大變局下中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（上）

文/易居房地產(chǎn)研究院課題組

前言

2018年,習(xí)近平總書記提出“當(dāng)前中國處于近代以來最好的發(fā)展時期，世界處于百年未有之大變局”。這是對現(xiàn)階段全球及我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的精辟見解。在這樣的大背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)也正面臨著近幾十年來的大變局。這一大變局，既與外部環(huán)境有關(guān)，也是行業(yè)本身發(fā)展的必然。

從外部環(huán)境看，要著重關(guān)注三點(diǎn)：其一，我國經(jīng)濟(jì)近十年來已經(jīng)告別高增長，逐步轉(zhuǎn)為中高增長，未來會進(jìn)一步轉(zhuǎn)為中等增長。因此當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加注重調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)已非重點(diǎn)領(lǐng)先發(fā)展行業(yè)。其二，我國勞動人口規(guī)模已于2013年見頂，近幾年人口生育率持續(xù)明顯下降，老齡人口占比持續(xù)攀升。人口紅利的消減，制約了住房需求的進(jìn)一步擴(kuò)大。其三，2020年我國已全面實(shí)現(xiàn)小康，“十四五”及之后致力于推進(jìn)共同富裕，必然開征房地產(chǎn)稅，抑制住房投資。

從行業(yè)本身發(fā)展來看，要重點(diǎn)把握四點(diǎn)：其一，進(jìn)入本世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)、市場、企業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展壯大，取得重大成就，同時地價、房價漲幅過大，房地產(chǎn)業(yè)擠占過多社會資源，行業(yè)盛極之后必然要進(jìn)行調(diào)整。其二，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人均住房面積超過40平方米，已經(jīng)告別住房短缺，增量市場規(guī)模基本見頂。其三，房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，地價、房價漲幅與行業(yè)利潤率受控。其四，國家政策支持重點(diǎn)由推進(jìn)住宅市場化轉(zhuǎn)為住房保障建設(shè)，更加關(guān)注新市民、年輕人的居住問題。

近期，全國房地產(chǎn)市場快速降溫，部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營嚴(yán)重困難，甚至出現(xiàn)信用違約，房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)裁員、關(guān)店等現(xiàn)象，行業(yè)發(fā)展正在經(jīng)受史上罕見挑戰(zhàn)。從直接原因來看，這主要與去年下半年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，尤其是房地產(chǎn)融資全面嚴(yán)格控制有關(guān)。然而，從更深層次來看，這其實(shí)是中國房地產(chǎn)業(yè)大變局的征兆與開端。

基于此，我們在去年深入系統(tǒng)地研究“后開發(fā)時代的中國房地產(chǎn)”的基礎(chǔ)上，率先提出“中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大變局”的觀點(diǎn)。本報(bào)告圍繞這一核心觀點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)業(yè)大變局的概念與內(nèi)涵，總結(jié)出產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)贏利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展、市場需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場景等八個方面的變局，從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的視角，提出六點(diǎn)應(yīng)對之策。

一、房地產(chǎn)業(yè)大變局的內(nèi)涵、背景與意義

（一）大變局的概念和內(nèi)涵

1.“大變局”的定義與解釋。將“大變局”一詞進(jìn)行拆解和剖析。其中，“大”的本義是容量、體積等方面超過一般或超過所比的對象，后引申為“范圍程度深廣”等含義。“變”的含義是性質(zhì)狀態(tài)或情形和以前不同。“局”可引申為形勢或結(jié)局。大變局是指影響深刻重大的變化了的局面、局勢。明確大變局，即對歷史事實(shí)進(jìn)行階段劃分。“大變局”的提法近幾年明顯增多。習(xí)近平總書記多次重申 “當(dāng)前中國處于近代以來最好的發(fā)展時期，世界處于百年未有之大變局”這個論斷。疫情期間，他在《國家中長期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》中再次明確：“當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，這次疫情也是百年不遇，既是一次危機(jī)，也是一次大考……我們要舉一反三，進(jìn)行更有長遠(yuǎn)性的思考，完善戰(zhàn)略布局，做到化危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”認(rèn)真學(xué)習(xí)中央對大變局的表述，有助于我們更好理解當(dāng)前正在出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)的大變局。

