房地產行業周轉率相關指標梳理與分析

楊亦林　張紅

摘要：首先明晰房地產行業運營效率相關概念內涵，分析表征運營效率的典型周轉率指標的特點與意義，結合我國房地產行業的特點分析周轉率指標的適用性和局限性。通過對房地產行業常用的周轉率指標的歸納與梳理，為后續運營效率指標水平的描述性統計以及實證研究構建較為系統和完善的指標體系。

關鍵詞：房地產行業;運營效率;周轉率;指標體系

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0011-06 收稿日期：2021-12-24

1 引言

隨著我國房地產行業高利潤率的背景逐漸消退，房地產企業的運營效率問題成為研究關注的焦點，但是目前很少有人從周轉率指標的角度分析房地產企業的運營效率，對于運營效率的定義也不夠清晰。本文從定義出發，明晰了運營效率的相關概念，梳理了相關的周轉率指標，為后續研究提供指標選取框架。

在財務報表中，運營效率直觀表現為周轉率指標。周轉率作為一種典型的二級指標，通常的定義為營業收入或營業成本與相關周轉科目水平的比值。

周轉率反映了周轉科目的利用效率和有效程度。以資產類周轉率為例，更高的周轉率水平意味著更快的資產周轉速度，等量的資產能夠獲得更多的利用機會。因此，周轉率指標很好地表征了企業的運營效率水平。在房地產行業的實體層面，更高的周轉率意味著整體的現金流回正的時間更短，從拿地到動工、預售的時間更短以及銷售的速度更快。

2 常見的周轉率指標

周轉率指標可以按照周轉主體的不同大致分為資產類周轉率指標、資金類周轉率指標兩大類如圖1所示。

2.1 資產類周轉率指標

資產類周轉率指標從資產實體的角度出發，以資產負債表中的資產類科目為周轉主體進行了評析，衡量了企業資產這部分資源的有效利用程度和運營效率。為了分類方便，本文將資產負債表中的負債和權益類科目的周轉率也劃入此類。

2.1.1 存貨周轉率

存貨周轉率是指衡量期（通常是一個會計年度）內存貨銷售的平均次數，計算公式為：存貨周轉率=營業成本/平均存貨水平，該指標衡量了企業在衡量期內存貨這類資產的周轉效率，反映企業購入存貨、投入生產和銷售回收環節的綜合管理水平。

2.1.2 應收賬款周轉率

應收賬款周轉率是指衡量期內應收賬款回收的平均次數，計算公式為：應收賬款周轉率=主營業務收入/平均應收賬款余額，該指標反映了企業該項資產的運用效果，同時也是企業制定應收賬款信用政策的依據。

2.1.3 現金周轉率

現金周轉率是衡量期內主營業務收入與平均現金余額的比率，計算公式為：現金周轉率=主營業務收入/平均現金余額，該指標體現了企業對于現金資產的利用有效程度。

2.1.4 流動資產周轉率

流動資產周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均流動資產總額的比率，計算公式為：流動資產周轉率=主營業務收入/平均流動資產總額，該指標反映了企業對流動資產的利用有效程度。

2.1.5 固定資產周轉率

固定資產周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均固定資產總額的比率，計算公式為：固定資產周轉率=主營業務收入/平均固定資產總額，該指標反映了企業對于固定資產的利用有效程度。

2.1.6 總資產周轉率

總資產周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均總資產額的比率，計算公式為：總資產周轉率=主營業務收入/平均總資產額，該指標從資產的整體出發，反映了企業對于全部資產的利用有效程度。

2.1.7 應付賬款周轉率

應付賬款周轉率是指衡量期內營業成本與平均應付賬款余額的比率，計算公式為：應付賬款周轉率=營業成本/平均應付賬款余額，該指標從負債的角度出發反映了企業應付賬款的利用有效程度。

2.1.8 股東權益周轉率

股東權益周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均股東權益的比率，計算公式為：股東權益周轉率=主營業務收入/平均股東權益，該指標反映了企業對母公司股東權益部分的利用有效程度。

2.2 資金類周轉率指標

資金類周轉率指標以資金這一類流通的貨幣資源作為周轉的主體，衡量了企業資源中流動性較強的資金部分的利用效率。

2.2.1 營運資金周轉率

營運資金周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均營運資金額的比率，計算公式為：營運資金周轉率=主營業務收入/平均營運資金額，該指標體現了企業對于營運資金的利用效率。與流動資產周轉率類似，營運資金周轉率反映企業運營效率的同時也涉及到與流動性的平衡問題，但與流動資產周轉率從資產角度出發不同，營運資金周轉率從資金的角度出發衡量了企業的運營效率。

2.2.2 自有資金周轉率

自有資金周轉率是指衡量期內主營業務收入與平均自有資金總額的比率，計算公式為：自有資金周轉率=主營業務收入/平均自有資金總額，該指標從資金來源的角度衡量了企業對于資金中自有部分的利用效率。與總資產周轉率不同，自有資金周轉率剔除了企業資本結構的影響，較好地反映了投資者提供資金部分的投資回報。

