房地產項目建筑經濟成本管理中存在的問題及改進對策

祝嘉璐 煙臺開發區建設交通局

經濟學領域，成本管理一直以來都是研究的主要對象。建筑經濟管理中，經濟成本管理必不可少，成本是影響工程質量和企業經濟效益的重要因素，需要在建筑工程施工的全過程控制中加以重視，從而保障企業建筑經濟成本費用支出合理高效，減少施工損耗，促進企業在快速發展的市場經濟中站穩腳跟，實現企業的健康發展。為了加強對房地產項目經濟成本管理的研究，本文通過研究現存問題，并結合情況以及研究論文，探討建筑經濟成本管理的相關方法并進行了總結。

一、房地產項目建筑經濟成本管理中存在的問題

（一）沒有對項目進行全過程的成本控制

成本核算，是地產建設施工企業成本管理中的主要部分，也成為事后管理的重點部分之一，僅僅是對實際成本的記錄、統計與匯總，把具體的施工成果體現出來，同時成為企業實施下一階段降低成本管理的基礎。工程項目在實施過程中往往存在著明顯的一次性特征，所以成本費用控制的操作重點就需要適當地向前移實行預測管理和向后移實施工程階段的管理。但現階段，不少公司都嚴重缺少對地產建設項目進行事前和事后的成本管理控制，部分公司也僅是在對地產工程項目施工到必要的時期后才實施成本核算工作，很顯然，成本核算管理的目標并沒有完全實現管理目標。

（二）建筑經濟成本管理意識薄弱

通過房地產項目管理責任制的實施，可以使房地產項目管理者和項目經理之間形成比較科學的成本管理體系認識，同時可以主動采取措施，合理降低管理成本，從而使公司總體的效益得到了提高。但是，在現階段，很多房地產企業的項目經理成本管理認識還比較淡薄，有些地產工程項目在具體的實施中并未做好工程成本計劃的編制工作，也有些項目即使做好了編制工作，但是卻并未注意實施工程成本的管理。因此現階段，地產企業的項目經理，往往過于注重效益，而忽略了成本管理工作。部分公司缺乏完善的管理體系，不能進行成本費用控制的貫徹施工，如無限量領料和成本費用支出缺乏一定的規范制度，都造成公司不注意成本費用控制，阻礙成本費用控制的目標順利進行，或者在發生虧損情況的同時查不到問題，阻礙公司效益最優化戰略的達成。

（三）沒有健全的成本管理體制和成本控制體制

當前，房地產項目面臨的非常明顯的問題是公司在實施經濟成本管理過程中的責任、權限和利益并不明晰。與地產項目管理有關的主管部門和工作人員，未能做到經濟建筑經濟成本管理責任的落實工作，也無法保證考評工作的正確性，不能把地產工程項目建設經濟效益成本管理責任與有關職工自己的權益掛鉤，缺乏完善的將責任與權利有效結合的地產工程項目建設經濟成本管理制度。所以，有些地產工程項目建設經濟成本管理，滿足對于本公司的產出、質量、時間和安全性等方面的合格，但未能做到對人力、物料和機械設備等影響建設項目成本支出的問題進行管理。現階段，有些公司的上級領導工作人員已強令展開與房地產項目建設的經濟成本管理有關工作，但由于房地產項目建設的經濟成本管理工作過于形式化，因此成效并不甚顯著。

（四）嚴重缺乏對質量成本的管理及控制

由于房地產工程的質量監督能力欠缺而造成的產品質量不符合標準，會對公司造成很大的損失，嚴重阻礙公司的可持續發展。現階段，中國房地產項目建設的經濟成本管理中還不能形成健全的工程成本風險評價制度，在建設工程施工過程中存在偷工減料現象，不能保證房地產項目的建設效率。

二、房地產項目建筑經濟成本管理的改進對策

（一）完善項目成本管理體系

1.強化對房地產項目建筑經濟成本管理的認識

對地產公司來說，要想確保完成地產建設項目經濟成本管理，從源頭避免施工經營經濟成本管理的風險，必須建立起科學的認識，了解到經營經濟成本管理的重大作用，并可以根據公司的具體管理情況有針對性地制訂定管理政策，通過合理而適當的措施，強化控制。同時，在地產建設項目實施的開展前期，必須根據情況，有側重點地制定經營經濟成本管理策略。在投標前期，必須對企業的實力加以準確了解，對當地的情況進行認真而詳盡的檢查，并根據公司的具體運作情況確定企業是否符合其條件，正確認識對房地產工程的企業經濟成本管理的重要因素，加強管理，確保企業成本管理水平的提高。

