從企業(yè)稅收及社保繳納看房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范發(fā)展

文/喻平 粟樣丹 買紫薇

一、稅收及社保規(guī)范是房地產(chǎn)中介從業(yè)者權(quán)益保障的重要標(biāo)志，是政府監(jiān)管行業(yè)生態(tài)健康的需要

（一）稅收與社保都是國民收入再分配的重要手段

稅收與社會保障都具有一定的強(qiáng)制性，是國民收入再分配的重要手段，也是行業(yè)規(guī)范經(jīng)營的重要表現(xiàn)。

稅收是國家為滿足社會公共服務(wù)需要，憑借公共權(quán)力，按照法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，參與國民收入分配，強(qiáng)制地、無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種方式。①納稅義務(wù)與權(quán)利是一體的：對納稅企業(yè)而言，義務(wù)是納稅，權(quán)利就是享有消費(fèi)國家提供的公共物品和公共服務(wù)的權(quán)利。

社會保障兼具社會收入再分配與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的功能，是公民應(yīng)對年齡、失業(yè)、疾病等一系列導(dǎo)致收入減少的風(fēng)險(xiǎn)的措施，有助于提升個(gè)體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。社保基金同時(shí)具有稅收特征，或者說勞動征稅的特征。

（二）稅收與社保規(guī)范符合多方利益

稅收與社保體現(xiàn)了政府、企業(yè)、勞動者個(gè)人最基本的三維社會關(guān)系：企業(yè)向雇員提供基本的薪資與福利，個(gè)人以勞動獲得就業(yè)和收入，實(shí)現(xiàn)第一次分配；政府以稅收和社保基金作為公共服務(wù)的資金來源，企業(yè)與個(gè)人享受政府提供的基礎(chǔ)公共服務(wù)，完成第二次分配。因此，稅收與社保規(guī)范發(fā)展符合政府、企業(yè)和個(gè)人各方利益。

圖1 政府、企業(yè)與個(gè)人的稅收與社保三維關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)稅收及社保規(guī)范是經(jīng)紀(jì)人勞動權(quán)益保障的重要標(biāo)志，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要分配手段。稅收與社保是國家財(cái)政收入與公共服務(wù)支出的一體兩面：企業(yè)規(guī)范納稅，為公共服務(wù)支出提供穩(wěn)定的資金來源，優(yōu)化行業(yè)收入和財(cái)富的再分配；社會保障政策幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得基本的勞動權(quán)益，保障其可持續(xù)且有尊嚴(yán)地工作。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)稅收及社保規(guī)范也是推動行業(yè)生態(tài)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。行業(yè)生態(tài)的健康發(fā)展既要從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)提供規(guī)范的高品質(zhì)服務(wù)，也需要稅收與社保等合規(guī)，進(jìn)而推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，稅收和社保大數(shù)據(jù)有助于政府掌握市場交易與行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從而制定合理的監(jiān)管政策。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)稅收與社保經(jīng)營規(guī)范性不足具有系統(tǒng)性因素

行業(yè)的發(fā)展往往經(jīng)歷由不規(guī)范到逐漸規(guī)范的過程。房地產(chǎn)中介行業(yè)在行業(yè)發(fā)展歷程中，不僅需要解決“虛假房源”“吃差價(jià)”“挪用資金”等服務(wù)規(guī)范問題，還需要解決逃稅漏稅、不繳少繳社保等經(jīng)營規(guī)范問題。諸多不合規(guī)現(xiàn)象具有其系統(tǒng)性歷史原因。

（一）行業(yè)稅收、社保規(guī)范性不足

稅收方面：多種隱蔽行為偷逃稅。如：一定規(guī)模房地產(chǎn)直營中介機(jī)構(gòu)將所管理門店切割，注冊為個(gè)體工商戶，獲得不正當(dāng)免稅額與更低稅率。此外，還存在不主動或者拒絕開具傭金服務(wù)發(fā)票以及定期開設(shè)和注銷大量私人賬戶以繞開稅務(wù)監(jiān)管等不合規(guī)現(xiàn)象。

社保方面：參保率底、異地繳納、轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本現(xiàn)象普遍存在。行業(yè)一線從業(yè)人員參保率長期維持低位，不足10%。部分企業(yè)選擇社保洼地進(jìn)行異地繳納，甚至部分用人單位要求員工代替企業(yè)繳納企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會費(fèi)用。

