共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”問題研究

劉雙良　謝育珊

摘要：共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)現(xiàn)行保障性住房的有益補(bǔ)充，但是目前仍存在“棄選”現(xiàn)象。以北京市為例，基于政策網(wǎng)絡(luò)理論的羅茲模型探究共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的成因，進(jìn)而提出優(yōu)化路徑。應(yīng)構(gòu)建流動(dòng)性政策網(wǎng)絡(luò)體系，打開閉合政策網(wǎng)絡(luò)，加大對(duì)議題網(wǎng)絡(luò)話語權(quán)的重視，完善立法監(jiān)督體系，建立社會(huì)信任機(jī)制。

關(guān)鍵詞：政策網(wǎng)絡(luò);共有產(chǎn)權(quán)住房;棄選;羅茲模型

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0061-08 收稿日期：2021-12-24

1 共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”問題的提出及文獻(xiàn)回顧

共有產(chǎn)權(quán)住房作為我國住房保障體系的重要組成部分，其建設(shè)發(fā)展高度契合新時(shí)代“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求。為解決社會(huì)“夾心層”群體住房難問題，2007年8月，我國首次在江蘇省淮安市推出共有產(chǎn)權(quán)住房，2014年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文，將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6城市作為試點(diǎn)，進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)探索（見表1）。

對(duì)于抑制房地產(chǎn)泡沫、避免尋租、保障民生，共有產(chǎn)權(quán)住房的誕生意義重大。但是，從政策效果來看，共有產(chǎn)權(quán)住房目前仍存在“棄選”現(xiàn)象，特別是在大中城市表現(xiàn)更為突出。一方面，大中城市共有產(chǎn)權(quán)住房的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)高，使得共有產(chǎn)權(quán)住房與一般商品房單價(jià)差距較小，保障對(duì)象向中等收入的“上夾心”人群傾斜，使得市場化趨勢(shì)明顯，導(dǎo)致不同購房群體需求錯(cuò)位。同時(shí)，申購條件中的戶籍及社保要求會(huì)將部分剛需購房群體限制在政策保障范圍之外。另一方面，封閉的運(yùn)行機(jī)制限制了共有產(chǎn)權(quán)住房的流動(dòng)性，當(dāng)目標(biāo)群體具有較高的收入時(shí)，會(huì)更傾向選擇一般商品房，從而導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。購房者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房提出了更高的要求，“棄選”現(xiàn)象與人民對(duì)美好生活的向往密切相關(guān)，分析共有產(chǎn)權(quán)住房的“棄選”現(xiàn)象與不同利益群體的異質(zhì)化需求，可以厘清“夾心層”群體住房難問題的形成機(jī)理，從而明晰我國共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)化路徑，減少“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

既有研究對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房政策運(yùn)行的探討主要集中于共有產(chǎn)權(quán)住房的功能定位、供給主體及循環(huán)流轉(zhuǎn)方面。劉雙良、石麗婷指出應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)住房的幫扶屬性，共有產(chǎn)權(quán)住房并非經(jīng)濟(jì)適用房的延伸，要明確區(qū)別于傳統(tǒng)商品性住房。陳杰、胡明志認(rèn)為在政策定位方面，共有產(chǎn)權(quán)住房要與商品房明確劃分，同時(shí)需注入市場力量，要從完善住房供應(yīng)體系的角度定義共有產(chǎn)權(quán)住房。馬輝民、劉瀟指出要明確共有產(chǎn)權(quán)住房與其他保障類住房的區(qū)別，重視其產(chǎn)權(quán)比例及流轉(zhuǎn)模式等問題。陳思等提出引入市場定價(jià)模式，增加共有產(chǎn)權(quán)住房剩余份額產(chǎn)權(quán)擁有者數(shù)量，支持賦予購房人回購產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利，推動(dòng)管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化和市場化運(yùn)作。胡吉亞指出應(yīng)引入多元住房供給主體，以多元梯度共有制度覆蓋更廣的目標(biāo)群體，利用市場競爭盤活共有產(chǎn)權(quán)住房制度。李哲、李夢(mèng)娜認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格限定年限約束條件，同時(shí)引導(dǎo)共有產(chǎn)權(quán)住房逐步由開放式向封閉式過渡。王微微、張魯青建議采用“適度開放、逐步封閉”的管理模式，倡導(dǎo)拓展退出渠道、循環(huán)使用住房資源。徐虹認(rèn)為更有針對(duì)性的住房配建和合理的退出機(jī)制是修正政策偏差的關(guān)鍵。由上可知，已有文獻(xiàn)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房政策在執(zhí)行過程中呈現(xiàn)的問題、原因挖掘及對(duì)策研究等主要從靜態(tài)主體層面進(jìn)行分析?；诖?，本文在既有成果的基礎(chǔ)上，從各利益相關(guān)者的微觀角度出發(fā)，利用政策網(wǎng)絡(luò)理論對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”的成因進(jìn)行剖析并提出優(yōu)化路徑。

