房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)突出供給側(cè)支持

連平

2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策從供需兩個(gè)層面頻頻出招，特別是針對(duì)大城市房價(jià)“過熱”的問題。自2021年初“供地兩集中”制度出臺(tái)后，新的土拍規(guī)則令房企參與度下降，全國土地供給和成交增速也同步回落，疊加住房金融環(huán)境逐級(jí)收緊，房企競相將經(jīng)營重點(diǎn)落在銷售回款和加速去庫存兩個(gè)方面，導(dǎo)致商品房新開工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房庫存持續(xù)走低。

長期以來，影響房價(jià)的核心要素是供需平衡與結(jié)構(gòu)。盡管當(dāng)前諸多大城市采取了嚴(yán)控房價(jià)的限制性措施，然而長期低庫存的情形對(duì)房價(jià)上漲形成了不可忽視的隱性壓力，需要引起監(jiān)管層足夠的重視并采取相應(yīng)舉措予以應(yīng)對(duì)。

由于房地產(chǎn)庫存的定義并不明確，市場上對(duì)于房地產(chǎn)庫存的測算結(jié)果不盡一致，部分地區(qū)的庫存數(shù)據(jù)分歧較大。目前市場上主流的宏觀評(píng)估方法有兩種，一種是直接選取“待售面積”，將其視作“現(xiàn)房”的概念，作為衡量短期可售住房的庫存指標(biāo)；另一個(gè)則是在“待售面積”的基礎(chǔ)上，增加房地產(chǎn)運(yùn)行中的工程類指標(biāo)，包括新開工、施工和竣工，根據(jù)其每期的變化量來評(píng)估新增庫存的邊際變化，視作“期房”的概念。

目前，待售面積現(xiàn)房庫存處于歷史最低水平。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局定義，所謂待售面積指的是項(xiàng)目竣工后，已獲得預(yù)售證可供出售而尚未完成銷售的商品房面積。截至2021年11月，全國商品房住宅待售面積為2.23億平方米，而過去6-12個(gè)月住宅銷售面積均值為1.2億平方米，即待售面積/銷售面積為1.9。如果僅考慮已經(jīng)批準(zhǔn)的可售住宅，全國庫存只能夠承受不到2個(gè)月的增量需求，這種情形自2018年四季度至今已經(jīng)有三年多了。

當(dāng)前商品房銷售市場普遍以期房銷售為主。截至2021年11月，現(xiàn)房占商品房銷售的比值降至10%，幾乎處于歷史最低水平。

回顧過往十年房地產(chǎn)銷售情況，重要的分水嶺是2018年?！胺孔〔怀础痹?018年3月正式提出，銀保監(jiān)會(huì)明確嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入房市，提高居民房貸利率，并嚴(yán)查各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為；發(fā)改委嚴(yán)控房企境外融資渠道；住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談問責(zé)12個(gè)房價(jià)調(diào)控不力的城市，此后地方限購限貸政策陸續(xù)密集推出。

2018年房企資金來源中，首次出現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房企信貸同時(shí)負(fù)增長，剔除土地購置費(fèi)后純房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.2%，過往歷史中僅有的純房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長。

受資金面的壓力，為了維持?jǐn)U張節(jié)奏，房企便將工程開發(fā)的重心向“前端”轉(zhuǎn)移，即更大比例的期房銷售出現(xiàn)，這也間接為此后“黑中介”、爛尾、資金挪作他用、二手房價(jià)倒掛等問題的出現(xiàn)埋下了伏筆。

庫存不足可能誘發(fā)房價(jià)上漲。自2016年末開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速去庫階段，“房住不炒”成了長期政策基調(diào)，而房價(jià)似乎就很難如2010年-2015年時(shí)期快速回落。

過去5年全國新房價(jià)格平均每年上漲7.5%，二手房價(jià)格平均每年上漲5.2%；其中，一線城市新房價(jià)格平均每年上漲7.6%，二手房價(jià)格平均每年上漲8.4%。

即便是過去的兩年，一線城市土地供給和成交占比快速提升，疊加嚴(yán)控購房新政出臺(tái)，房價(jià)總體漲幅依然不小，成為困擾市場的焦點(diǎn)問題。