（二）多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)中介公司稅收、社保規(guī)范性不足

首先，房地產(chǎn)中介企業(yè)以小微企業(yè)或者個(gè)體工商戶為主，依法納稅和繳納社保意識薄弱。2020年，我國社保基數(shù)完全合規(guī)企業(yè)僅為31%。②房地產(chǎn)中介行業(yè)，小微企業(yè)占比高達(dá)97%，③個(gè)體經(jīng)營企業(yè)占比高，繳納稅收和社保的意識非常薄弱。

其次，房地產(chǎn)中介門店利潤空間小，向稅收和社保要利潤現(xiàn)象較為普遍。房地產(chǎn)中介人員流失率高，重視短期收入，房地產(chǎn)中介公司或門店個(gè)體工商戶為降低用人成本、減少稅收支出，往往選擇不繳、少繳稅收和社保，以獲得更多的利潤。

最后，歷史上征收系統(tǒng)分離等因素導(dǎo)致征收成本高。2021年之前，我國大部分地區(qū)稅收與社保征收分離，而且互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用程度不足，征收相關(guān)稅費(fèi)難度極大，有數(shù)據(jù)表明，我國社保征收比例不足一半。而且房地產(chǎn)中介行業(yè)企業(yè)分散、規(guī)模小，監(jiān)察難度大。

三、政府、房地產(chǎn)中介公司與平臺企業(yè)共同推進(jìn)行業(yè)規(guī)范

行業(yè)規(guī)范發(fā)展需要從服務(wù)規(guī)范、稅收與社保等經(jīng)營合規(guī)兩方面著手。近年來，我國政府從行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入門檻等方面，積極推動房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)規(guī)范，同時(shí)，政府不斷加強(qiáng)稅收、社保征管力度。此外，房地產(chǎn)中介公司提升自身依法納稅、合規(guī)繳納社保意識，平臺企業(yè)積極引導(dǎo)中小規(guī)模中介公司重視稅收與社保問題，助力行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

（一）稅收征管政策和手段不斷升級，行業(yè)稅收繳納意識提升

政府不斷完善稅收征管政策，升級征管手段，推動行業(yè)稅收規(guī)范程度提升。稅收監(jiān)管政策方面，建立納稅信用評級體系，對企業(yè)進(jìn)行納稅信用分級，發(fā)布稅收違法黑名單，完善守信激勵(lì)和失信懲戒制度，包括對納稅繳費(fèi)信用高的市場主體給予更多便利，對重大涉稅違法犯罪案件依法從嚴(yán)查處并予以曝光。

征管手段上，部分城市將工商行政管理作為抓手，利用稅收、社保申報(bào)賬戶記錄影響工商執(zhí)照更新的手段，倒逼門店合規(guī)經(jīng)營，未正常開設(shè)稅收、社保賬戶并合規(guī)申報(bào)的門店無法申請存量房網(wǎng)簽管理密鑰。④此外，政府利用數(shù)字技術(shù)升級稅收征管系統(tǒng)，如搭建金稅三期⑤稅收管理系統(tǒng)，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)部門聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)共享、大數(shù)據(jù)監(jiān)測、稅收強(qiáng)制規(guī)范。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模性企業(yè)發(fā)揮示范效應(yīng)，通過主動開具傭金服務(wù)發(fā)票、合法足額納稅，樹立合法合規(guī)企業(yè)形象，帶領(lǐng)行業(yè)依法納稅。平臺企業(yè)定期舉辦宣導(dǎo)活動，設(shè)置合規(guī)底線，提升房地產(chǎn)中介品牌、店東合規(guī)經(jīng)營意識。

（二）行業(yè)社保征管政策和手段不斷優(yōu)化，經(jīng)紀(jì)人社保權(quán)益提升

政府不斷完善社保征管體系，升級征管強(qiáng)度。征管政策方面，社保入稅政策已全面落地執(zhí)行，社保黑名單征求意見稿發(fā)布。⑥這一系列措施將有助于解決漏繳、少繳社保費(fèi)的問題。

工商行政管理手段方面，社保征管系統(tǒng)陸續(xù)上線，企業(yè)社保繳費(fèi)大數(shù)據(jù)共享平臺、企業(yè)社保欠繳勞動關(guān)系預(yù)測預(yù)警系統(tǒng)開發(fā)持續(xù)推進(jìn)。值得注意的是，參保人群的劃定范圍不斷擴(kuò)大，體現(xiàn)了政府重視新就業(yè)形態(tài)勞動者的社會保障權(quán)益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模性企業(yè)相繼推出五險(xiǎn)一金集中管理、試用期人員參保、商業(yè)保險(xiǎn)補(bǔ)充等制度，充分維護(hù)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益。