2 政策網(wǎng)絡(luò)理論及對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”成因的適用性分析

政策網(wǎng)絡(luò)理論是研究政策過程中多元利益主體之間的互動(dòng)行為的分析體系。該理論作為一種解釋政府和多元利益相關(guān)者在公共政策過程中多重博弈關(guān)系和相互影響分析范式，目的在于調(diào)和宏觀國家-社會(huì)整體分析與微觀理性個(gè)體主義分析之間的矛盾。政策網(wǎng)絡(luò)理論誕生于美國，快速發(fā)展于英國和歐洲大陸。政策網(wǎng)絡(luò)用來比喻資源和利益權(quán)威性分配中各相關(guān)者的一種相互依賴的關(guān)系。主要理論發(fā)端可以追溯至多元主義與法團(tuán)主義的爭議，在理論發(fā)展的進(jìn)程中主要形成了三大流派：以微觀視角研究政策網(wǎng)絡(luò)中個(gè)體關(guān)系的美國學(xué)派;以中觀視角研究部門關(guān)系的英國學(xué)派;以宏觀視角探討國家和公民社會(huì)關(guān)系的歐洲學(xué)派。

英國學(xué)者羅茲（Rhodes）是政策網(wǎng)絡(luò)理論的代表人物。羅茲認(rèn)為，政策網(wǎng)絡(luò)的影響要視互動(dòng)組織相對(duì)的潛力而定，任何一個(gè)組織為了達(dá)成組織目標(biāo)都需依賴其他組織的資源，故各個(gè)組織在博弈過程中自主的進(jìn)行資源交換?；谠摷僭O(shè)構(gòu)建羅茲模型，將政策網(wǎng)絡(luò)劃分為五種類型：政策社群、專業(yè)網(wǎng)絡(luò)、府際網(wǎng)絡(luò)、生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)和議題網(wǎng)絡(luò)。羅茲模型概括了各政策主體間相互依賴、相互影響與運(yùn)動(dòng)的過程。多元網(wǎng)絡(luò)主體間不斷產(chǎn)生互動(dòng)關(guān)系，由于整合程度、成員類型、依賴方式及利益導(dǎo)向的差異又不斷產(chǎn)生沖突，逐漸呈現(xiàn)出非等級(jí)性、交互性的特點(diǎn)。

從共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺(tái)、政策的執(zhí)行再到“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生，涉及多元利益主體，各利益主體相互依賴并且逐漸網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。由于各利益主體所擁有的資源不同，通過博弈實(shí)現(xiàn)自身利益訴求，該過程符合政策網(wǎng)絡(luò)理論中羅茲模型的理論假設(shè)。利用羅茲模型可以窺探共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的深層原因，為調(diào)和多元網(wǎng)絡(luò)利益沖突提供解決思路。

3 北京市共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象成因的政策網(wǎng)絡(luò)理論分析

