稅改后房地產企業面臨的稅務風險及其防控

蘭立鳳

摘要：在國內經濟高速發展影響下，房地產行業一度成為支柱性產業，對國家財政收入貢獻良多，而且目前房地產行業依舊是國家財政稅收的主要來源之一，也是重要的增收亮點。但是房地產企業同時也是稅務風險高發的企業，尤其是在稅改之后，稅收環境不斷變化，各類不確定性因素增加，分析稅務風險具體成因是房地產企業處于稅收征管智能化、全面化環境下亟需解決的問題。房地產企業需結合自身實際經營特點和涉稅事項，對經營環節中的稅務風險點進行分析預測以及應對，不斷提高企業的稅務風險防控水平。本文主要圍繞房地產企業的稅務風險和防控進行研究，首先簡單闡述稅務風險以及稅改后房地產企業稅負情況，其次從房地產項目的各個環節入手分析涉稅事項，再者重點討論金稅四期下房地產企業面臨的稅務風險，最后立足實際提出房地產企業防控稅務風險的措施，期望能夠為相關企業提供有效建議。

關鍵詞：稅改;房地產企業;稅務風險

政府針對房地產行業堅決實施“房住不炒”政策，從穩地價、穩房價、穩預期的目標入手對房地產行業進行宏觀調控，從2020年8月開始，政府相關部門對重點房地產企業實行資金監控，并且發布了企業融資管理規則，明確設置三條紅線，即“剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍”。根據央行以及銀保監會的相關規定，房地產行業勢必要向集約化方向發展，頭部企業愈加集中，中小規模的企業競爭愈加激烈。房地產企業在發展同時也為國家財政稅收增長貢獻良多，企業整體稅負遠超其他企業，房地產企業一直是稅務機關的監管重點，鑒于此，房地產企業在實現自身戰略發展目標的同時，也必須高度重視稅務問題，尤其是稅務風險防控。

一、稅務風險及稅改后房地產企業稅負情況概述

因稅務機關征管技術提升以及“放管服”背景下稅務風險整體后移，促使稅務風險控制成為企業內部核心話題。稅務風險客觀存在，企業經營過程中零風險幾乎不可能，針對稅務風險企業應該做的是最大限度地防控減損[1]。由于稅務風險的誘發因素是多方面的，比如政策把握不準確、政策理解失誤、政策執行差異、企業和稅務口徑不一致、稅收環境變化等因素都會誘發稅務風險。稅改后，房地產企業所處的稅收征管環境發生明顯變化，稅務機關使用金稅四期系統對房地產企業實施智能化、數字化全方位地征管監督，房地產企業的稅務問題在稅務機關面前呈透明狀態，而隨著房地產企業發展規模不斷擴大，企業經濟業務涵蓋的稅種也不斷增加，導致企業所面臨的稅務風險也逐漸增加，目前房地產企業主要涉及增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅等多個稅種，不同稅種征稅周期和方式各不相同，房地產企業的整體稅務管理壓力相對較大，誘導稅務風險形成的因素也較多。

二、房地產企業項目開發各環節涉稅事項分析

（一）拿地環節

房地產企業拿地環節使用的資金占項目總投資比重較大，也是項目成本的主要構成內容。拿地環節的稅務風險主要集中在發票合理性、購買土地款支付合理性方面，特別是未從二級市場通過招拍掛購置的土地，如果提供土地方無法提供有效的增值稅發票，則直接影響企業的土地增值稅清算，導致企業稅務成本增加。房地產企業正常通過二級市場拿地，轉讓方的拿地成本低但是溢價高，企業按照實際土地交易成交成本開票將面臨高額稅費，因此轉讓方一般通過增資入股、在建工程轉讓等方式進行土地交易，而土地溢價部分難以順利取得合規的增值稅發票，容易出現法律風險。

