淺談商業地產的發展

王瑞雪 天津市保障住房建設投資有限公司

一、商業地產的出現

（一）城市化促進了商業地產的發展

我國的城市化發展是從農業社會轉變為工業、商業、服務業等多元化的現代化城市，主要包括人員從事工作的變化、國家產業結構調整、區域發展變化等。我國的城市化發展有著起步晚、速度快、基礎條件差、吸納能力強的特點。根據我國城市化發展速度推算，到 2030 年我國的城市化率達可到70%左右。在城市化發展過程中，無論城市地域、規模、建設投入等因素影響和變化，都不約而同地伴隨著人口的流動和遷移。城市化的發展進程給我國的商業消費發展帶來深遠的促進作用。其中，一線城市的中心商業地段和商圈屬復合型，消費也向高檔次、奢侈品方向延伸、發展和聚集。除一線城市以外的二三線城市大部分地區的商業地產帶有過渡型特征，區域內的居民消費更偏向消費深度隨服務與產品的供應深度同向發展。最后，二三線城市外延及新興市鎮社區，消費行為特點由初步嘗試向需求普及過渡，具備新型社區商業發展的廣闊空間。

（二）商業的興起是房地產業發展帶動的結果

2002 年以后我國的房地產市場進入了一個蓬勃發展的階段，新建商品住宅和樓盤如雨后春筍一般，與此同時這就需要與生活相關的購物、就餐、休閑、娛樂等配套設施，以更好地滿足居民的生活所需，商業地產就是迎合業主的這一需要應運而生的，如今的房地產開發單位會充分考慮業主需求，在開發項目規劃過程中提前設計納入多種業態，滿足業主對配套設施和硬件設施的要求，規劃引進如休閑會所、優質幼兒園、重點的中小學、知名品牌商業店鋪等，方便業主購物，滿足居民業主的實際生活需求，這正是這一趨勢的表現。同時，商業地產屬于城市商業體系中的一個關鍵層次，本質上是要滿足區域人口的服務、購物、娛樂、休閑需求等。歐美等發達國家的社區商業早已成為區域居民消費的重要載體，我國正處在發展中，在商業運作和規劃方面可以參考國外的商業社區經驗，在學習中發展，在摸索中創新，打造具有中國特色的社區商業模式。

二、國內商業地產運營模式

商業地產已經成為房地產開發的重要盈利點之一，但在實際操作中，商業開發并非規模越大越好，而要結合地區人口消費適度開發。目前國內商業主要有以下三種開發模式：

（一）中心型

商業中心集商業、休閑、餐飲、文化、娛樂、體育、衛生服務為一體。它包括大型超市、百貨店、小型便利店等基礎購物設施；儲蓄所、銀行等金融服務設施；品牌餐飲、美容美發、健身等休閑設施；零售店、書店、電玩城等文化娛樂設施；幼兒早教、聲樂培訓、才藝培訓等文教設施。有了上述設施的全面發展形成了所屬區域商業強大的聚集力。

（二）組合型

一般是指規模較小的商業組合，是一定區域內無法引進大型商業時，或該地區內已有正在經營的知名連鎖超市時采用的組合方式。主要包含小型便利店，藥店、蔬菜水果店等基礎購物設施；儲蓄所、銀行等金融服務設施；餐飲、美容美發、健身等休閑設施；幼兒早教、聲樂培訓、才藝培訓等文教設施。通過上述次主力店提升帶動區域商業氛圍促進消費。

（三）純商業街模式

純商業街形式的社區商業業態，在規模較小情況下，一般以經營社區便利店，滿足本地區人口基本需求為主，在規模較大的情況下，兼顧外向型商業業態，除了餐飲、美容美發等業態可吸引區域外人員消費，剩余商業業態主要服務所在區域人口。

三、目前商業地產存在問題

（一）市場整體低迷

目前全國各地區均執行國家地產調控政策。自2017 年上半年實施調控以來，各地區住宅實際交易價格下降10%-20%不等，底商市場作為依托住宅市場的延伸，對價格敏感度更高。部分城市底商和住宅一直處于價格倒掛狀態，價格下浮15%-30%，商業地產始終處于明顯下行通道。

（二）信貸政策從緊

目前國家對商業地產沒有信貸支持政策。各銀行對商業地產貸款積極性普遍不高。部分城市商業銀行向底商購房人發放按揭貸款的政策為：首付50%，還款期10 年，基準利率上浮15%-30%左右，同時對購房人征信資質審核普遍從嚴。購房人獲取貸款普遍難度較大，影響最終形成交易。

（三）產品趨于飽和

由于很多地區的商鋪供應量逐年上升，特別是一些新區銷售型商鋪市場已經接近飽和。商業地產持續新增供應、一味同質化擴張，導致商業地產市場競爭激烈，整體成交量持續低迷，出現價量齊跌態勢，市場需求嚴重不足。由于近年來大量的銷售型商鋪后期運營較差，回報率無法保證，所以投資者也較為謹慎。

