重慶市房產稅改革對住房租賃價格的影響研究

文/田潘婷（北京工商大學經濟學院）

一、引言

我國一直十分注重房產稅的改革，2021年3月《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中提出，要推進房地產稅的立法；2021年5月，財政部等4部門召開房地產稅改革試點工作座談會，分析目前我國房地產相關稅種存在的問題，探究房地產稅的開征問題；2021年10月，第十三屆全國人大常委會第三十一次會議決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，這意味著我國房產稅的改革進入新的階段。

房地產行業是國民經濟的支柱產業，其發展對整體經濟水平的發展有重要作用，然而住房問題卻成為社會重點關注的問題，高昂的房價導致大部分居民只能選擇租房，而目前我國住房租賃市場存在嚴重的供需結構錯配問題。

為盤活存量房市場，對個人持有住房的保有環節征收房產稅無疑是一個有效的辦法，但由于房產稅改革會對住房租賃市場產生影響，因此本文選擇重慶作為研究對象，比較試點前后房租的變化，分析房產稅改革對住房租賃價格的影響，從而為我國后續推行房產稅改革提供更加全面的建議。

二、房產稅對房租影響的機理分析

（一）基于供求彈性理論

首先，當對住房征收持有環節的房產稅時，房屋所有人的保有成本會增加。如果租賃市場上供大于求，則所有人難以通過提高房租的方式將稅負轉嫁給承租者，此時所有人會更傾向于將住房出售進而導致租賃市場上供給數量減少，促使房租上漲。當供小于求時，所有人可以較容易地通過提高房租的方式進行轉嫁，此時房屋租賃的價格也會增加。其次，房產稅改革會在一定程度上減少房屋的購買量，進而導致住房租賃需求的增加，從而推動房租的升高。最后，由于增加房屋所有人的保有成本，因此會減少人們通過購買房屋后再將房屋出租收取租金的數量，從而推動住房租賃價格的上升。

因此，對個人持有住房的保有環節開征房產稅最終會導致房租升高。

（二）基于一般均衡理論

由于市場具有自發調節的功能，所以市場總能夠達到穩定的均衡狀態，因此當住房租賃市場受到開征房產稅的影響進而影響供求均衡的平衡狀態時，住房租賃市場會通過調節作用逐步達到新的均衡狀態。開征房產稅后會使得住房租賃市場上供給數量的減少以及需求數量的增加，從而最終推動住房租賃市場上均衡價格的上升。

（三）基于稅負轉嫁理論

開征房產稅后，由于人們難以將住房租賃需求轉化為住房購買需求，因此需求彈性較小；由于房屋所有人可以根據市場狀況決定是否出租或者銷售，兩者之間的轉換較為容易，因此供給彈性較大，即住房租賃市場上需求彈性較小而供給彈性較大，因此開征房產稅后，房屋所有人可以通過提高租金的方式，將一部分稅收負擔轉嫁給承租人，最終導致房租上漲。

三、重慶市房產稅改革試點的效果

重慶市房產稅改革政策為：對主城九區，個人擁有的獨棟商品住宅以及個人新購的高檔住房，按照房產的交易價格，采用0.5%、0.1%和1.2%的稅率征收。其中，0.5%適用的是獨棟商品住宅和高檔住房的建筑面積交易單價達到之前兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積平均單價的3倍以下的住房；1%適用的是達到前述情況的3倍至4倍的住房；1.2%適用的是達到4倍以上的住房。

由于2017 年重慶市政府決定將《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》中關于“征收對象”和“稅率”中的“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套( 含第二套) 以上的普通住房”修改為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”，并于1月14日起施行。因此，本文將分別分析2010年~2016年重慶市的房租水平，以及2017年~2020年的房租水平，進而明確重慶市房產稅改革政策對房租價格的影響。

（一）2010年~2016年間重慶市房租水平（圖1）

圖1 房租價格 單位：元/平方米

本文根據中指研究院提供的重慶市的房租價格月度數據制作出如圖折線圖，通過圖表可以看出，重慶市在2011年實施房產稅改革開始，雖然過程中存在小幅度的下降，但是房租整體呈現出上漲的趨勢。其中試點政策實施后的第一年，房租價格變化不明顯，但是從2012年4月份開始，房租水平有顯著的上升，之后保持一段時間的平穩，2014年2月份開始，房租水平上升到新的高度，最高達到24.35元/平方米，較2011年1月份的19.01元/平方米上漲了5.34元/平方米，隨后2015年房租水平有較小幅度的下降，盡管如此，房租水平仍然顯著高于未進行試點前的2011年。

