2021年中國房地產企業發展形勢及2022年展望

2021～2022年度，我國房地產企業數量保持穩定，增速明顯下降，預計將穩定在10萬家左右。總體銷售額和平均銷售額保持平穩增長的趨勢，但市場整體存在一定的去化壓力。并購交易事件數量增多，行業集中度將會持續提升。金融監管強化使得房企貸款增速放緩，土地成交金額和成交量同比下滑。新開工和竣工面積增長趨勢穩定，升幅較小。房企權益銷售占比顯著下降，合作開發模式逐漸形成趨勢。當前國內的房企發展主要面臨著流動性緊張、銷售模式困難、資不抵債、停工風險等問題。展望2022年，由于監管政策日趨穩定，房地產市場也將整體趨于穩步發展階段，且行業集中度與業務模式都將會有所調整。

2021年房地產企業發展形勢

房企總體表現

房企數量總體保持穩定，從業人數下降。2000～2019年，我國房地產開發企業數量和從業人數總體保持穩定的增長趨勢。2020年，全國房地產開發企業達10.32萬個，從業人數接近290萬人，相比2019年有小幅下降。其中，新增房地產相關企業主要集中在廣東、江蘇和山東，上述三個省份新增的相關企業總量約占全國的三分之一。2021年，由于行業整體低迷與監管日趨嚴厲，房企生存環境“嚴峻”，預計2021～2022年全國房地產開發企業數量將會保持在10萬家左右，而從業人員數量可能進一步下降。

企業杠桿率下降，營收增速持續下滑。2021年三季度，滬深上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率均值為65.8%，較2020年同期下降0.4%，凈負債率均值為93.4%，較2020年同期下降6.1%。在金融監管趨嚴、“三道紅線”的政策引導下，房企降杠桿取得明顯成效，杠桿率連續下降。從經營業績來看，2021年前三季度，滬深上市房企營業收入均值為196.3億元，同比增長23.4%，兩年平均增長率為15.1%，營收增速繼續下滑。從公司層面來看，2021年前三季度，在A股121家上市房企中，有31家房企陷入虧損，而凈利潤同比增長為正的房企只有24家。

企業并購交易總價值下降，持幣自保現象明顯。截至2021年9月底，我國房地產行業并購案件共554起，平均每天超過2起，涉及交易總額達1537.56億元。據文軒指數統計，2021年以來，以龍湖、碧桂園、萬科、世茂等為代表的大型頭部房企均完成收/并購3起及以上。整體來看，房地產行業收并購呈現資金狀況表現優異的龍頭企業整合擴速、物企收并購加速的特征。

合作開發模式逐漸形成。近年來，房地產行業整體來看項目合作情況增多。從上表中也可看出，至2021年，Top100房企中僅有1家沒有參與合作開發項目，權益銷售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年達33家，2020年達39家，2021年上半年達38家（見表1）。這說明在當前房企融資環境收緊、資金緊張、拿地難度和開發風險不斷加大的市場背景下，房企間合作開發的趨勢已基本形成。

行業集中度提升，龍頭企業逐漸主導市場。2020年，我國房地產行業銷售額和銷售面積集中度進一步提升，前五強房企的銷售額占全國商品房銷售總額的18.10%，銷售面積占全國商品房銷售總面積的15.94%。2021年1～6月，CR5（五個企業集中率）指數中，銷售額指數有所下降，為17.99%，銷售面積指數則小幅增長，為16.59%。而在CR10指數中，銷售額與銷售面積都實現了小幅增長，但仍低于25%，說明我國房地產市場仍處于集中度較低的競爭型結構。從CR5與CR10的對比上看，在銷售額上，CR10指數的增幅大于CR5，而在銷售面積上，增幅則極為接近。從整體上看，說明我國龍頭房企的規模正在逐步擴大，行業集中度正在緩慢提升。