2.房地產(chǎn)業(yè)大變局的內(nèi)涵與特征。房地產(chǎn)業(yè)大變局對于房地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、市場和企業(yè)等產(chǎn)生了重大的影響，這種影響不簡單停留在量變階段，而是正在或已經(jīng)進(jìn)入質(zhì)變階段。大變局深刻影響產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)贏利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展、市場需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場景等諸多領(lǐng)域。從“大”的角度看，其跳出了區(qū)域性、階段性、周期性的分析框架，著眼于全國范圍、中長期、趨勢性。而從“變”的層面看，我們將房地產(chǎn)業(yè)置于近40年尤其是近20年住房制度改革的歷史背景下，分析其具有顛覆性、變革性的變化。從“局”的角度看，要從十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)面臨的新時代、新局面進(jìn)行明確判斷，以分析其在新時代的產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展模式。總的來看，房地產(chǎn)業(yè)大變局關(guān)注的是重大轉(zhuǎn)向、對行業(yè)及經(jīng)濟(jì)社會具有深遠(yuǎn)影響的現(xiàn)象、事件和信號。

（二）大變局提出的背景與表現(xiàn)

1.大變局提出的政治、經(jīng)濟(jì)與社會背景。從全球格局看，自2018年中央首次提出“大變局”的論斷后，社會各界系統(tǒng)剖析了大變局下的時代特征，比如：過去500年以歐美為絕對中心的世界秩序坍塌、世界地緣經(jīng)濟(jì)與政治重心“東升西降”、新興國家群體性崛起。最近幾年中美貿(mào)易戰(zhàn)、英國脫歐等即為信號。從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會背景看，2011年經(jīng)濟(jì)告別高增長，過去十年轉(zhuǎn)為中高增長，未來十年轉(zhuǎn)為中等增長。2013年勞動人口規(guī)模見頂，近幾年人口生育率持續(xù)明顯下降，老齡人口占比持續(xù)攀升，人口紅利快速消減。當(dāng)前我國步入十四五發(fā)展階段，這是我國全面建成小康社會、實(shí)現(xiàn)第一個百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢而上開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個五年。經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展出現(xiàn)新變化，面臨新挑戰(zhàn)。政府工作重點(diǎn)、市場主體行為等都會有所變化。

2.大變局提出的房地產(chǎn)業(yè)背景。上世紀(jì)80、90年代，我國經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革，經(jīng)歷了艱難的摸索期；1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺，標(biāo)志著取消福利化分房、實(shí)行貨幣化分房的重大制度變革。進(jìn)入本世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)、市場、企業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展壯大，取得重大成就，比如房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模全球第一，城鎮(zhèn)人均住房面積已超40平方米。但在這一過程中，也出現(xiàn)了一些問題，比如地價房價漲幅過大、大城市新市民居住困難、房地產(chǎn)業(yè)擠占過多社會資源等。2021年8月，國務(wù)院新聞辦公室舉行住有所居新聞發(fā)布會，住建部表示住房工作面臨著新問題和新挑戰(zhàn)，比如：住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，人民群眾對住房質(zhì)量和環(huán)境提出了更高的要求；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。另外，《第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確，實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。2021年12月的中央政治局會議首次提出：”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)“。這類表述，都是房地產(chǎn)業(yè)大變局的相關(guān)背景。

