商業地產如何做好后街經濟

許思敏

摘要：后街經濟的萌芽與成熟無論是對于主街賦能，抑或是拉動城市經濟增長，均有極為有效的推動作用。同時，隨著消費者需求的多元變化以及城市經濟的深入發展，商業地產轉型升級將不斷迎來新機遇。未來商業將繼續朝著專業化、精細化、全面化高速前進。

關鍵詞：后街經濟;互補互促;沉浸展覽

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）02-0053-06 收稿日期：2022-01-08

近年來，隨著國民經濟的蓬勃騰飛，消費市場也在不斷釋放出令人驚喜的新動作。其中后街經濟的誕生與成熟，就給國內外的商業局面增添了一抹亮色。

在業內人士看來，后街經濟往往具備深厚的歷史沉淀與文化底蘊，能夠通過有趣、新奇的場景對主街發展進行賦能。對于城市經濟尤其是老城區而言，后街經濟在改善居住環境、注入經濟活力、提升區域價值等方面都發揮著巨大的推動作用。

放眼全球消費城市，主要商圈周邊均有聞名遐邇的后街為主街經濟作補充，形成互補互促的商業格局。而文學作品與影視作品的參與，更是吸引了大量讀者與觀眾到達現場，將腦海中通過文字描繪形成的畫面或屏幕中出現的場景與現實中的真實建筑進行對比。

2021年，“改造提升步行街”被寫入政府工作報告，這在給后街經濟提供了強大的政策支持之際，也成為我國實施擴大內需、推動經濟發展方式加快轉變的的重要戰略之一。本文整理了8個國內外經典案例，或許能給商業市場下一步的優化升級帶來一些新啟示。

1 國內

不難發現，無論是文化賦能經濟，還是經濟反哺文化，經濟形態的成熟必然帶有當地文化的韻味，近年大火的后街經濟也不例外。

1.1 北京王府井商圈：一院兩街多節點

作為北京唯一一條商業步行街，王府井由南向北全長810米，大街兩側分布著數百家零售商業體。發展至今，王府井已有700余年傳承歷史，文化底蘊濃郁，北京特色突出，是集商業、服務、文化于一體的綜合型商業區域，更是極具現實意義的“黃金商圈”。

2019年，在大力發展北京夜經濟的市場大潮中，國家發布王府井步行街“一院、兩街、多節點”的后街經濟改良規劃，致力于在繁華主街的背后打造北京最為本土化的生活方式，這也成為整個王府井商圈升級的重點之一。

具體來看，“一院”即王府井277號院，其原是人民日報社舊址，后建成王府井小吃街和風情街，改良后將其定位為“金街會客廳”，成為北京夜經濟的一大亮點。“兩街”即“王府井東街”和“王府井西街”，西街在保留其百貨大樓哈姆雷斯、兒童藝術劇院等基礎優勢之際，引入兒童體驗業態，打造兒童業態聚集區域;東街則依托新東安及希爾頓酒店，規劃建設東街休閑區。“多節點”即對有條件的輔街、胡同開展外擺方案研究。

在進行傳統商圈升級煥新方面，王府井商圈后街群順應當前年輕群體喜愛的時尚潮流，引入首店及旗艦店等新鮮事物，吸引追求個性且獵奇心極強的年輕消費者到訪，成為引領消費趨勢及商業創新的重要力量，并因此受到各大頭部時尚集團及商業地產商的高度重視。

另外，文化符號和精神內核的延續，往往是激發新興消費者關注的有力武器。因此，王府井商圈與北京人民藝術劇院等文化場所進行聯動，舉辦多場“小劇場進購物中心”相關的文化藝術類活動，在引流的同時對商圈特色進行自發的宣傳和形象露出，切實提升商圈的商業氣質和品牌調性。

1.2 上海南京西路商圈：三帶三軸兩街

2018年，上海靜安區發布《靜安區南京西路后街經濟戰略規劃》，隨后又公布了《靜安區南京西路后街經濟建設的實施方案》，對南京西路周邊泰興路、茂名路、吳江路等11條后街進行重新規劃和更新，并提出在南京西路后街群打造“三帶三軸兩街”，見圖1。

具體來看，“三帶”即吳江路、梅泰恒后街（含南陽路與奉賢路）、愚園（東）路，分別以體驗式消費、新世代個性化時尚街、極具情趣與格調的精致慢生活之路為重點;“三軸”為陜西北路、江寧路、銅仁路，分別以打造向世界展示推廣海派文化的上海新舞臺、現代文化戲劇谷、高雅藝術生活之路為目標進行嬗變;“兩街”則為西康路、威海路，分別以打造國際化健康生活主題街區和核心區數字文創高地為目標，強勢助力靜安區把握新經濟浪潮。

摩登、時尚、潮流素來是上海的代名詞，位于城市中心的南京西路商圈就是它們極為有力的證明與詮釋。而11條后街錯落有致、相得益彰，不僅為附近居民提供了富足且精致的品味生活，也為到訪游客打造了深入了解上海這座城市獨特魅力的契機與平臺，更在極大程度上切實豐富著南京西路商圈的宏偉藍圖（見圖2）。