北京市保障性住房主要由經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價(jià)房等構(gòu)成，共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)現(xiàn)行保障性住房的有益補(bǔ)充，體現(xiàn)出集居住功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利“三位一體”的住房功能屬性。2017年北京市頒布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），制定了北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃建設(shè)、審核配售、產(chǎn)權(quán)約定、監(jiān)督管理的實(shí)施細(xì)則;同年頒布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》），對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)、招投標(biāo)管理、質(zhì)量監(jiān)管及社區(qū)營造等提出具體要求;為提升共有產(chǎn)權(quán)住房的宜居品質(zhì)，2021年北京市在《導(dǎo)則》的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施建設(shè)及戶型面積等方面內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化補(bǔ)充，目前處于社會(huì)公開意見征詢中。共有產(chǎn)權(quán)住房的申購標(biāo)準(zhǔn)決定了意向申購人數(shù)，而產(chǎn)權(quán)比例、定價(jià)方式、退出機(jī)制、配套設(shè)施等綜合條件決定實(shí)際購買人數(shù)。在申購標(biāo)準(zhǔn)方面，北京市無家庭財(cái)產(chǎn)及戶籍限制，僅要求購房者在京無房且單身家庭年滿30周歲，非京籍家庭申購需在京連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅滿60個(gè)月;產(chǎn)權(quán)比例方面，參照所在項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相近品質(zhì)、相鄰地段的商品住房的比例;定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面，要求低于同期、用地段商品房銷售價(jià)格;退出機(jī)制方面，購房者在取得房屋所有權(quán)后原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的個(gè)人所持有的份額可上市交易，但是交易對(duì)象需為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購標(biāo)準(zhǔn)的潛在購房者。

北京市政府預(yù)計(jì)在2017-2021年完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，解決社會(huì)“夾心層”群體住房剛需問題。共有產(chǎn)權(quán)住房統(tǒng)一要求全裝修交房，充分體現(xiàn)其保障屬性。但實(shí)際效果與政策初衷存在一定偏差，呈現(xiàn)出了一系列“棄選”現(xiàn)象：在首次申購中，海淀區(qū)中鐵碧桂園項(xiàng)目29364戶家庭申購431套房源，到1536號(hào)所有房源才全部售出;大興區(qū)四季盛景園房源共2224套，2191戶符合申購條件的家庭在第一輪申購中僅選走28套;房山區(qū)金林嘉苑項(xiàng)目總套數(shù)1722套，4510戶申購家庭參與選房，最終共售出580套;房山區(qū)城志暢悅園564戶申購家庭共選走121套住房;金悅嘉苑3907戶申購家庭競爭1244套房源，僅60套住房被選走……為什么共有產(chǎn)權(quán)住房市場會(huì)出現(xiàn)“棄選”現(xiàn)象？運(yùn)用政策網(wǎng)絡(luò)理論探索共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的成因，可從共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施環(huán)境、結(jié)構(gòu)及行為主體互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行分析（見圖1）。

3.1 政策網(wǎng)絡(luò)理論的環(huán)境分析

與其他試點(diǎn)城市相比，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房兼具市場與保障的雙重屬性。對(duì)其“棄選”現(xiàn)象的成因探究，可結(jié)合市場與制度雙環(huán)境進(jìn)行剖析。

受市場經(jīng)濟(jì)周期和供求關(guān)系影響，購房者申購共有產(chǎn)權(quán)住房的意愿與市場環(huán)境密切相關(guān)。例如，2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使我國樓市處于低迷狀態(tài)，北京市推出的限價(jià)房也曾出現(xiàn)類似棄選現(xiàn)象。近年來新建商品房和二手房市場呈降價(jià)趨勢(shì)，增加了部分共有產(chǎn)權(quán)住房目標(biāo)購買者持幣觀望的心理。另外，優(yōu)質(zhì)區(qū)位房屋的市場供給不足，是導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的原因之一。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房供地?cái)?shù)據(jù)顯示，64.1%的共有產(chǎn)權(quán)住房位于郊區(qū)，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)及教育資源多集中于城六區(qū)，購房者會(huì)結(jié)合通勤距離、房屋地價(jià)、住宅環(huán)境及配套設(shè)施等，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行綜合評(píng)估。但共有產(chǎn)權(quán)住房就是為了解決符合條件的社會(huì)“夾心層”人口的住房問題，購房者通過與政府共同持有產(chǎn)權(quán)的方式以相對(duì)于市場較低的價(jià)格獲得固定居所，這就限定了大多共有產(chǎn)權(quán)住房的地段選擇。共有產(chǎn)權(quán)住房的制度環(huán)境包括政策制定與政策執(zhí)行環(huán)境。政策制定過程中，在《辦法》的基礎(chǔ)上，住房管理部門對(duì)購房者的準(zhǔn)入、退出條件等進(jìn)行多次修訂，政策制定與政策執(zhí)行均承擔(dān)較高成本，行政部門須與公民社會(huì)互動(dòng)取得協(xié)助，以減小政策執(zhí)行的阻力。當(dāng)信息反饋渠道狹窄時(shí)，信息失真及延時(shí)反饋會(huì)在社會(huì)層面產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。