（四）新冠肺炎疫情影響

目前國內新冠肺炎疫情仍未解除，且影響很大，零售類商戶和商業實體經濟受到較大沖擊，大量零售企業和個體經營者陸續將資金撤離實體店鋪，餐飲、超市等主流零售客流下降明顯，客戶對商鋪產品的投資信心為歷年較低水平。據國家統計局數據，僅2020 年1-2 月份，全國商業銷售同比下降46%，景氣指數為歷年最低。

（五）電商平臺沖擊

近年來我國及海外電商平臺、APP 的發展對零售類商戶和商業實體經濟構成了極大影響和沖擊，大量零售企業和個體經營者陸續將資金撤離實體店鋪，因實體店的房租、人工等成本要高于電商平臺，所以同等品牌、同等質量、同等款式的物品，實體店的銷售價格要遠遠超過電商平臺的價格。消費者是精打細算的，希望以最低的成本獲得最佳的產品和服務，這樣一來嚴重影響實體店的發展。

（六）產品自身缺陷

在我國現階段商業地產，從規模上看較小，從服務對象來看，主要是周邊居住人口，服務于極少數消費者。商業建筑多為住宅或寫字樓底商，是住宅房地產開發項目的一部分，缺乏整體性業態規劃，缺乏統一的科學管理，處于單打獨斗狀態，導致綜合競爭能力不高，無法成規模發展。而且商業地產的房間戶型會受到住宅地產影響，屬于住宅裙房，承重墻不能拆改，出房率較低，房屋設計大部分不是流行的通透方正戶型，梁、柱、墻、梯、窗很多設計無法滿足市場需求。部分項目商業為一躍二層建筑，二層安裝消防管道后剩余挑高不足，二層利用率低。

四、國外先進經驗的啟示與借鑒

（一）要增強商業整體規劃

按照發達國家商業發展的經驗，商業店鋪的良好發展必須要有合理的整體性規劃作為前提條件，只有做好充分的調研和分析工作才能結合區域特點規劃商業商圈，滿足區域人口和居民的消費需要，如盲目過度開發或未根據實際需求情況進行開發，很有可能造成商業閑置、空置、業態單一、缺少功能配套、居民需求得不到滿足的問題。

（二）要增強對商業投資主體的引導

目前，我國的商業地產均為開發商住宅或寫字樓底商，是住宅房地產開發項目的一部分，開發建設主體單一、局限性很大、重視程度低，而并非像國外商業采用多元化的開發建設主體。借鑒發達國家的案例，我國應培訓引導一些具備開發建設能力的企業或主體進行商業地產的開發。在商業地產建設和運營過程中，轉變新思路將商業所有權與經營權相分離，開發單位未必是經營者，充分體現專業細分，最大限度的發揮各方優勢，促進商業地產良性健康的發展。

（三）要借助知名公司發展商業地產

在發達國家，知名的連鎖商業公司作為商業中心的經營主體，這些企業具有一定的經營優勢，主要包括品牌效力、管理統一、資源共享、信譽良好、信息傳導快速等，因此連鎖企業可更好地吸引區域居民消費。目前我國的商業發展多為傳統的、私營的、個體的商業經營，缺乏整體性，并不利于商業發展、品質提升、個性化需求的提供。我們要在商業發展過程中逐步調整這種經營主體凌亂、混雜的現狀，借助大型知名商業經營企業，鼓勵其進駐市場，經營商業地產，提升整體品質，滿足居民消費需求，同時也有利于企業的經營擴張，帶來雙贏局面。

（四）要根據我國實際，把現有與新型商業地產有效結合

國外的商業地產起點高，從設計階段就開始規劃建成大規模現代化的綜合商業體，反觀我國多數地區的商業是傳統現有模式與新型模式共存發展經營。要使我國的商業地產快速高效發展，必須根據實際，加強對舊的模式的改造，主要包括新型商業業態引進、調整商品結構、現有設施進行升級改造、增設多樣性服務項目、擴大服務領域等，另一方面要借鑒國外經驗，繼續鼓勵發展現代化的購物中心，以這種新的業態形式，滿足居民購物、休閑、服務、文娛等多樣性和個性化需求。

五、我國各地商業發展的新特點

（一）商業地產已成為滿足我國人口消費需求的重要載體

目前我國城市居民消費在我國的最終消費結構中占有很大比重，具有重要地位，商業地產已成為滿足我國人口特別是城市居民消費需求的重要載體。商業地產經營以傳統經營方式和新型商業經營方式為主，大力提升改造小商品批發市場、農貿市場、百貨店等傳統業態；努力發展線下實體店、無人售貨超市等新型商業業態，滿足方便居民選擇，激發了居民的購買力和消費力，有效地刺激了居民的消費。

