城市房屋征收評估中的難點及其建議淺談

佘六梅

摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，為了滿足城市的擴張，需要對房屋進行征收。房屋征收的目的是滿足國家戰略發展需要，而征收補償的目的是保障人民的切實利益，因此前期做好房屋征收評估工作，對國家及個人都有很重要的現實意義。但征收評估過程中會出現各種各樣的問題，如前期對房產資料收集、實地探訪;中期合同簽訂、現場解釋;后期對評估費用的收取。因此針對以上問題，評估機構應該認真思考解決辦法，加強與相關部門的高效聯動，確保征收評估工作的順利展開。

關鍵詞：房屋征收;評估;合同;實例

一、淺談城市房屋征收評估中的難點

（一）合同難以及時簽訂

法律規定，房屋征收評估機構由被征收人選擇或通過抽簽確定后，由房屋征收部門作為委托人簽訂評估委托合同，但大部分房屋征收部門確定好評估機構后，簽訂委托合同存在拖延，不落實的情況。造成合同難及時簽訂的原因有很多，主要是因為合同中的內容難以確定，合同內容雙方分歧較大，比如：第一，評估機構何時開始評估，是在合同簽訂之后還是在政府發文通知之后，諸多因素的影響導致評估具體時間無法確定。第二，完成評估后的收費，各地區的經濟水平不同，政府也沒有出臺相關收費標準，只能按照一般房地產行業的估值基數收費，但由于在簽訂合同時評估還未開始，無法較合理預算評估費用。第三，工期無法確定，由于還未實地考察，對本地區的情況不了解，在入戶調查中，會遇到不同人群產生不同問題，這都嚴重阻礙了工作進程，評估工期不能得到有效保障。由于雙方的協調欠妥，不能做到有效溝通，合同中相關問題不能及時落實，且部分機構經驗不足，責任歸屬無法判定，這是導致合同難簽的主要原因，合同難簽也是征收評估過程中遇到的第一個難題。

（二）實地查勘有障礙

實地查勘是評估過程中最重要的步驟，勘察結果往往作為補償的重要依據，也是前期評估工作中最難完成的一步。由于社會發展需要，征收地區范圍一般較大，但由于評估設備落后，評估人員技能素質欠缺，導致勘察工作量大，且評估人員每天面對大量不同人群，后期身體和心理上會產生偷懶松懈行為，勘測數據會產生誤差。由于被征收人素質參差不齊，部分戶主想盡可能獲得更多補償，對評估人員軟磨硬泡，阻礙評估人員正常工作，若不同意補償問題，拖到最后變成“釘子戶”，直至達到其認為滿意的結果;更有甚者由于利益問題，禁止評估人員進屋勘察，對評估人員進行威脅，辱罵，暴力阻礙勘查工作進行也時有發生，對評估人員產生極大困擾。個別住戶由于搬家、出租、抵押等各種各樣問題，評估人員無法與其聯系，耗費大量時間，嚴重阻礙評估效率。所以，實地查勘困難重重。

（三）基礎資料難以收集完整

基礎資料的收集和實地查勘相輔相成，準確的資料能減少不必要的勘察時間，能大致推測出資產信息，給評估人員起到參考借鑒作用，但由于房屋類型較多，數據不能一概而論，且戶主資料難以收集全面廣泛，因此基礎資料難以收集完整。

1. 房屋產權資料

房屋產權資料是房屋合法的重要佐證材料，但由于早期老舊房產或城中村改造，因為節約費用沒有進行登記，所以部分住戶沒有房產證;部分人對于老舊房產進行私自擴建，拆建等與房產證登記資料嚴重不符，且由于因辦理手續復雜因此沒進行登記，這都會導致房產資料收集困難。

2. 房地產交易、收益、開發成本等資料

房產估價不僅需要實地查勘計算，也要收集歷史成交量、成交金額、成本，方便估算發展前景和未來收益，因此需要收集非常廣泛的數據，這就需要通過互聯網等大數據手段收集，但由于征收地段通常是老舊小區，由于年代原因，當時互聯網還未普及，資料沒有更新，導致老舊小區相關資料數據較少，難以收集。

3. 地區房地產交易數據

估價方法的運用中需要確定市場交易價格變化率、報酬率、空置率、利潤率等參數，但是對于不同地區，參數不能隨意使用。這就需要盡可能準確的收集被征收地的信息，但由于數據可能具有保密性未公開，評估機構的收集能力有限，未使用本地區房地產交易數據，因此在進行估價時往往具有盲目性與隨意性。

（四）現場解釋難以展開

由于政策條文的規定，在未最終完成評估結果之前，也就是在評估初期需要對評估結果進行現場解釋，這就對評估人員和評估結果產生了很大考驗，此過程也最容易發生人員沖突。由于現場居民較多，只能對評估基本情況進行解釋，不能對每戶進行詳盡解釋，而且評估結果不合理會導致群眾不滿，這就需要評估初期在合理合法的情況下，滿足大部分群眾的需求。評估人員在解釋過程中可能由于語言、溝通、素質技能方面的一些問題，不能高效率、抓重點的做好解釋工作，往往會適得其反，對征收的工作產生負面的影響，導致人們的不信任，使后面工作難以展開。因此，現場解釋不僅考驗了評估機構的對數據的分析能力也考驗評估人員的業務實際操作能力，這也是評估工作中的難點。

