J].企業改革與管理,2021(21):122-123.

[3]施海湘.房地產企業內部控制存在的問題及對策研究[J].中國集體經濟,2020(33):38-40.

[4]李亞峰.房地產企業會計內部控制工作現狀及應對策略[J].商品與質量,2021(12):274.

[5]卓寶麗.基于風險分析視角的房地產企業內部控制體系建設路徑探析[J].國際商務財會,2021(3):66-69.