政策執(zhí)行過程中，當(dāng)由政策漏洞導(dǎo)致尋租現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，民眾監(jiān)督意識(shí)淡薄會(huì)導(dǎo)致“棄選”的破窗效應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的運(yùn)行需要社會(huì)各界的監(jiān)督，嚴(yán)格準(zhǔn)入資格審查制度和住房退出制度，保障符合條件的住房消費(fèi)者的權(quán)利，杜絕炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.2 政策網(wǎng)絡(luò)理論的結(jié)構(gòu)分析

將共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域各行為主體置于羅茲模型中，政策網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)劃定（見表2）。

作為全局引導(dǎo)者的政策社群，負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房政策規(guī)制的制定并指導(dǎo)實(shí)施，包括全國人民代表大會(huì)、國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國有資產(chǎn)管理局、財(cái)政部、中國人民銀行等。該領(lǐng)域相對(duì)封閉，具有穩(wěn)定性。專業(yè)網(wǎng)絡(luò)在政策網(wǎng)絡(luò)中是雙重推動(dòng)者的角色，主要由各個(gè)層級(jí)政府住房政策研究室、人口研究中心、智庫、各高等院校相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者等組成，為政策制定者提供咨詢服務(wù)。各個(gè)領(lǐng)域的專家運(yùn)用自身知識(shí)，對(duì)政策進(jìn)行軟化，使決策更加科學(xué)，是連接議題網(wǎng)絡(luò)與政策社群、府際網(wǎng)絡(luò)的橋梁。

府際網(wǎng)絡(luò)是政策的具體執(zhí)行者，針對(duì)北京市共有產(chǎn)權(quán)住房，府際網(wǎng)絡(luò)涉及除國務(wù)院以外的地方各級(jí)人民政府（北京市政府、各區(qū)政府），負(fù)責(zé)落實(shí)政策社群制定的制度，并結(jié)合各區(qū)的實(shí)際情況制定具有地方特色的住房規(guī)則，為政策社群和議題網(wǎng)絡(luò)雙向服務(wù)，但府際網(wǎng)絡(luò)位于夾心地帶，常處于兩難境地。

生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域中扮演主動(dòng)承擔(dān)者角色，主要涉及各類建筑商、房地產(chǎn)開發(fā)商等，該領(lǐng)域成員具有流動(dòng)性。在政策指導(dǎo)下，生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)通過競標(biāo)的方式獲得土地使用權(quán)并完成共有產(chǎn)權(quán)住房的建造工作，對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有直接責(zé)任。作為“經(jīng)濟(jì)人”，生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)追求個(gè)人利益最大化，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部競爭與合作并存，北京市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房要求精裝交付，若網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部規(guī)制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商約束較為薄弱，則會(huì)對(duì)購房者維權(quán)和追責(zé)造成障礙。

議題網(wǎng)絡(luò)包括符合申請(qǐng)條件并購買共有產(chǎn)權(quán)住房的人群、符合申購條件但“棄選”的人群、不符合申購條件但有意向購買的人群及大眾媒體等，是共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)的主要參與者。與其他網(wǎng)絡(luò)相比，成員類型無限制，相互依賴程度低。由于其網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)松散的屬性，在共有產(chǎn)權(quán)住房政策執(zhí)行過程中，議題網(wǎng)絡(luò)與政府、企業(yè)存在信息不對(duì)稱問題。

3.3 政策網(wǎng)絡(luò)理論行動(dòng)者互動(dòng)分析

在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域中，政策網(wǎng)絡(luò)模型內(nèi)各行動(dòng)者不斷互動(dòng)產(chǎn)生聯(lián)系，逐漸網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。行為主體通過博弈實(shí)現(xiàn)自身利益，這種競爭大多數(shù)是非零和互動(dòng)，即其他網(wǎng)絡(luò)利益的實(shí)現(xiàn)不會(huì)影響自身利益，一旦有成員追求零和利益，就會(huì)出現(xiàn)社會(huì)總成本上升而效率下降的現(xiàn)象。對(duì)政策網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域內(nèi)各行動(dòng)者的互動(dòng)進(jìn)行分析，探尋共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的形成機(jī)理。

