裝配式房地產項目的全過程造價管理研究

黃婉意

（廣西建設職業技術學院 管理工程學院，廣西 南寧 530007）

隨著我國制造業產業的轉型升級，建筑行業也在朝著工業化方向轉變，而裝配式建筑就是建筑行業工業化的體現和代表。相比傳統的現澆建筑項目，裝配式建筑具有環境污染較小、現場作業人數少、安全事故率低、施工便捷、工期短等優勢。因此，各地政府相繼出臺了相應的鼓勵發展裝配式建筑試點和扶持政策，有效地促進了建筑行業的產業轉型升級。目前，房地產項目在建筑市場中占有半數以上的市場份額，并且房地產項目的標準化生產程度較高，在裝配式建筑的發展中可以起到引領作用。然而實際情況卻相反，各地房地產企業實行裝配式生產的積極性不高，部分企業為了迎合政府的指標或獎勵政策，在項目中的預制率也僅達到基本要求，愿意大規模采用預制構件進行生產的房地產企業非常少。究其原因，是近年來裝配式建筑建造成本居高不下，利潤率無法保障，房地產企業在市場競爭中無法保持優勢，這也是其他類型建筑項目對裝配式生產望而生畏的原因。由此可見，推動裝配式建筑發展實現建造方式轉變的核心問題，是如何有效地對項目進行全過程造價管理，以期更好地控制成本，實現價值最大化。

1 裝配式建筑全過程造價管理的內容及現階段存在的問題

項目全過程是指項目從開始籌建到竣工經歷的全部過程，包括以下幾個階段：決策階段、設計階段、發承包階段、施工階段、竣工階段。全過程造價管理就是要對以上每個階段中有可能影響工程造價的要素進行管控，實現造價管理目標。

1.1 決策階段

通過深入的市場調研，進行項目的定義與定位，明確項目的性質、用途、功能和基本內容；明確項目的建設規模和檔次；確定裝配率和預制率；針對性質、規模、檔次、預制率等因素構思多個方案，并進行經濟評價和方案比選。此階段的投資估算尤為重要，是項目全過程造價控制的源頭。目前，我國大部分地區的相關部門和權威機構尚未建立裝配式建筑的造價數據庫，無法準確估算項目的總投資，這就會影響對技術方案的經濟評價，而投資估算是后面階段造價管理的參照值，因此對造價管理的影響也較大。

1.2 設計階段

在決策階段確定的技術方案和投資估算的基礎上進行限額設計和設計方案的評價與優化。相比傳統的現澆建筑，裝配式建筑在設計階段的工作量更大且工作內容更復雜。以決策階段確定的投資限額作為設計階段的造價管控目標，將限額目標合理分配到各專業，各專業設計小組形成初步設計方案后進行初步設計概算，確保與項目投資限額的偏差保持在±10%以內，然后進行限額施工圖設計，確保施工圖預算控制在批準的設計概算范圍內。設計團隊不僅要具備裝配式建筑設計方面的專業知識，還要將成本控制的意識貫穿到整個設計過程，例如充分了解構件生產的工藝、生產成本的構成及后期的運輸、安裝成本，選擇適合的拆分方案。此階段是項目全過程造價管理的核心階段。市場上目前的裝配式建筑設計專業人才非常缺乏，設計師普遍認為深入設計和構件拆分難度較大。同時，由于尚未進入招標階段，因此無法確定構件廠，對于構件廠的生產能力不能把握，這在一定程度上影響了設計進度。

1.3 發承包階段

通常，建設單位會采用招標的方式確定承包人，在此之前必須提前進行市場調查，了解各種材料、構件、人工、機械的價格水平，合理確定發包方式、范圍，合同的類型，以及招標文件中評標的方法，以及發包人的要求等因素。招標文件的編寫在此階段極其重要，其內容決定了發承包雙方簽訂的合同實質性內容，而合同內容的完備性又決定了后期項目實施過程雙方糾紛的多少，合同爭議越多，越不利于控制造價[1]。現階段，裝配式建筑項目推廣范圍不夠大，造價管理人員在工程量清單的編制上不熟練，常出現缺項漏項或項目特征不清的情況，這在一定程度影響了投標人報價的合理性，也會給后期施工階段埋下費用索賠的隱患。