（五）評估收費難以準時到位

評估機構的費用難以得到保障，這是很多評估機構難走下去的根本原因。從前期評估開始的資料收集到中期實地查勘，再到后期的解釋說明等，評估公司在完成一整套流程之后，付出大量人力物力財力，但是收益卻難以得到保障。根據不完全統計，全國90%的房地產評估公司都遇到過沒有及時收到報酬的問題，產生收費難的原因有很多，起初沒有簽訂完善的委托合同，費用問題沒有法律保障。

評估項目周期一般較長，委托人為了起到制約的作用，沒有對項目進行及時的打款，且資金撥款往往是由征收專項撥款，相關部門相當于“中介”，只起到發款的作用，但專項批款手續較多，時間較長，因此資金很難快速發到機構手中。

二、淺談解決房屋征收評估中難點的建議

（一）強化簽訂委托合同

合同的簽訂是所有評估項目中的首位，評估的相關內容也是按照委托合同進行，合同簽訂不好會導致后面的流程產生一系列問題。為了雙方的利益，明確雙方的責任和義務，應當強化合同意識，明確合同簽訂的重要性，嚴格按照流程規定，遵守法律的前提下制定合同。同時雙方應加強溝通協調，積極交流解決問題，明確相關內容，避免后續問題的發生，征收部門也應該選擇負責任、有經驗、講誠信的機構合作，減少不必要麻煩發生。

（二）加強房屋征收評估宣傳

前期加強房屋征收評估宣傳的工作，將會給入戶調查，實地查勘，現場解釋帶來極大的便利條件。可以先與村委會、居委會溝通，通過廣播、板報、條幅進行宣傳，組織志愿者進行征收解釋，解決大部分居民疑惑，強調房屋征收的重要意義，對具有遲疑態度的住戶進行重點講解，積極轉變人們的思想。評估人員也要進行崗前培訓，加強技能操作熟練度和語言溝通能力，避免產生不必要矛盾，提高評估效率，在宣傳過程中拿出簽訂的合同和法律條文，做到房屋征收有理有據。

（三）擴大信息渠道全面收集基礎資料

基礎資料的收集主要目的是為實地查勘打下基礎，在做評估之前先要了解該地區情況。資料可通過大數據進行收集，資料的收集不在于全面，而在于精準，由于一些老舊小區的資料難搜集，這就需要與各部門加強聯系。與戶主的溝通中強調產權資料的重要性，保證產權資料準確，對政府部門及公開的數據進行統計，要加強辨別能力和分析能力，構建相應的信息庫，為行業的可持續發展打下基礎。

（四）做好現場說明解釋

在做現場說明的時候，一定要做到有理有據，不能空口無憑。現場解釋對評估人員的工作素養是極大鍛煉。同時，工作人員遇到問題要學會換位思考，時刻保持樂觀向上的心態，做到相互理解與體諒，不能帶有情緒化處理問題。房屋征收是為了公共利益的需要，通過合理化與人性化開導，增強群眾的大局意識，并對居民提出的問題耐心講解，通過語言藝術減少大部分沖突。在現場講解前期要做好實地查勘和資料收集，了解居民的疑惑，解釋清楚居民最想知道的問題。

（五）定制合理的收費標準

合理的收費標準，完善的評估委托協議是解決房屋征收評估收費難的核心。評估機構在收費中可以按照統一的物價標準進行收費，但是也要按照實際情況合理變動，不讓收費變得死板。可以先收取一定的費用來滿足一線人員的工資保障，前期在簽訂合同中，讓預算更加的合理，費用問題雙方及時溝通，達到雙贏效果，為一次雙方合作打下堅實基礎。

三、結語

城市化進程加快，各地區為了提高城鎮化率，舊城加快改造，新城不斷擴張，導致房屋征收工作量加大，因此征收過程中產生的矛盾和糾紛也會增多。《國有土地房屋征收與補償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》自2011年實施以來，各評估公司不斷改進學習，逐步將國家政策條例研究透徹，但條例也屬于實驗性階段，無法對所有情況進行細分，因此具有一定局限性與不足。征收評估具有難度大、靈活性強的特點，因此在征收評估中必須在以政策條例作為背景，根據實際情況開展評估，但部分估價機構和估價人員由于經驗不足、實地情況多變等問題無法協調好城市發展與人民利益的問題，因此在以后的評估中，積極采取應對措施，貫徹落實政策制度，保障國家與人民權益，促進社會和諧發展，使評估做到科學、公平、公正，是當前機構、人員急需思考解決的問題。

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（作者單位：蘇州吳地房地產資產評估規劃測繪有限公司）

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