（二）建設開發環節

房地產企業建設開發環節涉及多個稅種，主要稅種有增值稅、土地增值稅、企業所得稅，同時以上稅種也是稅務機關重點檢查內容。房地產企業需要提前做好稅務規劃，合理安排籌劃建設開發業務活動，及時獲取相關的憑證發票，比如及時繳納土增稅、增值稅;根據稅法規定匯算清繳企業所得稅。營改增全面執行以后，與房地產建設開發相關的上下游產業均進入快速發展階段，房地產企業對供應商的選擇將直接影響企業稅收成本和風險，比如與項目建設密切相關的材料供應商、裝修公司，因企業對供應商篩選不嚴格、盡調不充分，導致房地產企業面臨虛開發票風險。在金稅四期系統運行背景下，稅收信息化管理進程加快，稅務機關的稅務風險識別數據模型逐步成熟，不合規發票以及業務背景不真實都會被認定為違規，企業無法在稅前扣除所得稅以及完成增值稅抵扣[2]。

（三）交付和清算環節

企業項目竣工交付和清算環節的涉稅事項主要有：項目以所得稅為口徑清算毛利、開具項目交房發票、確認收入、申報繳納增值稅、清算土地增值稅等。各個涉稅事項直接影響房地產企業的經濟利潤，處理失誤將引發稅務風險，而且工程項目后期的涉稅風險主要是合同條款審核不嚴格、票據取得不規范、財稅處理不合規等因素的影響。在實際經營過程中房地產企業需要將合同臺賬和賬務結合，做好應收款、發票清收工作，準確分攤項目成本，確認項目收入，合規申報繳稅，尤其是要注意協調發票獲取進度和收入確認進度一致，盡量避免出現先申報銷項稅而導致企業大量進項稅無法抵扣的現象。

三、金稅四期下房地產企業面臨的稅務風險

（一）收入方面

基于新會計收入準則要求，房地產企業必須按照合同約定確認收入，根據實際發生的項目成本和總成本確定完工百分比，以完工比例和預計總收入確定項目整體收入，從而申報繳納企業所得稅。在金稅四期影響下，稅務機關可利用大數據技術系統快速識別企業所得稅收入和增值稅銷售收入之間的差異，同時金稅四期不僅可以對企業財務數據與實際業務之間的邏輯性進行檢查比對，同時也可對標同行數據，深度檢查企業申報數據的合理性。因此，房地產企業必須重視會計數據的真實性，確保企業經營期間不出現隱瞞或是謊報收入的情況。

（二）成本費用方面

金稅四期對房地產企業的成本費用影響較多，以下主要以業務招待費用和廣告宣傳費用為例分析，業務招待和廣告宣傳費用核算不準確則導致企業所取得的發票金額與納稅申報的成本費用不一致，偏差過大將可能形成潛在的涉稅風險。比如房地產企業對業務招待和廣告宣傳費用劃分不清晰，出現廣告宣傳費用數額大，產生企業所得稅稅前抵扣過多的風險[3]。在金稅四期系統監管下，稅務機關使用大數據技術反復比對企業取得的費用發票和納稅申報表中的成本數據，一旦發現差異過大，則開展稽查核對工作，對企業的不規范行為進行懲罰。

（三）發票管理方面

金稅四期系統對企業發票監管更加嚴格，稅務機關能夠通過發票中上下游鏈條精準定位并查詢房地產企業賬面數據，經過大數據平臺對數據比對之后，統計房地產企業獲取的上游企業開具的發票，并將發票與企業納稅申報表中成本費用進行比較，差異過大立即預警房地產企業。稅務機關利用大數據系統、云計算、智能化技術工具對企業的發票取得、開具行為進行嚴密監督，企業的任何不規范行為完全透明，無論何種異常發票都不能躲過稅務機關的檢查。所以，房地產企業必須獲取和開具合規發票，保證經濟業務真實發生，杜絕虛開發票行為，方可避免繳納罰款和滯納金，提升企業的納稅信用。

（四）社會保險方面

社會保險已經入稅，并且在以數控稅征管模式下，社會保險與個稅、企業所得稅關聯協同查詢，稅務機關進行全面數據比對已經落實。在金稅四期系統即將上線運行背景下，系統能夠快速比對數據，并發現企業繳納職工社保異常情況，企業將成為稅務機關稽查重點。因此房地產企業應該注意社會保險繳納管理，比如在經營過程中關注勞務合同簽訂情況、職工參保登記情況、社會保險與個稅以企業所得稅是否進行協同管理。

