中交地產超三分之一存貨抵押受限 提前交房被質疑趕工期質量存問題

劉增祿　熊穎

近一個月，地產股黑馬中交地產股價坐了一次過山車。在中交地產股價大起大落的背后，公司已連續三年扣非凈利潤下滑并首次出現虧損情況，公司的年報中也指出“最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性”。

《紅周刊》調查發現，中交地產或為提前確認收入，預將旗下的杭州項目中交悅美廬于2021年12月31日之前提前交付。不過這一計劃遭到了中交悅美廬業主的阻攔。有業主認為，中交地產為趕工期造成了中交悅美廬水管破裂、墻體地面空鼓、外立面脫落等諸多質量問題。

中交悅美廬提前交房或粉飾業績 公司扣非凈利潤為負持續經營能力存疑

《紅周刊》調查發現，中交地產旗下的杭州項目中交悅美廬遭到眾多業主投訴。中交悅美廬預計交房時間為2022年4月，然而據業主介紹，該小區在沒有任何征兆的情況下僅提前三天通知業主收房，這一時間，遠遠短于合同規定的至少提前十天通知。

為了推進中交悅美廬的提前交房，該樓盤還向業主拋出交房獎勵。一位業主曬出的短信截圖顯示，“我們（中交悅美廬）項目為了完成今年交付指標，特推出特惠交付活動，只要您（業主）在2021年12月31日截至晚上24點之前完成收房，就送您一年物業費。”

為何中交地產如此迫切的想要推進中交悅美廬在2021年12月31日前提前交付？

這或許和中交地產的2021年業績關系密切。據2021年年報，截至2021年12月31日，中交悅美廬的預收購房款合計19.5億元，如果中交悅美廬能夠在2021年末完成交付，那么上述購房款可結轉成為中交地產的2021年收入。

中交地產在2021年的業績表現并不理想，同期實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%，實現歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%。而從中交地產的物業銷售業績來看，12個樓盤項目合計貢獻了中交地產2021年結算收入117.3億元，其中，銷售額超過中交悅美廬的樓盤項目僅有兩個。也就是說，如果中交悅美廬能夠提前交付，將會對中交地產2021年業績增色不少。

值得注意的是，中交地產已連續三年主業盈利能力下滑。Wind數據顯示，公司2019年、2020年、2021年扣非凈利潤依次為2.59億元、0.21億元、-4.32億元;2019年～2021年期間對應的同比增速依次為-9.53%、-91.82%、-2143.7%，下滑速度越來越快。

年報也明確表示，“公司最近三個會計年度扣除非經常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性。”

中交悅美廬質量引業主不滿 質量問題被疑趕工期所至

其實相比部分樓盤出現的延期交房現象，早日交房應該算的上是好消息。但中交悅美廬的業主卻很難開心起來，原因和樓盤背后的質量問題關系密切。

一位業主指出，趕工期導致中交悅美廬的內部配套設施減配、公區質量問題較大，如車庫墻體倒塌、水管破裂、墻體地面空鼓、外立面脫落、泳池臟亂破損等問題。更有業主將中交悅美廬的主要問題進行整理匯總，包括虛假宣傳、減配嚴重、墻體脫落、漏水情況、工程問題等五方面。

雖然中交悅美廬的業主也和開發商進行了協商整改，但似乎成效并不明顯。4月初，有業主爆料指出，（開發商）年前承諾的3月30日之前完成整改的地方，如公區、業主戶內、泳池等都沒有完成。

而中交悅美廬又暴露出了新的問題，據業主反映，中交悅美廬項目地下室發生嚴重透水，且地下室地面開始出現沉降。大梁疑似出現裂縫，大梁等部位鋼筋存在明顯裸露，不符合施工規范。

超三分之一存貨抵押受限 其中包含中交尚城旗下多宗地塊

《紅周刊》還調查發現，中交地產的存貨中，有超三分之一都處于抵押受限狀態，這一抵押比例明顯高于其同類型房企。

對房企來說，存貨是房企未來可變現的重要資產，主要包括已建成待售狀態的完工開發項目、預售狀態的在建開發項目和擬開發土地等。

2021年年報顯示，中交地產受限資產為414.86億元，其中受限存貨對應賬面資金398.5億元。不難看出，中交地產不但受限資產總量不可小覷，在受限資產結構上來看，存貨更是占據了96%以上的受限資產。對此，中交地產解釋，該部分存貨用于抵押或質押以取得銀行借款或其他借款而所有權或使用權受到限制。

附表 部分國企央企存貨受限情況對比

數據來源：2021年年報

此外，根據年報，截至2021年12月31日，中交地產存貨為1088.94億元。也就是說，在中交地產上千億的存貨總量中，36.6%的存貨都用于抵押貸款。

值得一提的是，和同樣屬于國企央企背景的保利發展、招商蛇口、華發股份、首開股份進行對比，上述房企2021年存貨的受限占比情況依次為13.98%、13.06%、22.81%、20.63%，中交地產的存貨抵押比例都遠高于上述房企。

這一特征也直接反映在了中交地產的旗下樓盤上，《紅周刊》從昆明市房產信息網查詢發現，中交尚城13號地塊、15號地塊、18號地塊都存在在建工程抵押房屋的公示記錄。而中交尚城（又名“昆明中交金地中央公園”）貢獻了2021年結算收入25.68億元，占比將近22%，是中交地產旗下貢獻收入最多的樓盤項目。

值得注意的是，對于購房者來說，購買在建工程抵押房屋的或存較大風險。如果開發商不及時償還相對應的抵押貸款，則銀行有權不對房屋進行解除抵押。也就是說，雖然購房者繳納了購房款，但從法律意義上來說，也不一定能夠完全擁有該房屋的所有權。

“三道紅線”不降反升 對外擔保居高不下

附圖

遠高于其他房企的存貨抵押率，一定程度上反映出了中交地產的資金鏈壓力。而中交地產的資金壓力更為直觀的表現在其“三道紅線”的踩線情況上。2021年末，中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.7倍，都在“安全線”之外。

而更加值得注意的是，在其他房企不斷優化自身“三道紅線”的大背景下，中交地產的紅線數據不降反升，在此之前，2020年末，中交地產的凈負債率、剔除預收賬款后的資產負債率、現金短債比依次為204.8%、81.3%、1.4。

其中，變化最為明顯的是中交地產的現金短債比，2018年～2020年，公司現金短債比依次為為1.9、1.8、1.4;而到了2021年末，現金短債比降至0.7，也就是說，公司的在手現金已無法覆蓋短期待償債務，短期償債壓力激增。而從公司債務的到期情況也可以看出，中交地產的短債占比較高，1年內到期的債務總額有189.7億元，占比達到30.1%。

一方面，是不小的償債壓力;另一方面，中交地產還面臨著需要把巨額擔保降下來的尷尬處境。

今年1月4日，國務院國資委印發《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》的有關說明。其中強調，對中央企業融資擔保實行“兩禁兩控”，明確中央企業總擔保規模不超過集團合并凈資產的40%，單戶子企業（含本部）擔保額不能超過本企業凈資產的50%，并要求企業對存量違規融資擔保業務限期整改，力爭兩年內整改50%，原則上三年內全部完成整改。

然而，中交地產的對外擔保卻居高不下，截至2022年2月28日，公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額為144.7億元，占2021年末歸母凈資產32.58億元的444%，后續整改或存在較大難度。