平臺企業(yè)采用產(chǎn)品激勵(lì)、資源傾斜等方式提升行業(yè)參保率。如：貝殼找房推出“品質(zhì)雇主”評選項(xiàng)目，鼓勵(lì)品牌及門店所有者（店東）保障經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益。該項(xiàng)目前期通過線下專題培訓(xùn)、日常業(yè)務(wù)例會宣導(dǎo)、線上直播、海報(bào)宣傳等方式進(jìn)行全渠道宣導(dǎo)；后期運(yùn)營階段，提供平臺資源支持，如向合規(guī)繳納社保的門店提供招聘專家一對一服務(wù)，面向店東進(jìn)行人才組織架構(gòu)培訓(xùn)，增加合規(guī)門店公眾號曝光，提供金牌雇主等榮譽(yù)激勵(lì)，并提供人員流失預(yù)警系統(tǒng)幫助其進(jìn)行人員管理。

表1 近年來各方推進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的舉措

四、房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范稅收、社保取得階段性成果

（一）行業(yè)稅收總額不斷提升，A級信用企業(yè)占比不斷增加

1.稅收總額持續(xù)提升。從全國看，2015-2019年房地產(chǎn)中介行業(yè)納稅總額整體呈上升趨勢：5年復(fù)合增長率為7.6%，高于全國稅收收入復(fù)合增長率（6.1%）。其中，國內(nèi)增值稅2015-2019年5年復(fù)合增長率為146.1%，2017-2019年漲幅44.9%。內(nèi)資企業(yè)所得稅2015-2019年5年復(fù)合增長率為17.3%，2017-2019年漲幅4.3%（圖2）。

圖2 房地產(chǎn)中介行業(yè)分稅種繳稅額（億元）

2.高信用評級企業(yè)數(shù)量增加。根據(jù)國家稅務(wù)總局《納稅信用A級納稅人名單》，房地產(chǎn)中介行業(yè)中A級信用企業(yè)數(shù)量不斷提高，由2014年的8269家提升至2020年的26304家；同時(shí)，房地產(chǎn)中介行業(yè)中A級信用企業(yè)占比不斷提升，由2018年的1.96%提升至2020年的2.55%（圖3）。

圖3 全國房地產(chǎn)中介行業(yè)A級信用企業(yè)數(shù)量（家）

平臺在推動行業(yè)稅收合規(guī)上發(fā)揮了積極的作用，通過長期稅務(wù)知識、財(cái)務(wù)合規(guī)等培訓(xùn)以及提供財(cái)務(wù)專家咨詢等方式，有效提升房地產(chǎn)中介品牌、店東合規(guī)經(jīng)營意識。如貝殼平臺上A級信用房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量逐年上升，2020年A級信用企業(yè)占比13.1%，是全國房地產(chǎn)中介行業(yè)水平的5倍（圖4）。

圖4 貝殼平臺與房地產(chǎn)中介行業(yè)A級信用評級企業(yè)占比

（二）參保率在部分品牌、門店快速提升

近年來，房地產(chǎn)中介從業(yè)者社保意識不斷增強(qiáng)，特別是大學(xué)生群體的加入使行業(yè)招聘競爭加劇，不少門店主動提供社保吸引優(yōu)質(zhì)服務(wù)者。相關(guān)調(diào)研顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一線經(jīng)紀(jì)人參保率提升至10%左右，相較2015年有顯著提升。貝殼找房平臺合作經(jīng)紀(jì)品牌的參保率約15%-20%，高于行業(yè)平均水平（圖5）。

圖5 房地產(chǎn)中介社保參保率概況

為了進(jìn)一步提升中介人員的社會保障覆蓋率，貝殼找房于2020年4月發(fā)起“品質(zhì)雇主”計(jì)劃，將參保率作為核心評選指標(biāo)，在15個(gè)城市試點(diǎn)。⑧截至2020年12月，參選門店經(jīng)紀(jì)人參保率已提升至35%，合肥門店參保率達(dá)58%。此外，作為行業(yè)中的規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)，截至2021年7月，鏈家經(jīng)紀(jì)人參保率達(dá)90%以上。

