房地產業新發展模式的必然性

2021年12月8-10日召開的中央經濟工作會議首次提出了“探索房地產業新發展模式，促進房地產業健康發展和良性循環”，這是一個全新的提法。一經提出，立刻引發了各界的熱議。

我們常說既要低頭拉車，也要抬頭看路。很多時候，如果眼光僅僅局限在房地產業，我們會看不清方向，不知道時與勢正在發生重大變化。2020年10月底召開的黨的十九屆五中全會提出：“準確把握新發展階段，深入貫徹新發展理念，加快構建新發展格局”，簡稱為“新階段、新理念、新格局”。在過去的兩年中，我們看到很多行業都為此在進行痛苦的調整和轉型，非獨房地產業為然。

具體而言，房地產業確實已經進入了新發展階段。在《中等發達國家遠景目標與住房消費》一文中（《中國房地產》2020年11月上旬刊），筆者曾經預測“作為供給側的房地產開發投資（指施工面積和新開工面積）很難再創新高”。自疫情以來的數據印證了筆者的判斷。截止到2021年11月底，如果我們看銷售面積，還在繼續創新高（2020年包括住宅在內的新房銷售面積17.6億平方米，比上年增長了2.6%，2021年1-11月繼續同比增長4.8%），但新開工面積2020年同比就降低了1.2%，2021年1-11月繼續同比降低了9.1%。在此，結合人口總量達峰和中國城市化進入中后期的判斷，筆者認為，未來很長一段時間內，新房的銷售面積也很難再創新高，能穩定在一年17億平方米（住宅大約在15億平方米）就是了不起的成就。也就是說，房地產市場增量已無空間，我們習慣的增長型周期（指增長率有波動但始終為正值）將讓位于古典型周期（指增長率在正負之間波動）。

不僅如此，在價格方面，最好也不要有繼續大漲的期待。穩定房價尤其是新房銷售價格，已經成為房地產業貫徹中央提出的“新發展理念”包括共同富裕、能耗雙降等的內在要求。房地產不能繼續成為居民收入和財富差距的放大器。從長期來看，城鎮居民的收入在中長期確實還會溫和上漲，我國長期利率也有下降的趨勢，這是支撐房價繼續上漲的兩個有力依據，但是筆者傾向于認為，這只是將泡沫做實的一種穩妥方式。即使未來的調控政策邊際上有所放松，也不要去賭房價會繼續大漲。一些城市會緩慢提高新房限價以及短期會出現季節性或情緒性波動，但不至于上升到趨勢層面。

同時，我們現有的或者傳統的房地產業發展模式也讓人很揪心。現有的房地產業發展模式，其典型特征可以歸納為四點：一是在開發和供給層面，自2016年以來，由于地方層面各種行政性調控措施層出不窮，從拿地到上市，時間控制不好，很容易受到各種限制性措施沖擊。開發商以往依賴房價上漲有意放慢開發節奏囤地囤房的模式被打破，企業普遍高負債、高杠桿和高周轉，強調開發速度和“快魚吃掉慢魚”。這種開發模式一旦遇到央行的宏觀審慎監管政策收緊，一些激進的開發商就遇到流動性危機并蔓延到整個行業并影響到上下游諸多產業鏈。二是在居民和需求層面，國人的資產配置高度集中于房地產，房地產不僅成為了“財富的倉庫”，而且本身就是財富的主體。同時，居民的居住需求主要通過買房而非租房來實現。三是在地方政府層面，地方政府控制著土地供應，從土地金融到土地財政，房地產業事實上成為地方政府的錢袋子，地方政府事實上深度參與房地產市場。四是在調控層面，中央政府強調因城施策和地方政府主體責任，地方政府主要通過各種行政限制性措施來貫徹“房住不炒”。

我們還可以從其他層面總結中國房地產業發展模式，比如從土地供應、金融支持與監管、開發與銷售、租賃與物業管理、住房保障與調控等流程而非主體層面加以總結，問題同樣不少。當然，任何一個產業的發展都存在諸多問題，但問題如此之多，關注度如此之高，影響又如此之廣的行業，可能只有房地產業。不過，我們還是要意識到，很多時候問題表現在房地產業身上，但它只不過是中國經濟社會諸多深層次問題在房地產業的折射和表現。這個產業背負了太多本不應完全由它承擔的罵名。

如果某個產業只是個小角色無足輕重，即使它問題纏身不與時俱進被時代拋棄或淘汰，我們也不會在乎。房地產業明顯不是。盡管房地產業從量到價已無空間，已經無法擔當中國經濟進一步增長的引擎，行業內部也有諸多問題，但房地產業仍然是不折不扣的支柱產業，沒有任何一個產業能實現一年16萬億元的銷售（汽車也只有一年8萬億元的銷售額）。它是中國經濟內循環的關鍵環節，且真正做到了完全自主可控。它如果出了問題，那“穩增長、防風險”也就無從談起。而只有經濟增長形勢穩定向好，我們才有足夠的空間“調結構、促轉型”，從而邁向中等發達國家。據此來看，房地產業仍然舉足輕重、責任重大。

綜上，我想我們應該能夠理解中央為什么要提“探索房地產業新發展模式”了。概而言之，外部環境和約束條件的變化即“新階段、新理念和新格局”帶來了新要求，內部發展過程中暴露的諸多矛盾和掣肘，以及房地產業本身的極度重要性，決定了房地產業探索新發展模式的必然性。

作者簡介：趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。