（三）大變局對各類市場主體的意義

1.大變局對房企的意義。當(dāng)前提出“房地產(chǎn)業(yè)大變局”概念，非常急迫且務(wù)實(shí)，對于處于迷茫中的房企而言尤其重要。2021年全國房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)推進(jìn)三大政策，即三道紅線、房貸集中度和集中供地。大部分房企有些不適應(yīng)，出現(xiàn)了很多新問題和新風(fēng)險(xiǎn)。雖然央行在9月底開始小幅放松房地產(chǎn)金融政策，但多數(shù)房企融資情況并未好轉(zhuǎn)，不宜過早樂觀。大變局時代的到來，要求房企充分研究房地產(chǎn)市場的新格局、新特征和新策略。2021年杭州某地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于拿地凈利潤的表述，引起了市場上的各種討論。有投資者在該企業(yè)業(yè)績說明會上詢問，相關(guān)集中拍地的地塊利潤預(yù)期情況，企業(yè)負(fù)責(zé)人回答“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，說明贏利水平不斷下滑。除此之外，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)回歸制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)回歸服務(wù)業(yè)的本質(zhì)等討論也明顯增加。房企如何在此類新的判斷下找準(zhǔn)定位、找到新的賽道，是亟需回答的問題。

2.大變局對社會資本的意義。社會資本也積極關(guān)注大變局的影響，此類社會資本布局在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房屋銷售、物業(yè)管理、城市更新等。過去房屋開發(fā)與銷售規(guī)模較大，使得社會資本圍繞此類環(huán)節(jié)能獲得較好的投資機(jī)會。在房地產(chǎn)業(yè)面臨大變局的形勢下，此類社會資本后續(xù)如何與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行新的結(jié)合，自然需要給予關(guān)注。比如：老舊小區(qū)改造成為十四五階段的重點(diǎn)工作。住建部明確，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運(yùn)營。但很顯然，社會資本參與老舊小區(qū)改造依然面臨很多障礙，包括對既有政策的突破、資本和其他力量的結(jié)合方式探索、資本參與運(yùn)營的路徑探索等。此類難題的解決，將使得社會資本更加從容應(yīng)對大變局。

3.大變局對居民家庭的意義。大變局背景下，居民家庭對于房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知也會出現(xiàn)深刻的變化。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組于2019年對全國3萬余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展的資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，資產(chǎn)分布分化明顯，住房占比竟高達(dá)七成。過去20年，我國房價呈高增長態(tài)勢，很多有房的居民家庭從中受益，分享了房地產(chǎn)大發(fā)展的行業(yè)紅利。但隨著未來房價漲幅縮小，國家推動共同富裕，房產(chǎn)持有成本增加，持有房產(chǎn)獲得高額收益率模式將難以持續(xù)。尤其值得關(guān)注的是，2021年10月全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，多地試點(diǎn)工作的啟動，勢必對居民家庭自住房產(chǎn)的持有成本產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)大變局的主要特征與邏輯

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，中國房地產(chǎn)業(yè)大變局深刻影響著產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)贏利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展、市場需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場景等各個方面，而上述各個方面的變局，也構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)大變局的主要特征。

（一）產(chǎn)業(yè)定位的變局

1.減少房地產(chǎn)業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓。1998年房改以來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2003年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，首次提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。2000年全國房地產(chǎn)增加值占當(dāng)年GDP的4.1%，2020年占GDP的7.3%。可以說，本世紀(jì)的前20年是房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式發(fā)展的20年，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。但是，2016年以來房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，過多地占用了資金、土地等經(jīng)濟(jì)資源，在一定程度上擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國家十四五規(guī)劃中明確“促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。2021年10月《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平主席的《扎實(shí)推進(jìn)共同富裕》，明確“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”。這都表明，近幾年房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠均衡、不夠協(xié)調(diào)，中央正在努力改變這一狀況，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位有所下降。