綜上，各項周轉率指標的計算方式匯總如表1所示。

3 周轉率指標在房地產行業的適用性分析

3.1 房地產行業周轉率指標適用性分析

3.1.1 存貨周轉率

存貨周轉率指標從開發建設的實體層面反映了房地產企業的周轉速度和運營效率。對于房地產企業而言，存貨占據了流動資產的很大一部分，庫存的管理和去化一直是業界關注的焦點，因此存貨周轉率值得特別關注。然而，受制于房地產行業存貨的特殊性，當期的營業成本和當期的存貨之間的內在關系并不緊密，因此在實際使用存貨周轉率時需要有針對性地對指標進行調整。

3.1.2 應收賬款周轉率

對于房地產企業而言，應收賬款作為一種重要的信用工具和促銷手段，是企業資金流入的重要途徑，合理的應收賬款管理可以實現加快銷售速度、激活資源的效果。應收賬款周轉率反映了企業的信用政策導向以及對于應收賬款這項資源的有效利用程度，在衡量房地產企業運營效率時扮演重要的角色。

3.1.3 現金周轉率

在時下“現金為王”的時代，現金周轉率對于房地產企業具有特殊的意義，一方面，該指標包含了現金資產的運營效率的內涵;另一方面，考慮到現金對企業財務流動性的重要性，該指標并不是越高越好，涉及到流動性風險與運營效率的平衡問題。因此，在實際應用此項指標衡量企業的運營效率時，可以通過與財務風險指標聯合分析的方式進行調整。

3.1.4 流動資產周轉率

流動資產作為資產中流動性較強的部分，在房地產企業的運營中扮演重要角色，其周轉率水平反映了流動資產這類資源的利用有效程度。對于房地產企業而言，流動資產同樣涉及到流動性和運營效率的平衡問題，如何在保證一定償債能力的同時充分調動閑置資金用于短期投資來獲益是房地產企業需要權衡的問題。

3.1.5 固定資產周轉率

在房地產行業中，固定資產主要包含自持物業、在建物業、土地使用權等，作為較為長期的投資部分，固定資產和流動資產一樣是重要的生產要素，并且對于企業的生產方式和規模起到了決定性的作用。固定資產周轉率可以較好地從長期投資的角度衡量企業的運營效率，與流動資產周轉率結合分析可以得到企業對于流動性不同的兩類資產的利用有效程度。

3.1.6 總資產周轉率

總資產周轉率作為企業所有資產的周轉率，從宏觀角度衡量了企業的運營效率。由于房地產行業重資產的特點，該指標一般遠低于全行業水平，對于成熟的房地產企業而言，總資產周轉率一定程度上能反映企業發展戰略等宏觀特點。雖然總資產周轉率有著反映信息較為粗糙的短板，但是該指標相較與其他周轉率指標而言，不受周轉科目節律性變化的影響，可以靈活調整衡量期并且與分子的營業收入從周轉的內在邏輯上相契合。

3.1.7 應付賬款周轉率

對于房地產企業而言，應付賬款是企業利用信用進行低成本融資的重要途徑，其周轉率有效反映了企業對于這部分低成本融資的利用效率，同時也反映了企業在供應鏈中的地位，蘊含較為復合的信息，不能憑借指標的高低對指標的內涵一概而論。

3.1.8 股東權益周轉率

股東權益周轉率中的股東權益與上述的自有資金周轉率中的所有者權益不同，主要指的是歸母公司的所有者權益。其周轉率有效地反映了歸母公司權益部分的運營效率。對于房地產企業而言，合作開發是一種常見的運營模式，合并的財務報表中包含的全部信息并不能準確反映母公司部分權益的運營效率，因此該指標在業界研究中值得特別關注。

3.1.9 營運資金周轉率

營運資金對于房地產企業而言是血液般的存在，是企業開展一切生產活動的重要資源媒介。與前述的周轉率指標不同，營運資金周轉率從資金的角度衡量了企業的運營效率，具有獨特的重要意義。但是對于房地產企業而言，該指標還需要考慮非負性的問題，作為流動性較強部分資產的凈值的表征，營運資金為負值時，其運營效率的內涵將會失效。

3.1.10 自有資金周轉率

自有資金從資金來源的角度將企業的資金資源中非借入的部分，在實際測算匯中常常用所有者權益表示。自有資金周轉率從資金資源的角度反映了企業所有資金資源中能夠受自己支配的部分的有效利用程度。對于房地產企業而言，該指標與最常用的盈利指標凈資產收益率之間有較多的信息重疊，因此該指標在反映資金運營效率的同時也反映了企業的盈利能力。

3.2 指標局限性與解決

在實際應用中，受制于房地產行業特點以及部分會計規則，前述十類周轉率指標仍存在一些系統性的局限。

3.2.1 周轉科目平均存量計算問題

周轉率指標的分母作為周轉的主體，其水平決定了資源的投入。然而在周轉率的計算方式中，分子是衡量期內的過程量，分母則是在衡量期內動態變化的存量，如何選取和計算分母的水平一定程度上影響了周轉率計算的準確性。在實踐中常用的分母計算方式是利用衡量期周轉科目始末水平求平均值，此類計算方式在信息披露有限的條件下確實是相對準確衡量周轉科目水平的方法。