五、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)稅收與社保仍面臨重重挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)中介行業(yè)高度分散，法人機(jī)構(gòu)規(guī)模小，個(gè)體經(jīng)營占比高。2013年房地產(chǎn)中介法人機(jī)構(gòu)中，小微企業(yè)⑨占比97%；2018年房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)約20萬⑩，房地產(chǎn)中介行業(yè)綜合繳納稅額約160億元?，法人單位平均繳納稅收總額約8萬元/年。以貝殼平臺為例，超85%的門店為加盟門店，以小微企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營為主。高度分散的行業(yè)，將要持續(xù)面臨企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者合規(guī)意識相對薄弱的挑戰(zhàn)，更需要解決企業(yè)合規(guī)空間小、人員不重視保障以及政府征收成本高等難題。

（一）企業(yè)利潤率低，合規(guī)提升空間小

近年來，我國減稅降費(fèi)取得卓越成果，2016年至2020年新增的減稅降費(fèi)累計(jì)超7.6萬億元。但由于間接稅為主體的稅收結(jié)構(gòu)，中小企業(yè)稅負(fù)感依然較重。根據(jù)世界銀行發(fā)布的《2020年?duì)I商環(huán)境報(bào)告》，中國企業(yè)稅收與社保負(fù)擔(dān)近60%，其中社保負(fù)擔(dān)約20%。

房地產(chǎn)中介企業(yè)人力成本占比60%左右，不具規(guī)模效應(yīng)。另外，扣除門店租金、技術(shù)服務(wù)采購費(fèi)、營銷費(fèi)用、水電燃?xì)獾瘸杀荆瑔蝹€(gè)門店經(jīng)營利潤率約15%-20%；考慮到職能和管理人員費(fèi)用等，大多數(shù)直營品牌利潤率約10%。這就意味著社保與稅收合規(guī)成本極有可能吞噬房地產(chǎn)中介企業(yè)與門店的生存空間。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明?，如果將實(shí)際工資作為繳費(fèi)基數(shù)，并按照28%的社保費(fèi)率執(zhí)行，企業(yè)社保繳費(fèi)負(fù)擔(dān)將上升50%左右，企業(yè)用工成本會上升7.5%，企業(yè)利潤會下降8.2%。對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，合規(guī)繳納社保和稅收，將會使得門店用人成本提升5%-7%，利潤率下降8%-10%。在優(yōu)先創(chuàng)造和穩(wěn)定就業(yè)背景下，發(fā)揮微型企業(yè)與個(gè)體經(jīng)營的就業(yè)價(jià)值刻不容緩。

（二）政府技術(shù)監(jiān)控難度大，稅費(fèi)征收成本高

房地產(chǎn)中介行業(yè)中小微企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營占比高、日常經(jīng)營代理記賬比例高，資金往來不規(guī)范，現(xiàn)金交易多，人員流動性強(qiáng)，使得稅務(wù)監(jiān)測技術(shù)要求高，追查難度大，征收成本高，需要耗費(fèi)大量的人力、財(cái)力。

六、政策建議

房地產(chǎn)中介行業(yè)的諸多特性使得稅收與社保繳納的完全合規(guī)難以一蹴而就，因此本文提出分步走、因行施策以及發(fā)揮平臺企業(yè)引導(dǎo)作用三個(gè)建議。

（一）分步走，以適度覆蓋性指標(biāo)為監(jiān)管重點(diǎn)

行業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要有一批服務(wù)規(guī)范且具有經(jīng)營活力的機(jī)構(gòu)主體，而在合規(guī)空間有限、征收成本高的背景下，建議以分步走的方式推動行業(yè)稅收與社保合規(guī)。在當(dāng)前條件下，將社保適度覆蓋作為重要監(jiān)管指標(biāo)，如房地產(chǎn)中介人員參保率、企業(yè)稅收繳納比例等，這樣既可以保障一線從業(yè)者合法權(quán)益，也可以在監(jiān)管和創(chuàng)造就業(yè)之間保持適當(dāng)?shù)钠胶猓冶O(jiān)管參保率、企業(yè)稅收繳納比例等適度覆蓋性指標(biāo)具有漸進(jìn)式特征，操作性更強(qiáng)。