2.建立健全房地產項目建筑經濟成本管理體制

要想從總體的角度提高項目整體的經濟成本管理效率，合理規避各種風險，使企業可以向著良性的目標前進和發展，就需要在結合企業實際情況的基礎上制定比較科學合理的方案，有針對性地制定企業成本管理制度，并合理地將其貫徹于具體項目之中，確保企業本身可以與社會的需求相適應，能夠合理地對企業實施控制，從而使企業與社會的總體需求與變化相互適應。為能夠以良好的達到這一目標，企業在具體的管理中必須提高企業實力，進一步調整和健全管理體系。一旦在項目的施工中出現情況，應當適時制定處理方案，努力把風險減至最小化。另外，由于地產行業同人民的日常生活和事業發展有著密切關系，因此，在實際的開發階段，地方政府部門也應發揮其職能作用，發揮宏觀調控的功能，并科學合理地加以控制。

3.優化企業成本管理工作結構

企業成本管理的工作過程是整個企業成本管理工作的關鍵，要合理地對成本管理過程進行規劃，以提高企業成本管理的技術進步。首先，在企業實施成本管理過程的優化中，必須重視企業成本管理體系的完善，對企業成本管理工作中可能存在的問題實行根源問題的解決，并嚴格要求企業成本管理部門按照標準實施成本管理，以此增強企業競爭力。然后，必須對成本管理過程實施完善，明確確定了成本管理工作的任務，以促使企業成本管理部門在方法上創新，對工作任務加以重新設計，并合理安排工作進度，以提高企業成本管理水平。此外，公司還必須完善項目設計，構建科學的成本管理制度，一方面是避免了成本管理的問題堆積，另一方面是為了確保管理制度的高效施工，對管理制度加以完善，從而防止了管理體系的重復導致工效的損失。在整個流程中，必須清楚公司的成長目標，對建筑公司的每一項工作都加以了解，確保成本管理和公司業務發展目標以及建筑市場經濟相吻合。

（二）加強建筑施工環節的經濟成本管理

1.事前控制階段的建議

（1）加強土地購買階段的市場調查和可行性研究

深入研究地產發展的周期性變化規律，在低谷時適量購買儲備地塊。在地塊購買前我們要設定好三個總體目標，即保底的低成本收益總體目標、保底低成本銷售目標以及最大的綜合成本總體目標，并貫徹施工于地產發展的整個過程。

（2）注重資金的時間價值，盡量縮短開發周期

由于在項目前期就已經投放了大量流動資金，所以適當的加速開發進度，或者提早銷售階段，是減少資金成本和及時回籠資金的最有效方法。在進行項目建設過程中，采取少量的資金投入，與前期投資的建設公司和法律咨詢機構進行協商，為房地產項目建筑做出正確的價格定位、初步和總體規劃以及建筑經濟成本結算價，如果中標，就立即完成初始設計概算，以便于壓縮施工期限，盡快報建方批準，這樣才能將動工興建日期提早，因而大大縮短了建設周期，并節約了巨額的、巨大的資金占用費，也提高了投資的資金回籠能力。

（3）設計階段的成本管理

采用設計方案招投標。引入競爭制度，強化工程監督管理。并采用設計方案招投標方式選拔最先進的設計公司，從而提高了設計的先進度、合理化、準確度。

采用限額設計。將設計成本劃分為各部門的成本管理，而成為設計合同的一部分，為了提高設計人員的管理能力，賦予了設計單位成本管理的職責，以便掌握最合理的設計成本，同時減少成本損失和無意義設計，但考慮到設計人員并不是專業的造價技術人員，所以我們也建議在履行設計合約中追加相應經費，由他們委托專門的造價管理顧問機構進行設計成本把關。

加強圖紙會審。并在工程項目出圖時，及時協調規劃設計處、技術處、投管處、設計院有限公司和施工監理部門，對圖紙設計上的最可靠性、工期上的最高有效性、造價上的最經濟效益等開展了評價，從各個不同主要方面對工程項目圖紙設計開展了全方位的評價工作，以期進一步提高工程設計質量，并防止了由于對工程設計考慮不周的疏忽，給施工單位造成了設計變更和現場簽證問題等，從而導致損失。