（五）其他方面

目前金稅四期即將建設完成并上線運行，房地產企業內部關聯稅種申報的具體數據，將會面臨嚴格的比較稽核，尤其是企業的個稅繳納申報，房地產企業必須足額繳納全員個稅，做好個稅年度匯算清繳工作，避免影響企業員工的納稅信用。在申報繳納員工個稅期間，房地產企業需要關注個稅申報表中薪資技術與企業所得稅申報工資數據之間的邏輯性。

四、稅改后房地產企業稅務風險防控的策略

（一）樹立稅務風險管控意識

在稅法體系不斷完善、金稅四期系統上線使用背景下，房地產企業面臨更加嚴格的稅收征管環境，稅務機關能夠使用數據系統掌握企業的財務情況、經營數據，企業稅務逐漸透明化。隨著稅收環境的變化，稅務風險管控重要性越來越突出，有效防控稅務風險成為房地產企業的核心問題。目前房地產企業的中高層領導已經明確認識到稅務管理、稅務風險防控的重要性，但是僅憑管理層的努力難以控制絕大部分的稅務風險，因此，房地產企業需動員全體職工參與稅務風險管控，強化員工的稅務風險意識[4]。建議房地產企業定期組織員工參加稅收征管案例學習，圍繞實際案例宣講稅務風險造成的具體后果，確保員工能夠在實際工作中從稅務風險角度出發考慮問題和解決問題，提前防控涉稅事項中的風險。

（二）健全稅務風險管理制度，完善稅務檢查機制

房地產企業需健全稅務風險管理制度和稅務檢查機制，進而有效應對復雜多變的稅務風險，具體做法如下：

第一，健全稅務風險管理制度。首先，構建稅務風險預警制度，房地產企業必須結合實際在關鍵環節融入風險預警機制，關鍵環節有拿地環節、開發建設環節、銷售環節、清算環節等，比如清算環節，負責清算工作的財稅人員必須清楚掌握項目情況、同行同類項目情況、稅務機關的要求，以及稅收執行口徑相關政策。財稅人員憑借豐富的專業經驗、企業清算安排、清算計劃編制詳細的風險預警報告，為管理層提供可靠的風險信息支持，便于其對經營決策進行調整。其次，合同管理制度，合同管理是產生稅務風險的主要因素之一，比如合同管理過程中出現的合同業務內容贅述不清晰;支付、發票等約定不清晰等情況，導致企業納稅申報時間和金額出現失誤，引發嚴重的稅務風險。鑒于此，房地產企業需要提高合同管理的地位，增加標準化、規范化要求約束合同管理工作，要求財稅人員全程跟蹤參與合同審核簽訂[5]。最后，發票管理制度，發票是房地產企業進項稅抵扣的有效憑證，是企業控制稅負的關鍵，同時也容易滋生稅務風險，比如項目材料供應商有多個且地區不同，而不同地區的稅收政策存在差異，企業獲取的發票也有一定的區別，企業對獲取的發票審核不嚴格，應用違規發票作為抵扣憑證，則會引發嚴重的稅務風險。房地產企業必須持續細化發票管理制度，將發票管理責任落實到部門、個人，實行簽字確認機制，對發票進行多次審核查驗，反復比較發票信息與實際業務交易情況。

第二，制定稅務檢查應對機制。首先，優化事前備案，房地產企業可通過自查自省的方式確定稅務管理漏洞，一般情況下，稅務機關會提前通知企業自查，所以房地產企業有必要制定方案準備接收自查通知，按照稅務機關提出的具體要求對涉稅事項進行全方位檢查。其次，加強事中控制，房地產企業必須根據稅務機關的要求如實出具業務交易憑證，準備詳細資料，應對稅務機關的檢查。最后，事后補救，雖然房地產企業做好了充足的準備，但是實際工作中不乏人員失誤情況，導致部分稅務管理失誤或是潛藏的稅務風險未解決，進而引起稅務機關的重視，企業將面臨處罰，建議房地產企業對具體情況進行分析，咨詢稅務專業機構，針對不合理處罰可采用法律手段維權。

