不動產地籍與房產數據整合技術分析

摘要：隨著不動產統一登記的全面鋪開，不動產地籍與房產數據整合建設受到廣泛關注，相關理論研究和實踐探索也大量涌現。基于此，簡析不動產地籍與房產數據整合的基本流程和問題，深入探討數據整合建設的關鍵技術，以供業內人士參考。

關鍵詞：地籍;不動產登記;房產數據;數據整合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0064-04 收稿日期：2021-10-28

作者簡介：王宗云，東營市自然資源和規劃局。

不動產統一登記涉及的環節較多，包括權屬信息和空間信息的結合。在開展不動產登記地籍與房產數據整合的過程中，需通過建設信息平臺實現整合效率提升，數據整理、校驗等工作也需要同時得到重視。

1 關鍵技術研究

基于不動產統一登記的要求，不僅需要聚焦數據整合建設，也需要重視相關技術的應用，如權籍調查技術、宗地圖形拓撲關系處理技術、數據規范化登記技術。

1.1 權籍調查技術

為滿足數據整合需要，不動產統一登記可考慮應用權籍調查技術，該技術能夠為原有關聯錯誤數據修正、戶落幢準確性提升提供支持，權籍調查流程圖如圖1所示。以權籍核檔環節為例，結合權利人提供的權籍指認確認書和原房產證件信息，工作人員需要對宗地及房產信息進行核對，以此對不動產單元權籍信息進行完善，生成不動產單元號，該單元號屬于唯一的不動產單元識別碼。如存在提供材料不全問題，需要及時通知向人員進行材料補充，超過期限時需要退回受理窗口。如不動產登記平臺數據庫及系統收錄空間信息與指認確認書存在信息不符情況，需要由相關人員開展二次指認，如仍存在該情況需要由專業人員到達現場進行指認。如權屬信息存在問題的案件存在于不動產平臺系統中，檔案核對需要由專業工作人員負責，保證權屬信息及時查清并修正數據庫，權籍調查結果需要在最后交付。

1.2 宗地圖形拓撲關系處理技術

結合實際調研可以發現，各宗土地在以往的土地登記時大多獨立建檔，這就使得兩塊宗地的壓蓋情況可能在實地測量和宗地劃分環節被忽視。在電子政務系統和國土一張圖系統引入后，宗地圖形得到統一調整，但一張圖系統仍存在未能及時錄入的新變更宗地，各種客觀因素影響下部分圖形在登記整合時未得到整合的情況也同樣存在。由于缺乏壓蓋檢查，如宗地存在3%以內宗地面積的壓蓋，相關修改可手動進行;如宗地存在3%以上宗地面積的壓蓋，測繪隊和不動產登記中心需要開展協商，圍繞宗地圖形的重新調繪開展研究，調繪后方可入庫。如宗地圖形存在自相交，需要對檔案中坐標和圖形進行細致查找，并重新開展繪圖工作，如這一自相交問題在重新繪圖后仍未得到解決，宗地圖形必須進行重新測繪。這一重新測繪工作由測繪隊與不動產登記中心共同完成。

1.3 數據規范化登記技術

在數據登記過程中，數據規范化登記技術的應用同樣需要得到重視。對于各地建立的不動產登記信息管理平臺，需要聚焦查封、抵押業務時效性，查封業務、抵押業務無需開展權籍調查，這會導致查封業務、抵押業務涉及的不動產單元不存在空間信息，但同時存在業務信息。由于不動產單元號未對應生成，存量數據匯交和增量數據上報受此影響無法完成。對于相關查封業務、抵押業務數據，需要設法對辦理抵押查封業務的流程進行修改，日后發證中的業務辦理需要以歸幢落宗且不動產單元號后完成編制為前提。對于不存在不動產單元號、未歸幢落宗的之前流程形成業務，核實完善需要及時聯系相關利害人，如抵押人。除無需開展權籍調查的查封業務、抵押業務外，僅開展樓盤表登記的部分預告登記樓盤也需要得到重視，考慮到這類預告登記樓盤未開展幢圖形落幢，由此引發的對應空間數據必須設法處理。必要空間數據缺乏會導致相關樓盤的“宗地-幢-戶”間關聯關系無法正常建立。因此，不動產登記中心需要聚焦相關數據并與開發商進行協調，開發商需要負責房產測繪結果的提供，落幢使用的測繪結果由測繪部門提供，以此保證戶幢關聯的順利建立。