為更加直觀地看出房產稅改革試點前后租金的變化情況，本文根據中指研究院提供的月度數據計算出2010年~2016年平均每年的房租水平，并制作出如下折線圖（圖2）。

圖2 住宅租金平均價格 單位：元/平方米

從折線圖中可以看出，在實施房產稅試點政策后，重慶市的住宅租金年度平均價格呈現出整體上升的趨勢，并在2015年達到峰值23.78元/平方米，而2016年略有下降，2015年較未實施試點政策的2010年房租漲幅達到31.67%。

無論是月度數據還是年度數據，均表現出逐步上升的趨勢，這說明重慶市進行的試點工作，顯著推動了房租水平的進一步上升。

（二）2017年-2020年間重慶市房租水平（圖3）

圖3 房租價格 單位：元/平方米

通過折線圖可以看出，2016年房租價格降至21.17元/平方米，但是在2017年，重慶市更改了個人住房房產稅征收管理實施細則后，房租價格顯著上升，這一上升趨勢持續到2019年2月份，之后在27.93元/平方米的價格上小幅度波動。

（三）2010年-2020年間重慶市新增租賃住房供給量（圖4）

圖4 新增租賃住房供給量 單位：套

根據中指研究院提供的重慶市2010年~2020年間新增租賃住房的供給量月度數據求出年度平均新增供給量，從上圖可以看出，2014年~2015年重慶市新增租賃住房供給量顯著增加，而2017年~2018年新增租賃住房供給量顯著減少。

（四）結論

通過上述分析結果發現，重慶市在2011年實施房產稅改革試點后，房租整體呈現出上升趨勢，并在2017年重慶市政府更改了實施細則后，房租價格有了新一輪的增長，因此可以得出，重慶市房產稅改革推動了住房租賃價格的上升，并且修改后的政策對于房租水平的提高有著更大的推動作用。

四、重慶市住房租賃價格上升的原因分析

（1）根據重慶市2010年~2020年間新增租賃住房的供給量變化可以看出，2010年~2016年間供給量呈現上升趨勢，同時房租價格也處于上升趨勢。這是因為，一方面，由于對個人持有住房開征房產稅導致房屋持有人成本的增加，因此出租人通過稅負轉嫁的形式提高房租；另一方面，房產稅改革使住房銷售市場上房屋購買量減少，從而推動住房租賃市場需求的增加，進而推動房租上漲。

（2）2017年-2018年房租顯著上升的原因是隨著我國房價逐步升高，住房購買難度增加，因此住房租賃的需求也逐步上升。但由于2017年重慶市將“三無”人員購買的第二套（含）住房更改為新購的首套及以上住房，導致一部分住房持有人對房價的未來預期變得悲觀，從而快速退出住房租賃市場，轉而將住房作為二手房出售，導致住房租賃市場上新增住房供給量下降，需求的增加以及供給的減少共同推動了房租的上漲。

（3）由于重慶市的試點政策未包含存量的高檔住宅和所有的普通住宅，所以無形中向社會傳達出一種房產稅的改革并不能夠長期、大幅度提升住房持有成本的信號，因此隨著時間的推移，住房持有人將原打算售賣的住房進行出租，并通過提高房租的方式獲取更多收益。

五、建議

本文發現重慶市的房產稅改革試點在一定程度上推動了住房租賃價格的上升，這對于買不起房，只能選擇租房方式解決住房需求的人來講，增加了住房壓力，而我國房產稅試點的目的是解決居民住房難的問題。為此，本文為未來全面進行房產稅改革提出以下建議：

（一）加大房產稅改革對住房租賃市場的關注度

未來在設置房產稅改革政策時，既要考慮房屋購買人也要考慮住房承租人，尤其是承租者，因為他們通常是外來務工人員、剛畢業的大學生以及收入低下、難以承受購房壓力的居民，所以在進行稅率設計、減免稅設計等規定時，需要系統地考慮如何才能真正有效地發揮房產稅對住房市場的調控作用，切實解決群眾住房難的問題。

（二）完善房產稅的稅制設計

房產稅改革方向是加大對持有環節的征收，而只有保證征稅范圍，才能更好地發揮調控作用。因此，未來要將存量房、增量房、普通住房、高檔住房均考慮進去；同時應該區分不同類型的出租住房，設置不同的減免政策，調控住房市場的同時也體現對群眾的關懷。

（三）因地制宜的設置政策，提升住房租賃保障力度

首先，房產稅改革時要因地制宜，因為我國不同城市住房租賃市場的發展水平不同，通常一線城市外來務工人員較多，同時也是大學生求職的第一選擇，因此一線城市住房租賃市場會較二三線城市更發達。其次，因為房產稅改革會導致房租的上漲，因此應該提升住房租賃市場的保障力度，一方面可適當提升房租抵扣個人所得稅的水平，另一方面可以對積極登記信息的出租人給予一定程度上的稅收優惠。