房企融資情況

融資規模增速波動上升。因2020年一季度疫情沖擊給房地產開發企業帶來的沉重壓力，房地產開發資金來源增速在1～6月都出現了大幅下跌。2021年年初，隨著疫情緩解，房地產市場資金也逐步回暖，相比于2020年一季度同比實現了大幅增長，之后的二、三季度逐步回歸到了正常的水平線。目前，隨著疫情影響的逐步消減，房地產企業開發資金規模也逐步趨于穩定，且保持了正常的增長速度。總體來看，只有2010年和2021年初出現了兩次大規模上漲。

季度新增融資持續減少，三季度規模創新低。據CRIC數據統計，2021年前9個月，100家典型房企的融資額為10919億元，同比下降21%。其中，三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環比下降24%，創2018年以來的新低。從各季度的融資表現來看，整體呈現直線下降的趨勢。2021年以來，融資政策持續收緊，房企融資受限。與此同時，三條紅線進一步推動企業降杠桿，企業債務償還力度加大，部分房企動用自有現金償還到期債務，導致2021年上半年多數房企的籌資性現金流凈額為負，新增融資額持續下降。

國內貸款占比下降，ABS占比提升。從房企資金來源占比來看，2020年受疫情影響，以定金、預收款為代表的其他資金渠道占比下滑，國內貸款及自籌資金占比上升。到2021年10月，國內貸款及利用外資資金占比進一步下降，自籌資金比例保持穩定，其他資金來源占比顯著上升。其主要原因是2021上半年以來，隨著多類融資模式相關的政策持續發力，房企融資渠道結構發生了顯著變化，其中債券發行仍為主要資金補充形式，海外債逐漸向信用債轉移。ABS逐漸受到房企青睞，僅次于信用債。而綠色債券融資額已是2020年同期的近兩倍。

房企購地情況

土地市場整體降溫。2020年全國土地成交均價為6762元/平方米，與2019年的5696元/平方米相比，漲幅達18.72%;而全國商品房均價為5859元/平方米，同比2019年漲幅為5.9%，低于地價漲幅。2021年前三季度，全國主要城市平均地價仍舊延續了穩定的增長趨勢，但無論是平均地價還是居住用途地價的增速都較前幾年逐漸放緩，且前兩個季度和三季度差別比較大。全國主要城市平均地價基本保持了穩定的增長趨勢，這一趨勢延續到2019年的三季度，但之后平均地價和居住用途地價增速都出現了逐漸放緩的趨勢，且2021年這一趨勢也并未改變。

國企和綠檔房企拿地力度相對較大。2021年1～8月，房地產開發企業土地購置面積為10733萬平方米，同比下降10.2%;土地成交價款為6647億元，下降6.2%。三季度整體土地市場進一步降溫，房企土地購置面積和成交價款進一步走低。上半年50強房企拿地面積為1.8億平方米，同比下降28.4%;拿地銷售面積比為54.1%，同比下降21.9%。對比來看，基于財務、資金優勢，2021年上半年，國企拿地態度更為積極，拿地銷售面積比為87.1%，高于民企的50.2%。分檔次看，上半年紅、橙、黃、綠四檔中，綠檔房企拿地力度相對較大，拿地銷售面積比為80.6%，遠高于橙、黃、紅檔的49.5%、52.4%和41.9%。

房企開發情況

房地產開發投資增速明顯放緩。2021年1～10月，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%;比2019年1～10月增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。進入三季度，全國開發投資額增速明顯放緩，7月和8月單月同比增速僅為1.4%和0.3%。房地產開發企業到位資金為13.4萬億元，同比增長14.8%，同比增速持續收窄。其中，定金及預收款同比增幅最大，為31.3%。按四大經濟區域來看，2021年1～9月，東部地區房地產開發投資金額最高，為59381億元，全國占比為52.75%;東北地區投資金額最少，僅占全國的3.9%。而中部地區同比增速最高，增速達到了14.3%。

施工與竣工面積增速加快，新開工面積放緩。2020年初，受疫情影響，我國商品房新開工面積和竣工面積增長率大幅度下滑。2021年，隨著疫情的緩解，復工復產有序加快，一季度同比增速都大幅提升，且都保持了正值。1～8月，受全國土地市場成交規模下滑影響，全國房屋新開工面積為13.6億平方米，同比下降3.2%，已連續5個月單月同比下降。全國房屋施工面積為91.0億平方米，同比增長8.4%。房屋竣工面積為4.7億平方米，同比增長26.0%，項目竣工速度加快。從二、三季度新開工面積和竣工面積的對比來看，當下房地產宏觀調控仍以促進房企完成項目建造與交付為主，即實現“保交樓”目標，但對新開工項目的監管與融資政策依舊保持謹慎。

