促進住房租賃企業(yè)發(fā)展的對策研究

文/胡晟玙

隨著上海經(jīng)濟社會快速發(fā)展，住房租賃市場發(fā)展取得了長足進步，涌現(xiàn)出不少專業(yè)住房租賃企業(yè)。國際大都市的住房發(fā)展經(jīng)驗表明，培育專業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，有助于促進租賃市場以及房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。

在上海目前的住房租賃市場中，一些專業(yè)住房租賃企業(yè)也面臨著較多發(fā)展瓶頸，它們?nèi)匀皇墙∪》孔赓U體系需重點補齊的短板。采取相應措施鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，不僅有利于完善住房租賃供應體系，培育規(guī)范住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，而且有利于緩解新市民和青年人的居住困難，增強城市競爭力。

一、住房租賃企業(yè)是租賃市場的穩(wěn)定器

上海市住房租賃市場要形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的體系，迫切需要補齊短板，重視專業(yè)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展。

1.住房租賃在企業(yè)是租賃房源的穩(wěn)定供應主體。在美國住房租賃市場中，有一個龐大的機構(gòu)出租人群體，他們以住房出租作為企業(yè)的主營業(yè)務，其業(yè)務收入在美國房地產(chǎn)出租行業(yè)中占近半壁江山。ERQ（Equity Resident）是美國最大的公寓租賃經(jīng)營企業(yè)，成立于1969年，目前在美國15個州持有427處物業(yè)、12194套公寓，在經(jīng)營手段和策略方面具有專業(yè)化、規(guī)模化、現(xiàn)代化、精細化等特征。在法國住房租賃市場中，專業(yè)租賃企業(yè)供應房源占比約為45%。德國和日本相對較低，其專業(yè)租賃企業(yè)供應房源的比重分別為23.3%和16.8%。盡管在各國租賃市場中，租賃企業(yè)供應比重有所差異，但都是各自市場中較為穩(wěn)定的供應主體，有利于改變自發(fā)、分散、零星供應的局面。

2.住房租賃企業(yè)能更好地滿足多元化租賃需求。除了解決居住問題，一些新市民和青年人還希望通過租賃住房獲得更多服務，如利用公共空間參與社會交往，借助同輩群體更好更快地融入所居城市。相比個體出租人，專業(yè)租賃企業(yè)憑借其規(guī)模化和專業(yè)化優(yōu)勢，在向承租人提供多樣化租賃房源選擇的同時，還能提供一些公共空間和社交平臺，供不同承租人交流互動。對租賃企業(yè)而言，搭建社交平臺一方面能提供增值服務，增加營業(yè)收入，另一方面也能提高企業(yè)和服務的知名度，增強客戶黏性。因此，租賃企業(yè)既有能力，又有動力去滿足多元化租賃需求。

3.住房租賃企業(yè)的發(fā)展有助于健全租購并舉住房體系。從供給側(cè)看，促進專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展會改變目前房地產(chǎn)行業(yè)“重售輕租”的狀況，引導全行業(yè)探索新的發(fā)展模式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。從需求側(cè)看，隨著專業(yè)化和規(guī)模化租賃企業(yè)的不斷發(fā)展，將通過提供更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務改善承租人的租賃體驗，使租房成為更具吸引力的住房選擇，從而逐漸削弱對購房選擇的過度依賴。因此，發(fā)展住房租賃企業(yè)能同時從供給和需求兩端推進租購并舉住房體系建設。

二、住房租賃企業(yè)發(fā)展面臨不少瓶頸

住房租賃企業(yè)具有多樣性，從不同角度可以分為多種模式。從運營方式方面看，大體可以分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營。具體到資產(chǎn)來源的不同，上海市具有一定規(guī)模的市場化租賃企業(yè)主要呈現(xiàn)出三種類型：第一類是從存量住房市場上收儲零散房源用于出租；第二類是承租整幢住房或非居住房屋后加以裝修改造用于轉(zhuǎn)租；第三類是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的機構(gòu)運營自持物業(yè)。雖然資產(chǎn)來源和運營模式有所差異，但這些租賃企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著一些共性問題。

1.行業(yè)準入條件不清晰。為了規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。該規(guī)定較好地規(guī)范了住房租賃企業(yè)的工商登記問題，但對于住房租賃行業(yè)的準入問題仍然缺乏明確規(guī)定。

比如，根據(jù)上海市《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》（滬府辦﹝2015﹞11號）規(guī)定，代理經(jīng)租機構(gòu)必須取得工商登記注冊“房地產(chǎn)經(jīng)紀”經(jīng)營范圍。在上述有一定規(guī)模的住房租賃企業(yè)中，有些企業(yè)具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)，而個別企業(yè)具有商務部門認可的長租公寓經(jīng)營資質(zhì)，但不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。根據(jù)住建部等部門發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（住房城鄉(xiāng)建設部令第8號），房地產(chǎn)經(jīng)紀是指相關(guān)機構(gòu)和人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務并收取傭金的行為。這意味著，在促成房屋租賃合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務就終止了。在當前的經(jīng)營實踐中，住房租賃企業(yè)的主要業(yè)務是后續(xù)的轉(zhuǎn)租及提供相關(guān)服務。所以，住房租賃企業(yè)的準入條件有待進一步明確。