（二）生活型服務也在商業地產中占有越來越重要的地位

近年來隨著人民生活水平的不斷提高，我國居民消費結構不斷變化，消費不再只限于生活必需品，商業業態也不單單僅限于餐飲、購物、住宿等居民基本生活需要的傳統商業業態。生活服務也屬于商品，在居民日常消費過程中占有越來越多的比重，其服務內容主要包括休閑娛樂、家政、文化、教育等等，提升豐富了區域商業的內涵。從以實物消費為主轉向實物消費與服務消費并重，實物消費和服務消費的并行發展也使得餐飲、文娛銷售額逐年增高，起到了拉動內需、擴大消費的重要力量。諸多服務類行業如月嫂、陪護、理財、保健、美容美發、洗浴、汽車修理和保養維護、數碼產品維修等服務逐漸成為主流，這些行業和服務項目在促進消費、增加就業崗位、促進調整經濟結構方面發揮了一定作用。

（三）社區商業地產的發展重視程度進一步提高

城市商業基礎的重要組成部分是社區商業，是一定區域內居民生活必需品集中的購物場所。十二五以來，在商務部協調和積極推動下，我國各地區、各城市對社區商業的發展極為重視。以為群眾辦實事、方便群眾日常生活、提高群眾的滿意度和幸福感為出發點和落腳點，依據各地自行制定的標準，加大業態結構的調整力度，重點配套超市、菜市場、早餐等生活保障性商業網點，結合本區域特點，大力推行快餐店、社區茶館、美容美發、干洗清潔、家政服務、居家養老服務、維修服務等生活服務業商鋪，使商業業態和服務內容滿足區域居民的生活需要，極大地方便了居民生活，進一步烘托商業氛圍，力求營造“座無虛席”的商業概念。

六、商業地產發展建議

（一）打造具有特色和連鎖型的商業

1.打造具有當地特色的休閑、娛樂、購物風情區，在消費過程中享受休閑項目帶來的快樂，在休閑娛樂過程中促進了消費購物。如天津市的意式風情區、五大道風景區，以建筑特征為主題，以優美的環境、閑適的購物氛圍聚集人群。

2.打造連鎖型商業經營以特色連鎖品牌為主，隨著人民生活水平的不斷提高，如今的居民在消費過程中，希望得到更加優質的產品和服務，講究檔次，因而對品牌產品比較信賴，對于知名大品牌具有一定的忠誠度，他們的品牌消費力很強。與此同時知名品牌企業會通過數量優勢，通過大量的連鎖店、加盟店與潛在消費客戶建立聯系，以達到提高和穩定其在行業的占有率和地位的作用。

（二）結合電商平臺創新發展

如今網上購物極為普遍，憑借其高效、快捷的特點已成為大眾主流消費方式。隨著近年來的不斷發展，網上購物的商品種類和服務范圍日益廣泛，包含服飾、食品、家用電器、圖書、美妝用品、家具日用品等等。從相關部門的統計數據上看，網上購物成交額繼續飛速擴張。商業地產發展可依靠電商平臺，融合發揮網絡數字經濟的平臺和技術優勢，參與地區智慧商圈建設，圍繞與消費者日常生活密切相關的生活服務和消費場景提供智慧賦能，幫助傳統商業實現“線上+線下”“到店+到家”雙向融合的智慧化升級，進一步激發商圈新動能，營造商圈消費新環境。

（三）增加商業功能的體驗

近年來，體驗型商業逐漸進入市場，未來具有很大的發展潛力，其標新立異具有自身獨特魅力可滿足個性化需要，體驗型商業在服務項目、服務內容、硬件環境方面區別于傳統型商業業態，是更時尚、更具有創意、更加新奇的新型商業業態，如室內動物樂園、劇本殺、密室逃脫等娛樂項目。新型商業還可通過提升硬件水平，在滿足居民購物消費需求的同時，提升消費者的滿意度，營造舒適愉悅的購物環境，如增加燈光效果的渲染、打造獨特的主題特色和新穎的裝修風格等方式優化商業設計，提升功能體驗。

（四）精準細分準確定位

商業地產在一、二線城市的進一步升級使得其形式和業態方面更加細化。隨著我國商業的發展，消費者對于商業的業態和形式的需要也在不斷地細化和提升，在經濟發達的一線城市，商業物業的形式較為豐富多樣，所有的商業業態和商業活動都可以在最為適當的、符合其商業業態特點的場所進行。因此，在整體規劃上應結合各區域商業戶型、區位、配套、周邊人群等特點制定業態細分，選擇具有輻射和帶動效應的業態，通過深入分析、精心策劃、加大宣傳力度的方式，不斷拓展商業運營，針對不同需求的消費群體，建設成帶有各種特色元素的商業項目。