房企銷售情況

從商品房月度銷售面積來看，受疫情影響，國內2020年一季度商品房銷售面積同比增速大幅下跌。但隨后隨著經濟回溫，樓市復蘇，購房需求釋放，商品房銷售面積增速開始逐步上升。2021年一季度，商品房銷售同比增速由于疫情的緩解而大幅提升。從總體來看，我國商品房銷售面積自2019年以來就進入了下降區間，2020年受疫情影響而大幅下跌，2021年雖然有所回升，但三季度的增速也回歸了正常值，整體保持平穩態勢。

從總銷售額及銷售面積來看，2021年1～10月全國房企共實現商品房銷售額147185億元，同比增長11.8%，其中，住宅銷售額增長12.7%。銷售面積為143041萬平方米，同比增長7.3%，其中住宅銷售面積增長7.1%。而從房企平均年銷售額和銷售面積來看，2015～2020年房企平均銷售額穩步提升，2020年達1.68億元;2020年平均銷售面積達1.71萬平方米，相比2019年基本持平。

當前房地產企業發展面臨的主要問題

高負債遇到強監管導致流動性緊張。當下，由于房地產金融審慎監管政策趨嚴，房企普遍面臨著資金短期信用違約風險，同時還會面臨流動性風險擴散，導致這一風險存在的本質是國內房企的長期高負債的經營模式。例如，2020年上市房企中融創、恒大和萬科的負債率都超過了80%。如此之高的負債率，主要來源于國內房企高杠桿的投資回報模式，即在項目前期，通過廣泛拿地，獲得盡可能多的銀行貸款和土地競價權，然后再通過預售模式獲得資金，用于償還銀行債務和重新拍地建房。長此以往，負債規模便會越來越大。一旦遇上監管趨嚴，杠桿上出現的高負債就會引發企業債務危機，從而導致房企資金鏈的緊張或斷裂，產生大規模的流動性問題。在此過程中，中小房企由于抗風險能力不足，受波及程度要遠大于規模房企。

高周轉遇到市場下行導致銷售困難。隨著國內房地產市場逐漸飽和，市場預期改變，高周轉模式下的房企，一旦遇到市場下行，則會面臨嚴重的銷售困境。高周轉本質是指在拿地、開發、銷售等環節保持較快的節奏，從而提高資金使用效率，攤平資金成本。長期以來，高周轉是國內傳統房企的主流運營模式。然而，自2016年年底以來，隨著房產市場進入從嚴調控階段，直到2020年下半年監管逐漸趨嚴，融資政策持續收緊，房企普遍出現銷售模式困境。當下房企對項目銷售的資金回款依賴度更高，但融資已越來越困難，想依靠新債滾舊賬來實現資金周轉，變得異常艱難。一方面是銷售端市場情緒的低迷，另一方面是信貸端融資的持續收緊，房企高周轉模式已很難再有騰挪空間，這也會在未來引發房企銷售模式的轉變。

高成本遇到低利潤導致資不抵債。目前，國內房企利潤率逐步下滑已成為行業共識，這一趨勢短期內也很難有效扭轉。然而，高成本的房企在遇到市場下行時，則會普遍存在資不抵債的問題。房地產行業作為資本密集型行業，在開發過程中往往面臨著很高的成本投入。最為明顯的是土地開發的高成本性。當下房企拿地難度提高與全國地價的穩定增長都增加了房企的土地成本投入。其次，房屋的建筑安裝成本通常也高于一般產品的生產成本。此外，由于建筑施工周期與房產開發周期一般較長，從而產生了大量的利息成本、廣告費與促銷費成本等，也進一步增大了其投資成本。如此巨額的成本投入，隨著行業整體利潤率的下降，以及各種政策的嚴格約束，將從源頭上打破房企傳統的高杠桿模式，限制了房企的持續經營，銷售業績的增長也會相應下降，最終導致房地產企業資不抵債。