（4）實行限額設計

將設計目標成本分解為分部門項目成本費用，而成了工程設計合同的一部分，為了提高工程設計單位的成本意識，并賦予工程設計單位成本管控的責任，以便達到更合理的工程成本核算，同時減少了設計耗費和無價值設計，考慮到如果工程設計單位并不是專業的造價工程師，我們也可以在簽訂工程設計合同時附加相應成本費用，由其委托專門的造價咨詢單位為工程設計把關。

2.事中控制階段的建議

（1）完善合作商數據庫

設立合作商業企業的目的，主要是在實際業務當中找到并培育長久的戰略合作，企業可以把更多的精力聚焦在商品的業務，并利用長久的戰略合作的形式，加深彼此間的信賴，增加合作的附加效益。

（2）規范工程量清單格式，切實把好預結算關

在進房地產項目施工過程中，工程量的核算作為保證項目順利施工的因素之一，也是最為關鍵的核心內容，在項目建設的過程中需要對此進行嚴格的記錄和審核，確保工程量清單的清晰度和準確性，便于后續的查找和核對。而且，企業在進行項目建設的過程中，為保證施工工作質量和工作進度得到合理的控制，需要通過清晰的工程量清單進行體現。在傳統的工程建設中，咨詢造價管理手冊的工程量都較為籠統，比如只標注了整個建筑的鋼材多少噸，混凝土多少立方，沒有對不同的施工條件下使用的材料質量和重量等信息進行詳細的區分，導致工程量的透明度不高，使用工程量清單的方式，解決了這一問題，所有信息數據公開透明，在根源上可以減少咨詢企業弄虛作假的動機，同時也便于我們可以隨時抽查。

（3）加強合同管理

在工程的施工過程中，要根據項目計劃進行下一步的操作，以合同引導工程的實施，即對在實施工程中可能出現的工人扯皮、施工簽證程序、與施工單位配合等情況盡可能地在條款中規定，確保了工程的順利完成。以合同中約定的內容為準，進行項目施工管理，實現多經濟成本的高效控制和嚴格的監督，節約成本支出。

（4）簽證、變更要嚴格按企業有關規定辦理

為實現施工簽證的真實、準確性，在本文中先說明辦理施工簽證的及時性。然后，對簽證的說明也要真實、正確，需要隱蔽簽證事項要以圖樣為基礎，并注明被隱藏位置、工程數量和技術、產品質量及完成狀況等，如被隱藏位置的建設項目工期在圖樣上并不明顯，還需要注明幾何長度等，并附簡圖。文件以外的現場簽工作，應當填寫日期、位置、事由、幾何尺寸以及原始資料，不得籠統地簽注材料和成本。簽價產生后應當按照約定及時處理，審核過程應當遵守國家部門的有關定額標準和相關規范，經辦人員不能任意變通。要增強可預見性，減少現場簽證事故。

（5）工程項目管理人員應廣泛了解材料行情

在目前材料價格已基本為市場價的今天，如對材料的價格定價情況不了解，則不能實施工程造價控制。

3.事后控制階段的建議

管理建安造價的最后一個關是竣工結算。凡是實行竣工結算的項目都實行了竣工驗收程序，同時，為確保項目不出紕漏問題，將嚴格執行項目結算審查程序和項目尾款會簽管理制度，以保證項目結算效率和我們的投資收益。

三、結語

綜上所述，房地產企業經濟成本管理工作是一個全面管理企業的復雜系統工程，對企業內部的各項開支和經濟成本管理都需要嚴密的把控。而發展趨向平穩的房地產企業，在銷售收入持續下滑的經濟市場重壓之下，如果為了保證基本收益并保持企業穩定發展，就需要管理好企業內在的成本費用開支，并修正過去企業經濟成本管理中不合理的地方，從而形成比房地產企業更為細致、標準化和流程化的企業經濟成本管理制度。在我國宏觀調控的新市場背景下，房地產企業要增強成本費用意識，加大對經濟成本管理工作的監督力度，各監管部門協調地方財務機關共同進行企業成本費用監管工作。健全房地產企業經濟成本管理制度的具體方案，蓄勢待出。高管負責人與財務部門負責人都要對地產公司的各項成本預估合理的費用，并不斷累積合理的數據經驗，為地產公司的成本管理建立了扎實的基石。而唯有在對成本費用進行合理控制之后，在持續下行的房地產經營市場中，地產公司方可在保證盈利或不虧的狀況下，順利的度過地產業務困難時期。