（三）做好稅務籌劃

房地產業高質量的稅務籌劃是成功規避稅務風險的重要基礎，稅務籌劃貫穿企業經營過程，覆蓋所有涉稅事項，稅籌人員可以更直觀、更全面地掌握企業稅務風險，稅務籌劃越準確、詳細，則稅務籌劃質量越高，企業的稅務風險隨之減少。因此，建議房地產企業注意提高稅務籌劃水平，一是稅籌人員準確解讀和掌握最新的稅收政策，嚴格按照政策規定制定和調整稅籌方案;二是全面梳理企業的涉稅事項，從節稅避稅角度對相關經濟活動進行周密安排;三是定期檢查稅務籌劃方案，填補籌劃方案漏洞，規避各類稅務風險。

（四）優化稅務風險管理機制

房地產企業的涉稅事項復雜，涉稅風險呈現多樣化特點，稅務風險管理機制缺失將直接影響企業的經濟利益，因此，房地產企業必須加快完善和優化稅務風險管理機制。首先，要求財稅人員以年為單位對納稅情況進行分析處理，主動預警防控稅務風險，改被動為主動，快速應對突發的稅務風險。建議房地產企業引進專業稅務人才或是對內部財稅團隊進行再次培訓，不斷提高財稅人員的綜合能力，強化其稅務風險防控責任意識，促使其將稅務風險防控理念融入具體的工作中。其次，房地產企業需要梳理稅務風險管理流程，劃分稅務風險管理責任，將稅務風險管理任務細分至每個涉稅事項過程中，全方位無死角地控制稅務風險。同時建議房地產企業可以引進專業稅務機構，由經驗豐富的外部人員對企業的稅務風險管理情況進行客觀審查評價，針對管理問題提出整改意見。再者，房地產企業需要細化稅務風險應對辦法，具體方法有：第一，風險抑制，在不同經營環節采取不同的稅務風險管理措施，比如拿地環節，企業可根據項目開發形式選擇成立項目子公司、約定土地款支付方式、協商土地交易發票開具等，處理企業土地成本扣除認定問題[6];第二，風險接收和減輕，比如預售環節，房地產企業的項目通常會進行預售，企業需要重點關注預售方面的稅收政策規定，注意稅務風險，準確確認預售收入，杜絕出現隱瞞、謊報收入的行為，從而避免被稅務機關稽查;第三，風險轉移，房地產企業的產品受眾廣泛，宣傳渠道也豐富多樣，其中互聯網平臺宣傳應用較多，房地產企業選擇線上推廣產品，而線上推廣主要借助信息技術工具，同時具有信息技術服務和廣告推廣服務屬性。按照稅法規定，信息技術服務和廣告推廣服務的扣除條件不一致，信息技術服務可全額扣除，因此房地產企業可以在線上推廣服務合同中明確劃分信息技術服務和推廣服務，準確記錄廣告費用和業務宣傳費用的性質。

五、結束語

綜上所述，在金稅四期系統背景下，稅務機關對房地產企業的稅收征管更加嚴格，企業的納稅問題在稅務機關面前呈透明狀態，企業的違法成本不斷增加，任何稅務違規行為都會面臨嚴格的懲處。房地產企業需要加強稅務風險防控，減少稅務違規，規范企業的稅務籌劃管理，在節稅避稅的同時，全方位把控稅務風險，最大限度地降低稅務風險造成的經濟損失，減少企業的稅收成本，夯實房地產企業可持續發展基礎。

參考文獻：

[1]陳仁秀.房地產企業稅務風險的成因及控制策略[J].科技經濟市場，2021 （09）：88-89.

[2]劉金昕.房地產企業稅務風險管理及防范對策初探[J].納稅，2021，15 （07）：11-12.

[3]杜蕓慧.房地產企業稅務籌劃與稅務風險問題研究[J].全國流通經濟，2020 （16）：167-168.

[4]任永征.關于營改增背景下房地產企業稅務風險問題的探討[J].中國鄉鎮企業會計，2019 （12）：27-28.

[5]權丹陽.國地稅合并背景下房地產企業稅務風險管理研究[D].蚌埠：安徽財經大學，2019.

[6]胡曉寧.上市房地產企業稅務風險管理實證研究[D].上海：上海海關學院，2019.