債務違約、停工和爛尾風險加劇。當下，國內房地產企業債務違約已經成為十分嚴重的問題，甚至已蔓延至行業頭部房企，包括華夏幸福、中國泛海等。其中，華夏幸福債券違約金額甚至達183億元。從房地產企業本身的發展來看，債務違約主要是因為短期債務壓力大、業績暴雷等負面因素，導致公司債券估值下跌，甚至影響債券一級新發。在過去幾年，這種影響偏短期，房企債券估值也會逐漸自我修復。但近兩年隨著融資趨緊、監管趨嚴，房企負債增加，高負債、高杠桿的方式得不到改善，從而進一步威脅到房企的現金流安全，最終造成流動性高度緊張，出現貸款、非標逾期、展期等情況，從而導致了債券違約。而債務違約、資金鏈斷裂又會影響到新建項目的資金需求，最終會導致開發項目停工，甚至爛尾的情況。

2022年房地產企業發展趨勢

2021年，房地產市場整體運行呈現下行趨勢，一些大型房地產企業在生產運營過程中出現了一些困難。考慮到本輪行業調控態度堅決，房企整體融資環境還將保持收緊態勢，倒逼房企主動降負債。但進入2022年，房地產金融政策進一步收緊的概率也不大。這是因為若短期內政策用力過猛，會致使房地產企業風險加快暴露，可能造成金融市場震蕩，影響民生穩定。因此，從中長期來看，政策監管將會逐漸趨穩，2022年，我國住房市場的整體供給，既不會大幅增加，也不大可能會大面積減少，將趨于穩步發展。

從銷售情況來看，在房地產貸款集中管理政策下，住房貸款的收縮將會對市場信心造成一定影響，這種影響也會持續到2022年。同時，由于2021年下半年土地拍賣市場的降溫，預計2022年房企的土地供給將會受到影響。因而，2022年，我國房地產整體成交量預計將保持在低位，銷售額大概率會呈現先低后高的走勢。

從開發投資角度來看，當下預售資金監管政策仍趨嚴，融資渠道方面隨著信貸集中度的監管，信托市場的低迷，海外債的風險監管和到期債務規模的整體壓力，2022年，房企土地購置意愿趨弱的可能性更大，因而整體投資增速仍將進一步下行。

從土地市場來看，當前房地產企業紛紛減少拿地量，優質房企更多傾向于尋求并購機會，在公開招拍掛途徑拿地的占比或將減少。此外，從供應端來看，2022年土地“兩集中”模式大概率會延續，重點城市仍會保供應，土拍規則有望進一步優化完善，確保土地市場更加平穩運行。

從信貸市場來看，2021年10月以來，相關部門接連釋放滿足房地產合理融資需求的信號，如銀行信貸加速發放、支持境內外債券發行、ABS發行松綁等。11月，中國人民銀行再度提及“維護房地產市場平穩健康發展”的意見。因此，2022年房企在融資問題上的困境可能會得到一定程度的緩解，這有利于處于困境的房企完成“保交樓”等工作，促進存量房市場的交易。

從行業集中度來看，2021年，我國房地產行業并購市場活躍，并購案件頻發，房地產行業的行業集中度進一步提升，優勝劣汰的競爭模式將導致資金鏈緊張，問題多的房企逐步退出市場，由優質的房企接盤。從業務模式和經營方式來看，當下房企的樓盤開發模式已經轉變，由粗獷式開發轉為品質化、精細化的開發模式。未來的購房群體，會由以剛需購房為主轉變為以改善和投資為主。因此，樓盤的開發也將會更加符合未來的購房需求，品質化的開發模式是未來的發展趨勢。