值得一提的是，與南京東路的頂級商圈、購物天堂相比，南京西路呈現出截然不同的氣質風貌，名人、名宅、名居、名品匯聚在此，并矗立著查公館、榮宅等大量歷史建筑，散發著濃濃的“海派”味道，給繁榮興盛的商業環境增添了濃厚的文化韻味，也成為一道道特殊的旅游風景。

1.3 廣州北京路商圈：重點發力五大街區

早在2018年，商務部就在全國11條步行街開展步行街改造提升試點工作，廣州北京路步行街是首批試點項目之一。2020年，北京路開始提升改造計劃，創新性地提出打造后街經濟。

此次升級，以五大街區為主要發力點，打造最廣府、最嶺南、最時尚、最國際的商業步行街區，即北段國潮活力、中段國際魅力、西湖路文化動力、惠福路美食熱力、府學西動漫魔力五大特色主題產業分區，切實推動主街提升與南擴串聯背街里巷，打造“十字星街”+“繽紛后街群”的總體空間框架。

另外，北京路后街群基于老字號一條街的基礎上，優化修復傳統建筑，重點打造四季花街、騎樓舞臺劇、千年古道遺址展示等特色空間與打卡場景。并融入應用裸眼3D、水霧成像等新興技術，達成傳統與現代的完美交織，成就極具國際化風潮的新景觀地標項目。

1.4 重慶解放碑-朝天門商圈：一核兩濱七街十巷

多年來，解放碑-朝天門商圈都是重慶甚至整個川渝的重點商圈，如今已成為年均人流量超1.6億人次的國內知名商圈。為給當地居民提供更為優質的生活質量，并能給游客帶來更為驚喜的旅游時光，重慶在改革升級過程中響應后街經濟之潮流，針對這一商圈，提出“一核兩濱七街十巷”的變革與創新政策。

從優化空間布局上來看，建設一條核心主軸，將“解放碑-朝天門-十八梯”等城市消費地標進行全線連接，并打通商業商務樓宇、歷史文化遺址、知名景區景點等設施之間的壁壘，打造承載國際高端資源、商業商務、文化旅游等復合功能的國際消費大道和綠色金融大道。

同時，對“重慶嘉濱”“重慶長濱”兩條濱江岸線、七大歷史風貌區、十條后街小巷等地區進行打造與美化。在保留其歷史建筑風貌的基礎上，深挖歷史人文特質，大力實現商圈人流溢出、商業業態煥新以及城市有機更新等不凡成績。

另外，該商圈還將塑造一批新的消費地標，對接引進國內外優質品牌資源和商業運營團隊，大力發展行業首牌、區域首店、品牌首秀、新品首發、活動首展，使此處成為國際資源進入重慶的首選目標。

除此之外，該商圈在進行商業規劃創新升級的基礎上，將本就相當深厚的歷史底蘊與人文傳統進行深層次的挖掘與發揚，活化利用片區歷史遺跡并導入文化創意、休閑體驗等業態功能，聯動多個文化載體并聚集多家市級文藝院團文化資源，切實打造“老重慶的底片、新重慶的客廳”。

2 國外

可以說，每一條世界級商業街的繁榮，都不僅僅局限于其幾百上千米的主街，那些各具特色的“后街”，才真正劃定了商圈的影響力半徑并進一步彰顯著城市的獨特魅力。巴黎香榭麗舍大街、紐約第五大道、東京銀座中央大道、倫敦牛津街的后街群，就作為世界頂級案例被無數商業地產的業界同仁視為參考。

2.1 法國巴黎香榭麗舍大街

法國巴黎香榭麗舍大街被稱為“世界上美麗的大街”，東段以自然風光為主，西段則是高級商業區。

其后街群相當注重對于街區歷史文化元素的挖掘與保護，以使各個街區的經典底蘊得到良好傳承。并在主街逐漸商業化的同時，將人文藝術向后街進行轉移。巴爾扎克路的巴爾扎克電影院、巴爾扎克酒店，喬治五世大街的頂級表演秀，蒙田大街的雅典廣場酒店和香榭麗舍劇院等均是極好證明（見圖3）。

在保留當地文化特色的基礎上，巴黎香榭麗舍大街的后街群還通過打造高度國際化的藝術表演、多元美食等特色元素，在突出國際化元素與提升街區魅力之際，吸引世界各地的游客蒞臨打卡。

不僅如此，對于商產業態以及新型零售品牌引進，巴黎香榭麗舍大街的后街群也從未掉以輕心。據了解，街區內百貨業態占比約31%，精品專賣約33%，文化休閑娛樂業態約20%，金融與貿易等商業業態約11%，酒店業約6%，從多個觸角同時發力，大力推動街區文化魅力與商業影響力的快速提高。

2.2 紐約第五大道

紐約第五大道后街群與華爾街近在咫尺。由于其得天獨厚的地理位置，紐約第五大道后街群秉承“產業就近聯動”的發展思路，打造了集眾創空間、創意書店、咖啡店、酒吧、精品餐廳、健身房等為一體的完整創新工作生活生態圈。