2.降低地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地方財(cái)政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。進(jìn)入本世紀(jì)以來，隨著房地產(chǎn)市場化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)對于地方經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)，地方政府對于土地財(cái)政的依賴度持續(xù)增加。土地財(cái)政主要包括土地出讓金與房地產(chǎn)類稅收。全國土地出讓金由2001年的1296億元增長至2020年的84142億元，暴增近64倍；全國土地出讓金占地方財(cái)稅總收入的比重由2001年14%大增至2020年的46%。土地財(cái)政一方面為地方基建、城市發(fā)展提供了重要資金來源，具有積極作用，另一方面也讓地方政府過度沉迷于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，推高地價、房價不利于經(jīng)濟(jì)社會的良性發(fā)展。因此，近幾年來中央逐步引導(dǎo)地方改變政績觀，減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。以海南為例，過去多年，房地產(chǎn)業(yè)在海南“一業(yè)獨(dú)大”，對海南經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展帶來諸多負(fù)面影響。2018年，海南省主要領(lǐng)導(dǎo)公開表示，海南要有“壯士斷腕”的勇氣和決心，堅(jiān)決減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。2018年4月海南建設(shè)自貿(mào)港消息發(fā)布后，海南實(shí)施“全域限購”等史上最嚴(yán)的調(diào)控措施。近三年情況已經(jīng)明顯改善。

圖1 全國土地出讓金占地方財(cái)稅總收入的比重

3.住宅產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性。市場經(jīng)濟(jì)條件下，部分商品具有一定的投資價值，甚至?xí)谀承r候、某些地區(qū)、某些條件下被非理性炒作。商品住宅既有消費(fèi)（居住）屬性，又有投資（保值）屬性。過去十幾年，我國部分地區(qū)的住宅市場存在不同程度的投資炒作現(xiàn)象，主要包括一、二線城市與部分東部三、四線城市，其中深圳、杭州尤其典型。住宅市場存在少量投資投機(jī)成分無可厚非，但部分城市在部分時段炒房之風(fēng)盛行，一方面不利于住宅市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面也抑制了住宅的消費(fèi)屬性。為了改變這一不利局面，2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出：堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這一定位其后被多次重申，包括2017年黨的十九大報(bào)告與2020年國家十四五規(guī)劃。由此可見，住宅產(chǎn)業(yè)已被明確定位為居住功能、消費(fèi)屬性。

（二）產(chǎn)業(yè)政策的變局

1.完善房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。2003年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，部分時段出現(xiàn)開發(fā)投資過熱、房價地價漲幅過大、市場秩序混亂等許多不良現(xiàn)象，國家為此進(jìn)行了持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，但多屬臨時性的行政干預(yù)政策，調(diào)控效果不佳。近幾年，國家多次提及房地產(chǎn)長效機(jī)制，尤其是2018年黨中央、國務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，并在22個城市率先試點(diǎn)，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)城市主體責(zé)任，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機(jī)制，因城施策，因地制宜，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，不搞“一刀切”，至今已取得明顯成效。另外，2021年10月，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這標(biāo)志著從2013年開始推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法與改革正在調(diào)整步調(diào)，先試點(diǎn)、后立法。這一動作有助于完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，抑制炒房，穩(wěn)定市場。

2.顯著提高保障性住房的占比。1998年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，標(biāo)志著我國住房供應(yīng)制度由福利化分房轉(zhuǎn)為市場化供房，同時并未忽略保障房：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房。遺憾的是，近十幾年來，住宅商品化、市場化迅猛推進(jìn)，而對保障性住房重視不足，經(jīng)濟(jì)適用房從未成為主導(dǎo)，直至2006年還有很多地方缺失廉租住房。另外，住宅商品化的“獨(dú)大式”發(fā)展，導(dǎo)致房價上漲過快，使普通民眾買房越來越困難。近幾年，中央充分重視住房保障，要求地方增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃房等的建設(shè)與供應(yīng)。國家在十四五規(guī)劃中提出：有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。各地將加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。可見，我國住房政策正在轉(zhuǎn)彎，部分大城市借鑒新加坡住房供應(yīng)模式，保障房占比持續(xù)上升。

3.重點(diǎn)解決大城市新市民的居住難題。經(jīng)過20多年的住宅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，我國新建住宅規(guī)模巨大，居民住房條件大為改善，總體上實(shí)現(xiàn)了戶均一套房、人均一間房，全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米，可以說在總體上告別了住房短缺。現(xiàn)階段的住房困難，主要出現(xiàn)在外來人口較多、房價水平較高的大城市。因此，近幾年中央高度關(guān)注大城市新市民的居住問題。2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署了2021年八項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中之一正是“解決好大城市住房突出問題”，提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，并在租購?fù)瑱?quán)、土地供應(yīng)、降低稅費(fèi)、調(diào)控租金等多方面作出指示。這意味著大城市年輕人買不起房、租不起房、租不好房的情況將逐步得到改善。