3.3.1 政策社群與府際網(wǎng)絡(luò)職責(zé)范圍不同

政策社群頒布共有產(chǎn)權(quán)住房政策，由各區(qū)政府依據(jù)屬地管理原則，結(jié)合本轄區(qū)具體情況進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)，由于政策社群與府際網(wǎng)絡(luò)的職責(zé)不同，在政策執(zhí)行過程中易產(chǎn)生效果偏差。

首先，在資金劃撥方面，政策社群掌握財(cái)權(quán)，依據(jù)各區(qū)的具體現(xiàn)狀和預(yù)算劃撥動(dòng)工經(jīng)費(fèi)，旨在盡快落實(shí)民生工程。各區(qū)政府作為具體政策的執(zhí)行者和落實(shí)者掌握事權(quán)，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的人口及供地情況擁有更詳實(shí)的資料。雖然政策社群已經(jīng)明確了各項(xiàng)政策性住房的資金來源，但是在實(shí)際執(zhí)行過程中，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)開發(fā)商議價(jià)能力的影響，專項(xiàng)資金數(shù)額與實(shí)際需求之間仍會(huì)存在缺口。其次，轄區(qū)內(nèi)GDP數(shù)值往往是地方政府政績的一項(xiàng)重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)不僅可以為本區(qū)招商引資，吸引人才，還可以拉動(dòng)區(qū)內(nèi)消費(fèi)指數(shù)，刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住宅的樓盤建設(shè)與購房者需求不匹配時(shí)，會(huì)導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3.2 政策社群與議題網(wǎng)絡(luò)的需求矛盾

政策社群和議題網(wǎng)絡(luò)按照成員類型的緊密程度排列分布在羅茲模型的兩端。政策社群在聽取議題網(wǎng)絡(luò)需求的基礎(chǔ)上出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，議題網(wǎng)絡(luò)在政策社群所提供的平臺(tái)上發(fā)表對(duì)現(xiàn)行政策的看法，由此循環(huán)修正，形成二者間互動(dòng)關(guān)系。

一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房政策社群以公共利益為導(dǎo)向保障人民的住房需求，在自住型商品房的基礎(chǔ)上，開始了共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐性探索，共有產(chǎn)權(quán)住房誕生的初衷是為社會(huì)“夾心層”群體提供一種分段購買的方式，為城市的發(fā)展留住人才。但是，議題網(wǎng)絡(luò)對(duì)于住房的功能認(rèn)定不僅涵蓋房屋居住的自然屬性，還涉及包括準(zhǔn)商品性和增值性在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)屬性，且隨著后工業(yè)時(shí)代的到來，傳統(tǒng)住房需求正在不斷面臨著價(jià)值觀的挑戰(zhàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者除了對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通狀況提出新的要求外，購房者享受的權(quán)利更為重要，落戶政策及配套學(xué)區(qū)的質(zhì)量成為購房者的重要考量因素，兩級(jí)網(wǎng)絡(luò)的期望差異導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。從銀行角度分析，為建立樓市的長效調(diào)控機(jī)制，削減投機(jī)者牟利空間，貼息貸款政策要求共有產(chǎn)權(quán)住房首付款不得低于房產(chǎn)總價(jià)的30%，住房貸款最長可分25年還清，長期且持續(xù)的固定資金支出狀態(tài)會(huì)使理性購房者不會(huì)因?yàn)橘徺I政策性住房而降低選房標(biāo)準(zhǔn)。

另一方面，政策網(wǎng)絡(luò)與議題網(wǎng)絡(luò)間認(rèn)知受阻是導(dǎo)致政策執(zhí)行偏差的另一個(gè)原因。金字塔形的管理模式易導(dǎo)致溝通困難，政策社群網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部相對(duì)封閉，購房者的需求在傳播過程中存在信息延時(shí)及失真等問題，使得決策層不能針對(duì)現(xiàn)實(shí)問題及時(shí)對(duì)政策作出調(diào)整。

3.3.3 房地產(chǎn)生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)與府際網(wǎng)絡(luò)、議題網(wǎng)絡(luò)的利益沖突

房地產(chǎn)生產(chǎn)者在房屋建設(shè)過程中享受用地、貸款、稅收等優(yōu)惠政策，同時(shí)需要承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。但其根本目的是追求項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)收益最大化，與共有產(chǎn)權(quán)住房政策層面的公共利益及議題社群的個(gè)人利益存在沖突，這是導(dǎo)致政策效果偏差的根源。