但是對于房地產業而言，建設和銷售活動的季節特征比較明顯，對于類似存貨、應收賬款等資產的周轉率而言，用資產每年年末的水平平均值可能并不能準確表征年內的平均水平，因此在利用此種方式進行計算時可能會導致周轉率的測算的結果并不準確。

針對此類局限性的問題可以通過增加衡量期內存量數據頻次的方式來實現平均值的盡可能準確的計算，具體操作為以數據持續時長為權重對存量水平進行加權平均。針對地產上市公司而言，財務報表的公布頻率根據公司上市的交易所的要求的差異而有所不同。對于上交所和深交所上市的地產公司而言，較為詳盡的財務報表通常每季度發布一次;對于港交所上市的公司而言，則是每半年度披露一次。值得一提的是，對于上市的地產公司而言，只有中報和年報需要外部審計，因此相對而言，中報和年報的數據可信度更高。在實際測算過程中，需要根據實際披露的數據條件結合研究的精度需求進行有針對性的數據選取和計算。

3.2.2 結轉時差問題

從周轉率的定義出發，理論計算公式中分子部分的產生需要和分母部分的周轉有內在的邏輯聯系。考慮到房地產商品的特殊性質，在計算周轉率指標時涉及到結轉時差的問題。

以存貨周轉率為例，對于房地產開發項目而言，從項目啟動到項目交付的整個周期大概在兩到三年，對于測算期內的分母部分存貨水平而言，存貨中不僅包括今年會確認收入的部分，還存在一部分的存貨是近期剛開工建設的項目，理論上來講與本測算期內的銷售成本之間沒有內在的邏輯聯系。涉及到此問題的周轉率有存貨周轉率、應收賬款周轉率、應付賬款周轉率等，在實際測算的過程中需要注意。

為了規避、解決此類問題，使房地產行業的周轉率計算更加準確，在計算此類周轉率的過程中，可以利用一到兩期之前的分母和本期的分子進行計算，相較于本期的分母而言，前一期的分母與本期的分子聯系更緊密，周轉率指標水平更加準確。

3.2.3 信息重復問題

在前文構建出的指標體系中企業的各項周轉率指標都有體現，較為全面地刻畫了企業的運營效率水平。但是與豐富的指標種類相對應，該指標體系面臨一定的信息重復問題，即指標之間的相關性較強，反映出的額外有效信息較為有限。同時過多種類的周轉率指標在進行實證分析時，可能面臨自變量相關性檢驗不通過的問題。

以自有資金周轉率和股東權益周轉率為例，在實際計算過程中，自有資金和股東權益的關系是總權益和歸母公司權益的關系，對于一些權益比率較高的公司而言，這兩類指標之間的信息會有較大程度的重復。

在實際計算中，可以通過因子分析法對選取的周轉率指標進行處理，通過主因子的提取實現對信息要素的綜合，在利用周轉率表征運營效率時可以利用構建的因子得分實現對運營效率的綜合評估，實現信息融合的目標，達到簡潔輸出的效果。

3.2.4 發展時期問題

在此前學術界開展的針對周轉率的實證分析中，已經有學者發現對于不同發展時期的房地產企業而言，周轉率的影響因素以及周轉率對于企業運營效率的表征效果是不同的。

根據企業周期理論，企業可以根據所處的發展階段分為發展型、成長型、成熟型、衰退型等。對于處于不同發展階段的企業而言，周轉率的特點與內涵、影響因素等是不同的。例如，在同等的開發、銷售速度下，成熟型的企業周轉率水平相較于發展型和成長型的企業的周轉率水平會較低，這是由于企業在發展進入成熟期后，業務量的增長難以匹配企業投資的增長，即擴大的再投資難以改變業務量飽和的現實，導致周轉率下降。在上述情況下，周轉率指標對于企業運營效率的表征就不再準確。因此在實證分析中，對于不同類別的企業或同一企業不同的發展階段，可以進行分類回歸處理，從而規避此類問題。

4 結論與建議

本文從運營效率的概念出發引出了表征企業運營效率的周轉率指標，并根據周轉主體的不同將周轉率分為資產類周轉率和資金類周轉率兩大類。在對十種周轉率指標的計算方式進行梳理后，結合我國房地產行業的背景對周轉率指標的適用性和局限對這十類指標進行分析，最終架構起了周轉率的指標框架。

在周轉率指標的選取過程中，需要考慮企業運營效率評價的出發點，根據目標周轉主體在上述指標框架中進行選取。另外，在房地產行業應用周轉率指標時，應根據房地產行業中不同周轉率指標的特點與適用性對指標的計算方式進行調整。在上述周轉率指標框架下完成的指標選取與調整，為后續的周轉率相關的實證研究提供了堅實的理論基礎。

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作者簡介：楊亦林、張紅，清華大學土水學院城鎮化與產業發展研究中心/清華大學恒隆房地產研究中心。