1.4 施工階段

施工階段是裝配式建筑項目的技術核心階段，資金投入最大。相較于傳統的現澆項目，裝配式建筑施工階段包含構件生產和運輸，因此施工單位和構件生產商、運輸服務商的協作直接關系到項目進度。由于施工組織不當、工程變更、索賠、工程計量方式的差別及施工中各種不可預見的因素存在，因此造價管理的難度很大。對建設單位來說，編制資金使用計劃，及時進行工程計量與結算，處理好工程變更與索賠，以及定期進行成本核算與分析等都能有效地控制造價。對施工單位來說，必須綜合考慮工期、質量、安全、環保、成本等要素，做好成本計劃與施工過程的動態監控，及時糾偏，這是控制造價的主要途徑。現階段，由于裝配式建筑推廣的時間還不夠長，因此負責構件吊裝及現場澆筑的工人經驗較缺乏，實際施工過程中也常常發現有設計不合理、錯漏之處，造成變更、簽證較多，嚴重影響了造價控制的目標。

1.5 竣工階段

竣工階段主要的造價管理工作就是合同價款的結算。施工單位提交結算書，建設單位按合同約定的結算方式進行審查并在規定的時間內提出審查意見[2]。結算審查重點是工程量計算的準確性和計量規則的合理性，計價及取費的合規、合理性，以及變更簽證、費用索賠的計算的有效性，等等。

2 裝配式房地產項目全過程中幾個重要階段的造價管理主要措施

2.1 方案決策與設計階段——造價管理的“黃金階段”

德國索默爾博士通過對項目開發不同階段的經濟性研究得出，項目經濟性75%～95%決定于方案決策與設計階段[2]，此階段的造價管理應做好以下幾點。

（1）重視項目定位。根據建筑風格、戶型數量、結構體系等主要因素，可分以下兩種定位：①經濟型，產品標準化程度高，戶型類型少，建筑立面線簡潔。此類型產品容易實現標準化生產，主要針對中低端市場。②特色型：產品個性化程度高，戶型類型多，建筑立面線條豐富。此類型產品需要的預制構件種類較多，施工過程的安裝難度系數也較高，受到中高端市場客戶的青睞。

裝配式建筑的基本理念是標準化、規格少、組合多，依據相關研究成果和工程經驗，經濟型的定位更適合裝配式生產，設計時可適當提高預制率和裝配率，由預制率和裝配率帶來的增量成本較低；而特色型產品的預制率、裝配率增量成本較高，可以結合項目實際需要，構思多個方案，進行充分的方案比選和經濟分析。為了探究預制率與成本增幅的關系，本研究對裝配式房地產項目出現頻率較高的4種工程特征在不同預制率情況下的成本增幅進行調查研究，分別是45 m剪力墻結構、80 m剪力墻結構、24 m框架結構及80 m框架-剪力墻結構建筑在預制率為15%、25%、35%、45%、55%、65%、75%的情況下的成本增幅（如圖1所示）。

圖1 4種工程特征在不同預制率情況下的成本增幅研究

（2）重視構件拆分的設計。在拆分構件式不僅必須符合結構學的受力條件，還應結合成本理念考慮后期構件的生產、吊裝、運輸及施工中的安裝。我國目前裝配式生產仍處于初級階段，構件廠的生產能力尚處于較低水平，設計過程中構件拆分盡量減少異性構件的使用，對于標準構件，可以提高重復使用率以提高模板的周轉次數，降低單位生產成本。考慮后期構件的運輸、吊裝，應合理確定構件的重量和體積。采用尺寸大的預制構件可加快施工速度，但同時會帶來運輸、安裝成本的增加，設計時應考慮兩者之間的平衡。

（3）重視預制件設計的標準化程度。設計是生產的前提，廠家按照圖紙對預制件進行生產。若預制件設計的標準化程度不高，則從設計、生產、運輸到施工等各個環節的銜接不順暢，各項目之間的預制構件互不通用，將導致構件不能大規模、批量化生產，運輸和施工環節的人員經驗不足，導致增量成本較高。

（4）重視信息化技術的采用。目前，設計階段經常采用的技術手段是BIM，常用的設計軟件有Revit，Revitstructure，利用軟件進行建模、管線布置檢查、碰撞檢查、施工交叉點檢查及優化建筑模型，可以大大減少返工現象，從而有效地控制成本。運用BIM技術進行管線布置檢查和碰撞檢查如圖2所示。