（二）因行施策，提供行業(yè)實(shí)施彈性

房地產(chǎn)中介人員稅收與社保繳納可考慮扣除展業(yè)費(fèi)用。房地產(chǎn)中介人員作業(yè)模式與保險(xiǎn)代理人具有較大的共性：首先，當(dāng)前大量房地產(chǎn)中介人員具有“自雇傭”特點(diǎn)，無底薪，收入以傭金提成為主；其次，房地產(chǎn)中介人員需要自負(fù)大量的交通、電話、廣告營銷等費(fèi)用。因此本文建議，其收入基數(shù)的確定應(yīng)扣除相應(yīng)的展業(yè)費(fèi)用，減輕經(jīng)紀(jì)人短期內(nèi)的社保壓力。

（三）數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，平臺企業(yè)發(fā)揮積極引導(dǎo)作用

將相關(guān)平臺推動房地產(chǎn)中介企業(yè)稅收、社保合規(guī)的成功經(jīng)驗(yàn)加以推廣，通過多渠道宣導(dǎo)、資源激勵(lì)、管理賦能等方式發(fā)揮積極引導(dǎo)作用。宣傳引導(dǎo)方面，平臺公司可通過線下合規(guī)培訓(xùn)以及線上圖文、視頻展示，多方位、全渠道地引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)合規(guī)繳納稅收與社保。資源激勵(lì)方面，平臺公司可在力所能及的范圍內(nèi)，對社保繳納比例高、稅收合規(guī)繳納的機(jī)構(gòu)或門店給予資源激勵(lì)，如將社保、稅收等指標(biāo)納入企業(yè)、門店的評分維度，面向社區(qū)進(jìn)行海報(bào)、文章、視頻等廣告宣傳以提升門店知名度，組織線下一對一賦能培訓(xùn)以提升門店人員管理效率，定制門店招聘網(wǎng)站，提供榮譽(yù)稱號和獎杯以強(qiáng)化合規(guī)意識。管理賦能方面，平臺企業(yè)可協(xié)助中小微企業(yè)溝通、簽約專業(yè)稅收、社保服務(wù)主體，幫助中小微企業(yè)規(guī)范用工關(guān)系、資金往來和賬務(wù)管理。

注釋

①參見中華人民共和國中央人民政府網(wǎng)站：http://www.gov.cn/banshi/2012-11/02/content_2256386.htm。

②參見《中國企業(yè)社保白皮書2020》。

③參見《中國經(jīng)濟(jì)普查年鑒2013》，小微企業(yè)占比=房地產(chǎn)中介小微法人機(jī)構(gòu)數(shù)/房地產(chǎn)中介行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)。

④U盾是網(wǎng)簽合同方式后，管理部門授權(quán)給合法用戶登陸簽約系統(tǒng)以限制非法用戶登陸所采取的一項(xiàng)技術(shù)管理措施。只有在電腦USB接口上插上U盾，才能登陸簽約系統(tǒng)，制訂、修改、刪除合同。

⑤金稅三期一般指金稅工程三期，是國家稅務(wù)局用來進(jìn)行稅收管理的信息系統(tǒng)工程，采用了比較完善的大數(shù)據(jù)評估及云計(jì)算技術(shù)，通過互聯(lián)網(wǎng)把市場監(jiān)督管理總局、公安局、稅務(wù)局、社保局、質(zhì)監(jiān)局、國家統(tǒng)計(jì)局、銀行等所有行政管理部門打通，行政監(jiān)管，一號連控。

⑥參見2018年10月《人力資源社會保障部辦公廳關(guān)于〈社會保險(xiǎn)領(lǐng)域嚴(yán)重失信“黑名單”管理暫行辦法（征求意見稿）〉公開征求意見的通知》。

⑦參見2018年7月20日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國稅地稅征管體制改革方案》：從2019年1月1日起，將基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)社會保險(xiǎn)費(fèi)交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。

⑧貝殼找房品質(zhì)雇主試點(diǎn)城市有成都、佛山、廣州、杭州、合肥、濟(jì)南、南通、青島、廈門、深圳、蘇州、無錫、武漢、長沙、太原。

⑨根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《統(tǒng)計(jì)上大中小微型企業(yè)劃分辦法(2017)》，房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于未列明行業(yè)，企業(yè)人數(shù)10人以下為微型企業(yè)，10-100人為小型企業(yè)。

⑩參見《中國經(jīng)濟(jì)普查年鑒2018》。

?參見《中國稅務(wù)年鑒2019》。

?參見中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副教授馬光榮的《社保統(tǒng)一由稅務(wù)部門征收 個(gè)人企業(yè)國家都是贏家》一文。