2.隱性運營成本較高。近年來，中央和地方各級政府高度重視住房租賃市場發(fā)展，陸續(xù)出臺了一系列扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展的政策舉措，有效降低了此類企業(yè)的運營成本。以稅收負擔為例，在2021年10月之前，大多數(shù)住房租賃企業(yè)執(zhí)行11%的增值稅稅率，少數(shù)較大規(guī)模的住房租賃企業(yè)參照生活性服務業(yè)，適用6%的增值稅稅率，另外需按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅，如果有盈利，還需視情形按不同稅率繳交企業(yè)所得稅，因而大多數(shù)住房租賃企業(yè)的稅負約為租金收入的25%。2021年10月以后，住房租賃企業(yè)的增值稅可選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。這些措施的減負效果非常明顯。

在稅收等顯性成本明顯降低的同時，也應該看到住房租賃企業(yè)面臨的隱性運營成本仍然較高，包括信息獲取、運營管理、項目運營和維持等成本。具體表現(xiàn)為住房租賃企業(yè)對信息系統(tǒng)的投入較大，不少是重復投資，運營規(guī)模效應不明顯，運營爭議事件的處理成本較高。

3.有關(guān)配套政策不夠健全。為了增強規(guī)模效應，降低房源籌措成本，除了收儲一些分散住房外，較多住房租賃企業(yè)都傾向于收儲集中式的商辦物業(yè)、工業(yè)廠房和集體宿舍等，進行裝修改造后用于出租。有關(guān)政策文件提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。但在具體實施過程中，由于配套政策不夠健全，這種盤活存量資源的做法面臨預期不穩(wěn)定的問題。由于擔心被當作“非改居”行為而受到整治，住房租賃企業(yè)不愿意做長遠投資。這既影響了存量資源的盤活利用，也影響了承租人的租賃體驗。

三、鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展

促進住房租賃市場健康有序發(fā)展，要支持個人依法出租自有住房，更要鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展。在當前階段，迫切需要通過相關(guān)措施營造優(yōu)良環(huán)境，引導企業(yè)和社會資本通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)的規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。

1.堅持市場化的發(fā)展方向。住房租賃企業(yè)的出現(xiàn)，適應了上海市住房市場從增量發(fā)展邁向存量發(fā)展的趨勢，是市場主體通過經(jīng)營模式創(chuàng)新作出的有益探索，總體上有利于本市住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。因此，應充分發(fā)揮市場在相關(guān)資源配置中的基礎(chǔ)性作用，調(diào)動企業(yè)積極性，提高住房租賃企業(yè)的規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足本市不斷增長的住房租賃需求。

2.健全住房租賃企業(yè)資質(zhì)認證體系。在主管部門明確住房租賃企業(yè)資質(zhì)和業(yè)務范圍的基礎(chǔ)上，由相關(guān)行業(yè)協(xié)會建立資質(zhì)認證體系，增強政策扶持、監(jiān)測監(jiān)管的針對性和有效性。

3.探索適用住房租賃市場的糾紛處理機制。在落實國家有關(guān)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營政策的基礎(chǔ)上，按照政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會監(jiān)督原則，探索適合住房租賃市場的糾紛處理機制，保護租賃關(guān)系當事人合法權(quán)益，推進有關(guān)糾紛有序高效處置。

4.加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向符合條件、具備資質(zhì)的住房租賃企業(yè)提供金融支持，包括在裝修改造和購置家電等方面提供優(yōu)惠信貸，減輕其運營初期的財務壓力。支持一些規(guī)模較大、經(jīng)營狀況較好的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。鼓勵專業(yè)擔保機構(gòu)對住房租賃企業(yè)利用租金收入從金融機構(gòu)獲得融資進行擔保。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，引導社會資本投資REITs產(chǎn)品，增強住房租賃企業(yè)融資來源的長期穩(wěn)定性。

5.完善盤活存量資源的配套政策。根據(jù)住房租賃市場發(fā)展的實際情況，建立健全負面清單管理模式，在規(guī)劃設計、房屋管理、社區(qū)治理、消防安全等方面明確改建房屋用于租賃的相關(guān)標準和條件，穩(wěn)定住房租賃企業(yè)籌集房源的政策預期。引導閑置房屋的業(yè)主與住房租賃企業(yè)合作開展住房租賃業(yè)務，支持相關(guān)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，盤活利用閑置房屋開展租賃業(yè)務。鼓勵相關(guān)企業(yè)積極探索“柔性改造”方式，即在不破壞房屋本體的情況下，對房屋空間、格局、外觀和公共空間進行優(yōu)化，更好地盤活存量資源，滿足多元化租賃需求。