（三）產(chǎn)業(yè)規(guī)模的變局

1.新房市場規(guī)模基本見頂。過去20年，我國新房市場規(guī)模持續(xù)增長，尤其是本世紀(jì)前10年商品房市場方興未艾，供需兩旺，增長很快。2020年，全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%。2018年以來連續(xù)三年盤整，預(yù)計(jì)2021年依然如此。根據(jù)日韓新房市場規(guī)模見頂?shù)耐獠織l件，從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年以來我國已由高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。從人口來看，我國總?cè)丝谀壳斑€在繼續(xù)增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從供求關(guān)系來看，我國戶均擁有的住房套數(shù)超過1，已告別住房短缺。據(jù)此，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國住宅新建量大概率正在構(gòu)筑歷史大頂。另外，2011年很可能是我國全社會住宅竣工面積的歷史高點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與的新房竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，其后一直沒能創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)大概率也已見頂。

圖2 全國新建商品房銷售面積和增速

2.存量房市場加速成為主戰(zhàn)場。從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律來看，在行業(yè)發(fā)展的前期，新房規(guī)模不斷壯大，屬于以增量房為主的階段；行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)期、成熟期之后，新房規(guī)模下滑，二手房規(guī)模不斷增長并在某個時點(diǎn)超過新房規(guī)模。當(dāng)前，歐美發(fā)達(dá)國家和日本就是二手房占市場主導(dǎo)。隨著我國新房市場規(guī)模見頂，二手房市場規(guī)模越來越大，其市場占比也將不斷提升。2020年，全國新建商品住宅成交金額達(dá)15.5萬億元，全國二手房交易規(guī)模達(dá)到7.3萬億元左右。當(dāng)前，部分城市如京滬等已經(jīng)由二手房占市場主導(dǎo)。未來將有越來越多的城市二手房交易量超過新房，直至全國存量房市場交易全面超過新房。

（四）產(chǎn)業(yè)贏利的變局

1.房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率大幅下降。過去近20年，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大發(fā)展，行業(yè)利潤率明顯超過全社會平均水平。從需求端看，經(jīng)濟(jì)紅利與人口紅利是兩大驅(qū)動力；從供給端看，土地紅利與金融紅利是兩大支撐因素。這四大紅利近幾年都在快速減弱。尤其是2017年以來，在供給側(cè)方面，熱點(diǎn)城市限房價、限地價，幾十家大房企實(shí)行三道紅線四檔管理，全國實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理，企業(yè)賺錢越來越難。從A股和港股的上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，銷售毛利率與凈利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，其中2017、2018年受房地產(chǎn)去庫存等利好刺激，利潤率有所回升，但2019年以來再度下行，2021年估計(jì)將創(chuàng)近十幾年來新低。未來多年，開發(fā)企業(yè)利潤率還將繼續(xù)向全社會平均利潤率靠攏。

圖3 房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司銷售利潤率

2.房地產(chǎn)業(yè)總體告別黃金時代。過去20年，堪稱中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金20年，突出表現(xiàn)為全行業(yè)總體利潤率僅次于金融行業(yè)，部分時段甚至高于后者。過去多年，房價與地價持續(xù)大漲是推高行業(yè)利潤率的底層邏輯，而地價又是房價上漲的重要驅(qū)動因素之一，且總體漲幅高于后者。由圖4可知，2006年至2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價保持上漲，僅2011年有小幅回落，其中多數(shù)年份漲幅超10%。2021年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價6808元/平方米，同比上漲9.7%，預(yù)計(jì)2021年漲幅明顯低于2020年。未來十年漲幅將明顯小于過去15年。

圖4 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價