房地產(chǎn)生產(chǎn)者與政策網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)過程中，《辦法》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)住房的生產(chǎn)者是由各區(qū)政府依據(jù)本轄區(qū)供地政策和住房政策公開面向全社會(huì)招標(biāo)，秉持公平公正的原則保障購房者的利益。包括建筑商、開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)生產(chǎn)者作為獨(dú)立的法人，在政府的許可下建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房并對(duì)住房質(zhì)量負(fù)責(zé)，充分賦予房地產(chǎn)生產(chǎn)者自主權(quán)。但是，目前我國對(duì)于房屋建造者、房地產(chǎn)開發(fā)商的法治約束停留在法規(guī)級(jí)別，并未上升到法律層面，高層立法與企業(yè)社會(huì)責(zé)任感的缺失使得共有產(chǎn)權(quán)住房的質(zhì)量存在差異。

房地產(chǎn)生產(chǎn)者與議題網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)過程中，依據(jù)《導(dǎo)則》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)全裝修成品交房，這就要求房屋生產(chǎn)者充分考量房屋布局及屋內(nèi)裝修。對(duì)于購房者而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)使社會(huì)“夾心層”人口實(shí)現(xiàn)了住有所居的愿望，但二孩政策帶來的家庭結(jié)構(gòu)的改變沖擊著傳統(tǒng)核心家庭模式，以兩室一廳為主要戶型的共有產(chǎn)權(quán)住房該如何應(yīng)對(duì)家庭人口的變化？對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，新建商品房采用先建設(shè)再定價(jià)模式，共有產(chǎn)權(quán)住房則是先公布房價(jià)，再進(jìn)行建設(shè)，如果前期預(yù)算不準(zhǔn)確，后期裝修需要控制成本，會(huì)影響房屋質(zhì)量及購房者消費(fèi)體驗(yàn)。

3.3.4 專業(yè)網(wǎng)絡(luò)對(duì)其他網(wǎng)絡(luò)的催化活動(dòng)

專業(yè)網(wǎng)絡(luò)主要運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，通過調(diào)查研究政策環(huán)境和議題網(wǎng)絡(luò)的訴求，為政策社群和府際網(wǎng)絡(luò)提供政策咨詢，為共有產(chǎn)權(quán)住房生產(chǎn)者提供專業(yè)支持，從而間接地服務(wù)于議題網(wǎng)絡(luò)，充當(dāng)政策制定和執(zhí)行的催化劑作用。專業(yè)網(wǎng)絡(luò)在與其他網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行互動(dòng)的過程中應(yīng)秉持公平正義的態(tài)度，將客觀的研究結(jié)果呈現(xiàn)給各政策網(wǎng)絡(luò)。共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也應(yīng)辯證分析：一方面，該現(xiàn)象的出現(xiàn)說明政策制定與執(zhí)行存在脫節(jié)現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)放緩政策執(zhí)行速度，依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。另一方面，“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生也表明投機(jī)者的離場，對(duì)住房具有緊急需求的人群中簽率更高，真正還原了住房的居住屬性。

4 降低共有產(chǎn)權(quán)住房棄購率的對(duì)策建議

4.1 構(gòu)建流動(dòng)性政策網(wǎng)絡(luò)體系，因地制宜多層次規(guī)則設(shè)定

共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)各主體相互影響，共同推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房的落實(shí)，在網(wǎng)絡(luò)化思維下，應(yīng)該打破固態(tài)網(wǎng)絡(luò)壁壘，增強(qiáng)政策網(wǎng)絡(luò)的流動(dòng)性。一方面，靈活設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入退出機(jī)制。各地方政府應(yīng)該依據(jù)本轄區(qū)內(nèi)具體經(jīng)濟(jì)情況、人員類型、設(shè)施配置等條件綜合考慮，在政策層的指導(dǎo)下充分的發(fā)揮自主能動(dòng)性，對(duì)每個(gè)共有產(chǎn)權(quán)樓盤的準(zhǔn)入退出機(jī)制進(jìn)行個(gè)性化規(guī)定，將準(zhǔn)入機(jī)制與區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，增加高新技術(shù)人員的政策優(yōu)惠，適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件;對(duì)非京籍人員申購比例依據(jù)區(qū)域人員結(jié)構(gòu)靈活設(shè)定;增加對(duì)殘障人士共有產(chǎn)權(quán)住房保障政策。另一方面，房屋定價(jià)科學(xué)化。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房總價(jià)雖然低于同等地段普通商品住房房價(jià)，但用每平方米的價(jià)格除以產(chǎn)權(quán)比例，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不顯著，甚至與普通商品住房持平，退出機(jī)制中不可贖回份額的限定，令共有產(chǎn)權(quán)住房更處于劣勢(shì)，房屋定價(jià)應(yīng)明確其保障屬性，應(yīng)與普通商品住房在價(jià)格上明確區(qū)分。