2 實例分析

2.1 數據現狀

以某市不動產登記工作為例，由于相關部門在不動產調查和登記方面存在信息化、數字化程度不一現狀，這使得該城市同時存在相關紙質檔案、電子數據、完備數據庫，各部門不一的參考標準在數據轉換、抽取中均有所體現，不一的數據格式帶來的相關影響也較為深遠。案例城市不動產測繪核心數據庫由土地規劃數據、基本農田數據庫、轉征供數據、農村集體土地確權登記數據、宗地統一代碼數據、正攝影像庫（0.5m分辨率）、城鎮地籍數據庫（1：500）、農村土地利用現狀數據庫（1：10000）組成，同時建立有土地登記關聯關系、空間信息、非空間信息，建設的基礎數據平臺實現了多圖層統一。為建設不動產登記數據庫，案例城市主要結合現行技術規范和數據標準，以此形成數據集，抽取、補錄、轉換、整合等工作方法結合數據庫標準應用。

2.2 數據組織內容

對于存在異構、多源、海量、多態等特點的不動產數據整合來說，該工作本身較為艱巨且屬于不動產登記核心環節。結合案例城市實際情況，本文主要圍繞不動產登記地籍與房產數據的集成開展研究，采用的具體技術包括編碼統一轉換、信息關聯、匹配合并等，以此實現“雙證合一、房地一體”，同時建設的屬性數據庫及空間數據庫也能夠滿足建庫要求，并得到數據組織內容如圖2所示。

2.3 數據整合技術

具體的數據整合可細分為兩部分：第一，地籍區整理。受快速推進的城市化影響，案例城市存在不斷擴大的城鎮建設用地，這與規模化商圈與大型道路的建設、城中村大量改造存在直接關聯。案例城市很多原有村級行政界線在城區范圍內大量跨越宗地，這種情況導致地籍調查與不動產登記工作受到直接影響。為保證地籍管理工作更好開展，適應改革現狀，案例城市以明顯現狀地物分布、城市規劃道路、行政界線為依據，參考確權發證數據、地籍發證數據、土地調查數據完成地籍區和地籍子區劃分，這一過程同時充分結合現行規范，如《宗地代碼編制規則》，為滿足相關數據整合建設需要，同時開展統一編碼;第二，不動產單元編碼。作為不動產數據的基礎，需首先開展宗地統一編碼，相互關聯可基于代碼實現，進而整合不動產登記數據。基于地籍區劃分基礎，需結合規范要求重新統一編碼，需要遵循“行政區+地籍區+權屬+宗地號”規則，以此得到19位的宗地代碼。土地登記簿冊按照宗地劃分登記單元，需做到二者一一對應，而對于土地上建造的房屋，需按照房屋地理定位完成幢號、房號依次確定。落宗可保證土地和房屋間形成關聯關系，這一過程需聚焦編碼方式、數據標準、地理空間框架的統一，動態樓盤表需要同時實現在每幢房屋中的正確唯一分配，這關系著編碼正確唯一性，同時還需要保證存在正確且完整的物理屬性要素信息，具體涉及房屋分戶、分層的唯一數字化矢量圖。案例與房屋上的每個權證號、每份不動產檔案間的對應和落實同樣需要得到重視，同時關注房屋對應的所有權人唯一證件號碼及電子登記簿建立，地籍圖中樓幢與房屋電子檔案、物理及權屬屬性的正確唯一對應也不容忽視。幢編碼編制需遵循規范要求，結合統一宗地編碼，按照宗地定位及對應定著物，基于邏輯幢單位完成編碼，這一過程中定著物特征屬于重要依據，自然幢后的房號需要按照順序完成編碼，整合后的房地數據屬性表如圖3所示。

2.4 數據質檢及入庫

為保證數據整合工作質量的，案例城市在數據質檢等方面也投入大量資源，主要工作內容包括：第一，質量檢查。完成數據整合后，需要通過質檢軟件和國家頒布的技術、標準、規范開展全面的成果數據質量檢查，同時修改發現的不合格數據，以此得到更為完整且準確的成果數據。第二，數據入庫。通過檢查的數據需要遵循規范要求統一入庫，以此得到真實可用、標準統一、格式統一的不動產登記數據庫。數據庫能夠通過數據為日常的不動產登記工作提供依據，相關數據需要在日常工作中持續更新，數據在一定范圍內的共享也需要得到重視。此外，還需要將元數據、屬性數據、矢量空間圖形成果等數據向省級不動產登記部門匯交，相關數據的組織需要遵循規定目錄和格式要求。

參考文獻：

1.吳健雄.不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合分析.數字技術與應用.2021.39（06）

2.陳佳林.地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用.住宅與房地產.2020.18

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