對策建議

降負債、去杠桿。從房地產市場的未來發展趨勢來看，房企去杠桿、降負債已經成為一項長期化、常態化工作。在“三道紅線”政策規定的時間內完成降債任務，房企應當確立好較為明確的規劃舉措。一是要控制好拿地力度和成本支出。當前房企出于安全性和成本管控的考慮，應當避開高風險地區，轉向市場熱度較低、競爭強度相對較弱的城市去獲取土地資源。二是要加強資本市場融資力度。當前房企應當優化融資渠道，通過長債置換短債，低成本融資置換高成本融資，優化債務結構，提效益、優管理、控成本，減少不必要的成本支出，保持成本費用支出的合理性，加大回款力度，逐步改善現金流。

保交樓、防爛尾。一是要優化房企財務機構。2021年，中國人民銀行和銀保監會聯合會議提出了三個穩定，即“穩地價、穩房價、穩預期”，并再次強調了購房人作為消費者的合法權益，即保障按期交樓，這也從政策上表達了對于“保交樓”問題的關注。因此，當下無論是大類房企還是中小房企，都要努力優化自身財務結構，讓現金流滾動，保障足夠維持項目的開工建設資金并保證項目如期交付。二是要注重預售資金的合理監管。在市場還沒進化到可以實施現房銷售模式之前，預售資金監管是防止爛尾的最佳手段，但同時對于一些合法合規房企的流動資金管理也會造成很大的挑戰。因而，合理控制預售資金的監管尺度變得十分重要。

售資產、廣并購。一是進一步優化自身資產結構。在新的“三道紅線”規定出臺之前，當前房企要對于自身資產進行進一步優化，如分拆業務上市、出售資產、降價、推動新股發售等。與此同時，當短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降時，房企應通過打折售房等方式，加快回籠資金，從而優化自身資產結構。二是要把握行業整合的機遇。當下受疫情影響，一些企業資金鏈承壓，為行業整合創造了機會。因此，房地產行業內部也可以通過有效并購來實現資源整合與對接。其中，百強房企可成為并購主力，現金流充裕的企業可以更加積極地參與并購。在行業整合的趨勢下，未來的房企應當明確自身定位，將風險防控放在首位的同時，也應把握時機，實現企業規模和市場地位的躍升。

慎投資、縮戰線。一是要轉變業務思維和布局。近些年，隨著政策逐漸收緊，住房市場普遍降溫。目前，房企一是要在業務的聚焦和布局上更加成熟。在城市群內部的聚焦上，房企應當轉變經營戰略，不再去追求覆蓋面積和業務范圍，而應在細微的領域做到精耕細作，實現由廣度到深度的轉變。例如，當下國內龍頭房企可通過長期下沉布局，在一、二線城市土地儲備競爭激烈的背景下，加強三、四線城市的布局，從而獲得土地成本優勢，占據當地市場。二是要注重市場話語權與品牌。從未來的發展來說，業務聚焦與更小范圍的業務滲透能夠讓房企更容易掌握某一特定領域的市場話語權和占據市場地位，從而在一定程度上提高企業的影響力和品牌知名度，這也是未來房企實現自身轉型升級的重要途徑。

重質量、快轉型。一是要轉變發展模式。從發展模式上來看，目前國內房企未來的發展方向應當從“量”轉變為“質”，即提高房企自身的產品力、服務力和運營力，要強化提升自身品質，放慢步伐，從長期出發。在住宅以居住屬性為主的定位下，未來房企應當對產品有新的認識，打造自身良好的客研體系，提升自己的產品質量。同時，在產品趨勢方面，要牢牢把握政策趨向與時代潮流，如綠色建筑、科技住宅發展等，進一步釋放市場端品質改善的需求。二是要注重資源的利用與整合。從房企發展的角度來看，通過有效利用和整合業內資源，拓展多元化的資源獲取渠道，將不僅有利于自身業務經營方式的轉變，也能促進整個行業的內部合作與轉型升級。

（本文為中國社會科學院財經戰略研究院《中國住房發展報告》課題組的系列成果之一）

（作者單位：中國社會科學院科研局、中國社會科學院大學，北京立言金融與發展研究院產業創新研究所，中指信息技術研究院，課題組組長為劉偉，課題組成員包括張明睿、鐘靖、馬晨一、劉尚超）

責任編輯：孫 爽