4.2 打開封閉性政策網(wǎng)絡(luò)，加大對(duì)議題網(wǎng)絡(luò)話語權(quán)的重視

要實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策網(wǎng)絡(luò)共通，打開封閉性政策網(wǎng)絡(luò)。首先，建立意見反饋交流機(jī)制，加快政府信息化建設(shè)進(jìn)程。5G技術(shù)的誕生為電子政務(wù)提供了優(yōu)化契機(jī)，將遠(yuǎn)程技術(shù)運(yùn)用于政策網(wǎng)絡(luò)，利用云處理技術(shù)對(duì)議題網(wǎng)絡(luò)的反饋意見進(jìn)行收集，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)群眾意見進(jìn)行分析，為政策制定科學(xué)化提供支持，多方合作共建共有產(chǎn)權(quán)智慧社區(qū)。同時(shí)，相關(guān)保障部門應(yīng)定期舉辦住房論壇和現(xiàn)場咨詢會(huì)等活動(dòng)，了解人民真正訴求，向民眾介紹共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目情況及定價(jià)依據(jù)等訊息，減小政策推行阻力。其次，將共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與管理納入地方政府政績考核體系。重建考核指標(biāo)，將共有產(chǎn)權(quán)住房的供地情況、房企狀況、特別是民意反饋量化匯總，對(duì)政府解決矛盾的效果進(jìn)行評(píng)估，并作為考核依據(jù)，扭轉(zhuǎn)區(qū)域GDP增長作為地方政府主要參考指標(biāo)的觀念，消除尋租動(dòng)機(jī)。再次，鼓勵(lì)專業(yè)組織進(jìn)入政策網(wǎng)絡(luò)。嘗試采取政府與非營利組織合作方式，引導(dǎo)更多專業(yè)組織，特別是民間組織參與建設(shè)，拓寬籌資渠道，盤活共有產(chǎn)權(quán)住房剩余房源。

4.3 完善立法與監(jiān)督體系，構(gòu)建責(zé)任分擔(dān)機(jī)制

在保證共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)自主權(quán)的前提下，應(yīng)出臺(tái)法律規(guī)制，以法律形式確立問責(zé)機(jī)制，完善共有產(chǎn)權(quán)住房法制保障體系。第一，住房管理部門要對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)組織培訓(xùn)，并對(duì)住房質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，保障共有產(chǎn)權(quán)住房質(zhì)量。第二，大眾媒體應(yīng)加大對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)情況的跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大購房者及人民大眾的知情權(quán)。第三，鼓勵(lì)第三方監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房從動(dòng)工到交房進(jìn)行全程評(píng)估，并向社會(huì)出具評(píng)估報(bào)告，便于社會(huì)各界對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督。

4.4 發(fā)揮各資源擁有者優(yōu)勢(shì)作用，建立社會(huì)信任機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)“棄選”現(xiàn)象的一個(gè)重要原因就是政策網(wǎng)絡(luò)各行為主體的配合聯(lián)動(dòng)問題，政策網(wǎng)絡(luò)中每個(gè)角色都擁有不同的資源，政府應(yīng)把握好方向，協(xié)調(diào)好各主體之間的利益關(guān)系，調(diào)動(dòng)各行為主體的積極性，相互服務(wù)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使資源在各行為主體間良性循環(huán)。在此互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)中，相互信任是協(xié)商合作的前提，各行為主體應(yīng)恪守職業(yè)道德，通過溝通建立社會(huì)信任機(jī)制，真正發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的惠民作用。

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作者簡介：劉雙良，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，教授。

謝育珊，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，碩士研究生。

基金項(xiàng)目：天津市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金重點(diǎn)項(xiàng)目“京津冀城市群大中城市青年住房問題的成因機(jī)理、影響測度及政策優(yōu)化研究”（TJGL21-021）。