紐約第五大道后街群通過自治的形式，把握科技回城浪潮，聚集500余家科創企業，并引入市場化的運營機制，充分利用高速網絡與便捷辦公空間等硬件設施以及政府政策支持等軟件助力在內的豐富資源，強勢推動主街及后街群的商業發展。據了解，該后街群商業服務業經濟總量以每年4%左右的增幅穩步遞進。

2.3 東京銀座中央大道

東京銀座中央大道后街群是夜經濟與老字號的混合體。整個銀座區域聚集了超過1600家夜間營業的商戶，匯聚豐富的晚間娛樂業態，并完好保存了各類日本老字號，與主街銀座營造的現代商業氛圍呈現出強烈反差（見圖4）。

在此區域中，各種體驗型消費分布其間，迎合各個年齡階層、經濟水平等消費者的多元需求。美食類、文化類、生活類等豐富業態;和服試穿、茶道課程、文化長廊等多元體驗;沉浸展覽、夜間劇場等創新載體;深夜食堂、地方文化等本土特色以及其他新型商業相得益彰，共同構成老字號與新商業相互交織的商業形態。

2.4 倫敦牛津街

倫敦牛津街后街群包括攝政街、邦德街、薩維爾街、沙夫茨伯里大街、查令十字路等。該格局通過對零售業態的垂直拓展，促成了涵蓋大眾品牌、高端輕奢、一線奢侈大牌在內的梯度化品牌組合，滿足消費者的多元需求（見圖5）。

其中，不同后街對應著各自相當明確的商業特色。例如精致文藝的書店街——查令十字路、國際餐廳云集的美食街——詹姆士街、49家劇院的藝術劇院街——沙夫茨伯里大街、獨立設計與買手聚集的潮流時尚街——卡納比街等，共同構筑了包括國際美食、文化休閑、體驗娛樂等在內完善的商業生態圈和多元消費場景，對主街的旅游商業形成有效的拓展和補充。

不僅如此，科技的加注也賦予了這片街群獨特魅力。鳥街本是其中一條不起眼的后街，先前甚至連沿街商鋪都沒有。而現如今，鳥街已經是牛津街中最潮的“城市技術試驗田”，游客走在街道上的每一步都可以貢獻5瓦特電力，在可用于街道照明之際還可以同步至app，獲得整個牛津街范圍內的打折獎勵。一時之間，鳥街成為備受矚目的區域明星，僅是為了體驗這些新潮技術就聚集了大量人氣，兌換的打折券更是進一步刺激了牛津街營業額的大幅提高。

值得一提的是，倫敦牛津街后街群在文學作品與影視作品中多次出現，吸引眾國讀者和影迷不遠千里前來打卡。例如：電影《王牌特工》中出現的Huntsman裁縫店就坐落于薩維爾街，優雅的英倫風尚和私人訂制通過這部劇得以廣泛宣揚，也使這條街被無數人熟知。甚至不少網友表示：看完《王牌特工》后，就想去倫敦薩維爾街訂一套西裝。

另外，查令十字路也因其出現在《查令十字路84號》的小說及影視中而成為全世界文藝青年的向往圣地，這條街也借此結合書中描繪的場景與提及的情感進行更迭升級，打造成名副其實的文藝書店街。

3 后街經濟對于城市與商業發展的意義

隨著城市經濟的日益繁榮與商業更迭速率的加快，我國商業在迎來前所未有的發展高峰之際，也面臨著市場活力略顯疲態且后勁不足的嚴峻狀況。同時，高度的標準化以及刻板的模仿甚至復制，導致多個城市的經濟局面逐漸出現“千篇一律”的消極現象。

而后街經濟的出現，將城市中的歷史底蘊與人文情懷等內容進行挖掘與發揚，打造特色個性的城市文明之絕佳載體，并逐步成為實現“城市歷史當代表達”的獨特區域。

顯而易見，后街經濟的成熟可協同主街在特色化、體驗化、多元化等全面發力，在擴大主街經濟輻射范圍的同時，為城市商業生態提供更為廣闊的想象空間，也為附近居民實現富足、美好的品質化生活創造了條件。

而對于人文資源豐富的后街群落來說，經濟手段的加注更是進一步激發了靜態傳統資源的商業化空間和經濟潛力，在充分挖掘其商業價值之際，促進歷史文化的傳播與傳承，彰顯屬地文化之深厚博雅。

但另一方面，當前的后街經濟依然存在一些不成熟之處。例如，在后街經濟逐漸成熟的過程中，往往因過于重視游客的感受，而忽視了消費意愿與經濟能力均高的本地或周邊客群，造成該部分客群的流失，反而限制整個后街群落的發展;有些后街未能與主街進行明顯的劃分，也會致使其與主街功能相似度極高，無法實現差異化發展等消極影響。

此外，后街經濟是否能夠順利開展還與商業地產的統籌機制息息相關。國內外步行街改造出現的共同難題，均包括產權碎片化導致的嚴重唯利益論、統一管理難度大、內容更迭與改造推進速度慢等種種問題，而這些問題的存在也在一定程度上拉高了商業地產的入局門檻。