圖2 運用BIM技術進行管線布置檢查和碰撞檢查

2.2 發承包階段——造價管理的“白銀階段”

相對于傳統現澆項目，裝配式項目對設計施工配合的緊密度要求更高，建議優先采用EPC（設計—采購—施工）、D-B（設計—施工）的模式發包。項目的招標宜采用綜合評估法，可綜合考慮報價評審、技術評審、企業信譽實力進行定性、定量的評審。評審的核心理念是報價不是最重要的因素，應更加重視投標人“設計、生產、施工”3個方面的綜合實力。根據項目的特點，對各部分權重進行合理設置。①報價評審是針對總報價進行打分，滿分為100分，建議權重為40%～50%。②技術評審主要評審施工組織方案，包含項目管理機構實力，項目設計方案，預制構件生產、運輸方案，設備采購方案，施工組織設計，質量安全專項方案，等等。總分為100分，建議權重為30%～50%。③企業信譽實力主要考核投標人承接項目的基礎實力，例如構配件生產能力、承接類似項目的業績、項目擬派管理人員的資歷、企業的誠信情況等。總分為100分，建議權重為10%～30%。

2.3 施工階段——造價管理的“青銅階段”

與傳統的現澆項目不同，裝配式項目施工過程有大量的預制構件安裝環節，為了保障現場的吊裝機械使用效率，加強流水施工的設計尤為重要。為避免機械空閑時間過長導致費用增加，可事前利用BIM技術模擬施工現場的施工流程及管理，避免構件到現場后二次搬運。同時，由于我國裝配式建筑仍處于起步階段，工人的施工經驗及管理人員的管理經驗相對欠缺，所以應定期開展培訓及經驗交流活動，提高工人操作水平及管理人員管理水平，避免人為因素造成質量問題需要返工而增加成本。

隨著各地保障政策的落實，建筑市場中裝配式建筑的體量將迅速增加，在裝配式建筑項目全過程中，結合每個階段的特征，合理采取相應的造價管理手段，可以有效地控制成本，提高企業的經濟效益。

3 裝配式房地產項目全過程造價管理效果評價

當一個裝配式房地產項目結束后，我們需要對項目全過程造價管理工作的實施效果進行評價，將裝配式房地產項目全過程造價管理的預期效果和實際造價控制取得效果進行對比，從而找出不足之處，進行反思和總結。通過前文的分析及查閱文獻，從決策與設計階段、發承包階段及施工階段3個階段提煉影響裝配式建筑造價的初始因素，制作調查問卷，將調查問卷分發給專家，根據專家的評判結果，運用層次分析法計算各影響因素的相對重要性、運用判斷矩陣法制定造價控制效果評價標準和具體評價體系。

裝配式房地產項目全過程造價管理效果評價指標體系分為3個層次：第一層為目標層A，為某裝配式房地產項目全過程造價管理工作總體效果評價。第二層為準則層B，即裝配式房地產項目全過程中的3個主要階段，那決策與設計階段、發承包階段及施工階段的造價管理工作效果評價。第三層次為指標層C，即3個階段中對裝配式房地產項目的造價有較大影響的具體因素。裝配式房地產項目全過程造價管理效果評價體系層次結構如圖3所示。

圖3 裝配式房地產項目全過程造價管理效果評價體系層次結構圖

層次分析法和風險矩陣法是建設工程項目評價的常用方法，具體步驟和操作流程本研究不再進行贅述。房地產項目是存在一定共性的，建立和完善裝配式房地產項目全過程造價管理效果評價標準和體系是很有意義的，在不斷對已完工程的評價過程中得出設計階段的較優預制率與裝配率、預制件合理拆分方案、標準化及信息化技術的應用要點、評標方案的制定要點等，為后續裝配式房地產項目全過程造價管理工作的實施夯實理論基礎。

4 結語

裝配式房地產項目的全過程造價管理是當下建筑行業的研究熱點，也是施工單位、建設單位和相關研究機構非常關注的課題。本研究對裝配式建筑全過程造價管理的內容及現階段存在的問題進行了介紹和總結，并對裝配式房地產項目實施全過程中的幾個重要階段，給出了有針對性的造價管理措施，旨在為裝配式建筑的推廣貢獻一份力量。